2012年10月房地产开发环节纳税风险与税务规划(贵阳樊剑英).白皮

税务风险控制及税务规划系统培训之一 房地产开发环节纳税风险与税务规划 如何发现并掌控房地产开发环节纳税风险？ 邀请函 尊敬的财务部长、财务经理、财务人员： 您是否还在为下列问题烦恼不已？仍然徘徊在寻求解决方法的边缘？ 您是否熟悉了房地产开发的各个环节？ 您知道房地产开发企业应该设立子公司还是分公司呢？ 您知道设立公司拿土地去投资的涉税风险吗？ 您知道老板为什么不相信您计算的项目利润吗？ 您知道每一种拿地方式下隐藏了哪些纳税风险吗？ 您知道计税成本与您的账目核算成本有哪些差异吗？ 您知道不同代理销售方式下销售收入如何确认吗？ 您知道项目在建、在售、完工阶段如何确定应纳税所得额吗？ 您知道销售部门的销售方案会带来多少税收风险吗？ 您知道如何回避项目定价中的无效价格区间吗？ 您知道土地增值税清算中的症结会在哪里？ 您知道项目公司注销如何计算多交税款吗？ 欢迎您参加由中国财税咨询网、中财讯研究院、瑞昌财学院联合举办的“税务风险 控制及税务规划系统培训之一房地产开发环节纳税风险与税务规划”的“工具、模 型、实例”三位一体课程，本课程由中财讯自主研发，彻底帮助您有效管控税务风险、 正确做好税务规划，轻轻松松做财务！ 附件一：中财讯简介 附件二： 本次培训招生简章 瑞昌财学院 中国财税咨询网 北京中财讯财税筹划技术研究院 贵阳分院院长 郭静 二 0 一二年九月二十日 附件一：中财讯简介 中财讯教育培训集团简介 中财讯教育培训集团由瑞昌财学院、中财讯财税研究院和 41 家公司构 成。 北京中财讯财税筹划技术研究院创建于 1990 年 4 月 21 日，是 1993 年 “会计风暴”的策源地，是 2001 年会计制度改革时“新会计传播运动”的 发起者，是 2006 年“全面进入会计准则时代”的领头羊，是 2007 年新 企业所得税法培训的先行者，是开创 2008 年“财务精细化管理标准” 领路人，是 2009 年“税动中国”执业能力培训的开拓者，是 2010 年“财启 中国”财税为轴心的四合一全新方法的发明者，是 2011 年“开启云服务时 代”财税咨询培训新纪元的创造者，掀起了中国财税培训史无前例的八次冲 击波。 2012 年 4 月 21 日是我院建院 22 周年纪念日。 2011 年 10 月 20 日，经国家工商部门和税务部门的严格审核批准，中国 第一家也是唯一一家“财学院”“瑞昌财学院”横空出世，标志着中国 财税培训跨入“财学院”时代，倾力打造中国财税培训全新课程体系！ 中财讯教育培训集团是中国最权威的财税咨询、培训机构，与中央财经 大学首创中国第一家具有自己知识产权的“中财讯企业理财智库”民族品牌， 是中国财税培训的先驱者，现有由 66 位博士生导师、博士后、博士、教授、 注册会计师、注册税务师组成的顶级专家团队，总部设在北京，分别在上海、 天津、郑州、杭州、广州、长沙等 13 省市设分院，现有员工 300 多人。 中财讯立足北京，面向全国企业提供财务、会计、税务方面的咨询、培 训、审计、筹划全方位服务。自 1990 年 4 月 21 日至 2011 年 12 月 31 日止， 共为全国 96,263 家企业提供过专门咨询服务，为 9,706 名企业 CEO 提供过 财税新观念的学习，为 20,523 名财务总监提供过专业训练，为 14,837 家企 业的 28,428 名财会人员提供专业培训。全国有 200 多万财会人员购买和使 用我院组织专家编写的财税专著，其影响史无前例，无疑全国第一，无人可 比。 总部地址：北京西直门中坤大厦 15 层 邮 编：100044 联系电话：01062125862 传 真：01062127289 官方网站：（中财讯网） （中国财税咨讯网） 附件二： 本次培训招生简章 【特别提示】 本课程从房地产开发环节入手，紧扣重要节点涉税环节，深究纳税本质，从流程上 控制风险。在授课过程中首先挖掘各个环节的税收风险点，再根据税收风险点找到规避 风险的路径和思路，帮助企业合理规划，进而达到既合理降低税负又规避税务风险的目 的。 本课程“税务风险控制及税务规划系统培训之三房地产开发环节纳税风险与税 务规划”涉及的会计科目有： 原材料 开发成本 开发产品 开发间接费用 主营业务成本 管理费用 销售费用 财务费用 预收账款 主营业务成本 应交税费 营业税金及附加 长期应收款 长期应付款 短期借款 长期借款 所得税 实收资本 未分配利润 本次培训专题及时间安排 税务风险控制及税务规划系统培训之一 房地产开发环节纳税风险与税务规划 如何发现并掌控房地产开发环节纳税风险？ 