2007年杭州生态园项目投资可行性研究

杭州生态园项目投资可行性研究上海世联房地产顾问有限公司2007 年 6 月 15 日杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究- 2 -众安房产：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司 上海房地产顾问有限公司对贵公司委托的杭州生态园项目投资可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目产权证明、规划报批文件、规划指标、建设及销售现状、建成资产等依据委托方提供的有关资料，我们未对以上资料的真实性进行核实，在此假设这些数据和内容是真实的。我们的方案是基于目前杭州及萧山区域房地产 市场情况，结合近十年来我们的专业实践 以及对项目周围相关物业认真细致 的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未 必能将项目的实际情况全面地考 虑在内 ，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂商祺上海世联房地产顾问有限公司战略部2007 年 6 月 15 日PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究目 录一12二12345三1总论 _ 6项目背景 _ 61.1 项目 名称 _61.2 项目建设背景 _61.3 研究目的 _6可行性投资结论 _ 62.1 项目 发展现状评判 _62.2 项目 发展战略及定位 _62.3 投资 经济效益评价 _72.4 项目发展风险及建议 _8项目概况 _ 9项目位置 _ 91.1 位置 _91.2 四至 _10项目发展规划及技术经济指标 _ 102.1 项目 自然环境 _102.2 生态园发展规划 _102.3 项目 技术经济指标 _ 11项目用地现状 _ 12项目周边环境 _ 13项目概况小结 _ 14城市宏观背景研究 _ 15杭州宏观背景研究 _ 151.1 杭州 概况 _151.2 杭州 城市地位 _151.3 杭州 宏观经济分析 _161.4 城市 规划发展分析 _201.5 交通发展规划 _22- 3 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究23四12五12萧山宏观背景研究 _ 242.1 萧山概况 _242.2 萧山宏观经济分析 _243.3 萧山规划 _273.4 综合交通 _28城市宏观背 景小结 _ 28房地产市场研究 _ 29杭州房地产市场研究 _ 291.1 房地产投资情况 _291.2 土地市场 _291.3 房地产 市场供需情况 _301.4 人均使用面积 _321.5 房价走势 _321.6 市场 格局 _331.7 宏观 政策 _341.8 杭州房地产总结： _35萧山房地产市场研究 _ 352.1 萧山 房地产投资 _352.2 萧山 土地 市场 _362.3 萧山 供求情况 _372.4 萧山 新区板块价格情况 _372.5 萧山 房地产市场总结： _37别墅市场研究 _ 39杭州别墅市场 _ 391.1 杭州 别墅市场溯源 _391.2 杭州 别墅市场发展格局 _391.3 别墅板块竞争 分析 _411.4 未来供应 _421.5 杭州 别墅市场总结： _43萧山别墅市场 _ 442.1 萧山 别墅市场溯源 _441.2 萧山 别墅市场发展布局 _441.3 萧山 别墅板块特征分析 _511.4 萧山 别墅市场总结： _51- 4 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究六123七123项目 SWOT 分析 _ 52项目发展现状分析 _ 52项目 SWOT 分析 _ 54项目发展战略 _ 59项目发展策略及定位 _ 60发展策略 _ 60项目定位 _ 652.1 形象 定位 _652.2 客户 定位 _652.3 产品定位 _662.4. 价格定位 _71营销战略与策略建议 _ 743.1 项目 营销要达成解决的问题 _743.2 营销战略的制定 _743.3 营销战略的细化 _74八 项目经济效益测算 _ 7612经济测算思路 _ 761.1 测算 前提： _761.2 测算思路： _76经济 测算过程 _ 762.1 资产 价值测算 _762.2 别墅 销售收入测算 _772.3 别墅开发成本经济测 算 _782.4 收购 成 本测算 _792.5 利润测算 _792.6 项目 敏感性分析 _79九 项目操作风险及防范建议 _ 8112项目开发风险及防范建议 _ 81项目收购风险及防范建议 _ 81- 5 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究一 总论1 项目背景1.1 项目名称杭州生态园投资可行性研究报告1.2 项目建设背景杭州生态园项目由浙江登 峰集团投资成立 生态园有限公司进行开发，同时浙江登峰集团投资成立天乐 景观 房产有限公司负责开发 建设生态园内 的景观 房产项目。