20090423坦洲以价取胜 三乡因质吸客——坦洲、三乡两镇2009第一季度市场分析

相邻两镇，差异甚大，业内建议 坦洲以价取胜 三乡因质吸客 坦洲、三乡两镇第一季度市场分析 来源于：中山商报 2009 年 4 月 23 日 第 1339 期 B2 版 存量相近，去化速度不一 目前，坦洲的住宅产品总供应量（即 3 月份后的库存量）为 3469 套，坦 洲目前住宅产品存量最高的楼盘分别是海伦花园、中澳新城、志洪嘉园，该 三个楼盘的产品存量均在 500 套或以上，占坦洲住宅总存量的 50.8%，而其 它楼盘的产品存量普遍都在 100 套以上。 “从坦洲首季的销售情况来看，坦洲在强劲的珠海消费力支撑下，个别楼 盘在价格下调后均取得不错的销售业绩。 ”罗雁行说。 从坦洲各楼盘的产品存量对应首季度销量比例来看，坦洲目前的存量产 品积压并不严重，只有少数楼盘的产品存量较高。另外，坦洲目前未有明显 的后续开发停建或缓建的情况出现，这也反映目前坦洲的去化速度仍属正常。 三乡目前的住宅产品存量为 4007 套，其中雅居乐新城的产品存量位居最 高，达到 1351 套，其次是怡福阳光花园 743 套，分别占到三乡的住宅产品 总存量的 33.7%和 18.5%。而三乡目前在售盘量共有 18 个，相比坦洲，总库 存产品更高。若单从三乡的首季销售情况及产品存量来看，三乡的去化速度 相当慢。 “从三乡首季的销售表现来看，港澳置业者因金融海啸影响而消费力锐减， 对三乡楼市产生了打击。 ”罗雁行表示，另一方面，坦洲凭借更便利的地理优 势分流三乡大部分珠海客源。本地置业者有限的消费力根本消化不了庞大存 量，最终造成三乡楼市低迷局面。 坦洲让“价”，三乡现“质” 由于客源、价格的差异，导致了两个镇区之间市场变化的截然不同。坦 洲凭着对珠海中低阶层客源的强大分流力及以中小户为主流的产品市场，楼 市发展正处“回复” 期中；而三乡由于整体的消费市场出现严重的萎缩，目前 的整体销售状况较为低迷，中高端消费群的市场支撑力失效是其主因；“三 乡无论从市政建设、外部环境上来看均优于坦洲，而且三乡楼市的产品更为 多样化，三乡应该攻克的是相对中高端市场，以品质和产品的性价比吸引顾 客。 ”泮庐策划经理鲁力说。 罗雁行认为，坦洲目前的楼市状况较为乐观，住宅供求关系较为平衡， 产品市场发展空间较大，同时，珠海客源对于当地楼市带动促进力度强大， 楼市也正是确实处于回升当中。而随着坦洲楼市的环境逐渐明朗，同时，大 珠三角发展计划加速了珠海与坦洲的地区融合，坦洲的居住环境及地理位置 优势也正日渐加强，坦洲的楼市估计会是中山楼市里最快能实现 “回暖” 的 地区。而三乡的情况则较让人担忧，从去年年初走入低迷发展至今，三乡的 住宅供求关系已明显失衡，尤其是面积大、总价高的高端产品市场压力最大。 从各个楼盘的产品存量来看，由于占半数的楼盘产品存量均低于 100 套，产 品存量分散，众发展商未必能够形成良好的“市场共谋意识”，三乡楼市短期 内还是难有较大突破。而目前三乡的楼市低迷主因是由港澳及珠海客源发展 受阻所致的，据此，如何发掘本地的潜在消费力、把握好本地市场需求，对 于三乡楼市相当重要。 同为状元，成绩差了三分之一 坦洲的楼盘中，锦绣阳光、中澳新城、金山城、海伦花园、绿杨居的销 售情况最好，其销售均在 200 套以上，其中排名第一名的锦绣阳光花园则凭 着 3000 多元平方米的高性价比优势成为了首季销售排名第一位。根据数 据显示，锦绣阳光花园第一季度销售 558 套，平均每天均有 6 套交易。而第 二位的金山城推售的公寓产品-凯都国际，以返租及送 800 元平方米精装 修的优惠方式销售了 395 套。“综合来看，坦洲前五名楼盘的销售量就占到 了坦洲首季销售总量的 72.8%，换句话说，目前坦洲的楼市仍由主力大盘掌 控。“天域置业市场研究部罗雁行说。 三乡首季住宅销售第一名是雅居乐新城，共有 169 套的战绩，目前项目 价格下调不大。但相比之下，雅居乐新城的首季销量仅为坦洲个盘销售冠军 销量的三分之一。三乡销量排名第二的是富和名都，该楼盘之前推出的 2680 元平方米一口价单位引起了消费市场相当大的回响。而排名第三与 第四的金天地花园和君怡花园则凭低价策略在首季均有