2015金色悦城11月总结及12月营销策略42p

金色悦城 11月总结及 12月营销策略 目录： 一、上月营销工作回顾 二、月度客户分析 三、项目竞争环境分析 四、十二月营销策略 五、费用梳理 六、需要支持 一、上月营销工作回顾 上月营销工作回顾 年度、月度任务完成情况 时间 认购目 标 认购完 成 认购完 成率 签约目 标 签约完 成 签约完 成率 11月 5850 2611 45% 6837 2547 37% 4季度 21808 7104 32% 21043 7672 36% 全年 82000 61668 77% 80000 61449 77% 进入第四季度，项目整体去化速度明显下降，其主要原因包含： 价格： 本项目单价位于区域竞品榜首，客户价格抗性明显。加之项目推广途径有限，项目核心价值传递 不到位，客户对价格认可度较低； 市场 ： 主力竞品（如融汇：精装单价 8173元 / ， 65-89 精装产品 面积 段与本项目产品重叠）项目竞 争明显； 产品： T6清盘，洋房仅 余 7套尾 货、 商业销售难度大， 任务完成的主力产品集中在四期 T12上（ 3#B户型 未推），主力去化产品线略显单一，客群面 缩小； 备注：数据截止至 2015年 11月 25日 项目 类别 来电量 来电 比率 来访量 来访比率 住宅 T12 107 79% 304 83% 洋房 25 18% 36 10% 商业 商铺 4 3% 26 7% 合计： 136 100% 366 100% 11月悦城来电、来访情况 11月悦城任务完成情况 备注：数据截止至 2015年 11月 25日 项目 类别 11月 认购情况 11月 签约情况 认购 未签 金额 （ 万元） 套数 建筑面积 （ ） 套 内 面积 （ ） 建 面 均价 （元 / ） 套 内 均价 （ 元 / ） 总价 （ 万元） 套数 建筑 面积 （ ） 套 内 面积 （ ） 建 面 均价 （元 / ） 套 内 均价 （元 / ） 总价 （ 万元 ） 住宅 T12 28 2431 1965 7750 9588 1884 25 2217 1794 7815 9659 1733 560 洋房 2 304 257 9450 11152 287 3 453 384 9687 11432 430 商业 商铺 2 152 144 28894 30491 440 3 160 151 9479 11182 385 合计 32 2617 2150 9161 11150 2611 31 2830 2329 9001 10935 2548 560 成交情况： 11月 共计成交 32套 ，认购金额约 2611万元 。住宅成交 30套， 金额 2171万元 ； 商业 成交 2套 ，金额 440万元 ； 签约情况： 11月 共计签约 31套 ，签约金额 2548万元。 住宅签约 28套 ，金额 2163万元 ；商 业签约 3套 ，金额 385万； 认购未签约 560万 ，其中 11月内可签 425万元，预计 12月可签 75万，挞定一套 60万元； 上月营销工作回顾 销售情况小结 备注：数据截止至 2015年 10月 25日 线上推广： 新增三峡广场户外广告，提升项目宣传面，提升项目知晓度； 以搜房网、官微为主要推广阵地，针对项目销售信息、活动信息进行发布； 上月营销工作回顾 线上推广总结 销售主要工作： 分小组 PK，制定小组目标任务考核奖惩制度（给予成 交套数奖及未完成任务停休惩罚）； 持续去化洋房、商铺产品，强销 T12房源； 开展样板房销讲 PK赛，提升置业顾问整体销讲水平。 上月营销工作回顾 渠道 工作总结 2015年 11月 渠道在职人员 10人 （渠道人员 7名，兼职大姐 3名） 11月 渠道带 客 76组，成交 10套 ，转换率 13%. 