xx房地产经营策划报告

1沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州 沿海国际中心经营策划报告沿海商业地产有限公司2007年 1月 12日2沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划目 录综述一 . 项目回顾二 . 项目策略及目标三 . 市场分析及结论四 . 建筑现状分析五 . 产品组合方案六 . 竞争策略分析七 . 开发网络图八 . 成本及资金计划九 . 经营方案十 . 总结及下阶段工作建议3沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划综 述市场：苏州是新兴的制造业城市 ,人均 GDP仅次于上海与广州 ;第三产业未来几年将飞速发展 ,给本项目带来良机产品： 苏州高档写字楼开始出现 ,08年本项目周边无高档写字楼供应 ,估计本项目写字楼合理面积 4万平或更乐观 ; 酒店市场取得了高速发展 ,预期 5年内高档酒店客房新增供应量将翻番 ,需求量增加约 17%,建议本项目客房数控制中等规模的五星级酒店 ; 本项目商业零售面积建议要形成一定的规模 ,约 2万平方米左右 ; 酒店式服务公寓在苏州没有可比较的成熟的案例 ,预计 100150间客房是合理规模盈利策略：分步实现赢利 ,收益复合化4沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划一 . 项目回顾2. 前期工作成果简报 仲量联行 苏州国际会展中心项目研究报告 上海申元 续建工程的 投资测算 北京众一律师事物所 尽职调查报告 铁兵组 尽职调查报告 沿海商业地产公司 - 苏州项目运营思路 、报建程序的了解1. 前期里程碑节点 06年 6月签署收购框架协议 06年 11月 1日签署收购合同5沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划3. 项目历史回顾6沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划4. 项目现状主体结构施工质量、设备保养比较好，工程无重大缺陷已完成主体结构及外装工程， A区地下室已通过消防验收 已完成部分设备安装4.1 项目工程现状4.2 银行债务及租赁状况 截止 06年 12月 8日，银行债务及利息共计 30530万元 目前租金收入约 1216万元 /年租赁情况统计表合同到期日 未来 3个月内到期 未来 6个月内到期 未来一年 内到期 一年以上到期之合同 合 计租 赁 面 积 （ m2) 3830.41 386.00 3368.00 7798.53 15382.94合同金（万元 /月） 23.98 2.50 20.83 54.10 101.41未来收入（万元） 71.95 15.01 249.90 2715.52 3052.397沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划二 . 项目策略及目标1. 集团策略 通过实践探索规律 ,建设商业地产团队 集团投入不超过 2亿 ,沉淀 0.5亿 ,资产收益率 50% 通过和投资者及核心用户对接 ,打造长期优质资产 (沿海国际中心 ),实现资产价值增长收益 ,为日后商业地产公司上市打好基础 通过引入优秀管理运作伙伴 ,形成稳定收益和品牌溢价2. 项目策略 风控策略：产权清晰完整 ,开发 /资金支付进度与收购进度配合 开发策略：通过四融四对接 ,打造优质长期资产 ,分步实现赢利 资金策略：l 集团投入不超过 2亿 ,项目整体开发贷 4.5亿 ,长期金融工具 6亿l 分阶段引入不同属性的投资者、并使用不同的金融工具；l 不到万不得已不出售物业 产品策略：优化功能组合，体现协同效应；注重产品效率，提升运营效率 运营策略：引进符合策略的优质运营商，增加市场占有率，并形成品牌溢价，提升项目整体价值8沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划 . 项目目标 管理目标 :l 苏州市标志性的城市商务综合体项目 ,运营效益及知名度超过新地中心及金河国际l 形成沿海商业项目开发模式、经营模式及管理流程的雏形 财务指标 : (赢利模式二 )l 成本控制目标： 6.2+3+0.9=10.1亿l 资金组织目标 : 竣工前 4.5+2+3=9.5亿 ;竣工后 6+3.5=9.5亿l 投资回报 :沉淀 0.5亿 ,运营期资产回报率 50%9沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划4.1 赢利模式之一 营运前4. 