试论广东房地产产业对金融市场的带动作用

1内容提要房地产产业对金融市场的带动作用是当前经济社会关注的重要话题。房地产产业的发展离不开金融业的支持，房地产产业对金融市场具有非常关键的带动作用。本文从广东房地产产业为背景，首先介绍了广东房地产的金融市场状况，以及广东房地产产业和金融市场的互存关系，然后详细阐述了房地产产业对金融市场资金流动的带动作用，最后提出一些关于房地产业稳定健康发展对金融业的相关对策和建议。关键词 房地产产业 金融市场 带动作用 资金流动2目录前言 .3一 广东房地产金融市场分析 3（一）广东房地产业的快速增长，逐步成为广东市场经济的支柱 3（二）广东房地产业的快速发展，近几年具有很大的增长空间 3（三）广东房地产金融市场的竞争趋势将会继续保持 31、广东省个人住房贷款将会继续保持快速增加。 .32、广东省个人住房贷款市场竞争仍然日趋激烈。 .4二 广东房地产产业与金融业的互存关系 4（一）广东房地产市场的发展离不开金融业的大力支撑 4（二）金融业的成长离不开房地产市场的繁荣 4三 广东房地产产业加快了金融市场的资金流动 4（一）广东房地产产业使资金加速流动的原因 41、广东房地产产业的虚拟特性 .42、广东省游资买房的保值心理 .43、广东省市场资本不发达，缺乏投资渠道 .44、广东省房地产产业投资回报不高，资本市场衰落 .5（二）广东房地产产业使资金加速流动的作用 51、广东省房地产市场使资本快速流动的正面作用 .52、广东省房地产市场使资本快速流动的负面作用 .5四 房地产业的稳定快速发展促进金融业发展的一些对策 5（一）注重房地产不同层次的需求结构 6（二）建立健全完善的房地产信托交易平台 6（三）调整和完善当前房地产产业供应系统。 6结语 .6参考文献 .63试论广东房地产产业对金融市场的带动作用前言与金融业存在着很大的关联度的房地产业是一个资金密集型产业，发展房地产金融市场一定会促进全国房地产业的迅速发展。如何处理房地产与金融市场的管理和发展，如何理解房地产对金融市场的带动作用是房地产金融市场需要解决重要问题。与一般商品相比，房地产市场的商品具有价值量大，生产集约化，使用期限长和保值增值等许多特性。这些特性表明，房地产产业的快速稳定发展与金融市场的发展有着非常密切的关系。金融市场不断为房地产提供资金支持，同时，其自身的长远发展也得到了保证。房地产的快速发展和金融市场的相互贯通是现代经济发展的必由之路，二者相互依存、相互发展、互利共生、共同促进，这种关系我们称之为房地产产业和金融市场的共生性。本文从这个角度出发，以广东房地产产业为主，主要研究了广东房地产产业对金融市场的带动作用。一 广东房地产金融市场分析（一）广东房地产业的快速增长，逐步成为广东市场经济的支柱二十世纪末到二十一世纪初期，广东房地产投资额增长幅度从 14.2%快速增长到 22.3%，其房地产投资增长率远远高于 GDP 增长率，对促进广东市场经济的增长起到了关键作用。在 2001 年广东省的房地产产业开发投资比 1999 年同期增加了 30%，高于同时期固定资产投资的 1.3%，其投资比重占同期固定资产投资的23.4%，显而易见，房地产投资始终保持快速增长的趋势。同时，由于房地产业的迅速增长推动了广东省钢铁、建材和交通等一大批行业的快速发展，表现出卓越的关联效应和高增长产业群特征。 国务院关于促进房地产持续健康发展的通知中明确指出：“广东省房地产业关联度高，对市场的带动力强，已经成为广东市场经济的支柱” 。据估计，2000 年以来，综合考虑间接和直接带动作用，广东房地产业每年拉动 1.11.7个 GDP 增长百分点。