物业公司会计实务七

快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）本资料上传由快记网上传，不代表快记网观点。快记网是为财务工作者提供在线财务软件的 SAAS 平台，现在注册快记网即可使用快记网在线财务软件免费版，注册访问址:www.kuaiji.so ，联系 QQ2503642240 财税交流群 170782309，申请请输入：快记网物业公司会计实务(七)一、长期投资的形式和帐户设置长期投资是指企业向其他单位投出的、持有时间在一年以上的有价证券以及超过一年的其他投资。有价证券主要是指购入股票和债券，并不准备变现；其他投资是指除股票和债券以外的其他方式的投资，如联营投资等。长期投资的形式如图所示。债券投资-购买各种债券投资（国库券、公债、企业债券、金融债券等）长期投资 股票投资以出资购买股份公司股票的形式投资股权投资 其他投资以出资其他形式进行投资企业应设置“长期投资”帐户用来核算和监督企业投出的期限在一年以上的资金，以及购入期限在一年以上并不准备随时变现的各种有价证券的增减变动和结存情况。该帐户是属于资产类帐户，其借方登记投出或增加的长期投资额；贷方登记收回或减少的长期投资额。余额在借方，反映企业尚未收回的长期投资款。该帐户应按“股票投资”、“债券投资”、“其他投资”和“应计利息”设置明细帐户，并按股票、债券和受资单位进行明细核算。二、股票投资核算企业购买股票作为长期投资，应按照投贵者在受资企业的经营政策和财务方面所能产生的影响程度，分别采用成本法和权益法进行核算。(一)成本法股票投资的成本法是指股票投资以公司实际投资的金额作为核算的依据，反映在“长期股权投资”帐面上的价值是长期投资的历史成本。采用成本法进行核算时，长期股权投资帐户按投出时实际支付的价值或资产评估确认的价值记帐。股票投资的价值一经入帐后，除实际增减投资外，一般不再进行调整。也就是说，无论接受投资企业经营状况如何，净资产是否增减，投资收益多少，作为投资方的企业均不改变长期投资的帐面价值。具体地讲，采用成本法记帐，会计核算应把握住以下几个要点：(1)购买股票进行长期投资时，应按实际成本入帐，即包括买价、经纪人佣金、手续费、交易税等有关费用。(2)“长期股权投资”帐户，反映公司实际投出资金的历史成本，未收回投资前一律不作调整。(3)收到发放的股利和利润，包括接受投资企业在有盈利情况下发放的股利和无盈利情况下发放的股利，一律作为投资收益计入“投资收益”帐户贷方。(4)如果接受投资企业无力支付股利或发生经营亏损，投资方不作任何帐务处理。 只有在投资价值发生重大和持久性贬值，被投资单位支付清算性股利时，才调整“长期股权投资”的帐面价值。快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）当投资方的投资额占被投资企业资本总额的 20以下或没有实质性控制权、对被投资 企业的经营方针、财务决策和股利分配不能产生多大影响时，适宜采用成本法进行长期股票 投资的计价核算。例: 某物业管理公司以银行存款 36000 元购入 A 公司发行的股票 2000 股，每股 面值 18 元，另支付经纪人佣金及印花税款 288 元，款项已用存款支付。(1)根据买入交割凭证编制会计分录如下：借：长期股权投资A 公司 36288 贷：银行存款 36288 (2)该企业收到 A 公司发放的股利 2000 元，款项存入银行。其会计分录为：借：银行存款 2000 贷：投资收益 2000 例: 某物业管理企业购入 B 公司发行的 3000 股股票，占 B 公司发行的社会公众股 的10，实际支付价款 46200 元，其中含有已宣告发放但尚未支取的股利 l 200 元。根据买入交割凭证等编制会计分录如下：借：长期股权投资B 公司 45000应收股利 l 200 贷：银行存款 46200 B 公司当年净收益 75200000 元，按每股 0，7 元发放现金股利，企业已收到并存入银行。借：银行存款 2100 贷：投资收益 900应收股利 1200 通过上述业务核算举例可以看出，采用成本法核算股票投资，核算方法简单，将投资方与接受投资方作为独立法人反映两者的经济关系，符合法律规范。