上海金地格林世界b区广告策略推广方案

金地格林世界 B区推广策略 目 录 壹、市 场 研 读 贰 、价格 研 究 叁 、客 户 研 究 肆、 产 品解 读 伍、 概 念及表 现 陆 、 阶 段推广 执 行 壹、市 场 研 读 一、整体市 场 研 究 市场大事记 2007年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上调了金融机构人民币存贷款基准利率。 2007年 9月 27日 ，央行和银监会发布了 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ， 对第二套房贷加 强限制，宏观调控正式开始 2007年 11月 ，上海市政府发布 上海市城镇土地使用税实施规定 。从 07年起，按照最新税额标准征 收城镇土地使用税，最高征收标准为每年 30元 /平方米。 2008年 5月 ， “ 假日楼市 ” 房展会于五一长假期间举办，万科在展会期间对旗下楼盘打出 95折优惠， 房展会期间虽然人头攒动，但实际成交远逊去年，显示市场观望气氛浓重。 2008年 6月 ，上海商品房市场平均成交价达到 17048元 /平方米，创历史新高。 6月 1日 ， 上海市调整二手房交易税费征收标准，在原来税费的基础上，增加了以营业税 1%计征地方教 育附加和按 “ 产权转移书据 ” 税目计征的印花税，其计税依据为商品房销售合同所载金额的万分之五。 2008年 8月 ，以万科为首的一批开发商大幅调低售价，以位于三林板块的万科金色雅筑为例， 08年 5月 该楼盘成交均价约 18000元 /平方米， 8月大幅下调售价至 13500-15000元 /平方米，降幅约达 25%。 2008年 8月 13日 ，苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏 宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路 163地块价值 44亿元的土地出让合同。 一、整体市 场 研 究 供求分析 供求比达到 1.96 的最高点，其后 虽然成交量保持 稳定，但供求比 已逐步下滑。 9月成交量达到最高水平 ，但其时从紧的宏观调 控政策效果已经开始显 现，其后 10月的成交量 没能延续 9月的水平，开 始一路下跌。 由于 2月是传统淡季 ，因此，供应量与 成交量均在此月见 底，但成交量相比 去年同期仍有近 60%的下降。 08年 3月 -6月成交量仅 为去年同期水平的约 1/3，而同期供应量约 为去年同期的 1/2，导 致成交比降至 0.7-0.9 的水平，市场观望情 绪浓重。 7， 8两月由于 中高档楼盘推 案减少，以及 部分开发商打 折出售等因素 导致整体市场 成交量进一步 下降。 一、整体市 场 研 究 量价分析 08年 1月大量中外环间区域 楼盘上市成交，成交均价均 在 11000元 /平方米以上， 导致成交价骤升至 11503元 /平方米。 2月成交结构又回 复至以外郊环间为主，成交 价格也有所回落。 35月成交价格涨幅较大 ，其中中内环间和内环 以内区域成交价格上涨 幅度巨大，分别比去年 同期上涨约 60%和 58% 。 6月成交价格暴涨至历 史最高的 17048元 /平方 米，主要是由于尚海湾 豪庭、天山怡景苑、御 翠豪庭、翠湖天地嘉苑 等中高价楼盘集中上市 成交所致。 7， 8两月成交均价下 滑幅度较大，主要是 由于成交结构回复到 以中外环区域中低价 楼盘为主的格局，以 及包括万科等在内的 部分开发商调低售价 。 一、整体市 场 研 究 小结 受宏观调控影响，购房者观望气氛浓郁，成交量萎缩明显 市场成交价格与成交量变化趋势相反，自 08年 1月起几乎一路攀升，主要是由 于成交结构中中内环以及内环区域楼盘价格涨幅较大，直接拉高了市场平均价 。 6月之后随着供应结构的调整和发展商纷纷打折促销，价格有所回落。 预计随着金九银十的到来，以及发展商进一步的让利促销，市场将呈现价跌 量增的态势。 