时间 拓客模式 重点工作区域 到访 11月 2日 - 11月 8日 鼠标垫扫楼、海报张 贴、九龙坡房交会客户 拦截、拆迁区摆展 华宇广场写字楼、三峡广场大厦、时代星空、世纪银河、庆泰大厦、新时代大厦、 融信大厦、华夏银座、自由康都、恒鑫大厦、立海大厦鼠标垫扫楼；凤天路沿线、 老顶坡汽配市场海报张贴；玉清寺拆迁区摆展； 周五至周日九龙坡房交会客户拦 截。 23组 11月 9日 - 11月 15日 鼠标垫扫楼、海报张 贴、 CALL客，社区巡 展、拆迁区摆展 鑫源大厦、宏信大厦、文星大厦、糖酒大厦、鸿兴大厦、智博天下大厦、豪迈大 厦、新桥医院、西南医院鼠标垫扫楼；马家岩建材、大川建材、得意建材海报张贴 ；高层客户资源 CALL客；沙坪坝商圈周边老社区社区摆展；玉清寺拆迁区摆展。 21组 11月 16日 - 11月 22日 鼠标垫扫楼、海报张 贴、 CALL客，社区巡 展、拆迁区摆展 小龙坎片区及二郎留学生创业园写字楼鼠标垫扫楼；小龙坎片区老社区社区摆展； 玉清寺拆迁区摆展；高层客户资源 CALL客； 18组 11月 23日 - 11月 30日 社区巡展、 call客、沿 街拓客、拆迁区摆展 新桥医院、西南医院家属区摆展；高层客户资源 CALL客；玉清寺拆迁区摆展；凤天 路沿街拓客 14组 渠道 11月 带访量 较 10月下降明显，且成交客户中 3组为 11月已前带访客户销售周期较长； 三峡广场外拓带访量较少；拆迁区拓展效果较差。 活动推广主要动作：节点活动 +老业主系列维系活动 营销节点活动： （ 10.31-11.11日）针对双 “ 11” 节点，现场包装双 “ 11” 特价房，开展到访有礼、购房抽奖活动， 吸引客户到访成交； 针对玉清寺拆迁户，开展专场团购活动。但效果较差， 共计到访登记 5组 。 老业主回馈活动（开展 “ 万科金色悦城 11月业主感恩季 ” 系列回馈活动，共分三季开展） （ 11.4-5）针对三期工地开放，开展业主 送 树活动，回馈业主，增进业主情感联系，促进开放日活动 顺利进行； （活动期间，业主共计到访 102组，老带新现杀成交 1套） （ 11.21-22）针对所有老业主开展 “ 8元购大闸蟹、 1元抢蔬菜 “ 业主回馈活动，挖掘业主贡献价值 ，促进老带新，提升去化。 （活动期间 ，业主共计到访 105组，老带新现杀成交 2套） 上月营销工作回顾 线下活动总结 三期业主送树活动 8元购蟹活动 1元抢蔬菜活动 上月营销工作回顾 11月营销费用使用情况 11月营销 费用 预估 165万 ，实际 产生 61.787万 ；佣金未支付，预估 金额 15万 ； 11月整体费效比约 2.3%(数据截止 11月 25日）； 11月 预估 实际 费用明细 金额（万元） 金额（万元） 广告公司服务费 6 6 代理佣金 73 15 媒介广告费 11 3.4 转介费用及奖励 6 3.25 物业服务费 14 14 渠道及看房车费用 18 10 活动 13 2.028 销售资料费用 8 3.761 包装制作费 16 4.348 合计 165 61.787 上月营销工作回顾 11月营销工作总结 p 11共计 完成当月认购 任务 2611万 （ 41%），签约任务完成 2547万（ 37%），完成情况 较差 。 p推广上，以搜房网等平台为主 阵地，宣传项目 信息，着重配合线下业主维系活动、项目价 值卖点解读进行炒作，网络上访效果有明显提升。同时新增三峡广场户外媒体，扩大了项目 宣传面，为保障年底完成销售目标，进一步聚焦区域潜在客户 。 p 活动层面， 开展系列业主回馈活动 ，活动共计到访 394组，老带新成交 14套，其中 3套老 带新于活动期间现杀，效果相对较为明显。 二、月度客户分析 月度客户分析 来访客户认知途径分析 （该数据截止日期： 2015年 11月 25日） 11月共计到访 351组，较 10月下滑 43组。