但是这样处理也有不妥之处，因为采用成本法核算时，在投资企业的帐面上，反映不出接受企业的权益中属于本企业的权益的多少,其经济上的联系反映不充分。若投资方对被投资企业没有控制权时，这种矛盾还不突出。但是，当投资企业占被投资企业资本比例较大或实质上拥有控制权时，矛盾就特别突出，因为从“长期股权投资”帐户反映不出投资方与被投资方的控制与被控制关系。若出现这种情况，则应采用权益法进行计价核算。(二)权益法 权益法是指“长期股权投资”帐户的帐面价值以投资企业在被投资企业的权益中占有的实际 份额进行反映的一种记帐方法。即“长期股权投资”帐户所反映的投资额，随着接受投资企业的盈利和亏损，按投资方占接受投资企业实收资本(股本)的比例(份额)作相应调整，以真实反映投资企业在接受投资企业的实际权益。采用权益法记帐，会计核算上应把握住以下几个要点： (1)购买股票时，应按实际成本入帐，实际成本包括买价、经纪人佣金、手续费和交易税等有关费用。(2)“长期股权投资”帐户，反映的是公司在被投资企业所有者权益中占有的实际份额。当被投资企业盈利时，按所持股份占被投资企业股本的比例相应增加长期投资，同时贷记“投资收益”帐户；当被投资企业亏损时，按所持股份占被投资企业股本的比例相应减少长期投资。(3)收到股利时，不是投资收益，而是投资返还，此时应借记“投资收益”帐户，贷“长期股权投资”帐户。(4)期末，“长期股权投资”帐户余额，不是实际投资的历史成本，而应根据历史成本加减相应增加或减少的投资份额及收到股利情况计算中公司在被投资企业实际拥有的投资份额。快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）例 某物业管理企业于 1997 年 3 月 10 日购买 E 公司对外发行的普通股股票 30 000 股，每股票面价值 15 元，E 公司共发行普通服 90 000 股，均以面值发行。另支付佣金及手续费等共计 4 050 元。物业企业购买股票应以实际成本入帐，股票投资实际成本为 454 050 元(30 000x15+4 050 元)借：长期股权投资E 公司 454 050贷：银行存款 454 050例 1997 年末，根据 E 公司的年度财务报告提供的数字，当年 E 公司净收益 780 000 元。按占 E 公司股本 30的比例调增长期投资 234 000 元(780 000 元 X30)。编制会计分录如下：借：长期股权投资E 公司 234 000贷：投资收益 234 000例 1997 年初，E 公司经股东大会审议通过，按每股面值的 5发放现金股利。该物业公司收到股利 22 500 元(15530 000 元)借：银行存款 22 500贷，长期股权投资E 公司 22 500例 1997 年末，E 公司财务报表提供的数据显示，公司当年亏损 29 0000 元。影响该物业公司长期投资相应减少 87 000 元。借：投资收益 87 000贷：长期股权投资E 公司 87 000例 1998 年初，为维持其股票估誊，E 公司经股东会特别决议，按每 10 股派 O40 元的比例向股东发放现金股利。年初，物业企业收到已发放的理金股利 1 200 元(30 000 元lOxO4)，并存入银行。借：银行存款 1 200贷：长期股权投资E 公司 1 200截止 1999 年初， “长期投资”帐户的余额为 5 773 500 元(454 050 元+234 000 元22 500 元-8 7000 元-1 200 元)。表明随着被投资企业经营状况的改变，该物业管理企业在 E公司所拥有的股份也相应增加。 采用权益法核算长期投资，在投资企业帐上能够充分反映投资企业与接受投资的经济联系。随着我国市场经济的发展，企业间参股、控股的情况越来越多。投资主体多元化，投资渠道多样化的趋势会愈来愈明显，在这种情况下，对于投资方占被投资企业较大资本份额，或实质上有控制权的，应采用权益法进行长期投资的帐务处理。 三、债券投资核算长期债券投资的核算原理基本上与短期投资相同，所不同的是公司债券溢折价的处理。企业作为长期投资而购置的公司债券，应以实际支付的款项作为入帐价格。