2008年广州best go百得购项目商业规划书

BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书 康王城策划部 08年 9月BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书一 .关于 BEST GO百得购项目思路可行性的简析通过了解，投资方将在康王城后四区建立 BEST GO百得购项目。这一部分从实际出发，对该项目的思路可行性作出论证。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 投资方关于项目的思路核心概念一： 女性化核心概念二： 潮流精品核心概念三： 批零兼营核心概念四： 地铁概念通过对项目思路四个核心概念的逐一分析讨论，来简析项目操作的可行性。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 核心概念一： 女性化“她时代 ”已经到来在美国方言学会举行的一次有趣的 “ 世纪之字 ” 评选活动中，结果出人意料： “ 她 ” 以绝对优势战胜 “ 科学 ” 等候选字，成为 “ 21世纪最重要的一个字 ” 。随着 女性 在社会地位和经济实力上的不断提高，对女性 品牌消费 的需求在不断变化和升级，造就了市场潜力巨大的女性消费市场， “ 她 时代 ” 已经悄然带来 在 “ 她时代 ” ， “ 以男性为主的消费主义正在转变为以女性为中心的消费主义。 ” 大量女性杂志、女性畅销书、女性网站、乃至女性电视频道已经或将要大张旗鼓地占据市场，这是谁也不能忽略的事实。 “ 为她服务 ” 已成为服务行业目前流行的经营策略。女性消费市场潜力巨大女性是家庭消费的主要决策者，是家庭消费结构、消费方式的主要影响者，也是家庭消费品购买和消费行为的主要实施者。在消费市场日益成熟的今天，女性逐渐占据了消费市场的绝对统治地位。女性每年的消费额是男性的 7倍，女性消费成为市场上一个新的经济增长点。随着女性收入的增加和地位的提高，女性消费品市场将呈现大幅度增长，女性消费市场的潜力巨大，前景广阔。康王路商圈女性商业氛围从上下九步行街、恒宝广场、新光百货、康王城一路走来，我们发现这里大部分的消费者都是女性，女性成为康王路商圈消费的主力军。BEST GO百得购项目立足女性市场大有可为！百得购项目立足女性市场大有可为！BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 核心概念二： 潮流精品新一代的个性消费与发达国家相比，中国的消费群体显得更为年轻， 1978后，出生于婴儿潮时期的年轻一代较之父辈拥有更为稳定与良好的经济状况，完全不同的是，他们的消费观念也显得更为积极。城市白领阶层的收入在逐年稳步增长，这一群人似乎很少考虑存款，正当大多数谨慎的上一代人还坚持将收入的 40%作为存款时，消费的主力军已由新一代的年轻人来充当。根据近期一次盖乐普调查显示，在过去 10年中，中国的工薪族对于个人幸福和自我满足的追求更甚于发财致富。越来越多的年轻人正在通过各种 品牌 来表达 “ 自我 ” 的与众不同，展示 个性的张扬。与前三区的呼应及错位经营潮流精品的主力消费人群为 20-30岁的潮流女性白领，相对于 15-25周岁学生，她们对商品的质量和品牌要求更高，也具备更强的消费实力。康王城周边有金华小区、万科金色康苑、兰亭西津、西关新寓、嘉禾苑、新光城市广场等大型商住区，区域内不乏 20-30周岁的年轻潮流女性白领。而康王城毗邻地铁 1号线的优势地理位置，能有效将这群人聚集到康王城来。但是康王城前三区商铺所经营的潮流商品，普遍品牌知名度和质量都不高，很难满足这部分消费人群的需求，在消费者资源上是很大的浪费。BEST GO百得购项目的建立将与康王城前三区形成呼应，而在商品质量和品牌上又与康王城前三区形成差异，这样的错位经营更能够吸引年龄在 20-30岁的潮流女性白领，有效利用她们的消费力。BEST GO百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 核心概念三： 批零兼营商圈固有批发形态提供了先天优势大面积商场形成规模效应BEST GO项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出BEST GO百得购时尚精品城所在的康王城负一层，总面积超过 13000平方米，按平均每个商户 50平米（算公摊面积）来算，招商完成后将有 260个左右专业精品商户入驻，将形成一个规模化的专业精品市场，对聚集商流、人流都非常有利。