发展策略提报

谨呈：普提金集团 /东湖春树里项目三期 普提金国际金融中心 2011发展策略提报 资源聚合下的价值共生 2 31 市场走势及典型案例借鉴 目 录 项目功能组合及规模配比建议 项目价值属性及开发目标研判 3 4 项目定位及资源优化 5 营销思路 项目概况 东湖春树里项目三期 普提金国际金融中心 位于武汉大道岳家嘴段与中北路交汇处。 项目地处 徐东商圈与中北路总部商务区交界 ，周边生活配套齐全，银行、酒店、医 院等配套齐全，生活便利。大型国有企业、购物广场聚集地。包括华中电力总部、 国家电网总部、湖北能源集团、沃尔玛、麦德龙、新世界百货、等扎堆于此。 区域规划 片区发展： 区域毗邻徐东商圈及中北总部商务区， 规划利好促进区域内配套设施逐渐完善、商圈崛起 区域价值 区域规划 片区发展： 区域毗邻徐东商圈及中北总部商务区，规划利好促进区域内配套设施逐渐完善、商圈崛起 区域规划 片区发展： 区域毗邻徐东商圈及中北总部商务区， 规划利好促进区域内配套设施逐渐完善、商圈崛起 2 区域价值 区域规划 交通： 长江二桥、武汉大道、徐东大街多条城市交 通要道连接区域，交通便利优势明显 区域价值 项目现状 基本情况：项目与春 树里一、二期工程相 邻，目前已完成地下 基础施工，并建至地 上五层。 项目西面靠中北路普提 金集团大楼，云鼎商务 酒店及兴业银行大厦与 之相邻。 项目东面正临武汉 大道岳家嘴立交， 地铁四号线岳家嘴 站位于项目入口处 。 宗地位置及四至 项目南面为春树里 住宅，与武汉万达 写字楼相邻，距东 湖生态旅游区仅数 百米之遥。 项目规划指标 u项目三期与春树里一、二期工程相邻 u土地性质规划为商业金融业 u超高层、大体量、商务地标性建筑 u项目商业裙楼（六层）已与武商集团签定合约将打造其品牌高端生活馆 u项目地下室工程与一、二期相通，且共用地下车库出口 u处于武汉最具有城市发展价值区域； u完善的城市配套与良好的市政功能规划； u稀缺的城市中心土地资源； u位于东湖生态旅游区门户，稀缺的城区景观物业，存在较大升值空间； u项目用地性质为商业及公建用地，受调控影响较小； u项目涵盖住宅、商业、商务等高端物业形态，良好互动下价值聚合效应显著 u已具备一定市场知名度，开发基础条件优越，适宜打造城市顶级标杆型物业 项目属性小结 开发目标研判一 地标性 城市地标 文化地标 智慧地标 绿色地标 商业地标 时尚地标 独特的建筑风格与形态 精神场所 ,美术馆 /画廊 /星空会所 以智慧技术 /产业 /服务 /管理 /生活为内容的城市发展新模式 新能源 /新材料 /新工艺 /节能环保 /可持续发展 最高端品牌 /最新型业态 建筑和城市的多媒体互动 契合武汉 “十二五 ”产业发展规划，打造城市核心功能区，推进产业 结构调整，成为武昌乃至华中现代服务业产业核，吸引境外跨国公 司和国内大企业集团在汉设立总部，提升武汉城市能级。 开发目标研判二 产业性 高智力要素、高产出附加值、低资源消耗、低环境污染 规避市场风险，快速回现是重要目标 问题：如何实现高形象、低风险、快速销售的物业组合定位？ 客户目标推荐 项目前提界定 解决方案思路 规避风险 快速回现 利润最大化 通过项目带动集团品牌 突出功能及区位优势，合理利用资源聚集是达成目标的关键 优化物业与功能搭配，达成多形态价值共生的可操作性方法？ 开发目标研判三 2 31 市场走势及典型案例借鉴 目 录 项目功能组合及规模配比建议 项目价值属性及开发目标研判 3 4 项目定位及资源优化 5 营销思路 在 “中部崛起 ”、 “大武汉复兴 ”等不绝于耳的背后，武汉不光正在进行大规模的 城市硬件规划与项目投入，在整个 “两型社会 ”的宏观转型背景下，其产业结 构与经济模式的升级转型亦突飞猛进。 同全球趋势一道，从 ”最大限度地有效开发与利用不可再生资源的经济形态 ” 向 “可再生的新资源的经济形态 ”开始战略转型。 