其中洋房共计来访 36组，较 10月下滑 25组； 本月开展系列业主维系活动，老带新、朋友推介明显，共计推介 59组，较 10月老带新、 朋友推介 26组上涨 33组； 11月高层成交 客户认知 途径以老带新为主（占比 39%），其次派单占比 32%；洋房成交 2套，老带 新、路过各 1套；商铺成交 2套，分别为业主再购、派单。 11月老业主对项目各产品线均有贡献，建议后期持续开展老业主贡献价值挖掘工作，促进去化。 本月自渠效果下滑明显，建议自渠加强管控力度， 分解 细化带客目标，及时监控带客效果。 月度客户分析 成交客户认知途径分析 （该数据截止日期： 2015年 11月 25日） 月度客户分析 成交客户居住、工作区域分析 11月成交客户工作区域，居住区域与工作区域高度重合，主要集中在项目所在沙区为主，均占 64%； 11月洋房成交客户 2组，均来自沙区凤天大道； 11月商铺成交客户 2组，均来自九龙坡区，其中一组来自绿云钢材市场，建议后期可向专业市场进行扩 展拓客。 （该数据截止日期： 2015年 11月 25日） 库存综述 金色 悦城共推售 3737套 ，金额 约 310341万 ；已 售 3544套 ，金额 约 286720万 ；整体去 化 率 95%；库存 549套 ， 金额 50199万 ； 注：所有价格均为折后 总价 库存 综述 超过 180天的存货中，主要以商铺为主，共计 47套，占比 9%； 小于 180天的存货中，主要以住宅为主，共计 503套，占比 91%； 总库存量： 180天 180天 商铺 ： 4 119 商铺： 8 商铺 ： 12 5 1 商铺 ： 5 商铺： 2 商铺 ： 9 商铺 ： 16 1 361 商铺 ： 6 1 T6 T12高层 洋房 商业 推出量 768 390 215 已售量 288（ 37.5%） 383（ 98%） 154（ 71%） 库存量 1 480 7 61 库存金额 93 34890 880 14336 （该数据截止日期： 2015年 11月 25日） 月度总结： p 11月来访客户中，自然到访客户共计 185组，占比最高。建议后期加强项目红线范围内 环境展示，同时新增一副楼体字（增加双名小诉求点），提升项目自身展示面； p 11月通过开展系列业主维系活动，老业主推介、朋友推介等通路本月上访量大幅上涨， 共计 59组，且成交 14套效果明显。 建议 12月延续业主维系活动，持续挖掘业主贡献价值； p 11月自渠带访、成交组数下滑 较大。 后期 需加强渠道管控力度，及时根据 渠道 带客 情况 调整相应点位，提升带客量 ； p 11月洋房产品成交 2套，余量 7套，客户对产品抗性明显，去化难度大。建议持续挖掘洋 房业主贡献价值，促进老带新，实现去化。 p 11月商铺成交 2套，商铺去化核心难点在于客户基数严重不足。 建议在现有推广通路基 础上，增加商业宣传物料、加强商业展示，提升商业展示面，提升到访商客意向度。 三、项目竞争环境分析 项目竞争分析 片区竞争环境分析 -供需及价格走势 u高层： 15年 11月区域以去化库存为主，去化 450套 ，成交套数较上月大幅下降，区域去化 均价 7854 元 / ；悦城去化 25套，均价 9508元 / 。 u洋房： 15年 11月区域去化库存为主 ， 去化 19套，均价 9256元 / ， 较 上月成交量大幅 下滑 ； 悦 城去 化 2套，成交均价 11136元 / ，远超区域整体市场均价。 数据来源：铭腾（数据截止 11月 25日） 片区供需情况及价格走势 -高层 项目竞争分析 重点竞品对点分析 -量价走势 u 高层： 本月竞品中融汇推出少量特价房（一口价 39万）、华宇推出 40套特价房（单价 7702元 / 起），加之价格优势明 显，对本案冲击较大；另外三期业主维权，对案场营销接待工作带来严重影响，致使转化率下降。 