罗湖区水库新村改造专项规划简介

罗湖区水库新村改造专项规划简介一、规划背景罗湖区是深圳市开发最早、建成度最高的地区，是目前深圳的经济和文化中心，随着城市发展的逐渐成熟，城中村这个与城市共生的城市建设现象，对城市的发展有着深远的影响，所存在的问题也日益突出。目前深圳市城中村改造工作已全面展开，为了适应城市总体发展目标及实现水库新村的长远发展，配合深圳市的城中村改造政策，加快城中村改造步伐，彻底改善地区的城市面貌，罗湖区建设局于 2005 年 1 月委托我院编制罗湖区水库新村改造专项规划。二、现状概况及分析1.区域位置水库新村位于罗湖区翠竹公园的东侧，是属于深圳市罗湖区翠竹街道办事处管辖。东邻东湖公园和深圳水库，南隔爱国路与湖滨新村相望，西倚大头岭山，是居住生活功能为主的功能组团。规划区为水库新村用地范围，面积约 17.8 公顷。(点击看大图)2.人口概况规划区现状总人口 25700 人，其中村民人口 1850 人，外来人口约 23850 人。常暂比为 1：12.9。3.产业现状分析股份公司目前以物业租赁管理及房地产单项开发为主营业务；现有工业区珠宝加工企业30 家，其他企业 3 家。共有各类物业 7.7 万平方米，办公共设施 1.1 万平方米，厂房 3 万平方米，宿舍 1.6 万平方米，商铺 2 万平方米。(点击看大图)4.用地地籍现状根据深圳市国土资源和房产管理局的地籍资料，规划区内属于新村实业股份有限公司的有 10 宗。5.现状建设情况规划区内用地已基本开发，建筑层数以中高层为主，建筑密度为 50以上，毛容积率接近 3.0，规划区内建筑多为 7 层左右，建筑密度较大。具体情况详见表一现状建筑情况一览表。(点击看大图)表一 现状建筑情况一览表现状建筑情况用地面积 红线面积总面积 总栋数 私宅面积 私宅栋数9634.7 平方米 16.5 万平方米 49 万平方米 342 栋 41.85 万平方米 306 栋三、上层次规划要求1.LH03-01 片区 大头岭地区法定图则对水库新村组团的要求：现状水库新村用地，属于改造政策不明朗的新旧村地区，划定为特别管制区，规划主要用途为居住用地，规划指标仅作为研究配套需求和规划主管部门内部管理的参考性指标；近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的目的。2.城市设计要求：预留翠竹公园在爱国路上的入口。3.“百仕达大头岭黄贝岭”绿化轴线在规划区西侧通过。四、规划目标及原则1.规划目标：利用规划区较好的区位及优势，建设配套设施完善、环境优美的居住生活区，并优化产业结构，与城市功能、形象相协调。2.根据规划区现状存在的问题及政府政策确定规划的原则为：改善旧村及周边的环境，提升规划区整体环境面貌；增加村内公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设；妥善解决旧村改造中村民及各方面利益关系。五、改造策略本次规划着重研究旧村的近期发展规划，对旧村的远期发展提供策略性思路。根据水库新村现状建设情况、城市整体景观要求及城市发展特征，规划针对规划区发展前景提出近远期改造策略。(点击看大图)规划区共分四个部分：近期改造区、远期改造区、环境整治区、现状保留区。1.近期改造区：【特征】现状建筑凌乱、建筑密度较低。旧村整体交通梳理和环境改善，拆除部分建筑的补偿需在近期改造区解决。【策略】用地：建设高尚居住区；道路交通：完善微循环系统，打通一号路、二号路；环境：不影响公园出入口，将规划区与山体景观相融合。2.远期改造区一：【特征】现状建筑整体质量较差。产业用地与周边发展不甚协调，工业区对周边有一定影响。【策略】规划针对本地区发展特征、都市产业发展特点、城市要求，远期提出两种方案：方案一：由于本地块位于水贝珠宝产业基地的辐射范围内，近期保留，远期考虑此地块规模较小，且对周边污染较大，环保设施投入较大，同时考虑城市功能要求及水库新村长远发展和集体产业培育，规划保留产业用地，进行产业升级换代，以无污染，科技含量较高的产业为主，完善产业功能，同时加强服务配套设施、综合环境整治及环保力度，减少对周边环境的影响。