整 个 房地 产 市 场 正 处 于 “大 调 整 ”阶 段 二、 区 域市 场 研 究：嘉定 公寓市场 公寓市场走势同嘉定区整体市场类似，自 08年 5月起成交量相比去年开始有大 幅度下降，但供求基本保持平衡。直到 7月大批房源上市供应，但其中大批房 源都只是拿了预售证而未开盘销售，预计这部分房源都将在 9月集中开盘。 二、 区 域市 场 研 究：嘉定 联排市场 嘉定区域联排项目不多，成交量较大的仅金地格林世界、海上五月花、顺驰兰郡 、莱英郡城、浦发香舍五个项目，区域内联排市场的成交量和价格波动主要取决 于这几个项目的不同批次房源的推盘情况，但价格总体呈向上趋势。 另外我们也看到嘉定联排在 7月之前基本呈现供求平衡的态势，但从 7月新推房 源来看，主要集中在顺驰兰郡和莱英郡，去化速度明显放缓。 二、 区 域市 场 研 究：嘉定 花园住宅市场 嘉定区花园住宅项目同样不多，成交量较大的有魏玛原墅、顺驰兰郡、嘉怡别墅 、颖奕高尔夫等几个项目， 08年新增供应量不多 ,基本在进行存量去化。 二、 区 域市 场 研 究：嘉定 项目名称 总建规模（万 m2） 主要产品类型 08年待推体量（万 m2） 汇丰沁苑 11 小高层公寓 2.2 嘉实上城名都 7 小高层公寓 2.5 马陆清水湾公寓 13 小高层公寓 3.5 海上五月花 30 小高层公寓 2 浦发香舍 13 联排别墅小高层公寓 2 莱英郡城 37 联排别墅多层公寓 1 颖奕博园高尔夫 10 独栋别墅 2.5 嘉城 90 小高层公寓 2.5 合计 18.2 小结 n 嘉定受宏观调控影响相对较小，供求基本平衡 n 预计 08年下半年嘉定区有将近 20万平方的待推体量，以月均去化 5万平方 米计算，差不多 4个月去化完，供求仍将保持平衡。 区 域供求基本平衡 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 花园洋房 花园洋房客户除了项目周边外，主要在中环及轨道交通 11号线沿线，因此我们选取 了与本案邻近版块、轨道交通及中环沿线的板快作为我们的竞争板块。 11号线 缇香湾 16000元 /平方米 上海星港 19500元 /平方米 江南名庐 25000元 /平方米 达安春之声 19000元 /平方米 祥和尊邸 20000元 /平方米 象源丽都 17500元 /平方米 中环线 长征 版块 桃浦 版块 嘉诚 9500元 /平方米 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 花园洋房 案名 开盘时间 推出套数 销售套数 待推套数 月均去化套数 未来可售产品类型 销售期预估 上海星港二期 07.4 278 190 88 20 高层 5个月 江南名庐 08.1 320 160 160 20 高层 8个月 达安春之声二期 08.10 / / 150 / 小高层 8个月 祥和尊邸 07.12 104 26 78 10 小高层 8个月 象源丽都 05.7 914 716 198 15 小高层 12个月 提香湾 07.11 120 110 10 15 小高层 8个月 嘉城 05.8 1348 1335 650 40 多层，小高层 1年以上 保利五月花 07.11 1172 899 1500 90 小高层 1年以上 市场销售以小高层产品为主，从未来市场供应看，基本没有花园洋房供应 花园洋房存在较大市场机会 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 联排 嘉定主城区 安亭版块 西城版块 大华版块 桃浦版块 浦发香舍 14000元 /平方米 保利五月花 15000元 /平方米 莱英郡 15000元 /平方米 旭辉依云湾 15000元 /平方米 梧桐城邦 26000元 /平方米 大华兰郡 28000元 /平方米 我们客源主要来自普陀，嘉定以及中环沿线，因此我们选取了嘉定区域的安亭和主城区版块，邻 近的宝山版块，大华版块和桃浦版块。 