上海某地块花园洋房项目可行性分析报告

*路地块项目可行性分析报告*总公司介项目概况介项目位置及现状卢湾区地图*路地块简介 (图略 )*路地块现状*路A其中 A地块约 52,000平方米，该地块上建有 23幢独立花园洋房 。建筑面积共 9,000-10,000平方米，每幢占地约400-500平方米。即除去 23幢洋房，该地块大致可拆空的土地面积约有40,000-50,000平方米左右；BB地块约 6,000平方米， 地上建筑11幢别墅 面积约5000平方米 。项目现状 浓荫深处中共驻沪办事处老别墅现状*路 65号*路 75号*路地块历史简介*路花园住宅区又名 “*村 ” 即指 23幢独立式花园住宅，原属比利时人开办的 *地产公司的产业，建造于 1921年，是上海 20世纪 20-30年代西方独立式花园住宅建造兴起时较早、较典型的例子。 从居住档次来看，这些住宅单体在规模、居住档次上并非是当时最大、最考究的，但作为群体所形成的环境、尤其是多个花园形成的共享绿化空间是极为独特的，它比以后出现的花园里弄是远胜一筹的。 它位于卢家湾的西部，基本上消除了早期东部社区的本地化特征，而更多的表现出西方情调，是法租界向西区发展高级住宅区的起点。孙中山先生晚年和夫人宋庆龄居住在莫利哀路 29号（今香山路 7号），期间，在中国共产党和国际无产阶级的推动和帮助下，提出了新三民主义，改组国民党，开始了国共两党第一次合作。解放战争时期，周恩来在本区设立中国共产党代表团驻沪代表团，开展了同国民党的政治斗争活动。著名爱国人士邹滔奋、张学良、柳亚子、何香凝也都曾居住在本区。另外，艺术大师吴昌硕、梅兰芳、张大千、刘海粟等也长期在本区居住，从事艺术活动。*路历史回顾中山故居中共驻沪办事处地块周边环境及配套情况 地段 ： 位于上海市卢湾区中心位置，坐落于复兴中路以南的 *路东西两侧，东抵重庆南路高架；南至上海第二医科大学宿舍区，总占地面积约为 5.8万 M2。 交通 ： 途径的公交线路多达 18条，包括 17路、 24路、 36路、 41、42路、 911、 920、 926路等。可直达徐家汇、人民广场、上海火车站等重要区域。步行可到地铁、轻轨 商业 ：与 淮海路商业街，人民广场、豫园近在咫尺。 教育 ： 上海理工大学、陕西南路幼儿园、上海第二医科大学等高校林立 医疗 ： 瑞金地段医院、同仁堂国药号、上海第二医科大学、瑞金医院分部。 绿化 ： 除花园洋房本身拥有的花园、草坪、树木外，沿 *路两侧郁郁葱葱的法国梧桐 .介*路的今天卢湾区加快旧改， *路渴望新貌 “ 十五 ” 期间，卢湾区将加快新一轮旧区改造，坚持 “ 拆、改、留 ” 并举，每年旧里改造不少于 10万平方米， “ 十五 ” 期间改造50万平方米旧里住宅，全区住房成套率达到 83%，人均居住面积达11平方米。 积极推进旧里改造。北部地区以小浜湾和太平桥地区为改造重点，中部地区以新新里和徐家汇路两侧为改造重点，南部地区以平民村为改造重点。加快旧房成片改造，对有条件的旧房实施成套改造，修缮优秀历史保护建筑。修缮 *路等地区的历史保护建筑，改造尚贤坊、步高里等 .周围未来发展项目 地块附近的在建项目共有四个： 新天地二期项目、淮海中路马当路附近的香港新世界大厦、复兴中路瑞金二路口的香山丽舍，以及本案南侧 *路口的 *路 88号。 规划中的项目： 在未来的两年内，卢湾区将调整淮海中路西段的经营档次，使其成为主要以销售国际二线品牌服饰的中高档商业街；目前成都南路两侧的房屋均为老式的石库门房屋，卢湾区政府计划结合时代华纳娱乐项目，将高地区改造城以娱乐为特色的商业街。*路的明天卢湾区 *路花园住宅保护规划总图*路地块改造原则 保护原则 -保护代表上海历史文化名城特色的重要历史街区的空间格局、街巷尺度、文物古迹和历史建筑等历史文化构成要素，延续城市历史文化环境，保护 *路历史文化风貌区的历史风貌。 