u 洋房： 竞 品中国瑞项目主力推售小面积洋楼产品，去化较好， 11月共计去化 8套。 本项目洋房成交均价 11136元 ，占 据竞品项目价格高位； 重点竞品项目量价走势 高层 数据来源：铭腾（数据截止 11月 25日） 项目竞争分析 重点竞品对点分析 -营销动态 区域内 11月竞品以去化库存房源为主 ，存量 2344套 。 下月 预计首创将有加推动 作， 11月第四周，融汇继续推出特价房， 54 套 内 6870元 / ，较第三周推出 54 特价房单价下调约 330元 / 。 项 目 库 存 （ 截止 到 11.22） 11月去 化 套内均价 （ 元 / ） 热销户 型 主要 动 作 11月推 售 节 奏 12月 推售 节 奏 预 估 融 汇 温泉城 清水： 149 43 7329 54 渠道、中介、 电 商 联 合去化 产 品，交 1万抵 3万 ；同 时 可 首付 分期，首付首期 1万，余款 1年内 1次付清； 参与搜房 红 包活 动 ， 推出特价房， 54一口价 39万 。 加推 D1#清水房， 54-75 持 续 去化 库 存 精装： 218 22 8173 67、 89 持 续 去化 库 持 续 去化 库 国盛三千城 633 31 7663 58-65 两房交 7000元抵 2万元、三方交 1万抵 3万；支持公 积 金及首付分期；持 续 推广 树 人小学 、参与搜房 红 包活 动 ； 持 续 去化 库 存 持 续 去化 库 存 财 信沙 滨 城市 95 5 8067 93-104 参与搜房 红 包活 动 ， 一 房交 1万抵 3万；两 /三房交 1.5万抵 5万； 持 续 去化 库 存 持 续 去化 库 存 华 宇星云 汇 70 38 8208 61、 71 11月推出 40套特价房， 7702元 /起，老带新大惊喜； 开展华宇时间活动，到访扫官微，抽 iphone6s、 ipad等；搜房 红包活动 持 续 去化 库 存 持 续 去化 库 存 富洲新城 91 24 7732 66-86 ，两房、三房 持 续 去化 项 目最后 1栋产 品， 推出首付分期，首付 1.5成 起。 开 展 团购 一口价特价房。 套 内 66-98 ，套内 75008500元 / ， 均价 8200元 / ；已推出商 铺 49-144 ，一楼 单 价 32000元 / ,二楼 单 价 21000元 / 持 续 去化 库 存 持 续 去化 库 存 首 创 城 632 14 7572 61、 79 套内面积 44-96 ，支持公积金，总价 33万 /套，老带新、搜房红包；成交即可获得 2000元现金奖 持 续 去化 推出 3号楼 194套 华 宇温莎小 镇 268 16 7683 68 套内 46-68 高层，均价 7500元 / ，优惠至 94折；在售 MINI洋墅 6号楼 /10号楼，套内 68-80 ，均价 9200元 / ； 持 续 去化 持 续 去化 俊峰香格里拉 5 0 9814 134-175 -顶 跃 ， 89-110 -平 层 ， 131- 175 -底 跃 在 售一 组团 商 铺 ，面 积 26-32 ， 总 价 39-55万 .洋房持 续 清 盘 中，价格 9000-11000元 / 持 续 去化 库 存 持 续 去化 库 存 国瑞 爱 与山 17 8 9054 90-130洋房 目前主推小洋房 C区， 57-66持续销售。