本课程与财务人员有何利害关系？ 迅速提升您对于自己项目的风险辨识及管控能力 帮助您提升应对税务检查和税务沟通的应变能力 消除您与其它部门人员因财税工作问题产生隔阂和误会 充分展示自身价值，得到领导认可，便于升 职和加薪 本课程能帮助企业解决什么问题？ 帮助企业防范税务风险，降低纳税成本，提高 资金使用效益 帮助企业从源头上对税务风险进行管控 帮助企业彻底扼杀拿地及销售环节的隐性成本 增强企业应对房地产业建筑业国家财税变革的能力 帮助企业从项目设立、购地、开发、销售、清算等环节上做好税收规划 帮助企业降低税负，提高有效收益 本课程有何创新特色？ 本课程基于“工具、模型、实例”三位一体。 工具 房地产开发环节成项目成本测算及土地增值税清算中税务风险的 n 张实用 Excel 表格。 模型 用以分析房地产开发环节税务风险的推理模型。 实例 实际的例子来诠释房地产开发环节中的税务规划。 一、课程类别：“房地产企业财税实务提高班”的公共课 二、参加对象：财务部长、财务经理、税务科长、财务人员、预算经理 三、培训时间：2012 年 10 月 25 日至 26 日（周四、周五）共二天。 四、培训地点：贵阳市延安东路 8 号荣和酒店 五、收 费 标 准 ： 2400 元/人（含午餐） ，会员 7980 元/12 天年人。 六、学习用品：讲义 1 本、 财税答疑1 本、笔、本子、袋子。 七、培训特点 【 讲 解 与 讨 论 互 动 】 手 把 手 教 ， 面 对 面 谈 ， 易 学 易 懂 易 用 【 提 问 与 解 答 互 动 】 数 量 模 型 ， 定 量 定 性 ， 解 决 实 际 问 题 【 风 险 与 防 范 互 动 】 头 脑 风 暴 ， 贴 近 实 战 ， 发 现 涉 税 风 险 【 理 论 与 实 践 互 动 】 案 例 讲 解 ， 结 合 实 际 ， 规 避 控 制 风 险 八、您的受益： 1帮助您进行房 地 产 开 发 涉 税 环 节 中 税务规划方案设计与优化； 2全面提升您在房 地 产 开 发 环 节 中 税务风险控制的技能； 3接受新颖性理念；掌握实用性工具；学会实操性模型； 4提高财 务 、 税 务 、 会 计 三 者 实 际 操 作 相 结 合 的 能 力 。 九、专家介绍：（“铁三角”讲师阵营，统一备课，团队智慧，质量保证） 中财讯专家讲师团 樊剑英教授 国家税务总局网络培训学院讲师、中国注册税务师、中国税务特约研究 员、中国房地产纳税筹划专家、曾任某上市房地产公司总会计师、多家房地 产税务顾问、先后在中国税务报、海峡财经导报、中国房地产、 现代服务业.上海发表大量财税论文、编著房地产开发企业纳税实务与 风险防范、税收优惠最优方案设计与点评等。有近二十年企业税收管 理工作经验，擅长用从税收管理角度解决企业经营问题。讲课风格严谨务实。 培训内容摘要 房地产开发环节纳税风险与税务规划 第一讲 设立房地产公司过程中引来的纳税风险与控制 1.工商管理部门对抽逃出资有哪些处罚规定？ 2.抽逃出资如何判定？ 3.抽逃出资有哪些表现形式？ 4.我们为什么要关注抽逃出资行为？ 5.投资不到位、抽逃出资借款利息不能扣除怎么办？ 6.投资资本金不足大量借款涌入是好事还是坏事？ 7.开发项目设置子公司还是分公司？ 8.设置子公司还是分公司区别在哪里？ 9.投资主体不同税后收益有分别吗？ 10. 分立设立公司有哪些税收好处？ 11. 股权转让涉及到的工商管理、税务管理的内容有哪些？ 12. 股权转让涉及到哪些税务风险？ 13. 股权平价转让什么才是正当理由？ 14. 公司筹建期间的业务招待费能不能扣除 15. 您知道筹建期间业务招待费如何扣除吗？ 16. 公司筹建期间的广告费、业务宣传费能不能扣除？ 17. 您知道筹建期间广告费、业务宣传费如何扣除吗？ 第二讲 土地使用权取得过程中的纳税风险与控制 1. 我们取得土地使用权可以有多少种方式？ 2. 取得土地使用权环节涉及哪些税种？ 3. 直接购买土地与购买公司股权方式对于土地成本有何影响？ 4. 拆迁方式拿地带来哪些税收考量？ 5. 捆绑保障房拿地该如何核算廉租房公租房税收？ 6. 土地闲置费企业所得税和土地增值税能否扣除？ 7. 政府财政返还方式不同带来哪些税收风险？ 8. BT模式可以带来哪些开发新思路？ 9. 整体购买资产怎样税负空间大? 10. 土地划转方式转移土地有哪些利与弊？ 11. 股权转让土地是否可以免征土地增值税？ 12. 租赁土地开发该取得何种票据？又该如何纳税？ 13. 为什么合作开发没有获得税务认可？ 