中国看武汉 大武汉城市圈经济复兴 中国看武汉 十大 摩天潜力城市 城市的产业结构、经济规模和发展潜力决定了超高层建筑的数量和质量，数据显示 ，截止到 2010年底，武汉第三产业比重已超过 50%，形成三二一产业体系。目前 世界 500强企业相继扎根武汉，把武汉作为华中区域的战略重点城市。 第三产业的迅速发展和世界 500强企业的进驻必然带动武汉商务市场的迅速发展。 2011年初武汉市政府常务会审议 武汉市近期建设规划 及 “十二五 ”规划第一批 重大项目 ，其中重点推进 “城市地标 ”建设成为一大亮点：未来将集中在 武昌滨江、 江岸临江、王家墩、建设大道、四新 中心区、杨春湖地区 等六片区域打造城市高层 建筑集中区。 多区域同时推出高端的超高层写字楼，必然形成对优质商务资源的争夺。 武汉超高层写字楼市场现状分析 四新中心区 杨春湖地区 汉口 CBD 东湖 CBD 武昌片区 写字楼供应量现状 序号 在建项目名称 项目地址 写字楼面积（ M2） 1 福星惠誉国际城 徐东大街 28号 2 海山金谷 东湖西路与中北路 交汇处 37000 3 新世纪中心 中北路东亭 35000 4 保利文化广场 民主路 788号 110000 5 舟桥旅商业项目 中南路 (军区舟桥 旅 ) 60000 6 中南国际商务城二期 中南路口 32000 7 知音工行大厦 中山北路与中北路 交汇处 70000 8 尚城国际 (武重 3号地块 开发 ) 武昌中北路 42900 9 安顺花园写字楼 武昌区公正路 32417 10 积玉桥万达广场 武昌临江大道 160000 11 滨江商务区裕大华片、 武车片、月亮湾片 武昌滨江地区 60000 写字楼供应量：片区在武昌滨江商务区及武昌经济总部中心中间带，对区域 商务有一定辐射力， 但中北路和沿江写字楼供应接近 80万方，未来竞争激烈 写字楼价格：武汉写字楼价格偏低，高档写字楼价格与高档住宅价格持平， 租金处于较低水平 从武汉所有优质写字楼的 平均价格走势上看，武汉写 字楼的销售价格增长缓慢， 截至 2010年第四季度，写 字楼市场的均价为 7780元 / 平方米； 写字楼租金呈缓慢上涨趋 势，但整体水平与其他二线 城市相比，价值较低 浦江观点：市场供应大，竞争激烈，从规避风险及回现角度考虑，建议项目 适当控制写字楼物业比例，以多种业态聚集实现项目价值共生。 项目功能组合研判 浦江观点：市场供应小，未来大量中高档商务客户需求，片区规划利好，会 带来大量投资和居住需求，建议项目增加服务式公寓或公寓式酒店物业类型 比例。 片区未来规划利好，兑现快，商圈的发展和商务氛围的形成将吸引大量的商 务人群 项目功能组合研判 项目功能组合研判 不同类型物业在综合体中承担的功能 项目功能组合研判 各种物业类型之间的相互影响 案例解析：金中环典型项目分析 典型项目分析 案例解析：金中环 典型项目分析 案例解析：香港太古广场 项目特点：综合体价值的利用 1、太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心、 金钟电影院、高档餐饮品牌店、以及融入商场各 角落的咖 啡休闲吧、多家五星级商务酒店、高级 酒店式公寓，使综合体成为夜间中环的活力中心 。 2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合 体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级 品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。 3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统 一管理与相互服务达成了最大化的资源共享 外因： 优越的地理位置，依托于港岛 CBD，位于商业区核心区； 良好的交通环境，位于地铁上盖。 