交 1万抵 5万，套内 7700元 /起 11000元 /止，支持公积金，首付 6万起无息分 期，参与搜房送红包活动 持 续 去化 库 存 持 续 去化 库 存 金色悦城 509 （高 层 441套、 洋房 7套、商 业 61套） （高 层 25 套、洋房 2套、商 铺 2套） 高 层 ： 9508 洋房： 11136 商 铺 ： 29464 61-99 支持公积金及首付分期、海尔云贷；渠道拓客 三期工地开放业主送树活动、 8元购大闸蟹、 1元抢蔬菜，双 11 特价房、周末特价房 持 续 去化 库 存 推出四期 3号楼 63 数据来源：铭腾（数据截止 11月 25日） p 11月市场整体成交量大幅回落。片区内本月主要以去化库存为主，共计成交 450套，市场 整体成交均价（套内） 7854元 / 。本案 11月高层成交单价 9508元 / ，单价水平远高于市 场整体均价。 p 11月竞品中融汇温泉城、华宇双星表现最为突出。该两项目均有推出少量低价特价房形 式促销，吸引客户到访 ; 华宇双星： 11月推出 “ 华宇时间 ” 活动，在活动期间，所有到访客户，扫官微即可参与抽 iphone6s、 ipad等，吸引力较大，上访量大幅增加； 融汇温泉城： 11月第三周融汇推出 54 特价房一口价 39万元，套内单价 7220元 / 。 11 月第四周，融汇推出 54 特价房套内单价 6870元 / ，单价下调 330元 / ； p 临近新年岁末，各大竞品项目预计均会相应促销手段，建议在 12月，结合双 “ 12” 、周 末节点，包装推出限时特价房，促进销售； 市场总结： 四、十二月营销策略 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 12月认购目标 57套，认购目标金额约 0.46亿； 签约目标 45套，签约目标金额约 0.35亿； 12月任务目标分解 任务难点： n 高层产品是任务主体，现 A、 C户型去化缓慢，如何实现高层去化提速，促进 12月任务的平稳进行？ n 洋房余货抗性明显，新客上访量较低，如何促进去化？ n 商铺总价高、客户接受度低，如何提升上访，促进去化？ 产品类别 来电 目标(组） 来访 目标(组） 认购 目标(套） 认购 金额(万元） 签约目标 （套） 签约 金额(万元 ) T12 150 500 50 3316 40 2643 T6 7 10 1 95 1 95 洋房 20 30 3 470 2 313 商铺 20 30 3 708 2 472 合计 200 570 57 4589 45 3523 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 目标解读 高层产品线可售房源分析 高层产品线，目前在售 AC户型，为两房、三房户型， 产品线单一，客户选择面窄； 高层 产品整体均价大幅度高于市场平均，性价比优势不明显； 前期 1#AC户型同为两房产品，面积、总价相近，客户择优选购，致 C户型滞销。后加推 3#，通过 销控方式强推 C户型，短期内效果体现不明显， 为促进任务完成，建议加推 B户型冲量； 高层产品现状分析 期数 户型编号 房型 套 内面积（ ） 均价（元 / ） 总 套（套） 剩余 套数（套） 去化 率（ %） 四期 1# A 三房 77 9855 128 23 82% B 两房 61 9526 128 5 96% C 两房 63 9316 128 57 45% 四期 3# A 三房 77 8592 128 114 11% B 两房 61 8982 128 128（销控 ） 0% C 两房 63 8940 128 113 12% T6 T6 四房 120 9642 1 销控 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 目标解读 洋房、商业产品 线可售房源分析 洋房剩余货源以中低楼层为主，整体面积较大、总价较高，客户抗性明显； 库存 商铺高总价、异型等，客户抗性明显，加之上访量严重不足，去化缓慢 ； 洋房、商业产品现状分析 产品类型 楼层 房型 套内面积 （ ） 剩余 套数（套） 总价 区间（万元） 洋房 1F 四房 110-130 4 150-170 2-4F 2（销控） 130-150 5F 1 165 商业 1F 临街商铺 36-193 44（销控 17套） 12月营销核心问题 产品线 问题 高层产品线：高层是任务主体，如果持续强销 A、 C户型，如何促进任务完成？ 