BEST GO百得购时尚精品城位于康王城后四区，地处康王路商业圈北端，康王商业城前三区、上下九步行街、荔湾广场、赛博数码 生活广场、恒宝广场等商业中心的精品商家成为 BEST GO百得购时尚精品城的首要辐射对象。商圈内已形成的人流，为 BEST GO百得购时尚精品城的零售商业提供了现成的消费者。而荔湾广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等批发业态的存在，但是又没有专业的精品批发类别，使 BEST GO百得购时尚精品城这个专业精品批发市场在康王路商圈出现成为大势所趋，理所当然。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 核心概念四： 地铁概念地铁成为周边居民与上班族的聚集地地铁带来庞大的区域外人流根据调查，康王路商圈范围约 4.5平方公里，居住人口约 40万人，通勤人口约 20万人，商用面积约 80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。地铁成为商圈周边居民与上班族的聚集地。由于临近地铁，并连接地铁与周边多个写字楼和住宅小区，康王城内能保证稳定的人流量，据统计，康王城日平均人流量超过 3万人。BEST GO落户康王城后四区，将有效利用区域内人流形成消费，并借助这些人的口碑力量，让品牌得到广泛传播。“ 坐上地铁，走遍广州 ” 这句流传甚广的顺口溜非常直接地表现了地铁给市民们带来的便利。由于临近地铁，来 BEST GO逛街就非常方便。一旦 BEST GO在广州消费群中具有一定的知名度以及很好的美誉度后，地铁将为项目带来庞大的区域外人流，对项目的经营及品牌形成很好的良性循环，使项目在不知不觉中得到最大化的推广。毗邻地铁的优势，使毗邻地铁的优势，使 BEST GO的项目推广相对更加容易的项目推广相对更加容易BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 结论BEST GO百得购项目抓住女性化、潮流精品、批零兼营、地铁概念这四个核心概念，是立足于项目自身优势，并且符合现代消费潮流趋势的，是切实可行的。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书二 .BEST GO百得购项目分析对 BEST GO百得购项目所处的区位、商圈情况，以及竞争情况、自身的SWOT进行分析。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 项目区位天河城商圈江南西商圈英雄广场商圈北京路商圈康王路商圈环市路商圈项目区位项目位于康王路商圈北端BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 商圈分析康王路商圈概况荔湾区俗称 “ 西关 ” ，是最具广州民俗风情的地区，也是广州传统的商业区，广州素有 “ 东山少爷，西关小姐 ” 之说。康王路位于荔湾区的中心，北起东风西路，南接人民桥，全长2.8公里，路宽 40米，双向八车道，是荔湾区的南北向主干道。荔湾区商业基本围绕康王路沿路及通过康王路四个重要节点（陈家祠地铁站、康王中路工艺街玉器街、下九路步行街、沙面、西堤）向东西两个方向放射分布。整条康王路及围绕其四个重要节点产生的商业，统称 “ 康王路商圈 ” ，康王路商圈基本代表了荔湾区的商业情况。 BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书康王路商圈四个重要节点A、陈家祠地铁站：主要物业有：陈家祠、康王商业城、世纪广场、新光城市广场、西门口广场、富力儿童用品商城、东浚荔景苑万佳百货等。B、康王中路工艺街、玉器街： 主要物业有：惠城花园玉器城、源胜工艺玉器街等。C、下九路步行街：主要物业有：荔湾广场、名汇商城、赛博数码 生活广场、华林寺、恒宝广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等。D、沙面、西堤：主要物业有：白天鹅宾馆、沙面公园、沙面西餐走廊、文化公园、水蛇村、南方大厦、爱群大厦、广州电影院、清平路药材批发中心等。