内因： 各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客 源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持 24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用了海景资源。 典型项目分析 案例解析：香港太古广场 成功关键驱动因素 典型项目分析 案例解析： 青岛国际贸易中心 项目概况 青岛国际贸易中心为 56层超高钢结构建筑，总高 度近 200米，配备有 5A智能化楼宇系统； A座 ： p833F ：写字楼 45185 ； 821F ：大空间写 字间层； 22F：避难层； 23F33F ：高级写字间 层； p3448F ：星级酒店 24660 ； 34F：酒店中厅 1793 ； 35F：避难层； 3647F ：酒店标准层， 单层面积约 1700 ； 48F：酒店套房层； p5154F ： 观光娱乐 2500 ； 51F：空中俱乐 部下层 606 ； 52F：空中俱乐部上层 606 ； 53F ：空中俱乐部 606 ； 54F：空中俱乐部 606 。 核心价值 p配备有 5A智能化楼宇系统， 拥有 1935个车位的 大型停车场 ，同时推出 24小时管家服务， 代送客 人、托老托幼。 采用泛会所配套， 超市、精品百 货、数码运动乐园、展销厅、健身房、游泳馆、 美食广场、影剧院等大量配套设施充分提升服务 功能； 典型项目分析 案例解析： 青岛国际贸易中心 p概念规划单体布局为一个倒 “品 ”字型， 保证 最大程度的享受 “无敌海景 ”的自然优势资源， 还可以同时享受 “山景 ”的秀美和 “街景 ”的繁华。 在上升到一定高度后，还可以俯瞰整个青岛市 旖旎璀璨的风光。 典型项目分析 案例解析： 福星国际城 u启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现， 保证后期的价格提升的潜力空间同时，辐射与吸纳更多的客户资源。 u功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在营销期的 不同阶段发挥不同的作用 u必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张 u产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整 体实现项目目标 u需要营造自己专属的客户圈层与主流客户群 项目功能组合研判 案例研究发现，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是成功的关键点 2 31 市场走势及典型案例借鉴 目 录 项目功能组合及规模配比建议 项目价值属性及开发目标研判 3 4 项目定位及资源优化 5 营销思路 物业功能组成 企业目标 案例借鉴 区域功能导向 项目 甲级写字楼 体验式商业 酒店式公寓 商务 (SOHO)公寓 通过报告前面部分对项目及案例的分析，我们将项目内在因素及外在因素 与综合体发展的几种条件进行匹配最终得出本项目合适的发展模式。 甲级写字楼配比 写字楼物业 4万平方米左右 关键词：客户需求 +生态办公 TOP OFFICE概念 写字楼物业做为项目的规划主体， 亦将承载项目高端形象，成为价值 标杆； 对位总部经济区客户需求，适当营 造形象概念，需要一定体量以及资 源配置； 考虑到规避风险以及快速回现，对 写字楼物业体量进行适当的控制。 体验式商业配比 体验式商业 3万平方米左右 项目裙楼规划为商业功能，共计 28000方，已与武商集团签定合 作协议，打造高端品牌生活馆； 以打造体验式区域商业中心为目 标，实现多类型物业价值共生与 突破。 关键词：体验式 +高端品牌聚集 +氛围营造 企业的财务目标要求 加大可销售商业，商 务公寓符合要求； 总部商务区的形成 将带来公寓的需求 .武汉写字楼产品细 分模糊，次级写字楼 公寓化是发展规律。 排除 B级及以下商务 体开发。 地铁与武汉大道扩大 项目辐射范围；区域 目前的公寓市场需求 1.次级商务需求 2.