（二）广东房地产业的快速发展，近几年具有很大的增长空间广东省房地产产业快速发展的增长空间主要表现在两个方面。第一，广东房地产有效促进了居民住房消费，为以住宅为主的房地产业的加速增长提供了可靠的消费需求背景。近年来，广东省房地产市场经济的快速稳定增长在很大程度上来自于消费需求的快速增长，而广东省的消费需求正表现出明显的消费系统升级特征，居民消费的恩格尔系数逐步下降，生活在居民消费支出中的比例正逐年提高，逐渐成为居民消费结构升级趋势中的关键因素。出现这种情况的原因主要表现在两个方面，第一个方面是居民收入水平不断提高，另一个方面是居民逐渐接受了住房商品化的住房消费观念体系，加上住房消费信贷的大力支持，居民住房消费支出能力大大提高。2005 年上半年，广东省商品住宅销售面积为 504.63 万平方米，同比增长了 35%，其中销售给个人的占 468.83 万平方米，同比增长率为 42.1%，在总销售面积中比率达 96%。第二，广东房地产业为住房开发建设提供了非常大增长空间的另外一个原因是广东省城镇化进程的迅速加快。根据全面建设小康社会阶段的居民住房发展目标，全面考虑迅速增长的城镇人口以及城市拆迁安置带来的大幅度增长的住房需要，再加上广东省改革开放步伐的加快和北京奥运会等重大影响因素，可以预测出，近几年来城镇化进程的迅速加快，为广东省住房开发和住房建设的增长提供了更为广阔的发展空间，以大、中城市为核心的房地产开发投资仍然保持迅速增长的趋势。（三）广东房地产金融市场的竞争趋势将会继续保持1、广东省个人住房贷款将会继续保持快速增加。4广东省个人住房消费需求的快速增加与未来巨大的增长空间达成一致，广东省个人住房贷款在过去的六年里取得了快速的飞跃。到 2011 年底，几家商业银行的个人住房贷款是 2005 年年底余额的 40 倍多。经预测，广东省个人住房贷款在未来几年里还会继续呈现出快速增长的巨大规模。2、广东省个人住房贷款市场竞争仍然日趋激烈。广东省个人住房贷款的市场需求非常旺盛、资产质量非常高，已经成为商业银行竞争的焦点业务，到“十五”期末，广东省个人住房贷款市场将呈现出四五家商业银行和其他商业银行鼎立的局面，随着我国加入 WTO 后对外资银行经营人民币业务的逐步扩展，也使广东省个人住房贷款的市场竞争力变得日趋激烈。二 广东房地产产业与金融业的互存关系房地产产业与金融业是相互促进、相互支持、相互发展的共生关系。（一）广东房地产市场的发展离不开金融业的大力支撑广东房地产市场的发展离不开金融业的支撑。房地产产业是一种典型的资金密集型行业，具有资产投入大、价值高等特点，因此，不管是房地产的开发、销售环节还是改善型释放的环节，都需要相当大一部分的资金和金融信贷业务的支持。（二）金融业的成长离不开房地产市场的繁荣由于房地产业是一种特殊产业，房地产企业往往主要依靠贷款来获取盈利，与此同时，金融业也主要依靠房地产信贷业务汲取快速发展。依据广东省银行披露的最新年报显示，与房地产直接相关的贷款占据贷款总额的近三成，主要包括开发贷款以及个人住房抵押贷款两两种，房地产贷款业务逐步成为许多银行争夺的重要市场，成为金融市场发展的支柱。广东房地产市场的快速稳定发展，将会引导本省银行业贷款大量流入房地产市场，银行贷款融资项目将不断增长，从而使得房地产市场的发展直接促进了金融市场的发展。相反，房地产市场一旦踏入低谷，与其相关的金融业的发展也将面临严重受挫的局面，甚至对金融业的发展造成一定的冲击，引起金融危机。所以，从某种意义上来说，房地产业的快速发展已经与金融业的发展相互融合，形成了互利共生、共同发展的必然关系。