东风西至中山七路路段为康王北路，长 700米中山七路至长寿路路段为康王中路，长 1000米长寿路至六二三路路段为康王南路，长 1100米n 商圈分析BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书康王路商圈总体情况一览表范 围 ： 康王路、上下九路十字交叉路段及联 系路段， 约 4.5平方公里。商用物 业总 面 积 ： 超 过 80万平方米总 客流量： 黄金周超 150万人次 /日，周六、日 约 100万人次 /日，平 时约 60万人次 /日 地 铁 站客流量： 长 寿路站 约 40000人次 /日， 陈 家祠站 约 20000人次 /日核心商圈居民人口 约 40万人 通勤人口 约 20万人商圈商 业 定位： 利用西关文化和商 业资 源以 现 代化与 传统风 貌充分 协调 的方法，发 展成 为 以 观 光旅游、商 业贸 易、休 闲购 物 为 主 导 的商圈商圈形象定位： 西关文化旅游商 业 、市民消 费 、岭南 风 情商圈内 标 志性建筑： 上下九商 业 步行街 商圈民俗 风 貌特色： 骑 楼、西关大屋、西关小姐雕塑、西来初地、西关小吃康王路商圈范围占荔湾区总面积的 1/3有多，同时也是荔湾区居民密集区，本地人占 80以上，是广州最本地化的老城区。通勤人口大多从事商业。n 商圈分析BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书交通状况公交巴士 线 路 多路公交 车 途 经 ，通往全市各地地 铁 站及乘客特征陈 家祠站（康王路上）、 长 寿路站（距康王路 约5分 钟 不幸路程）以区域内居民、从事商 业 的通勤人口及来商圈旅游、休 闲 、 购 物消 费 人士 为 主。步行舒适安全度康王路路面 较宽 ， 车 速快，沿路基本没有遮阳 挡雨的地方，舒适度 较 差。而横跨康王路呈 东 西走向的上下九舒适度 较 好。康王路商圈交通状况一览表康王路商圈公交车线路较密集，主要集中在六二三路、中山路、康王路、而长寿路、十八甫路等由于是单行线，公交线路较少。区域内除康王路较宽外，其他路段较窄，而停车场较少，自驾车不方便。所以，到商圈消费的人群基本以公交车为主，地铁为辅，而本区居民则喜欢步行。n 商圈分析BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书商圈情况小结：商圈范围约 4.5平方公里，居住人口约 40万人，通勤人口约 20万人，商用面积约 80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。商圈功能定位：观光旅游、商业贸易、休闲购物。商圈形象：西关文化、旅游商业、市民消费、岭南风情。消费者特征：年龄： 16 25岁， 45 60岁；职业：学生及工薪阶层、荔湾区个体户、部分年轻白领；区域：以主次排序：荔湾区、越秀区、海珠区西北部、南海黄歧、广州其他区域、珠三角、港澳及华侨、省外。商业气氛南浓北淡。主要是南段有西堤、沙面及上下九步行街等成熟商圈带动，而北段由于开通时间较短，且商业分布零散，未能产生集聚效应。其中主要物业：康王商业城、新光城市广场、世纪广场等从总体上看，康王路商圈的商业环境相对较好，有稳定的消费群、便利的交通、成熟的商业氛围、独特的文化定位。这样的环境比较利于项目的发展。而价格实惠、款式时尚的商品比较受本商圈消费人群的青睐。n 商圈分析BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 项目规模BEST GO百得购项目位于康王城负一层，总面积约 24000平米。按照商业地产运作的规律：项目的规模大小与业态有较大的关系。15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例；5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例；5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。 由于 BEST GO百得购项目体量相对较小，项目将以特色经营的批零业态为主，餐饮、休闲业态仅非常小的比例。