陕西三元后湖高端住宅项目可行性研究及初步定位报告

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Centaline Consultants三元后湖 项 目可行性研究及初步定位 报 告CONTENT提 纲周边竞争项目研究报告思维导图项目开发方向与优势打造高层产品物业规划商业物业规划洋房产品物业规划PART 1一、 周边竞争项目产品及推售节奏研究p 星悦城p 尚都一品p 汉口花园研究 周边竞争项目周边竞争项目选定p 星悦城p 汉口花园p 尙都一品竞争项目选定研究的主要内容p 竞争性项目规划研究p 竞争性项目产品及户型研究p 竞争性项目客户及不同产品消化速度研究p 竞争性项目下阶段推售安排p 竞争性项目优缺点分析研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 整体定位规划p 星悦城 总占地面积 45.95万，总建筑面积 184.43万，其中住宅 103万方，公园 11万方，商服 10万方，产业 16万方，还建 45万方。p 项目规划有住宅、酒店、写字楼、主题公园、综合商场和 商业主题购物广场 。p 项目整体规划 ： “ 秀场 ” 包含千米步行街、商业主题购物广场、综合商超、精品零售、娱乐休闲、公寓式写字楼及精品酒店。同时配套有集中式社区中心，有氧运动公园、婚庆主题公园， 20万方商业旗舰、公交轨道线路及幼儿园，全方位提升项目配套。本案住宅用地商业还建用地产业用地公园绿化 一期启动区： 4.6公顷汉孝城际铁路站点星悦城规划商服婚庆主题公园跃进村 “ 城中村 ” 综合改造规划研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 首期产品户型配比及客户研究p 项目启动区总占地面积 45949.89，总建筑面积 184427，其中商业面积 14828。p 一期均为一层底商， 1-6号楼均是 34层， 7号楼是 26层， 8、 9号楼是 6层的 1梯 2户的洋房， 10号楼是公寓。 1#2#1#2#首期产品规划首期产品规划平面图 首期产品规划效果图3#4#5# 6# 7#8#9#综合楼 3F10#研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 首期产品户型配比p 开盘： 11年 12月 18推出首期一组团 1、 2号楼， 34层高层，其中 1号楼两单元， 2号楼一单元，均为两梯四户， 1号楼推出一单元的 1、 2号房和二单元， 2号楼全部推出，合计 330套房源。p 加推： 元旦加推 1号楼 3、 4单元，合计 66套，两次共推出 396套房源， 7996占到八成 。 79、 95平方房源销售速度最快，现已基本售完，其次是 96平方，目前还剩 2套，剩余约 20套多为 117平方顶层和 2层房源。p 结论：从销售节奏和结果可以看出，小户型的 7090平米的二房和小三房销售速度最快，市场接受度更高。户型 面积（） 套数 占比2*2*1 79.76 66 20%3*2*1 95.06 66 20%95.12 99 30%96.21 33 10%3*2*2 117.33 33 10%121.18 33 10%合 计 79.76121.18 330 100%户型配比产品分析和销售节奏研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 首期产品户型配比户型分析主力户型： 3室 2厅 1卫 1厨 95.00 2室 2厅 1卫 1厨 79.00p 优点 :户型方正，实用性强；三阳台设计，性价比较高。p 缺点：客厅朝北才，采光不好次卧通风效果不佳；过道正对主卧房门，私密性较差。p 优点 : 户型方正，实用性强；三阳台设计，性价比较高。p 缺点：卫生间交通流线不畅，使用不方便客厅朝北才，采光不好研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 客户研究p 客户年龄： 成交客户中 30岁以下客户占比将半，且 30 35岁客户占比 70%以上，成交绝大部分为年轻客户，为刚需的购房群体，这也符合项目的前期定位，在后期的推广中仍然要着重以年轻客户为重点的推广对象。 p 居住区域： 大部分客户来自汉口中心区，总体占比将半。 原因 1： 汉口中心居住环境日益拥挤，房价日益高涨， 原因 2： 中心城区客户后湖片区的发展前景看好。这指导我们在后期的推广中可以持续重点挖掘汉口中心客户。成交客户分析Note：数据来源一期中原成交客户研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 客户研究p 家庭年收入： 绝大部分成交客户为中等收入群体。 从成交客户来看，有八成客户的可接受总价在 60万以下。p 置业目的： 成交客户主要为购房自住客户，必须买房的刚需客户，大多为首次置业，有极少量投资客户，此种购房分布结构，与房产调控不放松，市场低迷，客户观望情绪浓郁有关，投资客户受此影响最大，基本处于观望态度，基本无成交，改善性置业客户观望增多，成交较少，而必须购房的刚需客户相受市场影响相对较小，成交比例大。