生态园有限公司和天乐景观房产公司同属浙江登峰集团。1.3 研究目的本次研究 由众安房产委托 ，目的是为众安房产整体收购杭州生态园项目公司提供决策参考依据。2 可行性投资结论2.1 项目发展现状评判项目发展分析：nnnn项目拥有 丰富的 山水景观资源 ，适合 营造纯别墅社区 ，是项目发展的最大优势项目周边生 活配套不完善 ，以及别墅发展定位不清晰是项目发展遇到的瓶颈 。杭州以及萧山经济快速发展以及规划的利好给项目的 后续发展提供了利好的条件。房地产市场逐渐走 向理性，给项目的发展提供了健康的发 展环境。2.2 项目发展战略及定位经过对项目发展优劣势的分析，结合对竞争市场的判断，最终确定项目的发展战略：借势湘湖板块，通过对核心资源的 经营，跳出区域竞争，以生态人居的概念打造 一个以居住为主要发展方向，同时具备休闲度假功能的复合人居 。n 发展策略：- 6 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 序号 项目名称 计算公式 总额（万元）一 收入 1.1+1.2 2013171.1 销售净收入 1956751.2 现有资产价值 5642二 支出 2.1+2.2 1320162.1 收购成本 610002.2 别墅开 发总成本 71016三 投资利润 一 - 二 69301四 投资回报率 三 /二 52.49%五 年 回报率 四 /4（投资周期 4 年）13.12%杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究借助湘湖、休博园的名气提升项目名气，通过整 合、营销项目的山水资源来提升项目的 价值，同时配合政府加大周边以及项目生活配套的建设，拉升整个区域的价值 。n 定位形象定位为欧式原生态山居小镇客户定位为以萧山本地私营业主为核心客户，并突破本区域的客户来源，扩展到杭州乃至杭州周边的私营业主、政府公务员、白领产品定位为独栋别墅和联 排别墅的组合，独栋别墅容积率为 0.3，联排别墅容积率为 0.7，联排别墅为项目提供现金流支撑；独栋别墅为项目树立区域的高端形象，价格定位：独栋别墅 16000 元 /平方米，联排别墅 7700 元 /平方米2.3 投资经济效益评价（ 1）利润表（ 2）敏感性分析表部 分指标 变化 敏 感性分 析结 果因 素变化 情况基本方 案销 售净收 入（ 万元）195675总 投资（ 万元）132016利润（ 万元）69301投 资回报 率52.5%年 回报率13.1%销售 价格 变化开 发成本销售 价 格下降 10%销售价 格上升 10%开发成本17610822094919567513201613201612491449734945757640337.7%71.6%61.2%9.4%17.9%15.3%- 7 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究减少 10%开发成本增加 10% 195675 139117 62200 44.7% 11.2%2.4 项目发展风险及建议在项目的收购和发展过程中需要谨慎如下风险，并采取适当的措施使项目发展利益最大化：n 项目发展风险项目在发展过程中，政策对项目 发展的影响；项目在开发 建设、销售过程中成本的控制 以及未来市场竞争给项目发展带来的风险n 项目收购风险项目在 收购 过程 中土地 增值 税的问题 ，旅游 用地 用作别墅用 地存 在的 不可 控性，以及后续别墅开发规划指标变化的风险。- 8 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究二 项 目概 况1 项目位置1.1 位置项目位于 浙江省杭州 市东南部萧山区 所前镇所前大道旁，杭州绕城公路南线以北。杭萧山区杭州生态园州距萧山城区 10 公里，距 杭州市区 20 公里，距上海市 180 公里，与 03 省道东复线、杭州城南环线及杭金衢高速公路均相距 1 公里左右。- 9 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究1.2 四至项目三面 环山，南临所前大道。2 项目发展规划及技术经济指标东面：山体南面：所前大道西面：山 体北面：东坞水库及 山体2.1 项目 自然环境生态园内 丘陵逶迤，山 坞抱碧，气候温暖湿润，园区内栽植着成片的杨梅、青梅、桃子 等果树，还有面积 5 万平方米的东坞水库，山水资源优美，其中杜家杨梅、 浙江龙井颇有盛名。 1998 年 12 月，杭州生态园被评为浙江省省级森林公园。