创意创业需求 3.过度居住需求 商务公寓 商务公寓配比 商务公寓集群 2.2万平方米左右 关键词：可销售性 + 公寓产品集群发展概念 项目名称 总套数 结构 层高 面积段 所占比重 市场价格 销售状态 坐标城 -峰馆 206 LOFT 4.95 50-60 100% 15000 认筹前期 水岸国际 460 平层 3.15 38-108 56% 9500 95% 350 LOFT 4.8 40-75 44% 12000 售罄 南国北都 560 LOFT 5.2 30-70 100% 12000 售罄 南国 SOHO520 112 平层 2.85 40-50 18% 6800 售罄 490 LOFT 5.2 40-50 82% 9500 售罄 目前包括万达中心 SOHO、水岸国际，南国北都等在内不限购和不限贷的物业产 品，推出小户型公寓、 LOFT公寓一上市就热销，其中 LOFT公寓去化速度好于 平层公寓，受到 “买一层送一层 ”空间利用率高等特点，更加得到客户青睐。 商务公寓配比 浦江建议：针对市场需求，项目如能适当进行部分规划调整，开发 LOFT公寓， 在去化速度及项目收益方面将达到更好的预期。 4.8米 ：福星惠誉 “水岸国际 ” 项目平层公寓层高为 3.15米， loft层高为 4.8米，分别位于 2栋楼 平层公寓销售均价为 9500元 /M2； LOFT产品均价为 12000元 /M2,其价格比值为 1.26倍 5.2米 ：南国置业系列公寓项目 “南国 520”平层公寓层高为 2.85米， LOFT层高为 5.2米 平层公寓位于 57 楼，销售均价为 6800元 /M2； LOFT位于 8楼以上，销售价为 92009800 元 /M2，（除开楼层差因素）其价格实际比值为 1.35倍 5.4米 ：天下 “晶立方 ” 该项目为较早期的项目，目前是尾盘，销售价格为 18000元 /米，目前同区域小 户型销售价格预计在 13000元；价格比值为 1.38倍。 从市场销售价格反馈来看，一般 LOFT产品与平层公寓的价格在 1.3倍以上 ， 但随着层高的增加，价格倍数的边际效应逐渐递减，一般 不会超过 1.4倍； 从现场销售来看 ， LOFT产品销售一般好于平层公寓产品 ,对客户来说具有较 高的性价比（实现 1变 2的面积拓展）。 商务公寓配比 价格比值 酒店式公寓配比 酒店市场在区域有需求，但是要形成公寓性，形成可销售格局 。 1、武汉酒店业目前经营状况： “两头热 ”，即高星级和主题型酒店 的经营状况较好，经济型酒店价格低，无法承受销售的投资回报 。 2、开发商目标要求： 不持有 开发酒店意味着什么 五星级型酒店 主题型酒店 产权式 结论：要做酒店，只能做产权式酒店公寓。 1、整体销售：客户多为基金公司 2、建筑成本：投入大 3、竞争关系 : 区域目前已有 1个高星级酒 店待建，未来规划中的还有可能出现 1、竞争：区域目前无知名主题酒店进入 2、投入：投入成本小 3、客户：大众投资，销售容易实现 4、经营：性价比高，创新消费观念 要销售 卓悦假日酒店 纽宾凯 君逸濠天 p酒店式公寓以酒店的形 象面市，对整个项目而言 中起着档次标杆和形象展 示的重要作用； p酒店式的高端服务是整 个项目成为武汉富人聚集 场所的关键； p建筑外立面富有城市感 ，新颖现代； p公寓需有高端娱乐、康 体、餐饮和休闲设施； p公寓必须有独立入户大 堂和私享的会所。 p综合考虑项目的目 标售价和档次要求， 如能开发产权式酒店 ，引进高级酒店管理 公司，对项目竞争力 是极大提升； p开发高端酒店投入 增大，招商风险和经 营风险都会增加，我 们需要考虑追加投资 和风险之间的平衡。 