农居点用地整理计划.docx

农居点用地整理计划 一、概述 农村居民点用地是指各乡镇管辖范围内的所有村庄用 地，包括农村居民居住的主房占地、附房占地以及晒场、 庭院、宅旁绿化、围墙等用地，也包括村内基础设施和公 共设施用地。除建制镇政府驻地的城镇建成区以外，一般 集镇、中心村均在此范围之内。农居点整理，是指通过对 已有农居点用地的深入加工、改造、调整及整治，消除原 有农居点土地利用中对社会经济发展起制约或限制作用的 因素，促进土地利用的有序化、集约化、合理化和科学化， 从而提高土地利用率的一项土地利用管理工程。根据国内 外经验，通过对农村居民点用地进行整理，退宅还田，可 增加耕地 5左右。根据台州县土地利用总体规划下达到本 县的土地利用控制指标，在规划期内必须通过土地开发， 土地整理及复垦新增耕地 700 公顷,因此必须在全县开展县 域、镇域规划和村域规划，实施农居点迁村并点，整治空 心村，严格农村宅基地管理，合理调整城乡居民点用地结 构，以保证规划目标实现。 二、农居点用地现状分析 （一） 农村居民点用地现状及存在的主要问题 、人均农居点面积过高。*年全县农村居民点用地 3551.35 公顷，占全县居民点及工矿用地的 65.47%，与全 县耕地总量 27686.79 公顷相比，农居点用地与耕地的比例 为 1:7.80。全县*年末农村人口 40.92 万人，人均农居点用 地为 86.79 平方米，而且各乡镇的实际情况差异较大，因 此，整理潜力非常大 2、村庄规模偏小。根据*年*县统计年鉴，全县共有 1019 个村委会，而农村人口为 40.92 万人，平均每村的人 数是 402 人（表 2） ，若按 1892 个自然村统计，则每村的平 均人数为 216 人，据调查，最小的自然村的人口只有几十 人，可见村庄的自然缩并有很好的前景。 3 建筑密度大，容积率低。由于缺乏村镇改造的统一规 划，不同年代、不同结构的新旧建筑物相互交替、见缝插 针式地排列，虽然偶有新盖农房零星分布，但基本上都是 连在一起的。八十年代以前的房子以一层简易房为主，占 地面积很大，八十年代以后的房子以二、三层砖木结构为 主，三层以上的楼房不多见，这样就形成了建筑密度大， 容积率低的状况。据估算，大部分乡镇建筑容积率普遍为 1.52.0 左右，建筑密度一般都在 0.8 以下。 4、生活设施差，环境较为恶劣。在旧农村居民点中， 公共设施很不完善。由于建筑密度大，村内路窄巷小，而 且七拐八弯，甚至穿居住厅堂而过，一般的交通工具难以 入内。排污下水道设施几乎是一片空白，露天臭水沟在房 前屋后通过，老式厕所及猪牛圈就近分布。每到夏天，苍 蝇蚊子就多，环境卫生较为恶劣。部分丘陵山区农村居民 点，其生活用水难以保证，大部分是以坑塘储水作为生活 用水，甚至包括饮用水，其卫生标准很难符合要求。这样 的居住生活环境已和当前农村经济发展水平格格不入。如 果不进行改造完善，那么其居住利用价值将逐步丧失。 （二）成因分析 农村居民点这种粗放型利用现状，能得以维持到现在， 有其一定的背景和原因，这些背景和原因也是构成实施农 村居民点整理的主要阻碍，增加了整理过程中的难度。 、农村宅基地产权制度模糊。虽然我国民法通则 和土地管理法中都明确规定，农村宅基地属农业集体 经济组织所有，但在实际操作中，农业集体经济组织的所 有权难以得到真正体现。长期以来人们对农村宅基地所有 权普遍存在一种观念上的偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈 继承下来，是一种私有财产，自己不使用，也不准别人使 用，即使闲置、抛荒，别人也无权过问，宅基地主人拥有 使用的权力，却没有合理使用的义务。