2.2 生态园发展规划杭州生态园规划为集 生态 度假、旅游休闲、青少年生态教育 、会展会议、江南风情文化 旅游、观光农业和生态别墅开发于一体的旅游休闲度假新概念的现代化新颖园 区。园区总规划面积约 4.89 平方公里。园区总体 规划布局以生态休闲旅游为主，同时兼顾景观房产的 开发 。园区内规划设有综 合服务中心、花溪景观带、四季花果带、中心接待区、水上游乐区 、生态展示 区、疗养中心和景观房产区等八大功能区块。- 10 -杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究2.3 项目技术 经济指标项目目前 拥有土地使用证的住宅用地为 430 亩， 旅游用地 350 亩，另外通过批租方式 获取观光农业用地 1500 亩（未提供相关证明文件）。已取得土地证部分土地信息详见下表：项目 坐落 用途 占地面积（平方米） 规划 建 筑面积（平方米） 备注所前 镇东 山夏村 住宅 59000.0所前 镇东 山夏村所 前镇东 山夏村所前镇东 山夏村所前镇 越山村所前镇 越山村所前镇 越山村所前镇 越山村住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅沈家湾杨静坞苏 家溪东坞小计54667.039717.813281.833000.034884.024446.027670.0286666.6（约 430 亩）95000.015000.031000.012000.0153000.0旅游配套所前 镇 越山 村所 前镇 越山村所前镇 越山村所前镇 越山村所前镇 越山村所前镇 越山村旅游旅游旅游旅游旅游旅游12666.6747333.044000.030000.059333.040000.027000.019500.010000.010000.028000.025000.0根据与 委托方的 沟通， 旅游用地 可用于开发别墅。小计合计233332.67（约 350 亩）519999.27（约 780 亩）119500272500- 11 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究3 项目用地现状目前生态园内开发建成了综合 会所、四季广场、度假村等 旅游配套设施，以及景观房产 一二期工程，未来开发以景观房产为主。n 观光农 业观光农业 占地 1500 亩，目前 种植着大 量的杨梅 、青梅、桃子等果树，形成了四 季宜 人的生态 水果带 ，目 前整 个观 光农业 的土 地大多都已 通过 批租 方式取得，只剩少 量土地还没有征用，观光农业用地规划为旅游观光配套设施的建设。n 旅游用地占 地 390 亩（有证面积 350 亩），目前旅游用地上只建设了一些旅游休闲配套如综合会所 、度假村 、四季广场旅游用地共等，用地上没有需要拆迁的建筑物 ，已经达到 了三通一平的条件。n 住宅用地住宅用地 部分规划开 发景观房产，为生态园项目开发的主 要盈利点 。景观房产区总用地 430 亩，分布在沈家湾、杨静坞、苏家溪、东坞等山坞，由杭州天乐景观房产公司开发，建筑形态以独栋别墅和联排别墅为 主体，规划总建筑面积 153000 万平方米。目 前首期沈家 湾已建 独栋别墅和联排别墅 共 53934 平方米，项目名称 “ 天乐 .云都 ” ，二、三期仍有待开发。- 12 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究4 项目周边环境项目 所在 区域位 于杭州市东南 的萧山区所前镇，所前镇是 一个山清水 秀、自然生态良好 的区域，绿地覆盖率达到 50%以上，是 一个以旅游休闲为主导的城镇，但是 发展较晚，所以生活配套不完善。项目所处 地，周边配套设施不完善，生活较不便 利，未来主要依靠自身生活配套的营造 。n 交通配套目前公共 交通不方便，仅一条公交线路通过园区。K7 路线n 教育配套教育 配套 缺乏 ，仅有一个小学，主要依靠 萧山市区的教育设施。所前镇岱山完全小学n 商业配套周边 商业 主要 是一些村民 自发形成的小卖部，离园区 20 分钟车程内有乐购卖场和联华超市。- 13 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究5nnnn项目位于萧山城郊的大规模生态休闲旅游度假区，项目以景观房产的开发建设为主要的盈利点，以旅游休闲度假为辅。项目三面环山，内有东坞水库和大量的果 树，生态山水资源条件优越。目前项目的用地分为住宅用地 430 亩、旅游用地 390 亩（有证 350亩）和观光农业用地 1500 亩。住宅用地目前开发建设了小部分的别墅；旅游用地开 发建设了一些旅游休闲配套、会所；观光 农业用地目前主要种植着大量的果树； 项目的未来开发集中在景观房产和旅游用地。项目位于所前镇，区域成熟 度偏低，周边配套设施不完善，交通不小卖部项目概况小结乐购 联华便，未来的生活配套社区主要依托项目自身的营造 。