缇香湾 23000元 /平方米 中环线 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 联排 联排别墅未来销售期分析 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 浦发香舍 莱英郡 海上五月花 旭辉依云湾 梧桐城邦 大华蓝郡 提香湾 白金果岭 09年 1季度后，北区的联排竞争压力会相对减轻，建议本案联排可在此时入市。 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 联排 区域 案名 开盘 产品类型 报价（元 / ) 成交均价（元 / ) 主力面积 （） 主力总价（万元） 月均销售套 数 成交套数 /推出套数 嘉定 浦发香舍 07.3 联排 14000 13859 170-200 238-280 10 136/137 莱英郡 06.8 联排 15000 13729 187-215 280-320 8 131/184 海上五月花 07.11 联排 15000 14922 190-200 285-300 30 239/256 宝山 旭辉依云湾 08.7 联排 15000 14005 250 380 40 80/91 梧桐城邦 08.4 联排 26000 25138 200 520 5 17/58 普陀 大华蓝郡 07.4 联排 28000 28998 200-300 560-840 5 67/122 复地美墅 08.3 联排 18000 17076 175-205 315-370 10 58/67 提香湾 07.11 联排 23000 22951 185-260 400-600 8 62/74 联排竞争项目较多，各项目由于位置和产品的不同，价格有较大的区别。 联排差异性竞争存在 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 合院 安亭版块 曹路版块 张江版块 魏玛原墅 17000元 /平方米 颖亦高尔夫 28000元 /平方米 万科深蓝30000元 /平方米 长城中环墅 23000元 /平方米 中环线 我们客源主要来自普陀，嘉定以及中环沿线，因此我们选取了嘉定区域的安亭版 块，中环沿线的曹路和张江版块。 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 合院 区域 案名 开盘 产品类型 报价（元 / ) 成交均价（元 / ) 主力面积 （ m2） 主力总价（万元） 月均销售速度 销售率 嘉定 魏玛原墅 07.11 独栋、双拼、联排 17000 14293 230-380 400-650 5 30%（ 49/162） 颖奕高尔夫 06.12 独栋 28000 22719 450-550 1000-1500 2 79%(41/52) 浦东 万科深蓝 07.4 独栋，独院 30000 27030 330-430 1000-1300 6 78%(116/148) 长城中环墅 08.5 联排，双拼 23000 24212 220 500-550 2 32%（ 7/22） 选取了区域内和中环沿线别墅，各项目由于位置和产品的不同，价格有较大的区别。 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 合院 开 发 商： 上海龙湖置业发展有限公司 地理位置 : 嘉定区 麦积路双单路 开盘日期： 预计 08年底 总 建： 50万 产品类型： 高层，合院别墅 报 价： 未定，预计在 18000-20000元 /平方米 主力面积： 合院 230-250 平方米 主力总价： 440-500万 销售情况： 目前处于客户积累阶段，先推出双拼产品 项目简介： 位于嘉定新城核心区，龙湖花盛香醍项目一期为低密度西班牙风情别墅 和 16栋现代风格景观高层。 该案合院产品规划为 12户围合的组团形式，对外宣传为 “类独栋的双拼 ”。 