发展原则 -贯彻历史城市和花园住宅区的可持续发展战略，发挥传统的历史文化环境在现阶段的现实积极意义，同时重视改善居民的生活质量和环境品质。 效益原则 -充分利用花园住宅区的物质和人文资源，发展文化与旅游事业，兼顾经济效益，实现社会、环境、经济和文化效益的统一发展。政府对本项目的整体要求能体现上海近代独特文化和历史特点的高品质的包含文化、休闲娱乐、旅游、艺术等的复合性文化风貌社区。典型个案分析国内 申康别墅宾馆简介 ：位于虹桥路、延安西路、古北路三条路口，地处虹桥开发区内，虹桥路 1440号，占地面积 16,000M2， 绿化面积 8,000M2， 拥有百年历史的西班牙、英式风格别墅 11栋。作为上海的一个重点的历史保护建筑群，曾经是众多历史名人的故居。其中著名的飞虎队陈纳德将军和陈香梅女士的婚礼就在此地 8号别墅举行，留下一段动人佳话；著名进步人士廖仲凯也在此居住。国内 申康别墅宾馆运营特点：出租 +酒店 +餐饮整个花园社区幽静迷人，处处散发着鸟语花香，别墅群中有为客户准备的会所，内有棋牌室、健身房，有三十年代怀旧情调的大风车餐厅，主要经营本帮菜，服务环境都不错，在上海文艺界及东南亚、港台等地享有声誉。一部分别墅采用办公式整栋租赁给企业做办公场所，有历肺幕 自痰 11栋的大部分已全部租出，租户都是从事房产、贸易、艺术品收藏展示的几家大公司，租金 35-40万元 /年，租期一般都在 5年以上；还有少数几栋采用了酒店式套房出租的经营方式，分豪华套房（ 552元 /天）、豪华标房（ 440元 /天）、普通标房（ 368元 /天），也经常客满为患。国内 上海新天地上海新天地使要建设一个具有传统和新纪元生活文化的都市旅游景点，它以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，成为一个历史、旅游、文化、休闲、娱乐的特色街区。经营特点 :商业租赁 /住宅销售餐饮 /娱乐 /旅游/住宅 /商务办公国内 上海新天地 平面布局国内 上海新天地咖啡馆实景新天地 户外实景新天地的成功在于改新如旧，不经意带出一种怀旧的氛围，而内部的现代时尚也和外部的古旧不相冲突。国内 上海新天地改造点评：新天地的不足之处，就是太多地忽略了里弄建筑所隐含的生活方式。对这种极其珍贵的原真的生活方式，没有适当保留和展现。国外著名老城区、历史旧址保护国际协定 世界较早的针对古迹保护的国际性条例有 威尼斯宪章 是 1964年在威尼斯的一次国际会议上由建筑师和文保专家提出的。 而由此为基础发展起来的澳大利亚 巴拉宪章 则是目前制订的比较完善的遗产管理保护原则和纲领，这个规定不仅仅对纪念性建筑，而且对于遗址、花园或地区保护都很适用，并且非常具备可操作性。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例国外著名老城区、历史旧址改造成功案例古根海姆美术馆（西班牙毕尔巴鄂市标志性建筑） 简介 毕尔巴鄂市作为一个名不见经传的小工业城市，之前一直默默无闻的存在着，在 20世纪 90年代，由设计师弗兰克 盖里设计的古根海姆美术馆建成后，凭借其巧妙的创意和独特、怪异的建筑形态吸引了众多游客，在第一年就吸引了超过 135万人的参观者，包括西班牙以外的国外游客，点评 为该城市的复兴积累了 1亿美元的资金，仅在一年之内，就还清了自身的建设费用，而毕尔巴鄂市也因此成为一个著名的旅游景点。 一个好的建筑，是最好的文化投资，对于城市的巨大附加值是不可估量的。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例国外著名老城区、历史旧址改造成功案例德国议会大厦改造 简介 德国议会大厦是德国现存的一座历尽沧桑，目睹过许多的重大历史事件的历史保护建筑，于 1992年着手整修，有关部门针对原有建筑的特性，强调修建一定要保证四个方面的保护性要求：议会的运转、议会的历史文化、生态和能源的有效性和实施方案的经