- 14 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究三 城 市宏 观背景研究1 杭州宏观背景研究1.1 杭州概 况n 地 理位置杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交 通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬3016 、东 经 120 12 。n 面积、人口杭州 全市 总面积 16847 平方公里（市区面积 3068 平方公里）， 全市户籍人口666.3 万人。n 行政区划杭州 市辖 上城、下城、江干、拱 墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭 8 个区 ,建德、富 阳、临安 3 个县级市 ,桐庐、淳安 2 个县。1.2 杭州城 市地位随 着区 域内 产业分 工的 加强 ，杭州 已经 不仅仅是 “ 上海 后花 园 ” ，更多 地 承担起长三 角 “ 城市副中心 ” 的功能 ，整体提升 城市的地位和辐射力- 15 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究经过 长期 的发展 ，长三角经济圈已 逐步形成了以上海为核心，功能完 善，产业分工明确 的经济圈，上海依靠便捷的交通枢纽、优良的社 会环境、高级人才的聚集，建设成为了与国际接轨的大平台 ，成为了经济圈的核心。杭州、宁波、南京、苏州和无锡则依靠人才 、信息、技术、成本优势，完成产品的深加 工，提高产品附加值，成为了城市群中的第一圈层。其余城市 依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的 粗加工，以及丰富的自然资源 成为城市群的第二、三圈层。1.3 杭州宏观 经济分析n GDP 总量杭州的经济 持续快速的发展 ，经济总 量在长 三角第一圈层城 市中 位居第二 ，拥有雄厚 的经济实力，为发展房地产提供了 良好的基础苏 州扬 州杭州嘉兴常 州镇江无锡上海 宁波南 通舟 山台 州泰 州湖 州核 心 对 外 窗 口第 二圈层 专业 产业基 地、专业市 场上海 将 重点发展国 际经济、 金融 、贸易、 航运 、信 息服务 等服 务业 ，成为长 江三 角洲 城市 群的 综合 服务 中心；同 时上海国 际大都 市的地位 得到加 强 ，承 但了 长三 角对 外窗 口的 功能。第 一 圈层 次级 辐射中 心次级 中心 城市 一方面接 受核 心城市转移出 来的产业 ，向 核心城市提供原材料 和市场， 同时调整 自己 在整 个城市群 内的产业 ，向 低一等 级的 区域转移 产业 ，带动低一 等级 区域 的经济发展 。绍兴 南京集 中 发展 优势产 业， 形成 专业 性的产业基地第 三 圈层 原材 料基地为产 业基 地提供 原材 料，并 形成 专业市场2006 年 长 三 角 经济 圈第 一 圈层 城 市 经济 比 较3441.0 3300.02864.5 2774.04820.320001000040003000杭州 无锡 宁波 南京 苏州单位（亿 元）60005000- 16 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 宏观经济增长 房地产业发展状况小 于 4% 萎缩4-5% 停滞5-8% 稳定发展大 于 8% 高速发展5164044487388582815025074杭州的经济保持着 持续快速的发展， 2006 年的 GDP 增长率为 17.92%，依据国际房地产发展的规律经济的增长速度大于 8%，该地的房地产行业将属在一个高速发展的阶段。n 人均 GDP人均 GDP 达到 6795 美元 /人， 表明房地产行 业已 经逐步进 入平稳发展水平 ，需求以改善需求为主13.62% 13.64%20.22%17.41%16.02%1000.000.003000.002000.004000.002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究2006 年 杭州的 GDP 达到了 3441 亿元，在 5 个第一圈层城市中 仅落后于苏州。杭州经济发展情况单位 （亿 元）0.05017.92% 0.25GDP （左 轴） 增 长 率（ 右轴 ）人 均 GD P 及 其 增 长 情 况02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元60000500004000030000200001000000.05人均 GDP （ 左轴 ） 增 长 率（右 轴）- 17 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究杭州 2006 年的人均 GDP 为 51640 元 /人，折合人民币 6795 美元 /人，杭州的人均经济水平在一个较高的水平，相关的研究表明人均 GDP 在 4000-8000美元之间 ，房地产行业将进入一个平稳发展的阶段，该阶段的对房产的需求以改善需求 为主。