别墅共 3层，有下沉式庭院设计，其他户型的具体情况还没有公布。 分析性小结： 通过龙湖的品牌效应预计合院别墅将会吸引较多的市区客户，而龙湖在南 翔口设置了多块户外高炮，未来可能会分流本案客户，需要密切关注 个 案： 龙 湖花盛香醍 三、目前主要 竞 争 对 手 研 究 合院 案名 总建规模 （万 m2） 待推面积 （万 m2） 月均去化面积 （万 m2） 预计销售期 魏玛原墅 10 0 0.15 2年以上 颖奕高尔夫 10 7 0.1 2年以上 万科深蓝 43（共三期） 0.6 0.2 3个月 长城中环墅 7.7 0.6 0.04 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏玛原墅 颖奕高尔夫 万科深蓝 长城中环墅 白金果岭 差异性导致合院亦存在机会 小 结 n中高端市 场 仍存在 较 大机 会 n 差 异 性 竞 争 仍 将 使之立于不 败 之地 n去化价格 与 速度 将 面 临 挑 战 机遇 与 挑 战 对 策 与 思路 n 放大 产 品差 异 性 竞 争 点 n 根据市 场 合理制定价格，保 证现 金 流 n 全面 挖 掘潜在客 户 n全面 挖 掘和利用信息 传 播渠道 贰 、价格 研 究 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 花园洋房 方法论 u 与区域市场比较分析 u 与主要竞争区域比较分析 u 与高尔夫公寓比较分析 方法：市 场 法 花园洋房 区域市场比较 我们主要参考目前主要在售的两个项目 :位于嘉定城区的保利五月花和位于江桥的嘉城 . 与五月花相比 五月花花园洋房成交均价 9500元 /平方米 ,推出一 抢而空 ,价格受到市场认同。 本案与之相比，在产品力、地理位置及社区成 熟度上都占有较大优势，价格有较大提升空间 。 价格建议高于 10000元 /平方米。 与嘉城相比 嘉城目前在售多层房源售价 9500元 /平 方米，推出热销，价格受到市场认同 。 本案与之相比，在产品力、地理位置 及社区成熟度上都占有较大优势，价 格有较大提升空间。 本案价格预计在 12700-13300元 /平方米左右。 我们预计： 以多层和花园洋房 0.8-0.85： 1的价格比值计算，本案花园洋房如在嘉城的位置上，预计 售价 11200-11800元 /平方米，再加上 1500元 /平方米左右的地段差价， 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 花园洋房 我们主要参考缇香湾的花园洋房销售情况： 与缇香湾相比 缇香湾的所谓洋房接近多层产品，目前已进入尾盘阶段，从销售来看，市 场较为接受的价格行情在 13000元 /平方米左右。 本案与之相比，在地段位置上较弱，但在产品力上优势明显。 我们将缇香湾的洋房产品归为多层公寓，假设本案洋房产品在该位置销售 ，预计售价以 1： 0.85计算，在 15000元 /平方米左右。再考虑到格林世界与该 区域 2000元 /平方米左右的地段差价可以得出： 本案花园洋房价格预计在 13000元 /平方米左右。 主要竞争区域比较 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 花园洋房 最后，我们与格林世界自身产品高尔夫公馆来做比较： 与高尔夫公寓相比 高尔夫公馆目前售价带装修 12000元 /平方米左右，毛坯 10500元 /平方米左右 ，取得了比较好的销售成绩， 120-150万的总价被市场所接受。 从高尔夫公寓的定价来看，景观带来的价格提升并不明显，基本是按照格 林世界的区域行情推导的价格，因而我们在推导花园洋房的价格时忽略高 尔夫景观因素。 我们以 0.8的价格比值推算得出： 本案花园洋房价格预计在 13000元 /平方米左右。 高尔夫公馆比较 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 花园洋房 结论 综合以上三方面考虑： 我们建议花园洋房价格在 13000元 /平方米左右。