洋房产品线：洋房仅 余 7套，但客户抗性明显，新客较少、业主维权，如何去化 ？ 商业产品线：商铺价值卖点已经重新梳理，但上访量是硬伤，如果解决？ 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 12月营销核心问题 加推四期 3#B户型（分朝向推售 2、 8号房），增加客户选择面，促进销量提升。 A选定 低、高楼层各一套洋房产品，作为冲刺特推房源 ，促进 去 化； B持续 挖掘洋 房业主贡献价值，结合业主回馈活动，促进老带新 ； C开展 内部及合作方推荐购 买。 A增加 商铺展示宣传，增加客户上访 ； B强化 置业顾问商业销售能力，加强推售 力度，促进成交 ； C设定 商铺去化奖励（待定）。 如何拓展新客户？ 破题思路： A增设新客到访奖励，提高奖励力度，吸引客户到访； B挖掘高效推广资 源，扩大项目宣传面； C加大渠道投入力度，提升渠道带客上访量。 如何挖掘老客户？ 破题思路： A延续开展系列老业主回馈活动，挖掘业主贡献价值； B变向加大老带新 奖励力度，提升带客积极性。 寻客 问题 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划阶段目标 核心问题 营销策略思路 产品策略 营销策略 产品策略 高层（ T12）是 12月任务主体，但高层主力 A、 C户型去化缓慢。为促进 12月任务完 成， 建议伺机加推四期 3#B户型 （分朝向推售 2、 8号房）， 扩大客户选择面，促进去 化 。同时筛选少量优质洋房、商业产品，集中火力推售，促进去化； 营销策略 价格策略 1、限时 特价房： 每周针对四期 A、 C户型去化缓慢局面， 每周筛选特推房源，周一至 周五暗收回 1%优惠额度，周末放出，销售集中火力推售，促进去化 ； 2、双 “ 12” 特价房： 12月 12日 -13日，结合双 12节点，针对四期 3#单价较低的房源 ， 包装 一口 价特价房，吸引客户到 访， 促进去 化 ； 3、老带新优惠：仅针对老带新成交的新客户，包装给予 1%优惠； 4、团购优惠：配合 12月团购策略，给予团购客户 1%优惠； 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划阶段目标 核心问题 营销策略 渠道策略 1、加强自渠管理： 扩大人员基数，分组管理，设定相应带客、成交激励制度，并加强 渠道带客说辞培训 ，提升自渠整体拓客、带客 能力。同时根据带客情况即时调整相应拓客点位，促进提量； 2、开展专场推介，促进团购 项目销售团队，座销改行销主动出击，针对重点 单位 （如西南医院、双桥医院、树人 小学、上桥小学等） 开展 专场推介，促进团 购， 案场置业顾问分小组开展行销团购 。 3、区县客户拓展 公司 层面： 建议整合重庆 万科资源 ，在主城主要商 圈及 区县 商业中心等广告， 进行宣 传拓客，以团购优惠，吸引区县客户参加。 项目 层面 ： 挖掘项目区县业主， 以发路费劵形式（ 一人 10张， 1张价值 100元） 邀请推 介区县客户。到访客户凭 路费劵 及区县客户身份证明兑换等额 路费 （ 一人仅可兑换 1张 ）。 