n 产业 结 构杭州 06 年第一产业增加值 154.92 亿元 ，第二产业增加值 1741.98 亿元，第三产业增加值 1544.08 亿元，分别比上年增长 3.9、 13.3和 16.7。三次产业结构 由上年的 5.050.944.1 调整 为 4.550.644.9 。第二产业和第三产业两 分天下，全市完成工业增加值 1571.48 亿元，比 上年增长 14.6，占全市 GDP 比重为 45.7，规模以上工业中，实现新产品产 值 590.14 亿元 ，增长 39.5。高技术产业实现总产值 1165.32 亿元，增长 45.6。n 固 定资产投资和房地产投资情况0-800US$生存需求高速发展800-4000生存兼改 善需求快速发展4000-8000改善需求为主平稳发展8000-20000改善需求 为主缓慢发展产业结构以第二产业和第三产业为主，产业结构较为合理，这是经济持续发展的基础三大 产 业 比 重100%80%60%40%20%0%1 2 3 4 5 6 7第一产业比重 第二产业比重 第三产业比重受 宏观 调控 的影响杭州的固 定资产投资和房地产投资的 增长 率都出现 了较 大- 18 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 单 位（ 亿元）杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究幅 度的 放缓 ，房地产投资相对经济的发展情况来 看，显示杭州的房地产市 场比较健康固 定资产 和 房地产投资情况20001500100050002000 2001 2002 2003 2004 2005 2000.20.10全 社 会固 定资产投资 (左轴 )固 定资产投资 增长 率（ 右轴 ）房地产投资 (左轴 )房地产投资增 长率（右 轴）7.2%9.0%11.0%12.4% 13.1%14.0% 12.9%4%2%0%14%12%10%8%6%杭州 06 年固定资产投资 1461 亿元，房地产投资 442.45 亿元，占固定资产投资 30%，从 2002 年开始增长快速 下滑， 特别 05 年和 06 年， 06 年固 定资产投资的增 长率只有 5.3%，而房地产投资的增长率下滑至 8.5%。这是受宏观调控影响的 结果。房地产投资 占 经济的 比 重16%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006小 于 10%市场较为合理10%-15%需警惕大 于 15%将会出现地产泡沫经验表明房地产投资占 经济总量的比总小于 10%是较为合理的，在 10%-15%之间则需要 高度警惕，如果大于 15%，可 能出现房地产泡沫，目前杭州这一- 19 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 指标 /年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006户籍人口（万人） 616.0 621.6 629.1 636.8 642.8 651.7 660.5 666.3非农业人口（万人） 219.1 227.0 237.8 252.0 263.7 282.6 297.5 309.8农业人口（万人） 397.0 394.6 391.4 384.8 379.1 369.1 362.9 356.5元 / 人杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究指标在 10%至 15%之间，需警惕泡沫的出现，但是从 05 年开始回落，表明市场属于在 经过宏观调控后逐渐步入一个较为健康的状态。n 人口和收入水平杭州的 农业 人口逐 渐减少 ，城镇人口逐渐增 多，形成了大量的 潜在需求收入保持 着快速的增长，这是将潜 在需求转 化为现实需求的重 要条件2006 年 末，全市户籍总人口达 666.31 万人 ，比上年末增加 5.86 万人。其中市区人口 414.17 万人。在户 籍人口中，农业人口 356.53 万 人，非农业人口309.78 万 人，自然增长率为 2.84 。非农业人 口逐渐增多，相反非农业人口逐渐减少，并慢慢 地向城镇 转移，这有利于对房地产的需求。