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 方法论 u 与区域市场比较分析 u 与主要竞争区域比较分析 u 与白金果岭比较分析 方法：市 场 法 联排 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 联排 区域市场比较 我们主要参考目前主要在售的保利五月花： 与五月花相比 从五月花联排别墅的销售情况来看， 14500元 /平方米是被市场所接受的价格 行情。本案从地理位置、社区成熟度和产品力上明显占有优势。 考虑本案与五月花 1000元 /平方米左右的地段差价，我们认为 本案联排价格至少高于 16000元 /平方米左右。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 联排 竞争区域比较 我们主要参考目前主要在售的缇香湾： 与缇香湾相比 从缇香湾联排别墅的销售情况来看， 23000元 /平方米， 400-500万的总价市场 接受度较差。 本案户型及社区环境均优于缇香湾，但区位条件不如缇香湾，鉴于这两点 本案联排均价应当与缇香湾在同一水平上。 但考虑到缇香湾销售情况惨淡，以及本案联排户型尺度较大，单价过高容 易拉高总价，所以我们认为 本案联排价格应该不要高于 23000元 /平方米左右。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 联排 与白金果岭比较 最后，我们与格林世界自身产品白金果岭的沿路联排来做比较： 与白金果岭沿路联排相比 从白金果岭联排别墅的销售情况来看， 20000元 /平方米， 400-450万的总价市 场接受度一般。 本案户型面积相对更大，户型舒适度更强，我们建议与白金果岭的联排错 开销售期，在它售磬后推出，以同总价但更大的面积，更高的性价比吸引 客户。 本案联排建议价格在 18000-19000元 /平方米左右。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 联排 结论 综合以上三方面考虑： 我们建议联排在 18000-19000元 /平方米左右。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 方法论 u 与区域市场比较分析 u 与白金果岭比较分析 u 与 B区联排别墅比较分析 方法：市 场 法 合院 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 区域市场比较合院 我们主要参考即将开盘销售的花盛香醍： 与花盛香醍相比 花盛香醍尚未开盘，合院住宅报价在 18000-20000元 /平方米之间，再加上 1000元 /平方米地段差价的考虑： 本案合院价格至少高于 19000元 /平方米左右。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 白金果岭比较合院 我们主要参考白金果岭的景观联排： 与白金果岭南向景观联排相比 南向景观联排单价 29000元 /平方米 ,总价在 720万左右 ,推出房源 35套 ,仅去化 9 套市场接受度低，由此可见， 700万以上的总价接受度较低。 本案合院与之相比，在景观及地下室舒适度上较为欠缺，但户型尺度上较 具优势，舒适度更强。从该项目的实际销售情况来看，建议将总价控制在 700万以内。 建议本案合院总价低于 700万，也就是单价低于 24000元 /平方米。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 白金果岭比较合院 我们主要参考白金果岭的景观联排： 与白金果岭北向景观联排相比 北向景观联排单价 24000-25000元 /平方米 ,总价在 550-600万左右 ,推出房源 24套 ,去化率 接近 90%,市场接受度高。 