成交客户分析Note：数据来源一期中原成交客户80以上71-80万61-70万51-60万50万以下接受总价研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 后期推售计划p 星悦城计划 2012年 5月推出 3号楼 34层高层和 7号楼 26层公寓产品 .后期推售分析3#7#3号楼34F高层7号楼26F公寓首期产品规划平面图 首期产品规划效果图研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 商业研究住宅用地商业还建用地产业用地公园绿化p 星悦城产业用地占地面积 8.63万，规划 集合大型商超、影院、餐饮、娱乐等多种业态。p 星悦城商业规划在靠汉口花园建设12万方集中式商业步行街。p 规划在靠后湖大道近汉孝城际铁路站点处 3.2万方产业用地初步规划引进家乐福、专业市场和商务配套。商务配套商业分析集中式商业开发节奏分析p 星悦城首先开发 K6地块，计划 12年清完 K6地块；紧接着整体开发次序由南向北、由东向西开发，其中K5地块预留做最后开发。预计开发周期 8-12年。北部家居商业配套研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城 项目总结p 大盘效应： 作为区域内百万级别大盘，带动区域价值，加快城市化进程。p 交通 ：除了现有的 4条公交线路，未来还有望引进 23条公交线路到小区；此外，未来 地铁 3号线和 6号线 的畅通将会大大提升项目价值。p 配套 ： 规划中的家乐福、商业、和幼儿园将在很大程度上弥补片区配套不足的劣势优势劣势 p 户型设计 ：一期户型设计存在诸多不合理之处，主力户型设计存在缺陷，入口正对餐厅，缺少格挡，次卧采光通风效果不佳，且过道正对主卧房门，私密性较差。对本案影响p 机会： 1、星悦城作为片区大盘，在配套和功能上可以弥补片区内相关生活配套2、星悦城规划在本案对面靠幸福大道城际铁路站点处建专业市场、家乐福 和商业，对本案的商业起到很好的互补作用。p 竞争： 本项目上市，必然会和星悦城形成竞争，如何在现有条件下做出有品质有竞争力的产品，成为本项目成功与否关键；同时，项目的重点商业部分和星悦城后期商业规划有所竞争，将对本案产生十分大的影响。研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品 整体定位规划中心景观48栋别墅区p 规划：尚都一品 占地面积 3.81万，总建面 87576， 项目整体由 6栋 高层住宅、 48栋 精品别墅商业街组成组成，其中高层住宅 716套，面积 70049； 别墅 48套，面积 12473 ；商业面积 5054 。项目总户数 764套， 总共 450个停车位 。3号楼6号楼1号楼2号楼7号楼5号楼商业步行街规划分析研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品 产品及户型配比研究高层整体户型配比p 项目分为 6栋高层， 30-32层，共 716户； 48栋别墅 3层 +地下室 。p 高层主力户型为 80-90平米两房，（ 90平米可做到 3+1）、 138平米三房。户型 面积（） 套数 占比2*2*1 83.97 182 25.42%84.5989.99 203 28.35%3*2*1 93.38 182 25.41%3*2*2 130.91 56 7.82%128.13138 93 13.00%合 计 / 716 100%p 尚都一品 1、 3、 6号楼共 326套房源均已经售完，面积区间在 83131。其中 83平和 128平的房型销售速度最快，其次是 二房房， 138平的三房销售速度最慢，由此可以看出客户更愿意接受面积小、总价低的两房和小三房，对大面积房源存在抗性。去化分析研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品 产品及户型配比研究户型研究p 优点：入户玄关设计，私密性好动静分区、干湿分区合理户型方正好用， 通透性强所有房间均自然采光，无暗房厨房宽敞实用，有服务阳台p 缺点：次卧朝北，赠送面积较少主卧与次卧入口重叠138三房两厅两卫户型研究研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品 后期推售计划p 尚都一品 1、 3、 6号楼均已经售完； 高层开盘当日销售 158套去化率为 75%，现已售罄，均价 7800元 / 。p 目前销售重心转向别墅 ，面积区间在 230290，具体推售时间未定， 2号楼暂时封存不卖， 5号楼剩 130套， 7号楼剩余 100套左右。48栋别墅产品3号楼6号楼1号楼 后期推售分析2号楼7号楼5号楼在售封盘已售完研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品 后期推售计划p 尚都一品后期主要推花园洋房别墅，共 48栋，面积区间在 230290。