方案二：在充分考虑城市功能及周边环境要求的情况下，则根据城市发展的整体要求进行整体改造，规划将工业区改为居住生活区，同时加强周边配套设施建设。道路交通：完善微循环系统，打通一号路。环境：近期以环境整治为主，统一进行铺装、绿化及立面改造。对工业区的污水应严格要求，建设污水处理设施，达到相关排放标准后排入城市污水管道。3.远期改造区二：【特征】此地块位于规划区的主要入口地段，是规划区的标志性地区。现状建筑较为凌乱，影响规划区形象，且与周边功能区不协调。【策略】用地：利用其紧邻爱国路的区位优势，远期改造为商业办公及公寓。道路交通：完善微循环系统；环境：近期以环境整治为主，统一进行铺装、绿化及立面改造。4.环境整治区：【特征】此地块属于成规模的旧村建设区，整体建设强度较大，高度为七八层，整体空间秩序良好。但内部环境较差，影响整体形象，几乎无公共空间，不能满足消防要求。【策略】用地：现状保留，少部分结合整体公共空间进行整治拆迁。道路交通：完善微循环系统，加强对外道路交通建设；环境：根据现状建设高度及整体环境，远期拆除部分建筑，建设组团绿地及活动中心，改善旧村整体环境。拆除部分村民建筑可以通过村民房的价值评估由远期待改造用地解决（需由股份公司进行协调）。对旧村物业（包括村民房出租部分）集中统一管理，利于地区的形象建设及整体面貌的改善。对消防车不可达区域增加消防栓，以满足消防要求。近期以环境整治为主，统一进行铺装、绿化及重点地段的立面改造。(点击看大图)5.现状保留区：【特征】现状建成区，属功能完善区域。六、改造时序分析根据规划改造策略将规划区改造划分为近远期实施方案。表六 近远期改造建筑情况一览表拆除地块号 建筑面积（平方米）用地面积（平方米）整治目标一号地块（已拆除） 18413 6981 为改善整体环境提供支持二号地块 2700 843 改善环境、增加公共空间三号地块 480（易于实施的两栋）369 完善微循环四号地块 769 打通沿山路综合整治已拆除地段 360 打通沿山路近期拆迁地段合计 22822 一号地块 4066 1208 增加公共空间远期拆迁地段二号地块 3655 1614 增加公共空间三号地块 28587 6765 完善整体功能、改善形象四号地块 2400 1438 增加公共空间五号地块 43971 23250 完善整体功能合计 105501 34275 近期改造：启动近期改造区，为了实现规划区主要交通的贯通和内部主要广场的形成，规划拆除了西侧靠近大头岭公园的较为破旧的建筑区和一号路、二号路附近的建筑，打通了沿山附近道路；拆除了现状股份公司东侧的一排建筑，扩大了现状中心广场，提升了整体环境。远期改造：主要是考虑规划区整体空间环境的改善和整体产业功能的提升。规划拆除现状较为低矮、破旧的建筑，形成组团活动中心；对入口地段进行拆除重建，形成规划区的标志建筑；对工业厂房考虑拆建，进行升级换代。七、交通规划1.车行交通为改善地段的交通条件和提供方便的交通支持，完善规划区内微循环系统，提高各个地块的可达性，规划加大了地段内的支路网密度。打通规划一号路、二号路，增加部分支路，使内部交通形成完整的系统。2.步行系统主要考虑规划区内部公共空间的联系及规划区与区域绿地（翠竹公园）的联系，同时与公共空间相结合，形成整体的步行空间系统。(点击看大图)八、近期规划1.近期改造策略针对水库新村目前现状存在的问题，近期以环境综合整治为主。环境整治主要包括道路的贯通、市政设施改建、景观环境的塑造、消防隐患的排除等。结合现状建设情况，拆除现状较为杂乱、环境差的地块，进行重新建设，来解决拆除建筑的安置和综合整治资金。