本案合院与之相比，在景观及地下室舒适度上较为欠缺，但户型尺度上较具优势， 舒适度更强。考虑到合院住宅的产品类型更具优势，建议本案合院住宅总价可以高 于北向景观联排。 建议本案合院总价可以高于 600万，也就是单价高于 22000元 /平方米。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 与 B区联排比较合院 与 B区联排定价相比 沿路联排建议定价 18000-19000元 /平方米，合院别墅产品力明显高于它，这 里我们以双拼与联排的价格比值 1.2-1.3来进行推算： 合院中的双拼别墅价格预计在 22000-23000元 /平方米。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 结论 综合以上三方面考虑： 我们建议 合院， 价格在 22000-24000元 /平方米左右， 其中， 双拼别墅 价格在 22000-23000元 /平方米， 独栋价格 在 23000-24000元 /平方米。 合院 叁 、客 户 研 究 以格林世界 E区 白金果岭和高尔夫公 馆 客 户为 研 究 样 本，以作 为 本案洋房 与 别 墅客 户 分析的基 础 。 说 明： 该 部分主要 参 考新 联 康市 场 部 资 料 客 户 物理特征 研 究 E区 高尔夫公 馆 来 源 区 域：自然 来 人以南翔和普陀 为 主，而其他北 区 目前主要依靠中介 导 入 信息渠道： 现场到访客户中以朋友和老业主的介绍为主，户外广告和纸媒为辅 年龄阶段：小户型以 26-30岁的首次置业为主，大户型产品则以 30-40岁的客户为主 职业属性：小户型产品中以公司白领为主，企业主和高管则是大面积公寓的主力客群 。 本案洋房小 户 型 年 龄 ： 25-30岁 家庭 结 构 ：新婚或新育家庭 职 务 ： 企 业 白 领 来 源 区 域： 11号 线轨 道沿 线 、中 环 沿 线 等 区 域，以普陀、 长 宁、虹口、 杨 浦等 为 主 购 房目的：首次置 业 ，婚房需求 购 房喜好：在有限的 总 价前提下，追求居住的舒适性， 对 于小 区 居住氛 围 、房 型舒适性有 较 高要求 客 户 物理特征 研 究：分布 区 域地 图 南翔 5 普陀 40 闸北 10 虹口 10 杨浦 10 宝山 5 市中心 5 中环线 沪嘉高速 长宁 10 徐汇 5 客 户 物理特征 研 究 格林世界洋房 来 源 区 域： 以普陀区为主，其次是杨浦、虹口等中环沿线区域。 信息渠道： 除中介渠道外，以老业主、朋友介绍等为主。 年龄阶段：年龄段较分散，但以 31-35岁和 41-45岁这两个年龄段比例最高。 购房目的：以改善换房需求为主。 职业属性：从事制造业人数较多，私营业主和公司白领为主 本案洋房大 户 型 年 龄 ： 30-35岁为 主 家庭 结 构 ：一家三口，部分有老人 职 务 ：企 业 中 层 管理人 员 ，高 级 技 术 人 员 ，私 营业 主等 来 源 区 域：普陀、南翔本地及 杨 浦、虹口、 长 宁等中 环 沿 线 区 域 购 房目的：改善型需求 购 房喜好：四房 购 房需求，功能空 间 上的改善，向往低 层 的 类别 墅生活空 间 客 户 物理特征 研 究：分布 区 域地 图 南翔 20 普陀 30 闸北 10 虹口 10 杨浦 5 宝山 5 市中心 10 中环线 沪嘉高速 长宁 10 客 户 物理特征 研 究 白金果岭 别 墅 来 源 区 域： 嘉定、普陀、长宁等区别墅客户比例较高，其他区域相对差别不大 信息渠道： 除中介渠道外，以老业主、朋友介绍等为主。 年龄阶段：主力人群集中于 31-45岁 购房目的：改善住房条件，二次或多次置业 职业属性：以中高级主管、企业主等中高收入层次人群为主。 