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书分布情况 周边商业项目分布相对零散，各商业项目之间都有一定的距离； 商业项目规模都比较小，大部分是群楼底商发展起来，对外辐射能力有限，如环球广场、荔景商场等；经营情况 都是社区型商业项目，主要经营大型餐饮、超市、康体美容、日常生活用品等，为附近的老城区居民提供生活配套服务或日常生活消费； 难以吸引跨区消费群体，目前宣传推广最多的新光城市广场和新大新，新光的宣传效果比较理想； 由于有巨大的固定居民作支撑，因此区域商业的发展一直处于比较温和的状态。n 市场竞争BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 市场竞争 项目概况 位于康王中路，距离康王城 100米，商业经营面积 5万，分北区和南区两部分； 定位为广州西城区中高档次的现代区域型时尚休闲购物中心，为西城区居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域型购物中心，引导西城区的时尚消费潮流； 经营时间不够 3年，目前主要经营业态有大型超市、时尚百货、大型电器卖场、大型娱乐餐饮等； 目标消费人群在 18-40岁之间的，主要面对区域内的高消费居民。新光城市广场BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书功能分布新光城市广场楼层业态 商家 业 种 经营 面 积 （）-2/F 超市 家 乐 福 生 鲜类 、食品 类 11000-1/F 超市 家 乐 福 日用品、影音 书 籍、床上用品和服饰110001/F 百 货、餐饮KFC 西式快餐 500新光百 货 化 妆 品、鞋、内衣、高档酒 45002/F 百 货 新光百 货 青春淑女装 35003/F 百 货 新光百 货 名媛服 饰 、童装 35004/F 百 货 新光百 货 男士服 饰 、运 动 用品及服装 35005/F 餐 饮 海 鲜 火 锅城大型特色餐 饮 3500楼层商家 业 种 经营 面 积 （）1/F 棒！ 约 翰 西餐 1000仙踪林 时 尚餐 饮 500苏 宁 电 器 电 器 1002/F 苏 宁 电 器 电 器 35003/F CEO KTV 3500北区南区n 市场竞争BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书 经营情况 每日客流量在 2-3万，与康王城相当； 家乐福超市的人流占主要部分，新光百货的人流相对较少，其经营情况也很一般； 超市的主要客流以荔湾和芳村居民为主，新光百货则以消费力比较强的年轻女性为主，尤其是居住在周边的年轻白领； 在经营稳定下来后，百货的招商门槛正逐步提高，目前已经只有国际品牌或国内大品牌才能进驻； 开展 VIP会员活动 , 巩固固有的客户群体。新光城市广场n 市场竞争新光城市广场是距 BEST GO百得购项目最近的商业项目（马路对面），经营情况也比较理想。 BEST GO可以借助其带来的区域外消费群，差异化经营，有效避开竞争，而形成双赢。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n SWOT分析模型BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书1）交通优势：BEST GO百得购项目位于康王城后四区，地铁，多路直达公交车为区域外消费者前来购物提供了交通的便利。2）低租金、低经营成本：相对周边其他项目的商铺来看， BEST GO百得购项目所提供的商铺租金相对便宜很多，对商户来说可以有效地降低他们的经营成本。3）康王城知名度：经过 6年的经营，已经让 BEST GO百得购项目所在地 康王城在周边居民中有了一定的知名度。经过对周边居民及康王城商户的调查，很多人认为康王城拥有很好的地段，认为只要能有特色经营和良好的管理，就可以聚集到人气。4）人群优势康王城连通周边多个住宅小区、写字楼和陈家祠地铁站 C出口，相对于马路上，康王城步行环境比较好，康王城主通道是许多居民和上班族出门或上班的必经之地，这为项目保证了人流量。项目只需要用特色的经营和完善的服务来吸引更多的驻足率就可以了。a.项目优势 (Strength)BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书b.项目 劣势 (Weak-ness)1）运营经验缺乏项目投资方及康王城缺乏精品专业市场运营经验。