酒店式公寓 以酒店的形象建立项目高端档次，以高端配套和服务成为项目亮点 酒店式公寓配比 开发商可委托酒店管理公司进行统一经营，有固定收益率，销售价格比住宅有大幅提升 酒店式公寓 2万平方米左右 酒店式公寓配比 市场参照： 武汉多数星级酒店面积在 1.2 万 2.8万平米经济型酒店面积 需求规律： 1.2万 -2.8 万平米 满足区域未来商务需求和市场的概念投资 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 整体性规划 地块的功能指向 空间整体感 物业 形态 甲级写 字楼 体验式商业 次级商务 （公寓） 酒店式 公寓 产品 组合 住宅 集中 商业 地下 仓储 （ SOHO） 公寓 公寓 体量 比例 4万 3万 0.5万 2.2万 2万 物业功能组成与配比建议 物业功能组成与配比建议 46-54 酒店式精品公寓 1-6F体验式商业 7-29F 甲级写字楼 30-45F 商务 SOHO公寓 项目整体发展战略 依托优势资源聚合，塑造新的城市顶级综合体价值体 系，制造项目唯一性，建立高端形象，实现物业价值 的共生与突破。 2 31 市场走势及典型案例借鉴 目 录 项目功能组合及规模配比建议 项目价值属性及开发目标研判 3 4 项目定位及资源优化 5 营销思路 东湖 CBD国际创意文化中心项目定位体系 主题概念 STREET MALL 精品超级生活馆 产权式时尚假日 酒店 商务 SOHO公寓 创意文化中心 项目定位体系 地段主流化：实现基础价值的飞跃 作为房地产，其主要的或者说 基础的价值 ，其实就是地段本身的价值，因此在高 竞争情况下，首先要提升地段所蕴涵的区域价值、资源价值、景观价值。 区域属性定位前提 项目定位体系 区域属性定位 东湖 CBD门户 武汉中央文化旅游区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市 的几何中心。项目占地约 1.2平方公里，总建筑面积约 340万平方米，总投资约 500亿元人民币 ，是政府倾力打造的以文化旅游为核心的兼具商业、商务、居住功能为一体的城市中央文化 旅游项目，亦是万达集团迄今为止投资规模最大、开发面积最多、业态最齐全的城市文化旅 游项目。 Chu River 楚河 武汉生活文明运河 Han Street 汉街 国际武汉运河 岸线商埠 Splendid Capital Mansion 万达华逸府 国际武汉的新城市豪宅 Wanda International Plaza 万达国际广场 高端生活方式中心 Splendid Capital Central 万达写字楼中心 国际企业行政中心 Hyatt Hotel 君悦酒店 超五星国际酒店 WuHan DongHu Central Business District 武汉东湖 CBD 武汉东湖 CBD 一个承载巨大影响力的传奇故事平台 项目定位体系 区域属性定位 东湖 CBD门户 做为极致 城市文明的缔造者与推动者 -东湖 CBD项目以其更高的宏观视野、巨大 的影响力、全新的生活方式、全新的价值观取向、全新的城市架构模式必然要在 城市软实力的转型与更新上发挥巨大的作用。 它带来的是一种 国际智慧与本土文明交融之后的属于武汉的独特交融的可持续发 展城市文明生态系统 ，亦将武汉城市文明推至新的高度。 项目定位体系 区域属性定位 东湖 CBD门户 武汉华侨城项目位于东湖北岸，占地约 3167亩，是深圳华侨城集团继深圳、北京、 成都、上海之后，在我国中部地区倾力打造的又一大型综合区域开发项目。项目原 规划建设 “欢乐谷 ”主题公园、独立水公园、欢乐童年儿童公园、国际化文化湾区、 开放式的都市娱乐休闲区、主题酒店和主题社区等。 项目定位体系 区域属性定位 东湖 CBD门户 华侨城规划（最新过程稿） 华侨城当代艺术中心位于开放式生态艺术公园，建成华中区域最具影响力的当代艺 术场所 ;大型文化主题剧场致力于弘扬中国杂技文化，增强国家文化影响力 ;大型生 态博物馆展示湖区湿地生态文化，在我国首开先河。打造 “全新生态旅游示范区 ”和 “ 现代服务业聚集区 ”，计划明年 “五一 ”开园纳客。 项目定位体系 区域属性定位 东湖 CBD门户 中北路 ： 发展转型，难以承担较高的附加值要求； 环东湖板块 ：地产峰值区域，有较高的市场附加值和历史沉淀； 都市湖区 ：个性特质已获得市场认可，中国最大的城市内湖，武汉城市名片。 