广丰东街商住项目调研及定位报告

调研及定位报告广丰东街商住项目合和 商业地产机构2006年 7月 10日价值最大化源自定位最细化目 录第一部分 本项目定位的背景提炼第二部分 本项目商业部分定位要解决的十大命题第三部分 本项目商业部分定位第四部分 本项目住宅部分定位第一部分 本项目定位的背景提炼广丰地处江西东北 边陲 ，县域 40% 临界面与浙江和福建相接。如同浮动而活跃的板块漂移玲珑于三省之间，左右逢源，海纳百川，其传输作用和开放姿态，成为 浙赣发展轴 的连接点。背景一：广丰的区位和关系网一、金三角：赣、浙、闽三省交汇处 浮动的板块，浙赣发展轴的连接点赣、浙、闽三省交汇处， 浙赣发展轴的连接点1、在南昌与杭州之间，两个省会城市的强势经济直接辐射和带动广丰。 在广丰繁华商业街 -鸟林街和西关街开店的经销商里， 70%的店家从一级代理的南昌拿货，30%从杭州拿货。上饶 80%的品牌店，广丰都有。二、直接对接两大省会城市 上饶的地位缺失与影响乏力2、而作为直辖广丰的地级市上饶却显得灰头土脸、自顾不暇，碌碌无为。咫尺之遥，地位缺失，影响乏力。盘踞在繁华步行街的上饶商家不愿来广丰开店，不尴不尬地静等相距 27公里或 80元乘出租车或 8元坐大巴的广丰人前来消费。而不满现状的在上浙江人和福建人却蠢蠢欲动、跃跃欲试 一、依附式经济体系背景二：广丰的经济结构与社会消费心理1、 “ 靠大联强 ” 的经济结构工业发展一股独大 依靠自然资源发展壮大的月兔集团等 2家省级龙头工业企业对城市经济发展影响深远。工业对财政的贡献率达79.6%。配套型产业格局 对已有产业的嫁接改造和配套链接。产业结构调整与优化 已初步形成了食品、纸业、非矿金属加工、化纤服装、 IT等五大支柱产业。芦林工业园区现已进入全省十强工业园区。 2、 “ 依二托三 ” 的三产比例三大产业比例由 2002年的 20.06:41.76:38.18发展为2005年的 17.09:42.61:40.3；三大产业的排列次序走向 “ 三二一 ” 的趋势明显。依托繁荣经济和地缘优势，广丰商服业发展势头强劲，商贸流通十分繁荣 。由此，广丰从 1991年的国家级贫困县发展成为如今江西经济的首强县。1、市政建设和配套学校众多（ 21所中小学和职高），县医院迁址，教育卫生基础设施项目；市民中心、东街拆迁一期工程等 17个的城建项目建设；小街小巷硬化亮化工程等公共建设项目；完善了城市功能。月兔广场堪称国内县级一流 。成为 “ 全国社会治安综合治理先进县 ” 、 “ 全国卫生县城 ” ， “ 全省文明县城 ” 、 “ 国家双拥模范县 ” 。为广丰撤县设市打下了坚实基础。二、广丰经济对城市发展的公共影响2、道路交通 逐步构建起广丰县内四通八达、快速便捷的 “半小时 ”经济圈。三条出县通道，上 (饶 )广 (丰 )一级公路 ,311高速公路挂线融入全国大交通网；上二国防线直达福建；浙赣铁路、320国道穿越县境北部； 全县共完成农村公路路面硬化753公里，基本实现了行政村通水泥路的目标。三、 “打工经济 ”对城市发展和社会心理的双重影响广丰县原属典型的国家贫困县，为此政府实施 “ 走出去工程 ” ，组织规模化劳务输出。出去一人，脱贫一户，出去一批，带富一方。截止到 2005年，广丰全县人口 78万，实现国内生产总值 72.92亿元；该年度外出劳务人员近 30万人，劳务收入达 18亿多元。打工经济带来庞大的资金流、信息流和人流（外地媳妇）以及先进的技术、管理、发展理念以及投资意识，为 “ 创业经济 ” 奠定了雄厚的基础。成为广丰民营企业的主干。广丰芦林工业园区 163家企业当中有 116家是由在外创业成功人士回乡创办的，占园区企业总数的 71.8%。 1、人才与资金双双回流缔造广丰的 “ 创业经济” 男人外出打工，女人在家留守。 广大留守妇女普遍拥资开店，大力发展第三产业。形成 “ 留守经济 ” 。全县现有个体工商户总数达 14500户。