三 广东房地产产业加快了金融市场的资金流动一般来说，房地产具有虚拟资产和实物资产的两面性特征，具备保值增值性，所以逐步成为游资光顾的对象。民间游资以“炒房团”的形式大举进入房地产产业销售市场，直接刺激游资的需求，最终引起房价快速增值，导致房地产过热；而当游资撤离时，房地产表面上的繁荣将崩溃，不仅影响房地产市场的健康发展，甚至可能造成金融风险存在。这种房地产市场投资者的投机心理，加速了民间房地产资本的快速转动。（一）广东房地产产业使资金加速流动的原因1、广东房地产产业的虚拟特性不管是哪一种资产，如果以资本化的方式确定价格，那么它便具有虚拟资产的特性。房地产的建筑分时实体产品，而土地具有虚拟资产的特点，虚拟资产和物资形态的运行结合，使房地产最终采用资本化定价方式。另外，波动性是虚拟资产的重要特点。土地特殊的供求关系决定土地价格规定，这就说明需求增加的同时，房地产将依据价格上涨来维持市场平衡。因此，对房地产的需求进行一定方式的刺激，能直接导致房价的逐渐波动。房地产行业呈现的这种价格波动性和资本定价方式，使整个房地产行业呈现出虚拟特性。2、广东省游资买房的保值心理房地产产业虽然具有虚拟资产的特性，与此同时也是一种物质资产，广泛用于现实的生产和消费，具有保值特性。在市场形势优良的形势下，游资逐步把房价抬高，从中获取高额利益。但是在市场形势不利的情况下，投机者也能获取实际的资产，使损失大大减小。随着广东人口增加和社会经济的不断发展，广东省游资买房保值心理逐步显著。3、广东省市场资本不发达，缺乏投资渠道2000 以来，广东省基尼系数基本上保持在 0.341 以上的发展水平，2005 年达到 0.454，已经超过贫富警戒线 0.4，表明广东省贫富差距也有一定的比例在逐步增加，导致 15%25%的高收入群体占据了 75%-80%的社会财富。由于广东省低迷、发达不显著的资本市场导致这些富裕阶层的许多闲散资金缺少适合于自己的5投资渠道，因此他们就会寻找像房地产这样有益于保值增值的资产。而房地产产业缺乏直接融资渠道，民间资本不可能找到合适的渠道来投资快速发展的房地产产业，唯一的途径就是通过提高房价来获取房地产发展带来的额外利润，造成房地产市场的热度大大增加。4、广东省房地产产业投资回报不高，资本市场衰落2008 年出现金融危机，严重影响了房地产产业投资回报率，它一直处于较低水平的同时资本市场也相对衰落，股市和以前相比还存在很大程度的差距。而作为一个资金密集型行业，房地产具有高投资、高回报是其最重要的特点。2009 年以来房价突飞猛进，不断再创历史高位。在这种房价高回报预期下，许多原来服务于生产过程的生产资本从生产过程中游离浮游出来，转入房地产产业，导致开发商和炒房团互惠互利、共同合作，以获取高额利润。（二）广东房地产产业使资金加速流动的作用全球资本自由流动是经济全球化和金融自由化所产生的一个效果。加入 WTO 以来，广东省资本管制制度也不断放松， 。由于短期资本流动对市场的冲击较大，因此，研究短期资本流动对广东省市场经济的促进和产生的负面影响以及探讨面对风险的措施，对广东省的金融市场甚至整个经济市场都具有非常重要的现实意义。1、广东省房地产市场使资本快速流动的正面作用（1）广东省资本流动有助于市场经济一体化的逐步实现我国资金流动表现为短期贸易资金的流动。我国商品和服务的贸易产生了资金的全国流动，是广东省资金流动的原动力。另外，全国范围内的资本流动包括经营外汇业务的银行确保了在广东省市场上的操作资金。再次，投机性的短期资金是短期流动资金的重要组成部分。短期投机资金具有很强的避险性和趋利性等特点，使其具有较高的流动性，并且规模不断被扩大。