土地估价师考前冲刺指南及考试真题及参考答案2

2010 年土地估价案例与报告第一部分案例分析(共 2 题，120 分。请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方 A 公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在 2008 年 6 月 30 日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A 公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与 B 村委会签订协议取得的，面积共 17 亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约 1千米左右。(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。(4)2001 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司补办土地征用手续，加上前期支付 B 村的费用，A 公司累计支出征地费用 100 万元，向政府交纳 17 亩土地的出让金及处罚金各为 20 万元。(5)2002 年 2 月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入开发区内，A 公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了 A 公司 l 亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局 2002年 5 月为 A 公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002 年 5 月，开发区曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，建设时间为 2002 年 4 月；12 亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第 8 路和第 11 路公交车站。(10)委托方提供了 2003 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及 2003年 8 月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A 公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2001 年增长了20，基础设施费比 2002 年增长了 10。问题(每小题 4 分)：1用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。2按照土地登记要求描述最后 A 公司所有土地的四至。3县政府收回了剩余的 7 亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4如果剩余的 7 亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。5请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。案例(二)2007 年 2 月 16 日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于 2003 年 2 月 16 日通过出让方式取得， 当时总面积为 4908 平方米，2004 年 3 月 20 日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分 2004 年 3 月 26 日抵押给民生银行，抵押期限 1 年，后因还款纠纷于 2005年 6 月 6 日被法院查封，2005 年 11 月 20 日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。单 位 平 方 米 、 万 元 共 用 宗 卡 号 ： 隐 蔽地 号 隐 蔽 图 号 隐 蔽 调 查 表 号 叩 983宗 地 面 积 4908 坐 落 x x 市 南 河 路 183 号用 途 综 合 权 利 人 大 星 商 贸 发 展 公 司证 件 种 类 身 份 证 证 件 编 号 隐 蔽 审 批 表 号 隐 蔽单 位 性 质 股 份 制 通 讯 地 址 X X 市 南 河 路 183 号 邮 编 ： X X X X X X3. 土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：X X 厂地价评估二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对 XX 厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)中华人民共和国土地管理法及实施条例(2)中华人民共和国城市房地产管理法(3)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(4)国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例(5)X X 市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：1997 年 6 月 30 日九、估价日期：1997 年 8 月 13 日十、估价结果 总地价：40，605，5658 元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为 XX 厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名金胜利(略)范谋(略)程永发(略)十三、土地估价机构(略)一九九七年八月二十二日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1土地位置状况委估地块为 X X 厂用地范围内的一部分，位于 X X 区 X X 大道 X X 号，西临 X X 江、北靠X X 路、东临 X X 大道、南至 X X 厂，距 X X 大桥约 35 公里。2土地登记状况X X 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为 X X 厂。评估对象为 X X 厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X，土地总面积7601 平方米，其中估价对象勘测定界面积为 7477 平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X，土地总面积 628319 平方米，其中，待估地块北区勘测定界面积为 40108 平方米，西区勘测定界面积为 24449 平方米。3土地权利状况估价对象土地使用权为 XX 厂以行政划拨方式取得。4建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1一般因素(略)2区域因素(1)位置：评估对象位于 X X 新区 X X 江东岸，距市中心约 12 公里，X X 口岸约 1 公里，距 XX 大桥约 35 公里。(2)交通条件(略)(3)区域性质：由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件：评估对象周边规划为开发区，有 X X 保税区、 X X 出口加工区、X X 高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状：待估地块总面积为 72034 平方米，其中南区 7477 平方米，北区40108 平方米，西区 24449 平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3个别因素(1)环境条件：评估对象所在区域附近工厂相对集中，如 X X 化工厂、X X 煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件：评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件：评估地块临 XX 江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限：取国家规定的工业用地出让最高年限 50 年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X 新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择 3 个可比性较强的交易实例作为比较实例。