赢利模式 集团前期现金投入 1.6亿 ,收回 50%股权款 2.2亿 ,投入工程款 0.8亿 ,沉淀 0.2 亿 ,50%股权 投资者 A共投入 3亿 ,50%股权 项目沉淀 3亿用作开发资产评估 9亿项目负债3.1+1.5=4.6净资产 4.4亿投资者A2.2亿获50%股权集团前期需投入的费用 0.32+0.89+0.4=1.6亿投资者 A工程款 0.8亿集团工程款 0.8亿债务重组放大4.5-3.1=1.4亿项目开发费用 3亿10沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划4.1 赢利模式之一 (续 ) 营运后 集团在前期沉淀 0.2 亿 ,通过出让 25%股权获得 1.87亿收入 ,并拥有 25%股权 ,每 年收入约2000万 投资者 A在前期共投入 3亿 ,通过出让 25%股权获得 1.87亿资金 ,沉淀 1.13亿拥有 25%股权 ,年收入约 2000万 1 投资者 B投入 3.75亿占 50%股权 ,年收入约 4000万沿海投资者 A新发展长期金融工具 6亿投资者 B投入3.75亿取得 50%股权净资产 13.5-6=7.550%50%50%沿海 1.87亿 ,25%股权 投资者 A1.87亿 ,25%股权说明 :此方案只提供了 3亿的开发款 ,比较适合于造价低的方案如全写字楼方案11沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划4.2 盈利模式之二沿海本金： 1亿过桥： 0.5亿投资者 A本金： 3亿苏州新发展流入投入： 4.5亿贷款： 4.5亿合计： 9亿流出资产： 1.6亿贷款： 3.1亿工程： 3亿财务： 0.4亿其他： 0.6亿利息： 0.1亿开发管理费： 0.2亿合计： 9亿苏州 沿海国际中心资产： 13.5亿负债： 6亿净资产： 7.5亿50%50% 苏州新发展投资者 B投入 :3.75亿50%50%沿海（净资产： 1.87亿）本金： 1亿；沉淀： 0.5亿过桥： 0.5亿过桥利息： 0.1亿开发管理费： 0.2亿年收入： 2000万 500万开发期资金回报率： 20%开发期资本增值： 1.25亿经营期资本回报率： 50%投资者 A（净资产： 1.87亿）本金： 3亿；沉淀： 0.55亿年收入： 2000万（ 20%）投资者 B（净资产： 3.75亿）本金： 3.75亿年收入： 4000万（税后 8%）12沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划1. 宏观经济与政策 05年苏州人均 GDP66766元 ,仅次于上海与广州排第 3,但人均可支配收入排第 6,社会消费品零售总额排第 9; 显示服务产业明显落后于制造业 , 目前来说 ,工业制造性的城市特点非常明显 ; 05年苏州第三产业 GDP比上年增长 16.7%,自 95年至 05年平均增长率为 14.5%. 第三产业 GDP的比重从 01年的 38%逐渐回落的 05年的 31.2%,说明苏州的服务业未跟上城市经济的发展速度小结 :苏州目前面临产业升级 ,将给该项目带来机会 根据苏州市十一五规划 ,未来五年内苏州市政府将致力于服务业的发展三 . 市场分析及结论13沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划2. 微观经济与专项市场 2005年金阊区地区生产总值47.32亿元 ,占苏州市区总量比重为 2.9%; 金阊区服务业产值占全区产值比例达到 64.1%小结 :项目所在的金阊区 ,第三产业是龙头产业 ,金融保险及其他服务 业对商业物业的需求比较强劲14沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划 古城区未形成聚集商务区 ,没有甲级办公楼 ,办公楼沿干将路和三香路呈线性布置 ;园区和新区有集中商务区 ,且配套设施完备 ,档次较高 . 跨国制造企业由于早期政策原因 ,基本对甲级办公楼没有有效需求 (初期政策优惠 20%左右的配套 ). 苏州目前有甲级办公楼 3个 (统计到 06年上半年 ),市场供应不足 . 未来 4年 ,每年约有 15万平方米的写字楼推向市场 ,古城区供应量很小 ,可甄别甲级写字楼项目只有和基大厦 (办公面积约 2万 ,09年竣工 ),因此 ,我们的项目将享受古城区高档写字楼项目的唯一性 (若在 07年与 08年推盘 ) 甲级办公楼租金水平在 85元 ,售价 11500元 /平 ;乙级 50元 ,售价 7800元 /平 仲量联行认为苏州未来几年内办公楼需求将稳步增长，到 2009年吸纳量应该可以达到 15万平方米；他们认为本项目的合理规模在 2万 -4万平方米之间2.1 微观经济与专项市场 -办公楼市场小结 :随着城市发展的产业的升级，将会带来高品质专业服务和金融行业的快速发展，以及写字楼的需求量快速放大，因此金融保险类企业是我们项目的重要目标客户之一，其他主要客户应是专业服务商、贸易、高科技及制造业；本项目的写字楼体量也可适当放大15沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划 随着苏州旅游业的发展及企业商务会议需求的增加 , 苏州星级酒店供应量及需求量呈上升趋势 . 