企业实际支付的债券购入价格可能与债券票面价值一致，也可能与债券票面价值不一致。按与票面价值相等的价格购入债券，称为按面值购入；按高于票面价值的价格购买债券，称为溢价购入；按低于票面价值的价格购买债券，称为折价购入。企业购入债券时，应按实际支付的价款入帐，购入债券时支付的经纪人佣金、手续费、税金等附加费用在投资入帐时计入当期损益。购入时实际支付价款中含有的自发行日至购买日止已实现的应计利息，应记入“长期债权投资应计利息”帐户的借方，实际支付的价款扣除应计利息、附加费用后的差额快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）记入“长期债权投资债券投资”帐户的借方。企业购入债券时，应通过“长期债权投资”帐户进行核算，并在其下设置“债券投资”、“应计利息”等明细帐户核算投资的增减变动、应计利息及债券滥价和折价的摊销情况。由于长期债券投资持有期限一般长于一年，根据权责发生制及配比原则，长期债券投贤在持有期间需要预提应收利息；而短期债券投资的存续期不超过一个会计年度，而且可以随时变现，其应计利息毋需按月预提，这是短期债券投资与长期债券投资在入帐价值上的明显不同。(一)面值购入债券的核算现举例说明：例 某物业管理企业于 1997 年 1 月 1 日用银行存款按面值购入甲公司当日发行的 3 年期债券 1 000 张，每张面值为 100 元，票面利率为 10，市场利率为 10，到期一次还本付息。编制会计分录如下：借：长期债权投资债券投资 100 000贷：银行存款 100 0001997 年末，企业按照权责发生制计算并预提全年应计利息 10 000 元(100 000 元10)。编制会计分录如下：借：长期债权投资应计利息 10 000贷：投资利益 10 000例 某物业管理企业于 19968)l 1 H 按面值购入乙公司发行的公司债券 6 000 张，每张面值 100 元，期限 3 年，年利率为 9，另支付经纪人佣金等附加费用 2 000 元，截止到购买日(已发行半年)利息 27 000 元(600010096/12)，实际支付的全部价款为 629 000 元。编制会计分录如下：借：长期债权投资债券投资 600 000应计利息 27 000财务费用 2 OOO贷：银行存款 629 0001997 年底公司计算债券本年持有期的应计利息 18 000 元(6 000 元100x94/12)。编制会计分录如下： 借：长期债权投资应计利息 18 000贷；投资收益 18 000由上述例可以看到，债券投资取得的投资收益主要是利息收入。公司按照权责发生制的原则应按期计算应计利息。为了简化核算手续，债券投资的应计利息不必按月计算，一般按年计算。在年度终了时，计算应计利息，计入当年投资收益。计算时应按债券面值和票面年利率计算，一般不计复利。(二)溢价购入债券投资的核算溢价购入债券是指投资企业按比债券面值高的价格购入债券。债券溢价的主要原因是债券的票面利率高于市场利率。溢价购入债券时就等于为了以后多得利息预先多付出了代价。在会计核算上，必须对溢价购入价格与债券面值之间的差额即债券溢价，在债券存续期内进行摊销，以便正确反映各期债券的投资收益。例某物业管理企业于 1997 年 3 月 1 日按每张 106 元的价格购入甲公司 1997 年 1 月 1 日发行的 5 年期，票面利率 12，面值为 100 元的公司债券 100 张，该债券每年 1 月 1 日和7 月 1 日各付息一次，实际支付价款 10 800 元。即：债券实际购买成本=106 元 x100=10 600 元债券应付利息=100 元10012x=200 元快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）借：长期债权投资债券投资 10 600应计利息 200贷；银行存款 10 800(三)折价购入债券投资的核算折价购入债券是指投资企业按低于债券面值的价格购入债券。债券折价的主要原因是债券的票面利率低于市场利率。折价购入债券时就等于为了以后少得利息预先获得的补偿。企业按折价购入长期债券，与按溢价购入一样，应按购入成本借记“长期投资债券投资”帐户。