第十二章房地产信托

第十三章 房地产信托第一节 房地产信托概述第二节 房地产信托资金的筹集第三节 房地产信托贷款和其他受托业务第四节 房地产代理、征信、咨询和担保第一节 房地产信托概述u房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣 一、信托的起源与发展 u信托作为一种制度，起源于 13世纪英国的尤期 (USE)制。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国 u1822年美国 “农民火灾保险与放款公司 ”开始兼营以动产和房地产为对象的信托业务，后改名为 “农民放款信托公司 ”，成为最早出现的一家专业信托公司 一、信托的起源与发展u我国的金融信托机构早在 100多年之前就已参与房地产的开发经营活动 u1917年上海储蓄银行成立了保管部 (后改为信托部 )，随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行 u据考证，旧中国的第一家专业信托公司成立于 1921年 8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营 一、信托的起源与发展u1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。u至 1952年 12月公私合营银行成立，信托业务被停办。u十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。一、信托的起源与发展u1979年 10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于 1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务 二、信托原理u信托有信任与委托两重含义，投资理财是其核心，信任是其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人 1、委托人 u在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人 2、受托人 u指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构 3、受益人u指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人 三、信托业务特点和种类（一）信托业务特点 1、信任为本u在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。2、资产所有权的转移性u信托合同签订后，委托人必须立刻把财产所有权授予受托人。当然，此种所有权也是受到限制的，只能在合同和法律规定的范围内运用 3、利益的他益性u在信托关系中，由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性 4、收益分配的实绩性u信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由受益人承担，受托人没有义务承担损失给予补偿 （二）信托种类u我国信托机构的信托业务可以分为四大类1、受托业务u这是指财产的所有人或有支配权的人为了自己或其指定的他人的利益，将资财委托给信托机构，要求按照一定的目的进行营运或处置的业务 2、代理业务u这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。（二）信托种类2、代理业务u这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。3、征信、咨询和担保业务u这是指信托机构为客户进行资信调查、提供各种经济信息咨询和经济担保的业务。4、中介业务u这是指信托机构经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务 四、房地产信托的内容和作用（一）房地产信托的内容u房地产融资信托 (包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其他房地产融资信托 )、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容 （二）房地产信托的作用 u信托业特有的 “受人之托，代人理财 ”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的促进作用 1、利用房地产信托的社会理财职能，提高经济效益，促进房地产业发展u房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关的信托业务，为资财所有者提供广泛的理财服务，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益 2、利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通u房地产信托机构利用其良好的信誉及其金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展 3、利用房地产信托金融服务职能，为房地产业提供相关服务u房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务。如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理，房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产信息咨询等，方便委托人 五、房地产信托的设立和生效u 房地产信托的设立，应当采取书面形式。书面形式一般包括房地产信托合同、遗嘱或者法律法规规定的其他书面文件等 u房地产信托采取信托合同形式设立的，房地产信托合同签订时，房地产信托成立 u房地产信托受托人因承诺信托而取得房地产信托财产，并且根据有关法律法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理该房地产信托财产信托登记，房地产信托才生效。 第二节 房地产信托资金的筹集一、房地产信托基金u其信托资金来源主要有：财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有：(1)企事业单位筹集待用的房地产信托基金；(2)具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金； 一、房地产信托基金(3)商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分；(4)代理发行房地产业有关单位 (含政府 )的股票、债券等有价证券筹措的资金 二、房地产信托存款u房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整 我国房地产信托存款的来源 (1)各级财政部门委托投资或贷款的信托资金；(2)房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金；(3)其他企事业单位为购建住房的信托资金；(4)城镇职工和居民个人购建住房的信托资金 三、集资信托和代理集资u集资信托 是指信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹措资金的一种信托业务 u代理集资是信托机构办理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行 “国家重点建设债券 ”、 “经济建设债券 ”、 “电力债券 ”等 四、资金信托u资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金 1、单位资金信托u这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金、利润留成、税后积累等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。u这是一种自益信托，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出具授权证书的方式办理，内容包括：信托金融、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳务费用及其收取方式、双方的责权和违约责任等。2、公益基金信托u这是委托人以某种公益为目的将基金委托信托机构代为营运，以其收益用于公益的一种信托业务，其资金来源多由政府、社会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠，目的是用于社会进步和社会福利等公益事业。它属于非盈利性的资金营运。因此，可享受政府豁免全部或部分税收优惠，受托人一般只负责营运资金，所得收益另由各基金的分配委员会或托事会负责办理 3、劳保基金信托 u以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基金信托的资金来源广泛，除了劳动部门和实行劳保基金统筹的行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，以及其他合法经济组织