我国也没有相关法 律条文来限止农村宅基地的闲置，这样，旧宅基地的闲置 现象就难以得到有效控制。 2、住宅建设各自为政，缺乏统一规划。目前大部分农 村居民点都是经过漫长岁月逐步形成的。不同年代、不同 结构的建筑物相互交错。经常可以看到在一片 60 年代的砖 木结构住宅群中，竖立起几栋 90 年代的三、四层新式农村 楼房。由于缺乏旧村镇改造的统一规划，新式农村建筑也 就顺其自然地在旧建筑群的空地上建造起来。这种新、旧 交替的形式，无疑增加了旧居民点改造的成本，新居的主 人往往成为旧居民点改造的主要抵制者，随着年代的推移， 更新的住宅又在不断地落成，这样形成一种恶性循环。 3、耕地保护意识不强。虽然“保持耕地总量动态平衡” 已成为我国土地管理的战略目标，但在农民心中，并没有 真正树立起耕地保护的强烈意识。受当前农业比较效益低 下的影响，耕地抛荒现象时有发生，住宅建设大量侵占耕 地，尽管在占用耕地方面，有一定的经济约束机制，这种 经济约束机制在节约用地方面也起到了一定作用，但还无 法从根本上控制对耕地的占用。在占用耕地建新房和旧村 镇改造二者选择中，选择后者的人并不多。这在一定程度 上，也反映了农民的耕地保护意识不强。 4、资金难以保证。农村居民点整理，需要的资金是巨 大的，从拆迁、平整、生活基础设施完善，到新居建设， 都需要投入大量资金。例如浙江省临海县县场乡在垦岙村 168 户搬迁整理过程中，仅道路、供水、排水、有线电视、 电话等基础设施建设就已投入 1200 万元。资金能否落实、 渠道是否稳定，是农村居民点整理顺利进行的基本保障之 一。目前由于各地经济发展水平不同，经济实力各有差异， 特别是集体经济相对薄弱，使得所需资金难以得到可靠的 保障，这给农村居民点整理工作带来困难。 三、农村居民点用地整理潜力分析 为了适应浙江省人多地少、土地资源不足、用地紧张 的实际情况，省城乡建设厅于 1994 年制定了浙江省实施 村镇规划标准的有关规定 ，对村镇规划的人均建 设用地 按*年土地利用现状变更资料,*县人均耕地为 0.78 亩， 对照浙江省实施的有关规定 ，中心镇人均建设用地最高 标准为 120 平方米,而一般镇不能超过 80 平方米，即使是 新建村镇，其人均建设用地最高限也只有 150 平方米.*县 人均农居点用地现状为 86.79 平方米，而且不同乡镇差异 较大,最大的街头镇人均用地达 107.99 平方米,这一数字较 大程度地超出规定指标，因此，农村居民点整理潜力较大， 整理工作势在必行。 但众所周知，农村居民点整理是一项长期的、复杂的 工作，不可能一蹴而就，人均农居点面积若要从现状水平 下降到规定指标，需要一个非常长的时期， 其时间跨度将远远超出浙江省土地利用总体规划的末 期 XX 年。因此，在具体推算*县农居点用地潜力时，选择 指标标准应非常谨慎，要尽可能多地考虑规划实施的可行 性，关键是要严格控制指标。 .农村占房人口的确定 在人口预测专题中已经得到 XX 年和 XX 年各乡镇农村 人口数,但此数据并不能完全代表实际农村房房占有者的人 数,本次规划中,采用以下公式求取 2、农村居民点发展趋势和远景目标 发展趋势 随着社会经济的不断发展，城镇化率将逐步提高，一 方面，大量农村人口迁往城镇，另一方面，自然村居民将 逐步迁入中心村.因此,今后我县农村居民点发展的趋势主 要表现在以下几个方面: 农村居民点规模逐步缩小. 