例 某物业管理企业于 1997 年 1 月 1 日购入 B 公司于同年同月发行的 5 年期，票面利率为8，面值为 100 元的公司债券 200 张，市场利率为 10，该债券每年付息一次，则购入价为 15 45064 元。作会计分录如下，借：长期债权投资债券投资 1545064贷；银行存款 1545064(四)债券溢价或折价的摊销债券的溢价或折价是债券从购买日起至到期日止整个存续期间多得或少得利息的事先调整。因此，在年终计算长期债券应计利息并入帐时，为了正确计算每年实得的利息数并使“长期债权投资债券投资”帐户的帐面价值在到期日与债券还本的面值相同，必须对溢价或折价进行摊销。溢价或折价的摊销方法有直线摊销法和实际利率摊销法两种。1直线摊销法直线摊销法就是将债券的溢价或折价平均分摊于债券到期前各持有期间的一种摊销方法。采用此法摊销溢价或折价时，各期都以相等的溢价摊销额冲减投资收益，或以相等的折价摊销额增加投资收益，各期实际投资收益均相等。例 某物业管理企业于 1997 年 1 月 1 日购入 C 公司同日发行的 3 年期、年利率为 10的债券，债券面值每张为 100 元，共计 300 张，市场利率为 8，每年年末付息一次。企业以31 545 元的价格溢价买入。(1)购入债券时：借：长期债权投资债券投资 31 545贷：银行存款 31 545(2)按直线法摊销债券溢价时，见债券溢价摊销表如表所示 计息期次 借：银行存款（面值10%） 贷：长期投资债券 投资（溢价摊销）贷：长期投资债券投资（溢价摊销）债券的帐面价值购入时 315451 3000 2485 515 310302 3000 2485 515 305153 3000 2485 515 30000合计 9000 7455 1545 快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）每年实际收到利息=100 元 30010 =3 000 元每年应摊销的溢价=1 545 元3=515 元每年应计利息收入=3 000 元-515 元=2 485 元第一年年终应编制会计分录如下：借：银行存款 3 000贷：长期债权投资债券投资 515投资收益 2 485以后各年年末收到债券利息时均编制与第一年相同的会计分录。例 某物业管理企业于 1996 年 1 月 1 日购入 E 公司同日发行的公司债券一张，债券面值为100 000 元，期限为 3 年，每年 1 月 1 日和 7 月 1 日各付息一次，票面利率为 8，市场利率为 10，实际支付价款 95 4328 元。(1)购买时编制会计分录如下：借：长期债权投资债券投资 95 4328贷：银行存款 95 4328(2)按直线摊销法摊销溃券折价时，见债券折价摊销表每年实际收到利息=100000 元8+2=4 000 元每年应摊销的折价二(100 000 -95 4328)元6=76120 元每年应计利息收入=4 000 元+76120 元=4 76120 元第一期得到利息时，编制会计分录如下：借：银行存款 4 000长期投资债券投资 76120贷：投资收益 4 76120从上述分录中，可以看出，除按票面利率实际收到利息 4 000 元外，还需要加上应摊销的折价 76120 元，两者之和 4 76120 元才是第一次计患时的投资收益，从表中可以看到，第三年年终时，债券的帐面价值正好调整到票面价值 100 000 元。溢价或折价的直线摊销法其优点是核算比较简单，缺点是投资企业每次付息期入帐的利息收入金额并不十分准确。这是因为，每期利息收入应与债券帐面价值联系起来，帐面价值大，应计利息也应多。反之，帐面价值少，应计利息也应少。而在直线摊销法下，投资企业每期应计利息与帐面价值没有直接联系起来。2实际利率摊悄法实际利率摊销法是根据各期期初债券投资的帐面价值和实际利率计算的利息，与按票面利率和面值计算的利息两者的差额，来确定债券溢价或折价的各期摊销额的一种摊销方法。采用这种摊销方法，各期的实际利息收入要随债券投资帐面价值的变动而变动，因而各期折价或溢价摊销额也就不均等。