营销策略思路 渠道策略 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划阶段目标 核心问题 营销策略 宣传策略 1、线上：现有推广媒介 持续宣传项目企业品牌及双名小等核心配套价值卖点； 以搜房网为主阵地，持续释放项目卖点、活动信息，同时向外围（大渝网、重庆购物狂等网推平台 ）扩展，扩大项目宣传辐射范围。 2、线上：新增 媒体建议 本 案来访量长期居于竞品项目来访排名末端，上访量明显不足。建议针对主力竞品（如融汇、华 宇、富洲新城等）项目销售中心拓展附近站台、小区道闸等广告为资源，提高项目宣传 覆盖面 。 点位名称 应对竞品项目 数量 清溪路站 /清溪路融汇温泉 城站 融汇温泉城 3个 清溪路站 /清溪路融汇温泉 城站 融汇温泉城 融汇温泉城 /天梨路融汇温泉 城站 融汇温泉城 高庙村富州新城站 /联芳 园站 富洲新城 2个 高庙村富州新城站 /高庙 村站 富洲新城 杨公桥站 /阳光 水城 )站 华宇双星 2个 杨公桥站 /杨公 桥站 华宇双星 童家桥站 /杨童路磁器 口站 国盛三千城 1个 富洲新城销 售中心公交站 公交站 营销策略思路 宣传策略 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划阶段目标 核心问题 营销策略 宣传策略 3、线下：活动推广 结合 12月新年年关月，持续开展老业主回馈活动，进一步挖掘老业主贡献价值，促进带客成交。 （宣传上针对老业主，实际到访的其他途径客户均可参与） 活动时间： 2015年 12月 1日 -2016年 2月 28日 活动 主题： 岁末狂欢季 倾情大回馈 系列周末回馈活动： 以系列让利活动吸引老业主到访参加，推介新客户； 岁末感恩节： 结合新年年关及 11-12月生日业主，开展岁末感恩回馈活动； 1、为刺激老带新， 针对老 业主额外奖励价值 500元麦德龙大礼包或等值提货卡； 2、 针对老带新成交的新客户，额外奖励 200元麦德龙大礼包一 份； 3、针对老带新大礼包奖励，建议成交即现场发放。 营销策略思路 宣传策略 销 售 策 略 12.5 3#B户型 加推 12月 1日 12月 5日 12月 12日 12月 19日 11月 26日 12.12-13 悦城双 12 12.1-31日 持续去化，每周推出 10套限时特价房促销3#A、 C户型 3#B户型 洋房、商业 洋房：深挖老业主圈层资源，促进去化； 商业：持续强化销售人员销售能力，促进杀客 线 上 每周 3篇业主论坛帖推广，同时向外围网推平台延展网推 户外 持续宣传项目核心价值卖点（双名小、双轻轨），扩大项目宣传面 1、项目自渠日常拓客； 2、沙区重点单位团购； 3、区县客户拓展；渠道 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 12月营销推广排期 12.5-6 水果拍卖会 活 动 12.5-6 业主水果拍卖会 12.12-13 悦城 “ 双 12” 12.12-13 样板间拍卖会 12.12-13 超市大赢家 12.19-20 业主生日宴 12.19-20 样板间拍卖 案场整改复原 12.5日 加推 3#B户型，任务冲量 1#余货 12.12-13日 筛选四期 1#单价 9000元 / 以下房源，包装双 12特价房促销 拓展竞品销售中心附近站台广告位资源，扩大项目宣传范围，拦截竞品客群站台、道闸 12.19-20 超市大赢家 12.19 业主生日宴 岁末狂欢季 倾情大回馈 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 一、案场包装 12月营销推广手段 计划完成时间： 预计 12月 6日前（具体根据案场工程复原时间而定）； 包装方式： 结合圣诞节元素，以圣诞老人、圣诞树、塑料藤蔓、雪花等装饰物料进行包装 ； 包装区域： 大门口、沙盘区、洽谈区、财务室等区域。 