武昌环东湖区域已经成为中国罕见的都市湖区； 规划远景 ：东湖 CBD及华侨城项目的建设，将给这一片区带来难以估量的商业前 景； 市场价值力 ：东湖区域的辐射能力和直接影响范围都较中北路广；可以获取光 谷、青山及武大等东湖周边区域客户的好感，容易为市场认同接受。 区域属性定位理解及建议 东湖 CBD门户稀缺的、不可复制的、具备发展含金量的项目区域属性 定位优势 1： 创意与体验经济的商务商业的相辅相成 定位优势 2： 创意经济的设计环节城心化，生产郊外 定位优势 3： 与滨江商务、公司总部上下游产业互动 定位优势 4： 产业引擎概念有利于获得政府大力扶持 定位优势 5： 多产品集群产生规模效应，内部差异 性 项目定位体系 整合定位 国际创意文化中心 布局范围： 以武昌江南总部经济圈层核心区域为基础，依托入驻 的国际企业区域总部或分支机构、国内企业总部或区 域总部本身的研发设计部门或机构，特别是以中南建 筑设计院、中南电力设计院、中国医药集团武汉医药 设计院等为龙头，重点建设和发展研发设计产业集聚 区，重点发展工程勘察设计、工业设计、建筑设计。 鼓励并引导企业开展建材、医药、轻工、家居装饰、 环境艺术等新型设计业务，将之打造成综合性的研发 设计创意产业基地，为武昌建设 “中部设计之都 ”和武 汉城市圈文化创意产业中心奠定坚实基础。 武昌区 “中部设计之都 ”的定位为未来该区域带来更多设计行业商务客群，支撑项目 定位 项目定位体系 整合定位 国际创意文化中心 江南研发设计创意产业集聚区 项目定位体系 整合定位 国际创意文化中心 湖北政治文化腹地 项目所处片区，集结了省文联、社科院、湖北省博物 馆、湖北省美术馆、楚天传媒集团等一大批省直机关 与文化传播机构，政通人和，翰墨飘香，是湖北政治 文化腹地。 这些机构也为项目的整体定位提供着强有力的支撑。 项目定位体系 案名建议： 融 合 创 意 开 放 参 与 融合： 保持对多功能顾客对的综合需求及对高尚休闲方式的追求； 创新： 文化主题概念、璀璨的商业大道、街区布局创新体验模式； 开放： 露天及良好环境的空间与多层次生态绿化广场沿道路开放； 参与： 汽车会展、文化艺术馆与 DIY等让商务、 住宅融合于商业； 商业概念定位： STREET MALL 意即中央休憩式街区， 多数位于大城市的商务、商业中心区。 项目定位体系 LOFT酒 店 LOFT办 公 SOHO CEO CLUB 项目定位体系 特定功能需求： 1. 商务配套较高，网络等功能齐全 2. 需求面积在 80 400平方米均可 3. 配套商务会所、会议厅辅助功能 4. 大堂装修比较气派，有一定昭示 写字楼概念定位 创意文化中心 中型服务型公司的商务解决方案 通常由咨询公司、策划公司、出版公司、设计公 司、专业人士事务所等严谨性公司青睐。 考虑到主要目标群体的实用性，面积大小比较适 中，根据经验 主力面积在 80平方米的单元格； 内部空间上，通过对承重墙位置的巧妙调整，配 合通厅化的设计手法，办公空间、卫生间、卧室 ，每个空间单元，都可以按实际需求进行 自由组 合，具有很大的弹性，空间利用率高 。 项目定位体系 酒店式公寓概念定位：武汉市首创产权时尚假日酒店 1. 以超高层建筑为载体，以东湖为资源 卖点，以四星以上假日酒店为内容，形成 产权式销售 2. 产权式时尚假日酒店属于城市首创产 品，加之区域预期高商务功能，形成需求 3. 能形成较高日入住价格，形成对产 权收益较好的投资地产产品 4. 