农村居民点数量逐步减少 中心村规模将逐步扩大,而自然村将逐步消失 农居点发展远景目标 根据社会经济可持续发展的要求,参照国内外城市化发 展的历程,我们提出了以下远景目标: 农村人口在 XX 年 基础上进一步减少; 人均农居点用地面积达 90 平方米以上; 自然村消失,全部农村人口居住在中心村里 3、 农居点整理潜力测算 根据各乡镇人均用地现状、规划年农村占房人口、农 居点远景发展目标，按以下步骤进行: 规划年人均指标的计算 由公式 A=A0-k 计算得到规划年人均指标。 :其中:A-规划年人均指标 A0- 基期年人均指标 k- 规划期间指标幅度占整个调整幅度的百分比 Ae- 远景人均指标,本规划确定为 90 平方米 规划年农村居民点用地规模计算 由公式 B=A*P 计算得到,式中,B- 规划年农居点规模 A- 规划年人均指标 P- 规划年农居点占房人口 规划期间农居点整理潜力计算 规划年与基期年农居点规模之差即为整理潜力. 。 为了使规划具有可选择性,我们根据 k 值的不同,制定 了五套方案,其中 k 值分别取 30%、40%、50%、60%、70%， 并由远期数值推算近期结果，见表。 表 8 规划期完成农居点整理目标的百分比 单位：% 差异并不大,但和各乡镇的整理结果则差异较大,从方 案一至方案五,整理力度不断提高,与农居点建设目标也越 来越接近.若按折中方案,即方案三计算,则 XX 年人均用地 指标为 84.74 平方米，1997XX 年全县可整理出土地 352.47 公顷. 四、农居点用地整理规划 （一）规划原则 、在已编制村镇规划的前提下进行农居点整理； 2、严格控制土地供给量，正确引导需求； 3、积极盘活存量用地，转变土地利用方式，促使农居 点用地从粗放利用向集约利用转变； 3、 从实际情况出发，明确目标、逐步整理、循序渐进、 不断深化； （二） 初步规划 根据实践经验分析，农居点用地的总量控制，必须以 人均农居点用地指标严格控制入手，针对具体现状，制定 人均用地指标，特别是上限指标,一旦人均用地达到临界值， 该区域的农居点建设不得再增加用地，只能从存量土地中 挖潜整理补充。 浙江省下达*县*年至 XX 年的规划主要控制指标，要求 补充耕地量 733.33 公顷,*县补充耕地的途径主要是农田整 理、农村居民点用地整理、废弃耕地复垦、土地开发、退 园还耕等。根据这样一个总体要求以及*县农居点用地现状 及潜力,提出农村居民点用地整理目标为：至 XX 年农村居 民点整理退宅总量为 352.47 公顷，其中整理退宅还耕量为 264.35 公顷；近期农村居民点整理退宅总量为 22.21 公顷， 其中整理退宅还耕量为 16.66 公顷,各乡农居民点整理量、 退宅还耕量。 （三） 、农居点用地整理主要方法 *县境内有平原、岗台地、山地等各种地形地貌，而且 各地自然条件、经济条件迥异，所以农居点用地整理应从 实际出发，按不同区域条件采取不同类型的方法才切实可 行。以下是适应不同区域的四种农居点用地整理方法： （1）城郊结合部农村城镇化型土地整理 城郊与城镇距离很近，经济水平较高，农民的思想观 念更新快，有较强的农村城镇化趋势。在整理这部分农居 点用地时，应将旧村改造规划与城镇总体规划相连，积极 提倡建公寓式楼房，一般要求统建联建，这样可以降低人 均用地面积，提高土地利用率。同时考虑到农村的实际情 况，可将生产设施集中化，统一建设晒场、农具堆放地。 （2）小村并点型土地整理 自然村大多为历史上农民为方便生产而散居后逐步形 成的，全县五十户以下的自然村落有许多，一些自然村甚 至只有几户人家，而且往往离行政村较远。