签订购房合同的八大注意事项

签订购房合同的八大注意事项 签购房合同八大注意事项 一 查证 1.最主要的应该看两证，一个是国有土地使用 证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚 您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将 来顺利的办理产权证。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订 商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日 内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和 土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的 办理产权证。 2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产 证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违 约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起 或合同签订之日起 90 日内，办理产权登记手续。 (第一阶段，开发企业应当在交付使用后 60 日内将 需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权 登记机关;第二阶段的 30 日里，由买受人办理产权 登记手续) 3.应注意新建商品房应取得住宅交付使用许 可证后方可交付使用，无住宅交付使用许可证 的，公安部门不予办理入户手续。 4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应 当向消费者提供住宅质量保证书和住宅使用 说明书 ，并按住宅质量保证书的约定承担保 修责任。确保将来顺利的办理产权证。 二 房屋面积的条款 1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面 积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具 体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中 含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平 米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一 个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪 一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个， 赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢 楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写 明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环 境)要详细约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定， 约定使用面积不能大于 1%，或者%;另一种，约定 面积误差比绝对值在 3%以内的据实结算房款，面 积误差比绝对值超过 3%，开发商必须承担违约责 任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条 规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算” ，此点必须注意不接受，约定清楚。 2.房屋质量的条款 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨 房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等 级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、 窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还 可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下 水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问 题) 注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、 公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对 有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写 上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解 决”或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规 划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相 关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附 页”或“附条件合同”的形式签订。 下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要 求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不 合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体 结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重 影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒 绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以 自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成 的其他损失由出卖人承担。 注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第 一种交付标准，即“该商品房经验收合格” 。而国 务院城市房地产开发经营管理条例中已明确规 定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合 验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使 用。确保将来顺利的办理产权证。 三 交房时间和预期交房条件 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装 饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约 责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟 交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费， 如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续 费等，拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围 之内，应 注意：如要购买地下车库应注明地下车 位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、 物管费等等。 房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作 出约定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。 现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有 办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的 原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一 些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确， 如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。楚您 所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：一 些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之 几，还是百分之几。 四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证 不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能 克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般 开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工 中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决， 比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比 如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可 抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能 预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小 的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候， 他都可以说我免责。 五 补充条款签合同要注意的事项 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等 专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房 人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议 拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的 地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议 是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此， 应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人 的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要 求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 六 退房条件 如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。 楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房 达到合同约定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、 户型、空间尺寸、朝向的。 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋 的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。 5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房 屋质量严重影响房屋正常使用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方 式不能协商一致的。 ，一个是预售许可证。一定要 看原件。要看清。 8.合同中约定的其它退房条件出现时。 七 其他注意事项 在签商品房买卖合同时，应在所有空白处 划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划 线。 在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复 印备份，并由房地产公司销售负责人签名确认，直 至该合同由房地产公司到房管部门备案，以便日后 出现纠纷时作为证据。 房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才 能查到，即只有内部工作人员才能查到。一般的房 产网是查不到的，只能查房屋代码。问一下。 八 注意不平等条约楚您所预购的房屋是不是 在预售范围之内 有的开发企业竟单方在合同中这样规定， “出 卖人逾期交房 90 日，买受人有权解除合同;买受人 逾期付款 30 日，出卖人有权解除合同” “出卖人逾 期交房的付 3%违约金，买受人逾期付款的付 5%违 约金” 。双方权利、义务不对等的严重程度可见一 斑。 当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数 企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。基 于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有 权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有， 房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留 该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。 开发商的补充条款只表明了开发商的态度，如不接 受可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制 条件。 消费者发觉自己签订了“不平等条约” ，也不 要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费者 协会协调，到工商和建设主管部门申诉，或通过法 律途径解决购买中遇到的问题。根据中华人民共 和国民法通则和最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则若干问题的意见的 有关规定， “一方当事人利用优势或者利用对方没 有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价 有偿原则的，可以认定为显失，一个是预售许可证。 一定要看原件。要看清。 中华人民共和国消费者权益保护法也规定 了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此， 购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法 院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。 另外在此说一点，大家在签订认购协议书时， 也特别要注意一点，就是：自签订认购协议书之日 起在 x 日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合 同，若买方不能在规定时间内交款并签订合同，则 视为弃权要赔偿定金。(在此没有就因双方合同条 款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者 头上)。因此，请各位打算签订购房认购协议时， 一定要看清楚。 签购房合同八大注意事项 一 查证 1.最主要的应该看两证，一个是国有土地使用 证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚 您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将 来顺利的办理产权证。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订 商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日 内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和 土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的 办理产权证。 2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产 证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违 约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起 或合同签订之日起 90 日内，办理产权登记手续。 (第一阶段，开发企业应当在交付使用后 60 日内将 需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权 登记机关;第二阶段的 30 日里，由买受人办理产权 登记手续) 3.应注意新建商品房应取得住宅交付使用许 可证后方可交付使用，无住宅交付使用许可证 的，公安部门不予办理入户手续。 4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应 当向消费者提供住宅质量保证书和住宅使用 说明书 ，并按住宅质量保证书的约定承担保 修责任。确保将来顺利的办理产权证。 二 房屋面积的条款 1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面 积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具 体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中 含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平 米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一 个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪 一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个， 赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢 楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写 明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环 境)要详细约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定， 约定使用面积不能大于 1%，或者%;另一种，约定 面积误差比绝对值在 3%以内的据实结算房款，面 积误差比绝对值超过 3%，开发商必须承担违约责 任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条 规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算” ，此点必须注意不接受，约定清楚。 2.房屋质量的条款 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨 房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等 级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、 窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还 可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下 水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问 题) 注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、 公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对 有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写 上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解 决”或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规 划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相 关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附 页”或“附条件合同”的形式签订。 下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要 求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不 合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体 结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重 影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒 绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以 自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成 的其他损失由出卖人承担。 