在内部形象上，沉稳而高雅的装修 风格会形成客户对档次的认可 项目定位体系 商务公寓 SOHO概念定位： 城市财智人士首选个性 SOHO 服务式公寓的核心是居住功能 其核心优势是商务配套、便捷与 多功能用途 在本项目中显示为商务高档人群 的第二需求为主题 同时租赁产生二、三级市场的联 动，投资需求产生 物业优化建议原则 项目物业优化建议 拔升外在整体形象，增强硬性使用功能，提高软性附加值 将所做所为放置在客户易感知，对其敏感并愿为其埋单的方面 做符合项目自身条件的事，不冒进投入不过于发散 专注投入与产出的关系，不做无效果的投入 CEO CLUB 城心定制高端需求复合体 项目物业优化建议 全新豪华式高端定制 CEO级别俱 乐部 位于热闹繁华夜生活区与宁谧安 静住宅区之间，拥有 夺目动感的外观 ，室内却温暖柔和，隐密闲适 ，糅合 现代及传统元素的颜色和材质；外墙 夺目，与创意公寓群耀眼玻璃幕墙互 相辉映。展现城市奢华绿洲的平静特 质， 自然光线及灯光作为重要设计元 素。 新旧交融、多样对立的奢华人士会员 俱乐部 城市独一无二的 “ 星空会所 ” 空中会所的设置能显著提升项目形象，将健身房规划在顶层，外立 面为纯玻璃，在全透明观景式健身房中，能够欣赏到城市景色。 项目物业优化建议 普通物业 酒店公寓 理念理念 物业管理，日常维护 产品不可或缺的一部分 内容内容 社区安防、工程维修、园 林绿化、业主活动组织 基础性服务外，还包括家居清 洁、宴会服务、生活秘书 p酒店式公寓和普通物业管理的区别 p酒店式服务体系超越 了常规物业管理的范畴 ，成为核心产品不可或 缺的一部分，也是社区 价值兑现的关键； p星级酒店参与物业管 理意味着有力的配套支 持和顶级服务品质的承 诺，但酒店服务具有公 共性，标准化，项目要 在尊贵感，私密性和专 属感方面加强； p必须以酒店服务为基 础，提供额外的增值点 ，强化执行力，才可能 使物业服务具备竞争力 。 星级标准的酒店服 务将有效地提升项 目档次和价值感。 体贴、私密和尊贵 酒店服务是客户在 产品本身之外的又 一价值敏感点。 作为面向高端客户圈层的综合体，服务体系是项目核心竞争力的重要组成部分物业配套服务建议 项目物业服务的关键在于抓住高端客户的服务敏感点：体贴、尊贵、专属和私密。 项目物业优化建议 酒店式服务 内部设施 周边配套 关联资源 高端餐饮； 宴会商务； ； 高端商业； 休闲娱乐； ； 会员俱乐部； 名店折扣； ； 24小时门童； 房间清洁服务； 洗衣服务； 日常维修； 安全防护； 宴请安排； 旅行助理； 房屋托管； 购买优惠； 信息咨询； 私人管家； 个性档案； 俱乐部特权； 专车接送 基础的体贴服务 特色的尊贵服务 专业的私密服务 高端人士来说，酒店服 务的溢价点之一在于个 性化服务的深度 酒店服务的溢价点另一 在于专业服务所带来的 增值能力。 以高端酒店式服务为依托和纽带，整合项目会所和配套，建立本项目的整体服务体系 项目物业优化建议 p项目竞争力的一部分源自于武汉真正的酒店式服务公寓的 便利性 、尊贵感、专属感、私密性并存的服务式住宅； p打造酒店式服务体系，有必要聘请专业酒店管理公司，用其搭建 执行体系，培训提升物管水平，强化保证服务质量。 p保证和强化服务质量的三大举措 p反复强化，逐渐提 升执行人员服务意识 ，改造服务理念； 持续的培训制度 p标准式的服务指南 ，由酒店管理公司提 供并完善； 系统化服务细则 p聘请、争夺市场具 有服务经验及较高服 务水平的专业人员， 提升竞争力。 竞争力的人才体系 酒店式公寓服务商务公寓服务普通物业服务 酒店式服务的提升，也是项目服务式住宅价值的提升 聘请专业酒店管理公司配合物业管理，是持续提升服务深度和档次的需要 项目物业优化建议 空中 Coffee Club：提供时尚品牌咖啡吧 ，俯瞰整个城市，惬意地品味生活 特设 24小时 营业咖啡吧 ，让业主尽 享 24小时的 咖啡时光。 销售期间， 可向客户免 费提供，客 户入住后， 可做客户接 待处。 物业发展建议 阅读影音室：个性艺术家小型放映会、高档图书阅读室， 业主第一时间享受艺术与视觉盛宴 包括个性艺术家 小型放映会、高 档图书阅读室 个性艺术家小型 放映会，提供一 个艺术家与业主 交流的平台； 高档图书阅读室 ，体现您的品味 与知性生活方式 。 