关注因素： 价格和房型也是重要的考虑因素，但也增加对于社区环境的关注； 本案 联 排 别 墅 年 龄： 30-45岁为主 家庭结构：一家三口，部分有老人 职 务：企业中高层管理人员、私营业主等 客 户 区 域：普陀、 长 宁等中 环线 沿 线 区 域 购 房目的：改善型生活 购 房喜好：城市 别 墅，私密空 间 感 与 尺度的享受感，尤其是本案合院 别 墅的 购买 者 对 物 质 与 精神上的享受更注重、 客 户 物理特征 研 究：分布 区 域地 图 南翔 10 普陀 30 闸北 10 虹口 10 杨浦 10 宝山 10 市中心 10 中环线 沪嘉高速 长宁 10 客 户 物理特征 研 究 本案合院 别 墅 年 龄： 30-45岁为主 家庭结构：一家三口，部分有老人 职 务：企业高层管理人员、私营业主等，为本案购买力最强 客 户 区 域：普陀、 长 宁等中 环线 沿 线 区 域， 并 辐 射至江浙 区 域 购 房目的：改善型 /投 资 型 购 房喜好： 对 物 质 与 精神上的享受更注重、 客 户 物理特征 研 究：分布 区 域地 图 南翔 10 普陀 20 闸北 15 虹口 15 杨浦 10 宝山 10 市中心 10 中环线 沪嘉高速 长宁 10 客 户结 构 金子塔 图 合院客群 联 排客群 洋房客群 中产阶层 依靠职位收入、及创业初步 积累进行购房的客群 新资产层 依靠高职位收入、及创业持 续积累进行购房的客群 稳定资产层 具备资本身份和稳定财富积 累的客群 本案目 标 客群的定位取向 权力顶层 财富顶层 上层（稳定资产层） 中上层（新资产层） 中产稳定层 中产初层 市民阶层 底层 本案的主力客群将来自于经济体系 中接近层峰的中上层。 其迅速积累财富的能力和魄力，已 足以独特成群，故我们又将其称之 为： 掌握财富升力的 新资产层 客户样本： 合院 杨先生， 48岁 n目前 住在长宁的多层公寓里，面积在 140平方米左右； n从事汽车零售行业，有自己的生意，家里已积累了较多的财富； n孩子在读大学，希望以后孩子结婚后能住在一起 n想要购买独栋别墅，比较气派有面子，但很多别墅一般都比较偏远，习 惯了城市生活，很难适应，所以最好是城市别墅 n对于社区品质要求高，注重物业、保全及邻居，对于个人隐私比较看重 客户样本： 联排 张先生， 47岁 n目前一家三口居住在普陀曹杨，房间是三房 130平方米； n从事零配件制造行业近 15年，现公司不如正轨，家庭年收入 100万元左右； n现在儿子在上大学，家里就是夫妻两人加上一条大狗 n现在觉得年纪大了，老是爬 5楼太累，想要改善下环境，换套别墅以后养老住 想购买别墅，又希望离现在的生活圈不要太远，但普陀区的别墅太贵，环境也一 般，有朋友住在格林世界，对这里印象不错之前来看过白金果岭，但觉得户型尺 度太小，而且只有单车位，不能满足他们家里两辆车的停车需求 n想把老人接来一起住，至少要求 3个朝南卧室，另外也要求别墅的户型尺度比 自己原先住的要更宽敞舒适 客户样本： 90平米左右小洋房 王先生， 27岁； n同父母住在虹口的家中， 01年购买的商品房。 n工作了 2年，在一家咨询公司上班，工作地点在长宁； n收入不错，但由于工作不久，买房基本需要依靠父母赞助； n女朋友是大学同行，正商量结婚，欲购置婚房； n购房考虑在北区，距离现在的生活圈近一点，但现住区域内的项目都远高出心 理价格预期，因而把购房选择区域范围扩大， 1个小时的上班路程都是可以接受 的范围 n对于户型比较关注，现在换房成本上升，因此打算一步到位，能一次性满足从 结婚到生子的功能需求 n对于生活品质有一定追求，并不特别追求品牌，但十分注重舒适感，小资情调 浓郁。 客户样本： 大户型创意洋房 孙先生， 35岁 n 目前在普陀大华板块居住 n目前居住在 00年买的老小区里，房子面积 120平方米，三房两厅； n妻子工作稳定，孩子准备上小学； n对于格林世界比较了解也很向往，一直觉得社区的整体规划和居住氛围都很不 错， n准备接老人一起住，所以需求 4房的空间，因而准备换房 n对于花园洋房的产品比较喜爱，考虑买一楼，有花园有地下室有别墅的居住感 觉，而且也方便老人进出 n自己平时开车上下班，而妻子的出行问题未来相信依靠轨道交通也能解决 肆、 产 品 研 读 格林世界的格林世界的 “最后的大院子最后的大院子 ” 个 性价 值 点 n西中 环 ，百万平米。