以例题的业务为例采用实际利率法进行债券溢价的摊销，见债券溢价摊销表 计息期次 借：银行存 贷：应计利息 贷：长期债权投资 债券的快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）款（面值10%）债券投资 帐面价值购入时1233000300030002523.62485.52446467.4514.5554630554.130000合计 9000 7455.1 1545 每年实际收到利息=300 元 x100X10=3 000 元第一年年终应计利息收入=3 1545 元 x8=2 5236 元第一年年终应摊销的溢价金额=3 000 元-2 5236 元=4764 元第一年年终长期债券投资帐面价值=31 545 元-4764 元=31 06860 元例某物业管理企业于 1997 年 1 月 1 日购入某公司同日发行的 5 年期债券一张，面值为 20 000 元，票面利率为 10，每年计息一次，市场利率为 11，实际支付价款 19 261 元，按实际利率法摊销债券折价时。每年实际收到利息=20000 元 x10=2 000 元第一年年终应计利息收入=19 261 元 x11=2 119 元第一年年终应摊销的折价=2 119 元-2 000 元=119 元第一年末，应编制会计分录如下：借：银行存款 2 000长期投资债券投资 119贷：投资收益 2 119通过上例可以看出，采用实际利率法摊销时，如果溢价购入，则长期债券投资的帐面价值因溢价摊销而逐期减少，同时每期贷记“投资收益”的利息收入也逐期减少；如果折价购入，则长期债券投资的帐面价值因折价摊销而逐期增加，同时，每期的投资收益也逐期增加。(五)债券到期收回本息的核算债券投资到期后，企业可以收回本金和利息。如果规定逐期付息的，则利息仅指最后一期的利息。如果是到期一次付息的，则指整个发行期的利息。例题滥价发行的债券三年期满，企业收回本金和相应的利息时，应编制会计分录为：借：银行存款 33 000贷：投资收益 3 000长期债权投资债券投资 30 000 四、其他投资核算 快记网永久免费版财务软件 整套账务轻松做（www.kuaiji.so）其他投资是指除股票投资、债券投资以外的长期投资，如与其他单位联营等。(一)其他投资入帐价值的确认与取得的核算其他投资的入帐价值，取决于投资资产的种类。企业所以用现金、银行存款等货币资金对外投资，也可用材料物资等流动资产对外投资，还可用房屋、设备、土地使用权等固定资产和无形资产对外投资。公司货币资金投入其他单位时，按照实际支付的金额作为入帐价值；以实物、无形资产方式向其他单位投资，则应按照评估确认或合同，协议约定的价值计价；资产评估确认或合同、协议约定的价值与帐面价值有差异时，其差额计入资本公积。其他投资业务的会计核算应通过“长期股权投资其他投资”帐户进行。向其他单位投资转出资产时，应借记“长期股权投资其他投资”帐户，贷记“银行存款”、“原材料”、“无形资产”、“固定资产”等帐户。评估确认或合同，协议价值与帐面价值的差额，贷记“资本公积”帐户。例某物业管理企业以银行存款 50 000 元向 A 公司投资。编制会计分录如下：借：长期股权投资其他投资 50 000贷：银行存款 50 000例 某物业管理企业向联营单位投入卡车一辆，帐面原值 120 000 元，已提折旧 20 000 元，经国有资产机构评估确认的价值为 110 000 元。物业企业办理投资手续后根据有关凭证，编制会计分录如下：借：长期股权投资其他投资 110 000累计折旧 20 000贷：固定资产 120 000资本公积 10 000例 某物业管理企业以一项无形资产对外投资，无形资产的原始价值为 70 000 元，摊余价值为 53 000 元，双方协商定价为 55 000 元。借：长期投资其他投资 55 000贷：无形资产 53 000资本公积 2 000(二)其他投资分得利润的核算企业收到从其他单位分得的利润，其核算方法与长期股票投资一样，按投资额占受资企业全部投资额的比例大小分别采用成本法或权益法进行核算。(1)采用成本法核算时，按实际分到的投资利润借记“银行存款”、“原材料”帐户,贷记“投资收益”。借：银行存款原材料 贷：投资收益例某物业管理企业收到从某公司分得的 3 000 元投资利润，存入银行。根据银行进帐单等凭证编制会计分录如下：借：银