2、 “ 打工经济 ” 衍生 “ 留守经济 ” 广丰规模庞大、极为独特的 “ 打工经济 ” 造就独特的民营经济模式也造就独特的家庭结构、社会行为、消费习惯以及生活方式和集体人格 1）社会闲散人员多留守者、食利者、收租者。赌博泛滥。城市缺乏多样性娱乐和休闲释放设施。2）社会闲散资金多购买力强，投资意识强。 民间资本期待激活。3）偏执的消费倾向“ 打工阶层 ” 的 草根性，以 置业为首并多次置业。游子对土地的黏附心理和攀比心态放大。对不动产的青睐说明城市缺乏底风险的投资途径。4）单体家庭结构的膨化蜜月式夫妻 +低门槛生存 +传统观念 =超生房地需求活跃甚至呈现畸形需求。 3、 “ 打工经济 ” 同时衍生 “ 留守症候 ” 带有明显的消费型城市特征和走向 一、中心区街铺租购两旺、供不应求！ 商业市场供需现状及其未来发展特征背景三：市场竞争状况和发展格局研究1、畸形需求和供应不足导致市场制衡机制失调 城市级别限制了城市商业扩张，也抑制了需求的欲望2005年广丰可租售商业面积年供应量不足 10万平方米。业主强加租金，商户逆来顺受。商铺无处可租，现有商铺一路看涨。租金年涨幅达 30%。商业售价年涨幅也达每平方米 500元。2、 国内生产总值年增长 31.98% 的城市，商业发展的同时也面临升级广丰限于城区规模和人口，缺乏大型商业（广丰较大的日新百货 12层，总面积不超过 1500平方米），商业形式呈现初级化单一街铺特征。广丰人习惯于逛街而不是逛商场。东街和吉利商业街无论如何脏、乱、差，都是人气鼎沸。在城镇化如此快、成长性又如此好的广丰，商业形式的多样化和规模化成为可能！位置 商业街特点 目前平均租金水平（元 /平方米）预计售价水平（元 /平方米）参考价值鸟林街 广丰最长最宽商业街 30-85 4500-12750 参考性相对较弱西关街 广丰最繁华准步行街 60-90 9000-13250 参考性相对较弱中街 /东街园丁路传统繁华商业街 30-70 4500-10500 同属区域备注 以上部分租金与售价按下面换算关系进行换算：月租金 *12/8%=单位售价水平3、现有商业项目状况及租售价格对比位置 物业特点 目前平均租金水平（元 /平方米）预计售价水平（元 /平方米）参考价值西关街万盛商 厦首层街铺新开业升级型商业（商住楼，商业 2层）租满139 20875 参考性较强西关街天和文化广场新开发升级型商业（ 4层纯商业楼）待售首层： 18000 参考性较强二层： 7000三层： 5500四层： 4000鸟林街西口 公主华庭 新完工升级型商业（商住楼，商业 2层）一层售罄首层： 19000 参考性较强二层： 7000新天地 在建大型商住复合体（商住楼，商业 3层）基本售罄56-83（实际租金） 首层： 19000 具有较大相似性二层： 8000三层：自营备注 以上部分租金与售价按下面换算关系进行换算：月租金 *12/8%=单位售价水平4、新型商业项目状况及租售价格对比新天地公主华庭天和文化广场万盛商厦首层街铺二、地段决定价格，需求趋于饱和！ 住宅市场供需现状及其未来发展特征1、消费过度超前导致无理性购买和消费观念及生活方式滞后 城市现代化进程中典型的市民心理和小农意识对中心临街地段的选择高于居住品质和生活环境。中心地段住宅如 “新天地 ” 、 “ 公主华庭 ” 开盘即告售罄。对偏离中心 “ 创美 丽景嘉苑 ” 的高价追捧，全因与规划中的未来县政府对街。受冷落的 “ 卧龙城 ” 只有低价卖给乡下人。 120-130平方米主力三房最受欢迎， 90平方米过渡二房销售最快。面积一味求大，是否两卫无所谓。住宅每平方米年增幅 300-600元间。本项目生正逢时！2、城区 15万人口需求有限，市场预警，过度消费已迫近临界点！今明两年住宅市场供应量急剧放大：卧龙城二期 /创美二期 /福丰 华丽家园等大小住宅项目十余个，面积近 50万平方米 市场近乎挖空，后市乏力，几大楼盘二期都有延后开盘的迹象。以户型和面积配比关系细分市场，并非杞人忧天！3、住宅项目状况及销售价格对比项目名称 住宅建面（ ）物业形态 户型面积（ ）均价 销售率 交楼标准新天地 16000 小高