温江金融中心项目工作建议书

成都比华利房地产营销顾问有限公司2010年年 4 月月 成都成都一、温江房地产区域市调结论目 录二、可供选择地块推荐三、项目概念性规划（一） 城市发展潜力方面：温江 与成都其他近郊县相比，经济快速发展、人口不断增长、房地产业处于高速发展态势，具有较高市场吸纳力和竞争力的生态宜居区域。温江处于经济及城市基础建设快速发展的区域，工业经济相对于有强势产业支撑的高新区、双流、新都及青白江区处于相对弱势，但整体来看，区域经济发展速度快，人口亦进入快速增长期，加之房地产投资增速高、区域整体规划力度强，使得区域房地产市场呈现蓬勃态势，为我项目的开发提供了良好的市场环境基础。一、温江房地产区域市调结论（二） 物业市场发展：商业在区域内有较好的发展空间，但有一定的培育期。温江办公市场处于发展初期，物业档次低，市场体量小，对于我项目开发而言，不具备太大的市场参考性；如果要开发办公物业，我项目必须跳出该区域进行项目打造，可再深度挖掘区域内客户的潜在需求，实现引导性的办公消费。城市综合体中住宅部分的市场消化能力和价格弹性均有较大的发展空间，但需要注意规模和产品细化方面的最优化。温江酒店市场处于发展初期阶段，整体档次不高，中高端酒店存在较大的市场需求空间，此外经济型酒店发展虽不成熟，但市场发展前景良好，对于我项目开发酒店物业而言，具备先天市场基础，尤其是满足商务兼顾休闲旅游需求的品牌连锁经济型酒店具有较强的市场竞争力。一、温江房地产区域市调结论二、可供选择区域及地块大学城与海峡两岸科技园片区老城区光华大道片区二、可供选择区域及地块3号地块约 204亩1号地块约 50亩2号地块约 98亩大学城与海峡两岸科技园片区光华大道片区轻轨站 1号地块约 50亩轻轻站地块概况：1、位于大学城与海峡两岸科技园片区，学府路与海科路交路口西北角与轻轨大学城站隔路相望2、地块性质：商业。3、地块约 50亩 2号地块约 98亩地块概况：1、位于光华大道片区，南熏大道与凤溪大道交叉路口的西南角与珠江国际新城相距约 1.5公里，紧邻轻轨站。2、地块性质：商业兼住宅。3、地块约 98亩 3号地块约 204亩地块概况：1、位于大学城与海峡两岸科技园片区，柳台大道与学府路北段交叉路口的西南角，北面为中医药大学相邻，东面为西南财大光华校区，南为海科名城及财大专家楼。2、地块约 204亩 （二）竞争项目简析营业面积 约7300平方米的家乐福温江店 位于珠江国际新城，预计于2010年下半年开业。（二）竞争项目简析将于 2012年开业的伊藤 6号店，是珠江 新城国际项目的重量级商家，除了包括 5万平方米的伊藤洋华堂 GSM主力店外，还将引入更多业态，挑战大型SHOPPING MALL，为顾客营造更加休闲、舒适的购物环境，提供更人性化的服务。台湾新光三越百货也暂定在温江市政公园旁的 63亩地上落脚，定位为高档百货 。（二）竞争项目简析（二）本项目可选区域建议鉴于家乐福、伊 藤 6号店以及台湾 新光三越百货 均已选择位于光华片区的珠江国际新城，因此， “大学城与海峡两岸科技园片区 ”为金控置业温江金融中心项目选择的重点。3号地块约 204亩1号地块约 50亩2号地块约 98亩大学城与海峡两岸科技园片区光华大道片区通过宏观市场分析、分物业市场分析、需求分析，本报告认为温江金融中心项目适宜发展为集 “购物、金融、办公、会议、休闲、娱乐、美食、文化 ” 八位一体的现代城市商业综合体，占据大学城与海峡两岸科技园片区核心位置，有序组织大众化各种业态的主力、次主力和精品连锁店，相互依持、共同造势，进而产生核心吸引力，并依托周边大量高素质客群来与珠江国际新城、台湾新光三越百货展开差异化竞争，共同开创温江商业新局面。三、项目概念性规划本项目定位方向：三、项目概念性规划本 项 目用地 为 金融商 业 用地，因此：1、 规 划用地 98亩 ，按容 积 率 为 4，总 建筑密度 为 40%计 算，地上建筑面 积为 ： 261,333平方米，底下二 层 共100,000平方米， 总 建筑面 积约 31.13万平方米。2、按商 业 金融用地兼容 50%住宅测 算，商 业 建筑面 积约为 13.33万平方米。（一）项目开发指标设定三、项目概念性规划金控置业温江金融中心三、项目概念性规划金控置业温江金融中心一、红线内净地面积： 65,333 （ 98亩）二、总建筑面积： 361,333三、地上建筑面积： 261,3331、购物中心建筑面积： 85,0002、甲级写字楼： 20,0003、四星级商务酒店建筑面积： 20,0004、金融中心包括银行、证券和保险公司等建筑面积： 8