居 民 收入及 支出 情况200001500010000500002000 2001 2002 2003 2004 2005 20050.10.050人均 可支 配收入 (左轴 )收入 增长 率（ 右轴 ）人均 消费 性支出（左 轴）支出增长 率（右 轴）06 年杭州的 人均可支配收入为 19027 元 /人，同期增长 14.6%；近三年杭州人均可支 配收入保持的 14%的高增长率， 06 年的人均消费支出 14472 元 /人 ，增长率 7.7%，相比去年的 19.8%下滑了 12 个百分点。1.4 城市规划 发展分析杭州 “ 城 市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ” 的整体战略为萧山的进- 20 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究一步发展 提供了良好的机遇居 住区 专项发展 规划将 江南 城纳 入次 中心居 住圈 ，明确 了萧山住宅市 场的定位n 城 市总体规划l 一个主城由上、 下 城区和 西湖、拱墅、江干五个城区组成l 三个副城江南城：由滨江区、 萧山城区和江南临江地区组 成，是以高科技工业园区为骨干，产、 学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。临平城：以现代加工制造业为主，具有 区域物流 中心功能 的综合性 工业城，具有山水特 色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。下沙城： “ 一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心 ” 。次中心包括九堡片区。n 杭州 市居 住区 专项发展规划主城杭州城市发展规划有 “城市东扩， 旅游西进，沿江开发，跨江发展 ” 的整体战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江 、网络化组 团式布局。临 平城下 沙 城江 南 城- 21 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究“ 中心居住圈 - 次中心居住圈 郊区居住圈 ” 三个层面的居住规划中心居住 圈：以主城为 主构成的 居住圈。主城共设置城中、城南、城西和城北四个居住 板块。次中心居住圈：以江南城、临平城和下沙城三大副城为主构成次中心居住圈 。江南城重点形成城厢、城北、滨江三个居住片区；临平城主 要形成城 北、城南 、运河、星桥 四个居住片区；下沙城主要安排为工业区和高教园区配套的居住区 。郊区居住 圈：以塘栖、良渚、余杭、临 浦、瓜沥、义蓬六大组团为主的外围组团组成杭州城市郊区居住圈。1.5 交通发展 规划公 共交通的 迅速发展 ，大大 地完善 了杭州的 交通 网络，为在 这个 城市 生 活 和旅游提供 了更加便利的条件2011 年将建 成通车的地铁一期工程，一号线和二号线都分别在萧山区设有站点，这将极 大地拉近 了萧山 与各区 之间 的距离， 对 于本 区房地产 市场 的发展是极大的利 好因素n 公交系统未来 五年 杭州将开通 9 条快速公交线路、 15 条准快速线、每年新辟线路不少于 10 条- 22 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究同时，新增车辆 2200 辆、空调车拥有率达到 90%，公交出行 分担率达到 35%nl地铁系统杭州地铁中期目标2011-2020 年，建成 1 号、 2 号、 3 号、 4 号、 5 号线和 7 号线部分，形成杭州轨道交 通基本网络体系。l 杭州地铁远期目标2020 年 -2050 年，建成 6 号线、 7 号 线、 8 号线，形成国内一流、国际先进的较为完 善的轨道交通网络体系，成为我市城市公共交通的骨干网络。地铁一期 工程建设规模的总长为 68.79 公里，由地铁 1 号 线、地铁 2 号线和地铁 4 号线部分线路组成。线路呈双 “ Y” 形 ，即地铁 1 号线在九堡东站分叉，往北至临平世纪大道站，往东至下 沙文泽路站，形成一个 “ Y” 形；同 时地铁 1 号线在钱江路站分叉，一头直接 穿越钱塘江途径滨江区至萧山区湘湖站，另一头途径地铁 4 号线的部分线路 进入钱江新城核心区，后与东南段的地铁 2 号线连接，在庆春东路穿越钱塘 江，途径钱江世纪城到萧山区朝阳村站，形成另一个 “ Y” 形。地铁一期 工程中地铁 1 号线长度为 47.97 公 里、地铁 2 号线 16.6 公里，地铁4 号线 钱江新城地下空 间连接工 程 4.22 公里，总投资 349.36 亿元，将于 2011年底建成 通车。- 23 -PDF created with pdfFactory Pro trial version 杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究2 萧山宏观背景研究2.1 萧山概况n 地理位置萧山区位于杭州市南部， 钱塘江南岸，与杭州市 西湖区、江干区和海宁市隔江相望。四周边界：东邻