注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第 一种交付标准，即“该商品房经验收合格” 。而国 务院城市房地产开发经营管理条例中已明确规 定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合 验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使 用。确保将来顺利的办理产权证。 三 交房时间和预期交房条件 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装 饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约 责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟 交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费， 如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续 费等，拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围 之内，应 注意：如要购买地下车库应注明地下车 位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、 物管费等等。 房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作 出约定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。 现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有 办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的 原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一 些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确， 如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。楚您 所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：一 些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之 几，还是百分之几。 四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证 不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能 克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般 开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工 中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决， 比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比 如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可 抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能 预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小 的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候， 他都可以说我免责。 五 补充条款签合同要注意的事项 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等 专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房 人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议 拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的 地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议 是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此， 应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人 的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要 求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 六 退房条件 如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。 楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房 达到合同约定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、 户型、空间尺寸、朝向的。 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋 的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。 5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房 屋质量严重影响房屋正常使用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方 式不能协商一致的。 ，一个是预售许可证。一定要 看原件。要看清。 8.合同中约定的其它退房条件出现时。 七 其他注意事项 在签商品房买卖合同时，应在所有空白处 划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划 线。 在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复 印备份，并由房地产公司销售负责人签名确认，直 至该合同由房地产公司到房管部门备案，以便日后 出现纠纷时作为证据。 房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才 能查到，即只有内部工作人员才能查到。一般的房 产网是查不到的，只能查房屋代码。问一下。 八 注意不平等条约楚您所预购的房屋是不是 在预售范围之内 有的开发企业竟单方在合同中这样规定， “出 卖人逾期交房 90 日，买受人有权解除合同;买受人 逾期付款 30 日，出卖人有权解除合同” “出卖人逾 期交房的付 3%违约金，买受人逾期付款的付 5%违 约金” 。双方权利、义务不对等的严重程度可见一 斑。 当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数 企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。基 于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有 权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有， 房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留 该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。 开发商的补充条款只表明了开发商的态度，如不接 受可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制 条件。 消费者发觉自己签订了“不平等条约” ，也不 要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费者 协会协调，到工商和建设主管部门申诉，或通过法 律途径解决购买中遇到的问题。根据中华人民共 和国民法通则和最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则若干问题的意见的 有关规定， “一方当事人利用优势或者利用对方没 有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价 有偿原则的，可以认定为显失，一个是预售许可证。 一定要看原件。要看清。 中华人民共和国消费者权益保护法也规定 了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此， 购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法 院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。 另外在此说一点，大家在签订认购协议书时， 也特别要注意一点，就是：自签订认购协议书之日 起在 x 日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合 同，若买方不能在规定时间内交款并签订合同，则 视为弃权要赔偿定金。(在此没有就因双方合同条 款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者 头上)。因此，请各位打算签订购房认购协议时， 一定要看清楚。 签购房合同八大注意事项 一 查证 1.最主要的应该看两证，一个是国有土地使用 证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚 您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将 来顺利的办理产权证。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订 商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日 内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和 土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的 办理产权证。 2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产 证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违 约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起 或合同签订之日起 90 日内，办理产权登记手续。 (第一阶段，开发企业应当在交付使用后 60 日内将 需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权 登记机关;第二阶段的 30 日里，由买受人办理产权 登记手续) 3.应注意新建商品房应取得住宅交付使用许 可证后方可交付使用，无住宅交付使用许可证 的，公安部门不予办理入户手续。 4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应 当向消费者提供住宅质量保证书和住宅使用 说明书 ，并按住宅质量保证书的约定承担保 修责任。确保将来顺利的办理产权证。 二 房屋面积的条款 1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面 积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具 体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中 含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平 米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一 个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪 一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个， 赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢 楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写 明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环 境)要详细约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定， 约定使用面积不能大于 1%，或者%;另一种，约定 面积误差比绝对值在 3%以内的据实结算房款，面 积误差比绝对值超过 3%，开发商必须承担违约责 任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条 规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算” ，此点必须注意不接受，约定清楚。 2.房屋质量的条款 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨 房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等 级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、 窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还 可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下 水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问 题) 注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、 公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对 有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写 上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解 决”或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规 划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相 关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附 页”或“附条件合同”的形式签订。 下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要 求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不 合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体 结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重 影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒 绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以 自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成 的其他损失由出卖人承担。 注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第 一种交付标准，即“该商品房经验收合格” 。而国 务院城市房地产开发经营管理条例中已明确规 定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合 验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使 用。确保将来顺利的办理产权证。 三 交房时间和预期交房条件 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装 饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约 责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟 交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费， 如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续 费等，拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围 之内，应 注意：如要购买地下车库应注明地下车 位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、 物管费等等。 房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作 出约定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。 现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有 办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的 原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一 些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确， 如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。楚您 所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：一 些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之 几，还是百分之几。 四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证 不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能 克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般 开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工 中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决， 比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比 如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可 抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能 预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小 的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候， 他都可以说我免责。 五 补充条款签合同要注意的事项 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等 专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房 人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议 拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的 地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议 是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此， 应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人 的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要 求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 六 退房条件 如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。 楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房 达到合同约定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、 户型、空间尺寸、朝向的。 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋 的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)