2比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表 1 所列)。3因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表 1。表 1 因素条件说明表4编制比较因素条件指数表经对表 1 中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表 2表中有关修正说明如下：（1） 期日修正目前，工业用地地价下跌了 5%（2） 实例 2 年期修正：1+1/（1+r）30/ 1+1/（1+r）505.因素修正由表 2 进一步得到各项修正系数，如下表 36实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(5638+6524+5020)3=5637 元平方米(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。a耕地占用税：60 元平方米。b菜地建设基金：450 元平方米。c粮油差价补偿费：37 元平方米。d土地补偿费：115 元平方米。e青苗补偿费：20 元平方米。f土地平整费：15 元平方米。g劳动力安置费：600 元。h养老费：495 元平方米。i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）2%，即 3.7 元/平方米j不可预见费：(d+e+f+g+h) 2=28 元平方米。上述各项费合计，得到土地取得费用为 1992 元平方米。(2)土地开发费用：取 110 元平方米。(3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息=199210081+11010081=312 元平方米(4)投资利润:土地开发投资利润率取 12，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)12=(1992+110)12=371 元平方米上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=1992+110+312+371=3775 元平方米(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为 5637 元平方米和 3775 元平方米。由于近年来 X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为 563，7 元平方米。由于待估土地总面积为 72034 平方米，则评估总价格为 40，605，5658 元。第四部分附件(略)4. 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称X X 公司位于 X X 区 X X 路 X X 号用地地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象估价对象为 X X 公司位于 X X 市 X X 区 X X 路 X X 号营业楼用地，面积 59558 平方米。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据六、估价依据(1)中华人民共和国土地管理法。(2)中华人民共和国城市房地产管理法。(3)国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定。(4)城镇土地估价规程。(5)土地估价报告规范格式(1996)。(6)X X 省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。(8)估价对象房屋所有权证。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为 49，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二 OOO 年一月十日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：59558 平方米单位面积地价：448525 元平方米总地价：2671325 元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略)二 OOO 年一月十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1土地位置状况估价对象位于 X X 市 X X 区 X X 路 X X 号，土地证号为 X 国用(X X)字第 X X 号，土地面积为 59558 平方米，东至 X X 路、南至 X X、西至 X X X X、北至 X X X X，宗地号为 X X X X。2土地权利状况估价对象是 X X 公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X 公司拟以出让方式取得该宗地 40 年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于 1981 年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积29145 平方米，有效使用率 80。二、地价影响因素分析(一)区域因素(略)(二)个别因素(略)第三部分土地估价一、估价原则1最有效使用原则(略)2贡献原则(略)3变动原则(略)4合法原则(略)二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1收益还原法(1)计算估价对象总楼价：计算公式为：P=a/r1-1/（1+r）n其中：P 为总楼价。a 为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。r 为综合还原率。n 为房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为 60 年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为 45 年。建筑物重置单价为 700 元平方米，残值率为 0。根据估价人员现场观察和对照房屋完损等级评定标准，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为 75。(2)确定客观租金：应用市场比较法确定客观租金。选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见房地出租比较实例基本情况一览表。(略)影响租金因素修正(略)。客观租金的计算及确定。比准价格 A=24360 元平方米比准价格 B=23340 元平方米比准价格 C=24909 元平方米取比准价格 A、比准价格 B、比准价格 C 的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：客观租金=(24360+23340 十 24909)3=24203 元平方米(3)计算房地总收益：年总收益=2914500824203=56431715 元(4)计算年总费用管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3，即：房屋出租经营管理费=房地年租金3=564317153=1692951 元维修费：根据 X X 市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2，即：房屋出租经营维修费：房屋重置价2=2914.507002=40803 元保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的 2，即：房屋年保险费=房屋现值2=291450700752=3060 元房屋年折旧额：房屋年折旧额=房屋重置价1/耐用年限=2914507001/60=3400250 元租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失=56431715122=2351321 元年总费用=+=11830822 元(5)房地年纯收益：房地年纯收益=房地年出租总收益房地年出租总费用=5643171511830822=44600893 元(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为 10。(7)计算总楼价：(8)房屋现值房屋现值=房屋重置价成新率=29145070075=1530112 元(9)总地价总地价=总楼价房屋现值=4398900391530112=286878839 元2市场比较法(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，(2)房屋占地地价计算房屋现值计算：房屋现值