近期建设设施计划如下：道路：打通沿山路，即规划一号路、二号路，改 善微循环系统；市政设施：完善规划区的给排水系统，将现状的架空线改为地下等；景观：对中心广场实施环境整治，提升公共空间品质，创造宜人的活动场所。对沿爱国路一侧的村民住宅进行立面改造，重新树立规划区的区域形象。拆除部分低矮建筑，形成整体公共空间系统。消防：在规划区内消防车不能通达的地段，增设部分消防栓。(点击看大图)2.经济可操作性分析水库新村近期重建地块用地面积 6981 平方米，全部为村民住宅用地，拆迁补偿面积约为 2 万平方米（其中包括环境整治拆除部分的补偿面积、原地块拆除建筑面积）。规划对容积率为 5.6、6 、6.3、6.5 的方案分别估算，通过对估算结果的分析，可以得出以下结论：由于改造区全部为居住用地，利润率的变化只能体现在容积率的变化上。如容积率为 5.6，在满足上述估算条件下略为亏损。在我们确定的容积率为 6.0，利润率在 5.39左右。当容积率为 6.36.5 时，利润在 9.0111.21 ，从经济估算来看，水库新村的改造，考虑其可操作性及实施的可能性，容积率宜在 6.36.5 左右。根据以上经济经济可操作分析、旧村改造实施的操作性及整体景观要求，近期改造地块的容积率取 6.4。表九 经济技术指标一览表项目 指标总用地 6981 平方米容积率 6.4建筑密度 28总建筑面积 4.47 万平方米建筑高度 80 米绿地率 30配建停车位 223 个拆建比 1：2.23.建筑环境影响评价：规划容积率取 6.4 时，建筑覆盖率为 2530时，建筑高度应为 6075 米，由于紧邻翠竹公园山体，建筑高度宜控制在 80 米以下。上层次规划所确定的“百仕达大头岭黄贝岭 ”绿化轴线不经过改造地块，建筑高度对整体景观影响不大。视线景观：近期改造区是面向爱国路，由于沿爱国路一侧已被高层建筑环绕，从爱国路的景观视线上看，基本已不可见，对主要街道景观影响较小。4.市政设施近期改造地块增加居住建筑面积 2.47 万平方米，用水量按 10 升/平方米估算，增加用水量 247 立方米；用电按 8 千瓦/户估算，用电量增加约 800 千瓦。水库新村现状总建筑面积 49 万平方米，用水、用电量相对总量增加较少，约占总量的 5左右，由于增加量较少，对市政设施可以满足使用要求。新村内部的市政管道及设施改造应结合地块的改造同步进行。5.公共配套设施规划区总建筑面积约为 49 万平方米，根据近期改造规划，地块容积率取 6.3，建筑面积约为 4.4 万平方米，拆除建筑面积约为 2 万平方米，地块建筑增量约为 2.2 万平方米，地块改造增量占总建筑面积的 4.5，对规划区的周边配套不会产生较大压力。九、远期规划1.远期规划方案一充分考虑城市功能及环境要求的情况下，将工业区改为居住区，同时强化周边配套设施建设。2.远期规划方案二由于珠宝产业对周边污染较大，环保设施投入较大，同时考虑城市功能要求及水库新村长远发展和集体产业培育，规划保留产业用地，进行产业升级换代，提升产业竞争力，以无污染，科技含量较高的产业为主，完善产业功能，同时加强服务配套设施、综合环境整治，进行产业升级。十、公共空间系统根据远期发展策略，为了改善规划区整体环境，针对现状建设情况，对部分建筑进行拆除和环境整治，形成公共活动空间。规划区的公共空间可分为一个主中心、三个次中心、一条公共空间主轴线。一个主中心：以现状公司办公楼为中心，结合远期拆迁部分，形成的公共空间主中心。三个次中心：在各个组团形成的组团各个空间。一条公共空间主轴线：利用步行空间系统组织各个公共空间，形成规划区完整的公共空间系统。同时应与翠竹公园山体背景、城市空间系统相融合。十一、环境景观整治策略环境景观整治是提升水库新村整体形象的重要体现，根据水库新村的现状建筑及环境存在的问题，提出近期环境整治策略，其中水库新村环境景观整治所包含的内容详见下表。表三 环境景观构成要素分类序号 环境景观分类 环境景观要素1 绿化景观 行道树、绿化带