费用预计： 6万元 圣诞包装示意图 p 售房部圣诞节氛围包装规划 p 售房部利好展示及教育馆规划 完成时间： 12月 25日前 画面主题： 南开、树人小学校史、师资、硬件等。 p 项目四期商业街包装规划 完成时间： 12月 25日前 画面主题： 商铺业态包装画面 校史馆包装示意图 四期商铺包装示意图 二、户外推广以 4期形象为主，进行全面释放 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 推广主题： 沙区二中心 万科教育生活大城 双名小 双轻轨 双医院 双公园 首付 （首期约） 3.6万元 起 抢 （套内） 61-77 万科装修房 支持公积金 媒体投放建议： 1、三峡广场户外广告牌，更新加推信息； 2、建议以竞品地图 为 依据竞品项目周边 高效 广告展 点 2A级公交站台广告位，进行宣传投放 ； 3、项目楼体字广告，重点宣传项目万科品牌、双名小教育配套诉求。 12月营销推广手段 费用预计：站台 4万元、楼体字 2万元 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 主线 ：项目业主系列回馈 活动信息释放、炒作 每周活动提前预告，第二周活动执行炒作 辅线：项目核心卖点系列、销售信息穿插投放 从交通、教育、企业品牌、医疗、公园、主 力产品等各方面系列推送解读 发布论坛：搜房网、新浪乐居网、搜狐、大渝等。 三、网络推广以老业主回馈活动线、卖点 系列 解读线持续释放项目信息。 置业顾顺每日 顶贴、回帖，微信转发任务考核，截屏 检查。 12月营销推广手段 金色 悦城 12月网炒规划 单位 类别 第一周11.30-12.6 第二周12.6-12.13 第三周12.14-12.20 第 四周12.21-12.27 尚锋 业主回馈活 动主线推广 主贴 1、 “ 岁末狂欢季 水果 1元拍！ ” 活动预告贴 1、 “ 水果 1元拍 ” 活 动执行帖 ！ 2、 “ 岁末狂欢季 样板间拍卖 ” 活动预 告贴！ 1、岁末狂欢季 样板 间拍卖 ” 活动执行贴 ！ 2、 “ 岁末 狂欢季 超 市大赢家 ” 活动预告贴 ； 3、悦城岁末感恩节活动预 告贴 1、岁末狂欢季 超市大 赢家 ” 活动执行帖 ； 2、悦城岁末感恩节活动执行 帖 主岛 项目卖点系列解读副贴 2、万科 6+2解读 ； 3、悦城双名小 教育配套价值解读 ； 3、悦城双医院配套价 值解读； 3、悦城双公园配套价值解 读 3、万科品牌价值解读 阶段目标 核心问题 营销策略 执行计划 四、渠道重点针对竞品拦截、商圈派单、写字楼扫楼及重点单位项目推介 12月营销推广手段 费用预计 10万元 DM单预留活动信息更换栏，每周更换活动信息即时贴，促进渠道带客上访 12月渠道工作以社区摆展为主，单位及医院拜访，区县拓展配合，提高项目知晓度，促 成成交。 时间 拓客模式 重点工作区域 人员 带客量 12月 1日 - 12月 6日 海报 张贴、九龙坡房 交会客户拦截、拆迁 区摆展 凤天路沿线社区摆展（分早晚班）；周一至周四沙坪 坝大区人员聚集区 商铺易拉宝摆放点拓展；医院家属 区拓展； CALL客 9名渠道人 员 +2名兼 职 50 12月 7日 - 12月 13日 海报 张贴、 CALL客， 社区巡展、拆迁区摆 展 凤天路沿线社区摆展（分早晚班）；周一至周四沙坪坝大区人员聚 集区 商铺易拉宝摆放点拓展；医院家属区拓展；煤科院、医院陌 拜； CALL客；本周开展区县巡展（长寿）。 9名渠道人 员 +2名兼 职 50 12月 14日 - 12月 20日 海报 张贴、 CALL客， 社区巡展、拆迁区摆 展 凤天路沿线社区摆展（分早晚班）；周一至周四沙坪坝大区人员聚 集区 商铺易拉宝摆放点拓展；医院家属区拓展； CALL客；本周开展 区县巡展（涪陵）。 9名渠道 人 员 +2名兼 职 50 12