p 别墅产品采取多联排布局方式，户型狭长，在通风和采光会受到影响，实际使用性较差。研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品 项目总结p 建筑形态： 48栋别墅规划为本片区稀缺资源，降低了整体容积率，同时提高小区居住档次。p 交通通达度： 距离地铁 8号线站点更近。优势劣势 p 居住区隔断： 别墅群与高层住宅实质上沿街道完全隔离，高层住户并不能享受到居住档次的提升p 内部配套缺失： 项目体量较小，小区内部并没有独立的生活教育娱乐等配套，住户完全依赖外部资源p 刚需户型稀缺： 主力户型为 138平三房，面积较大，满足刚需客户需求的房源相对较少。对本案影响p 影响： 项目高层对本案影响不大，影响主要是来自墅产品。p 借鉴点： 区域内不适宜做大面积大户型产品，面积小且带品质的洋房可提升整个小区的档次，同时区域接受度较高。研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园 整体定位规划汉口花园整体规划图六期幽兰居规划效果图p 汉口花园六期幽兰居 占地 40750， 总建面 89900 ， 总户数 2066，车位 1200个，共由 31栋楼组成，其中 26栋 11层、 2栋 15层、 3栋 18层，均为一梯两户。户型以二室二厅为主， 90 以下户型占据近 70%。整体呈队列排布，密度小，居住舒适度高，但栋与栋之间私密性受影响。规划分析研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园 产品及户型配比研究本期户型配比户型 面积 区间（） 套数 占比2*2*1 91.5793.15 196 100%合计 84138 211 100%p 本次推出 29、 31两栋楼，仅为两单元，一梯三户， 29号楼 18层， 31号楼 15层，共 196套房源。产品A1户型 2室 2厅 1卫 92.00研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园 销售动态与户型评析113平三房 91平两房六期整体规划p 销售动态： 六期尾盘剩余 14套左右，均为高层以及底层房源，以 113平米的三房为主。p 户型评析 ： 动静不分区是主要缺陷， 91平设计成两房，实用相对较差。南北通透，通风的采光俱佳是户型优点 。113平设计存在缺陷，如次卧设置于进门出，厨房至生活阳台需穿过餐厅，餐厅与客厅间长廊的空间浪费。剩余房源31#29#研究 周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园 项目总结p 小区环境： 项目已开发到 6期，小区配套成熟，认知度较高，客户可共享前 5期成熟环境p 居住密度： 容积率 2.2，密度小，居住舒适度高p 开放商口碑： 开发商武汉地产，在武汉享有一定知名度和口碑优势劣势 p 规划理念： 以小高层为主，规划理念比较落后，没有 20层以上的产品，景观视野受限p 整体布局： 楼栋呈行列式排布，栋与栋之间私密性受影响p 小区配套： 小区内部没有相关生活娱乐教育配套p 户型设计： 主力户型设计存在缺陷，如次卧设置于进门出，厨房至生活阳台需穿过餐厅，餐厅与客厅间长廊的空间浪费对本案影响 p 机会： 汉口花园已形成良好的社区氛围，对本案起到积极影响p 竞争： 汉口花园至今已开发到六期，目前已基本清完，对本案并无竞争。PART 2二、项目开发方向与优势打造p 项目开发方向p 项目优势打造项目开发方向项目区位分析 :区位价值高于后湖其他项目，未来后湖通往汉口核心区的第一站。CBD商务区江汉路商圈武广商圈3.5公里5公里 二七长江大桥发展大道姑嫂树路三环线解放大道汉黄路5.5公里p 项目距汉口武广、江汉路商圈与 CBD商务区的距离均在 5.5公里范围内，区位价值远高于后湖板块其他项目，随着交通路网系统的逐渐完善，未来将成为后湖通往汉口商圈及商务区的第一站。后湖板块项目交通分析 :坐拥双轨道，并临近两条地铁线路，交通资源丰富。项目开发方向轨道 12号线后湖段地铁 6号线后湖段地铁 3号线后湖段汉孝城际铁路后湖段12号线： （古田 -武湖）长29公里， 在项目处有站点，通车时间未定 ；汉孝城际铁路： 全线规划长约 62公里， 在项目处设有站口 ，预计 2015年通车；3号线： （沌口 -三金潭） 后湖大道、井南路 设有站点，途经汉阳中心区 ，预计2014年通车；6号线： （沌口体育中心 -环湖西路站）在 幸福大道、杨汊湖 ，设有站点， 途经汉口中心区 ，预计 2017年通车 .汉孝城际铁路站点 轨道 12号线站点 地铁 3、 6号线站点项目项目开发方向项目开发概念双轻轨，后湖首站多元化时尙新都市生活社区项目开发方向项目规划方案方案比较依据：1、不同方案市场收益情况2、不同物业类型市场需求3、不同产品的优缺点对比项目 物业形态 销售价格（元 /） 销售情况 备注星悦城 多层洋房 9500 尚未销售 此价格为预估价高层 6800 一期开盘约去化 78%海昌 极地海洋世界 退台洋房