居民点的分散 有许多不利之处：第一、行政管理不便。由于村落，分散 使乡镇、行政村对其管理难以同步到位，一些政策、措施 不能立即下达实施，使管理滞后，产生许多的矛盾和问题。 第二、不适应社会主义县场经济需要，信息传播慢，接受 外界信息的过程较长，难能紧跟社会发展的步伐，从而使 经济水平提高较慢，人民生活水平改善趋缓。第三、基础 设施、公共设施难配套。由于居民点分散，地形地势限制， 无法进行村村“三通” 。同时由于经济发展水平的限制，不 可能为众多的小村落同时进行公共基础设施配套建设，使 得许多小村庄卫生条件差，设施不齐全现象严重。对于这 样的村庄基层政府应统一组织，将其进行迁并，采用就近 相并的原则，将自然村迁向最近的行政村，原则上各行政 村建立一个中心村，小村并点要打破村民小组界线，一个 村民小组建立一个自然村，对于原来历史上形成两三个以 上村民小组在一个自然村的，保持不变。在迁村过程中要 从实际出发，优化小村迁并方案。农户建新房时要严格按 照国家标准审批宅基地，并将原来的小村旧址进行复垦还 耕。这样将零星变为集中，既便于政府管理，又能增加耕 地面积。 （3）小村控制型土地整理 十户以上到几十户的小村庄在平原与丘陵低山地区都 比较普遍。该类村庄交通条件一般，较近于行政村，但一 时难以迁并。对于这样的村庄，尤其交通不便的畈中小村， 可以采取控制村庄规模、在建新房中逐步向中心村集中的 方法，在统一规划指导下，积极鼓励其到中心村建新房， 回收旧宅基地以便退宅还田。也可以先将闲置地、废弃地 进行有偿使用，再逐步改造旧宅基地，使村庄布局逐渐合 理。该类村庄着重考虑的是在规划期内建房不能再占用耕 地，其用地规模牢牢控制在现有范围之内，甚至缩小或迁 移。 （4）中心村型土地整理 中心村的规模一般为几十户到数百户，其用地范围较 大，在平原地区和经济发达地区，这样的中心村很具有代 表性。中心村的农居点用地整理要强调规划的核心指导作 用，合理调整布局，走滚动式开发利用之路，切实做到先 拆旧后建新，并按标准确定宅基地面积。提倡两户以上的 农民联合建房，将群众住房建设与基础设施建设相结合， 统一修建道路，统一平整土地和围填基础，统一安装电网 和自来水，统一浇制基础，促使群众更加支持旧村改造工 作。有些地方还可以为周围村落的迁村并点工作创造示范 效应。基层政府也可以用奖励村集体农居建设用地指标的 方法，把广大农民的农居点用地整理积极性调动起来，推 动农村集约利用旧宅基地、闲置地、废弃坑塘的工作，走 出一条耕地总量稳中有升，村镇建设不断发展的新路子。 五、实施农村居民点整理的对策 、加强村镇建设规划，合理安排村镇用地 村镇建设规划是合理利用土地，统筹安排各项用地的 重要手段。目前农村居民点内部结构混乱、布局零乱、生 活基础设施难以完善的现状，与缺乏村镇建设统一规划是 紧密相连的。通过规划，合理安排各项基础设施建设，科 学地进行功能分区，把村镇用地分为生产区、居住区和公 共服务区，优化内部结构，可以提高各类用地的规模效益， 也有利于各类用地的环境建设。因此，加强村镇建设规划， 是农村居民点整理最基本的要求。即使由于资金原因，一 时难以保证规划的全部实现，但也可以有针对性地引导农 民择址建房，逐步使规划得以实施。必须杜绝农户自行选 址，各自为政的住宅建设，否则会使农村居民点发展陷入 一个恶性循环之中。 2、强化耕地保护机制 耕地保护是我国的基本国策，但与计划生育基本国策 比较，其重视程度还不如计划生育的贯彻。耕地保护意识 必须在农民心中深深树立。相应的耕地保护机制应该加强