苏州 5星级酒店平均入住率 71%,平均房价 782元 /间 /天园区 :6家 5星酒店 ,客房总量 1233间 ;酒店公寓 2家 ,296套新区 : 1家 5星酒店 ,客房总量 390间 ;酒店公寓 1家 ,200套古城区 : 3家 5星酒店 ,客房总量 932间 未来几年高档酒店的新增供应量将达到 5000间客房 ,为目前的 2倍以上 ;预计未来 5年酒店需求年增幅 17.4% 2.2 微观经济与专项市场 -酒店市场本项目建议：标准五星级酒店，客房数 320 350间房16沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划 2005年，苏州市零售、餐饮用房竣工面积创历史新高，为 190万平方米，销售量维持在历史高位，约 70万平方米，空置率也创历史新高达 73万平方米，平均销售均价 5500元平方米，小型零售店铺平均租金 69元 /平方米 苏州零售市场发展落后于城市发展与建设 苏州 2005年常住人口约 752万，预计在 09年将达到 826万人，人口的快速增长将带动本地区零售市场的增长 消费者年龄结构呈年轻化特征 ,对餐饮娱乐需求较多 服装箱包等高端消费能力及场所不足 . 本项目建议 :重点考虑大中型餐饮及娱乐，同时关注体育娱乐及公共服务配套设施；仲量联行建议本项目商业面积约 2.5万平方米2.3 微观经济与专项市场 -零售市场17沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划优势 :项目周边交通网络发达 ,可及性好 .本项目区域位置可受到新区狮山商务区的辐射 .项目原为苏州标致性建筑和第一高楼 ,可视性好 ,知名度高 ,古城区唯一高档写字楼及商务综合体项目 .原主体结构和设备标准都很高 .位于苏州高新区和老城区之间 ,距主要景点可及性好 .本项目的餐饮零售办公楼酒店可产生协同效应劣势 :由于本项目长时间处于未完工状态 ,市场上尚存在不良影响 . 处于非传统办公区 ,区域内缺乏高品质办公楼供应 ,不能形成聚集效应 .周边为市政府和住宅小区 ,传统上是公用事业和居住区 ,商业配套有限 ,商业氛围不强 ,商业辐射范围有限 .产品本身的缺陷 :主楼标准层得房率约 60%(未分摊地下 ),C1楼呈狭长形 ,通廊布置品质不高 .机会 :本项目区域内高品质商务类项目稀缺 ,其他产品表现力偏弱 .苏州古城区规划限制 ,区域内没有高品质办公楼 ,对一些对地段敏感且对品质要求较高的租户有吸引力 .本项目的建成对区域主流产业 :服务业等办公有提升作用.并受到新区狮山商务区的辐射 .靠近市政府，而且未来轻轨的建成与连通 ,将提高本项目商务活动的吸引力 .周边没有 5星级酒店及高档写字楼 .而本项目区域位置可达性好 .威胁 :市场对该区域居住区的印象短期很难改变 ,要聚集商气有待时日 .高新区正在上马的高档办公楼将对本项目直接构成威胁 .未来星级酒店的新建和改建数量巨大 ,对本项目酒店构成威胁 .(预计未来几年有约 5000间客房的新增量投入市场 )商业及零售的规模效应不强 (约 1.7万平 ).3.3 项目 SWOT分析18沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划1. 指标及现状位置 总建面 地上层数 原设计功能 现状 未完工程A区 17789m2 4层 期货交易大厅，后改 为展览大厅 1-2层出租给华夏银行 3-4层自动扶梯安装工程B区 65575m2 48层 商场、餐饮、办公用 房及酒店 未投入使用 内部装修、机电设备及配套工程C1区 20141m2 10层 展览厅及办公用房 5-9层办公出租 自动扶梯改造工程C2区 10083m2 4层 文化餐饮、娱乐休闲 未投入使用 内部装修、机电设备及配套工程合计 113588m2 环境工程四 . 建筑现状分析19沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划2. 项目现状 已完成主体结构及外装工程， A区地下室已通过消防验收 已完成部分设备安装 (A、 C1区已安装防排烟，高、低压配电室，地下室停车管理系统，22台客梯中的 16台， 6台扶梯中的 4台，货梯一台）2.1 已完成工程类20沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划 尚需完成大量的系统工程（电梯 /扶梯消防空调强弱电 /人防设施） 从节能角度考虑是否需要幕墙改造及 C2幕墙收头 需采购的大型设备如：台发电机组、台空调主机等 ,设备安装造价 0.9亿 (全写字楼 )1.32亿元 (大酒店 ) 城市热网环网 ,供水二回路 ,景观绿化等 ,配套费用约需 0.1亿 0.3亿 装饰工程约需 1.1亿 1.7亿 历史遗留工程问题 ;尚欠工程款 727万元2.2 未完成工程类及成本预估21沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划 B楼的核心筒面积占每层面积比例较大 ,约 36%,分摊公共层及地下室面积后 ,使用面积 (实用率或得房率 )约 44%.