因此，广东省资金流动有利于金融市场的不断完善，同时也增加了各国金融市场之间的结合。（2）广东省房地产市场使资本快速流动有助于资本输出首先，广东省短期资金投资全国市场，可以增加部分地区资金的投资收益渠道。广东输出短期流动资金，在全国市场上获得了一定的利润，增加了经济效益；同时，由于短期资金投资分散于全国市场的不同区域。极大的减小了投资过于集中所面临的系统风险，收益率大大增加。另外，作为贸易用途的短期流动资金,促进了全国的经济贸易，经济贸易的发展也促进了贸易资金的流动，形成良性循环。同时，作为银行资金来说，广东省可以通过经营外汇提高其经济地位。还可以对外汇银行业务进行宏观调控，从而扩大广东省在全国经济市场中的影响力。2、广东省房地产市场使资本快速流动的负面作用（1）广东省资本流动对全国经济的负面影响短期资本流动促进了经济全球化的进程，但是如果全国金融机构管理措施缺失或者系统不够完善，也会给广东省经济带来严重的负面影响。如果全国经济形势出现大幅度变化，将会引起大量资金尤其是短期资金投资流向迅速转变，会导致全国资本投资的金融动荡，金融自由化使全国的经济联系逐渐紧密起来，因此这种危机会从一个地区迅速传播到全国，引起大范围的金融危机。（2）广东省资本流动对全国资本的影响全国部分流动资本流入广东省，对全国经济也会产生一定的压力，主要表现在以下几个方面。第一，大量的资本流入影响了货币政策的实施效果。全国资本的大量流入不仅使金融流通的供给量逐渐转化为产业流通的供给量，还会关系到银行的储备资金和储备率，从而通过银行体系的货币创造效用，能够增加整个市场上的资金流动性，发生通货膨胀。其次，广东省流动资金流入很容易形成资本市场泡沫。一般具有丰富投资经验的短期资金的投资者具有经验优势，他们容易获得有效信息，但是国内投资基金人员尤其是小基金投资人员容易受其影响，缺乏投资经验很容易产生非理性的错误行为，最后跟随大趋势随声附和。四 房地产业的稳定快速发展促进金融业发展的一些对策当今房地产产业过热的直接后果，就是房地产市场产生大量泡沫，在广东省表现得最为明显，国民收入的增长速度远不及房价的提升速度。房价泡沫严重，已定趋势上大大的增加了商业银行的信贷危机与金融风6险，因为房价泡沫一旦破裂，商业银行信贷危机、金融危机就会发生，将给国民经济的发展带来严重的危机。因此，要使广东房地产业与金融业共存共利，持续、稳定、健康的发展，那么，最重要的就是能够有效地避开房地产热引起的金融风险。（一）注重房地产不同层次的需求结构将房地产需求结构划分为首次购房需求、改善型需求和投资性需求，方便制定相应的宏观调控策略。一般而言，在没有有效区分首次购房需求、改善型需求和投资性需求的情况下，可以简单地将房地产市场中的住宅市场作为一个有机整体。这很容易使投资性需求造成包括首次购房和改善型购房在内的自住需求，代价也就同时加大；而如果鼓励自住需求，由于经济实力相对悬殊，真正得利者是投资客。这就需要制定出一套能有效区分不同需求层次的政策系统，这样才能面对不同层次的需求制定相应的宏观调控策略。（二）建立健全完善的房地产信托交易平台 建立健全完善的房地产信托交易平台，目的就是能够正确引导房地产投资计划，优化房地产市场的投资趋势。目前，广东省房地产市场的需求主体几乎完全是属于个人，也就是说个人在一句不完全信息进行消费和投资，这就很容易被虚假信息所误导。难以有效区分个人投资者和自住客，导致政策难以实施。个人是房地产需求的主体，而个人的能力和信息都有所限制，因此如果没有投资者作为护盾，市场短期的波动就容易扩大甚至不稳定。（三）调整和完善当前房地产产业供应系统。房地产市场的需求应该划分为不同的供应结构，这些不同的供应结