香蜜湖 1号放映厅 物业发展建议 空中音乐吧 : 定期邀请知名钢琴家 到会所演奏，彰显尊贵身份 音乐是高尚生活 的体验； 销售时，请国内 最好的青年钢琴 家郎朗，举行揭 幕专场音乐会， 造成轰动效应 ; 物业发展建议 空中品酒吧：拥有国际顶级品牌红酒与 雪茄，定期举办试酒会和雪茄品尝会 品酒馆设有独 立酒屋，里面 珍藏着多种世 界各地限量版 红洒，酒窖后 设有私密的品 鉴天地； 由著名酒评家 定期举办试酒 会，以供住客 及专家互相交 流心得。 物业发展建议 云中花园会所 高层设置专属的云中花园，让 业主体会前所未有的云中漫步的感觉 p具体包括空中茶花园、 茉莉园、桂花园、蔷薇园 、榕树园、松树园。 p业主悠闲地读本好书， 静静的独酌冥思，两三好 友的亲密闲谈，清舒歌喉 的愉悦都可让成功的你偷 得浮生半日闲。珍珠色的 小白花在午后静静的绽放 ，耀眼的绿色让你跟自然 没有距离 。 参考案例 ：香港凯旋门 设置专属的云中花 园 200-300 不计容 物业发展建议 私享健身房：引进国内知名健身俱乐部，提供私人 教练，为业主提供一对一个性化健身套餐 顶级韵动馆引进 国内知名健身俱 乐部，如深圳中 航健身，拥有完 整的私人教练体 系； 韵动馆拥有一定 数量的私人教练 ，个人教练为业 主提供一对一服 务； 服务包括体能改 善、减脂、增肌 、塑形，特别是 针对女士减肥、 塑身和对特殊人 群的健康维护 等 。 国际康体学院（ IHFI）私 人教练员证书 亚洲体适能专业学院高级私 人教练认证 CBBA中国健身健美一级 指导员 IHFI国际康体专业及体适 能高级私人教练证书 深圳中信红树湾引入中航健身俱乐部，提供私人教练服务 物业发展建议 养生馆：瑜伽，私人教练提供业主净 化血液、调节体重，维持内分泌平衡 等个人计划 Health Club YOGA馆设会员制 ，专业私家教练 提供一对一个性 化服务； 个人教练针对业 主个人情况，制 定净化血液、净 化肉体、调节体 重，维持内分泌 平衡个人套餐。 瑜珈房 物业发展建议 休闲娱乐馆：设室内电子模拟高尔 夫体验馆，客户享受美国室内最好 的高尔夫 特别设置室内电 子模拟高尔夫体 验馆，让业主轻 松享受来自美国 、目前世界最好 的室内高尔夫， 随心所欲，挥洒 自如； 由于室内高尔夫 所需面积并不大 ，所以业主可根 据自己需求，将 室内高尔夫搬到 自己家中。 物业发展建议 避免高层建筑单调的全裙楼设计，在延展面端头或入口处引入特异建筑体，制造明显的节点。避免高层建筑单调的全裙楼设计，在延展面端头或入口处引入特异建筑体，制造明显的节点。 沿街面商业裙楼顶部可适当加入夺人眼球的沿街面商业裙楼顶部可适当加入夺人眼球的 构筑物，引开对负面环境的注意力，增添商构筑物，引开对负面环境的注意力，增添商 业的情趣感。业的情趣感。 下沉式商业的入口可下沉式商业的入口可 考虑设置玻璃穹顶或考虑设置玻璃穹顶或 外围构筑物。外围构筑物。 物业发展建议 商业整体形象上依托超高层建筑的地标效应，把商业体作为表现项目高端形象的另一种诠释 作为回现主体并且有较大溢价空间的商业，临街部分完整的延展面不仅能保证其整体性便于作为回现主体并且有较大溢价空间的商业，临街部分完整的延展面不仅能保证其整体性便于 销售，更易于整体运营管理后发挥最大的昭示效果，为项目价值感带来进一步的提升。销售，更易于整体运营管理后发挥最大的昭示效果，为项目价值感带来进一步的提升。 p以精品店、钟表行、酒吧、咖啡厅、茶座、婚以精品店、钟表行、酒吧、咖啡厅、茶座、婚 纱影楼、美容院等档次教高、昭示性好为主要的纱影楼、美容院等档次教高、昭示性好为主要的 业态构成，彰显项目倡导的生活格调；业态构成，彰显项目倡导的生活格调； p避免临街商业引入大型餐饮等污染较大的业态避免临街商业引入大型餐饮等污染较大的业态 物业发展建议 创意家居空间（一）小户立体户型 错复式小户型 / 挑空客厅设计，大面积赠送 2.2米层高 复跃式：小空间立体复跃式：小空间立体 户型户型 高厅 卧室 卧室 卧室 卧室 高厅 p前提：自然层高不能突破 3米，但局部（如客厅）高度可突破 空间紧凑、创新产品富于空间情趣、满足经济实力有限， 但向往复式空间的小户型需求者 4.1米 4.1米