新 国 际 住 区 n最美 丽 的社 区 之一： 80万平米 综 合 绿 化， 10万平米公 园 ， 2万 棵 大 树 ， 4条 原生河流 n 最 齐 全的配套 (生活、 运 动 、休 闲 、 教 育） n最后的一 个 大院子：格林世界里最 后的一 个 有天有地的 别 墅群落！ 一一 个个 有有 3.3万万 平米平米 东东 花花 园园 的的 大院子大院子 个 性价 值 点 一一 个个 360度全立度全立 体大院子的家体大院子的家 300多平米的大院子 个 性价 值 点 院子范 围 ： 南院 60-245平米、北院 23-72平米 一一 个个 270度空度空 间间 大院子的家大院子的家 200多平米的大院子 个 性价 值 点 院子范 围 ： 南院 60-115平米、北院 23-72平米 与与 河共吟的大院河共吟的大院 子的家子的家 200多平米的大院子 个 性价 值 点 院子范 围 ： 96.24-211.41平米 新洋房的活性新洋房的活性 院子院子 不只是底 层 才有院子 ， 2F也一 样 有 70平 米的院子说 明： 图 片 为 示意 图 ，采自未未 来 个 性价 值 点 其实，俯首拾院， 处处皆我大院！ 伍、 概 念及表 现 院 .空间 院 推广体系 别 墅系 主 导 ：合院 将 联 排 别 墅 并 入合院 概 念 洋房系 主 导 ： 1F/2F 将 3-6F并 入 1F、 2F概 念 不 将 B区 做整体推广，而是 两 大体系的 并 行 合而不分以院 为 主 导 ， 将两 体系 结 合在一起 分而不合在院的名 义 下，各自 为阵 别墅 案名建 议 上海合院 案名释义： n围屋合院，成一方天地，风雨不侵而拥自然，是传统宅院。 传承传统院落精神，并将院落的精致发挥到极致。 n在当代，根植于深厚的上海海派文化，创新演绎中西结合的 院落居住哲，为未来，建筑城市的院景生活。 Slogan建 议 新亚洲主义， 360自在院景 创 意 视觉 LOGO建 议 LOGO建 议 LOGO建 议 形象稿示意 篇 院邸，鉴赏家的共识 宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树，树上见天，天中有月。 不出户，不出园，即可与自然交流，悟宇宙盈虚，体四季变化。 一城一宅，一家一院，鉴赏家的共识。 城市院景生活家 围屋合院，成一方天地，风雨不侵而拥自然，是传统宅院。 金地集团，传承传统院落精神，并将院落的精致发挥到极致 在当代，演绎经典院落语言； 为未来，建筑城市的院景生活。 篇 大露台上的意大利歌剧 莎翁说：世界就是一个大舞台 我们说：露台就是一处歌剧院 花与草的演出，鸟与风的伴奏，星与月的修饰 露台越大，剧目越丰富；想象力越大，生活越精彩； 格林世界，院邸里的露台生活，意大利歌剧演习场。 篇 入户花园里的情感剧 生活就是一个剧院 每个情境都是一出戏剧舞台 舔犊之情 夫妻之情 父母之情 两代居的情深意浓，入户花园里天天上演 格林世界，院邸 情感院落，浓的化不开的亲情剧场 篇 执著篇 洋房 案名建 议 （一） 合院洋房 n此园采用立体叠园手法，兼具合院围合形态，在高高的平台上，层层叠叠的阶梯型 花园。 n立体户型的创意设计，使得空间从封闭空间，变成多维扩展的立体围合格局，形成 从上到下的叠院格局： Slogan建 议 活立体空间 空中叠院大宅 创 意 视觉 LOGO建 议 形象篇 1 形象篇 2 公园 兼 私园 所想即所得 如何用 1/2高尔夫公园的房价，拥有高尔夫公园的鲜活氧气？ 我们让两种可能集于一室。 金地合院洋房，享你所想，与 2倍高尔夫公园的绿色比邻而居， 是公园也是私园， 穿园而过的清风，在居所内来去无羁绊，让心情与自然彻底相融 环境篇 快车道 兼 慢生活 所想即所得 一条超快捷的城市地铁 一种超活力的悠慢生活 两者，突破想象，即将相遇 快行，慢活。易如反掌，转换