写字楼的租售对此比较敏感 ,酒店相对来说不太敏感 .因此可能的情况下， B楼应尽量安排对实用率不太敏感的酒店 从原系统设计 (设备 )角度 ,产品功能应尽量满足原产品设计 ,原设计中 B楼的 13 27层为商住公寓，改做酒店或酒店公寓比较合适。若改做写字楼需要增加系统的负荷 (如空调 /消防 )，而且 3.2米的层高做甲级办公显得稍低 地下停车场在 A区负一层 ,只能通过 C1区电梯上来并中转去 B区、 A区和 C2区 ,造成 C1区电梯厅人的动线混乱 ;应进行动线规划及改造 ,如增加从地下室上来的电梯 ,C1的电梯也应该分成高低区 ,使 5层的客户从酒店大堂进入 C1楼的 1层 (5层局部 )因紧靠 A楼及 C2楼形成通风采光的困难 ,因此不适合做酒店公寓或写字楼 ; 5 9层产品现状（长条形）更适合于酒店公寓； 考虑到酒店的配套面积比较大，因此楼的层做对外的餐饮娱乐服务（与对面住宅小区间的市政道路要尽快落实），的层作为酒店的健康娱乐休闲配套 楼的层可作为酒店的会展配套或高档娱乐场所3、建筑现状分析及建议22沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划注： B区 12、 28、 47、 49层为公共区域五 . 产品组合方案方案一 方案二 方案三 方案四1F4F5F11F13F27F29F48FA 区商业零售 1F2F酒店会展 (3层娱乐 ) 3F4FC2 区 商业餐饮酒店配套 3F4F1F2F酒店酒店配套办公酒店式公寓 办公商业（零售）酒店5F9FC1 区 办公 /公寓酒店会展 4F商业零售 (3层娱乐) 1F3F酒店办公酒店配套办公办公酒店配套办公办公办公1. 方案示意23沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划2. 改造方案及指标方案一 :B区的 1327层为酒店公寓物业类别 A区 B区 C1区 C2区 共计 备注酒店 4,668 31,711 2,021 1,968 40,368 A区 34层 ;B区 14层 ,2946层 ,48层;C1区 4层 ,C2区34层 ;合18*18=324间客房酒店公寓 19,705 19,705 B区 1327层 ,合 15层 ,每层布置 12间服务公寓 ,共 180间房办公 - 9,475 10,104 19,578 B区 511层 ,C1区59层商业 6,164 6,062 4,829 17,055 A区 12层 ,C1区13楼 ,C2区 12层共计 10,832 60,891 18,187 6,797 96,707 24沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划2. 改造方案及指标方案二 :B区的 1327层为准甲级写字楼物业品种 A区 B区 C1区 C2区 共计 备注酒店 4,668 31,711 2,021 1,968 40,368 A区 34层 ;B区 14层 ,2946层 ,48层;C1区 4层 ,C2区34层 ;合18*18=324间客房办公 19,705 19,705 B区 1327层 ,办公 - 9,475 10,104 19,578 B区 511层 ,C1区59层商业 6,164 6,062 4,829 17,055 A区 12层 ,C1区13楼 ,C2区 12层共计 10,832 60,891 18,187 6,797 96,707 25沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划2. 改造方案及指标方案三 :酒店公寓在 C1区 59层物业品种 A区 B区 C1区 C2区 共计 备注酒店 30,105 2,021 1,968 34,094 B区 1/2/层 ,2946层,48层 ;C1区 4层 ,C2区34层 ;合 18*18=324间客房酒店公寓 - 10,104 10,104 C1区 59层 ,5*19=95间房办公 - 29,180 - 29,180 B区 511层 ,1327层商业 10,832 1,606 6,062 4,829 23,330 A区 14层 ,B区 3层 ,C1区 13楼 ,C2区 12层共计 10,832 60,891 18,187 6,797 96,707 26沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划2. 改造方案及指标方案四 :全写字楼物业品种 A区 B区 C1区 C2区 共计 备注酒店 - - - - - 无酒店公寓 - - - 无办公 - 54,139 10,104 64,243 除商业外所有面积商业 1