为了保证项目各项工作的有序开展，以及开业后的顺畅经营，需要引进具有丰富经验专业的人才对该项目进行顾问指导。2）商铺布局环境不理想与其他百货中心对比，康王城的格局以及地下商场本身的特质，很难突出品质，不适合做高端定位的商品销售。且按照商场现有布局来看，商铺之间过于拥挤，不利于商品的形象展示。商铺之间过道过窄，非常容易造成拥挤，人流不畅的情况。3）物流配套设施不完善如果做以量取胜的传统批发市场，康王城现有的物流配套设施上存在很大的劣势。 1.不能为商户提供大面积的仓储空间； 2.无大型停车场、大型物流通道，商户入货出货都很不方便。在商场的后期筹备中，需要对根据商场的定位，对商场布局进行相关的改造。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书c.项目机遇 (Opportunity ) BEST GO百得购时尚精品城虽然在发展过程中将面临多方挑战，但机遇同时存在。通过研究分析机遇归纳起来主要表现在以下几个方面 :1）精品量贩的市场空缺通过调查，在整个康王路商圈没有任何一个商业项目定位于潮流精品量贩， BEST GO百得购项目以实惠的价格为消费者带来时尚、潮流的精品，将受到区域内时尚消费者的欢迎。2）推广方面的机遇根据调查，类似 BEST GO百得购时尚精品城这样的地产项目在推广上的力度都相对较小，也没有能够让人眼前一亮的推广模式，因此， BEST GO百得购时尚精品城只要在推广方面加大投入、作出新意，不难在广州类似的商业地产项目中脱颖而出。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书d.项目威胁 (Threat)1）地产商的快速跟进造成的威胁从房地产行业的发展来看，很多地产商都在项目规划上都习惯采用快速跟进的方法，一旦发现某个项目有利好趋势，就快速跟进，选择同样的策略， BEST GO百得购时尚精品城投入招商后，一旦招商形式比较乐观，必然会有地产商快速跟进，对项目造成一定的冲击。2）人流过旺带来的威胁由于康王城连接陈家祠地铁站 C出口与周边多个商业写字楼及住宅小区，康王城内每天都能保证稳定的人流，无论购物与否，他们每天都会出现在康王城内（康王城是他们每日的必经之地）。 BEST GO开业前期，他们的出现将为场内租户带来经营的信心；但是一两个月后，生意好转，外来人流更多，加上货流，将会使商场内非常拥挤，形成商场环境的隐患。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书三 .BEST GO百得购项目定位根据前期的项目思路以及对项目情况的分析，将项目整体定位为 “ 潮流精品量贩中心 ” 。BEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书n 什么是量贩？什么是量贩 ? 量贩一词，最早来源于日语，是大量批发的意思。 “ 量 ” 是指商品的数量， “ 贩 ” 是低价销售，是一种以量定价的经营形式。 量贩一词也出自中国台湾，只不过为了适应中国人的购买习惯，成 “ 打 ” 出售演变为以“ 五 ” 或 “ 十 ” 为购买基数。 常见有量贩式 KTV、量贩式医药超市、量贩式书店和量贩式海鲜等。 量贩的起源与发展源于 1963年法国的一家超大型类似 超级市场的大卖场，后来日本把这种购物经营业态叫做量贩，日语中 “ 量贩 ” 的意思是指 “大量批发的超市 ” ，由此引申的量贩式经营，指的就是透明、自助和平价的消费方式。1983年量贩出现在台湾目前量贩已在上海、武汉、成都、郑州等城市扎根 ,当地的不少大型百货公司都通过量贩运作获得成功，营销量实现了规模扩张。 量贩店 量贩店是便利超市的一种 所谓量贩，就是一种以量定价的经营形式，比如： 如果你买 1个，就给你 1个的价格； 如果你买 5个，就给你比一个优惠的价格； 如果你买 50个，就给你更优惠的价格。 量贩店的特点 量贩店兼具大型零售商场和专业批发市场的优点 , 而又摒弃了二者的不足之处。 就产品 (Product) 而言 , 品种全 , 质量高 , 档次适中 , 尤以居民生活必需品为主 ; 就价格 (Price) 而言 , 大大低于大型零售商，与专业批发市场接近 ; 就地点 (Place) 而言，位置靠近或就选在居民密集区 , 方便居民购买 ; 就促销 (Promotion) 而