第三讲 前期报批报建阶段税务风险管控 1. 前期报批报建阶段财务要准备什么工作？ 2. 如何做好财务预算、融资、可行性分析？ 3. 如何配合预算、工程部门测算单位建安成本/配套支出/装修支出？ 4. 如何配合销售部门确定预期销售价格？ 5. 如何确定成本核算单位的税务备案？ 6. 确定成本核算单位与我们账务核算有无关系？ 7. 如何确定成本核算项目的具体内容？ 8. 如何预测项目土地增值税？ 9. 如何预测融资渠道不同的资金成本？ 10. 借款费用土地增值税扣除如何确定优化方式？ 11. 有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？ 12. 没有借款的，开发费用是否按照5扣除？ 13. 开发产品销售期间土地使用税可以少缴吗？ 第四讲 销售阶段的纳税风险与税务规划 1. 预售商品房的会计核算与纳税要求的联系与区别？ 2. 达到开发产品完工条件带来的直接税务问题是什么？ 3. 现房销售会计核算和税务处理有何联系？ 4. 销售和装修分离筹划节税是否有效？ 5. 房地产企业新建房装修费用可否计入开发成本，能否加计扣除？ 6. 怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？ 7. 销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 哪种好？ 8. 房屋出租 比较：联营/承包 哪种好？ 9. 房屋转租 比较：委托代理租赁 哪种好？ 10. 售后回购、售后回租带来了什么税务风险？ 11. 买房返本金划算还是不划算？ 12. 促销过程中赠送的冰箱等礼品是否缴纳增值税？ 13. 定金返利息是销售还是集资？ 14. 一次性收取若干年的房租应如何纳税？ 15. 预租与租金收入税务处理有何不同？ 16. 房地产企业车位车库税务处理的争议何在？ 17. 转让在建项目怎样缴纳营业税？ 18. 购入在建项目后投资建设，建成后销售怎样纳税？ 19. 房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地 产企业开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？ 20. 房地产以本企业为主体联合其他企业单位合作开发房地产，且未 成立独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？ 21. 项目收尾阶段后续财务要做好哪些安排？ 22. 房地产企业设立销售公司一定节税吗？ 23. 如何回避无效的销售定价区间？ 24. 先投资再转让股权可以节税吗？ 25. 利用股权重组、合并分立如何做好税务规划？ 第五讲 房地产开发企业综合纳税筹划案例分析 现 场 特 别 服 务 你 问 专 家 答 ， 来 者 不 拒 ， 精 心 点 拨 ！ 中财讯产品及服务 1.一年服务期内，享受 6 次 12 天专题的高层学习讲座，12 个免费的午餐会； 2.一年服务期内，为“中国财税咨询网”和“中财讯网”双会员，无限次网上答疑交流； 3.一年服务期内，免费赠送 12 期中财讯月刊财税答疑 ； 4.一年服务期内，免费赠送 24 期财税政策解读内部电子版专刊； 5.一年服务期内，免费赠送 24 集相应数量的网络视频课程，随时下载； 6.一年服务期内，每周通过手机短信告知您本周特别要关注和学习的最新财税法规； 会 员 服 务 7.一年服务期内，赠送会员实用性教材三本，254 项财税处理方法与技巧，随时查阅。 1.独家与中央财经大学合作打造中国财税人员的“黄埔军校” 。 2.全国首家网络视频答疑。一年服务期内，可以无限次在 上与专家预 约网上面对面交流，解决疑难问题易如反掌； 3.一年服务期内，随时拨打 24 小时 专家咨询热线：01062128803（全天候/限 会员） 专家 接待（非接线生）并及时解决全国财务人员提出的问题； 4.全国首创刷卡入会场，无人员之限制，一票通天下，一卡行全国； 特 色 服 务 5.由 66 位专家组成的讲师团队，让专家精读法规，让您来解读专家，让专家研究方法，让 您把方法搬回家； 五大保障 五大收益 及时：随时随地帮您解决企业财税问题； 降低税负、节约成本； 专业：66 位财税专家为企业发展保驾护航； 规避涉税风险； 权威：最新的财税政策及时解析； 提升企业财务竞争力； 实用：原理与实例相结合，学以致用，立竿见影； 及时解决企业财务、税务问题； 保 障 及 收 益 系统：专业的课程设置，系统的提升财务专业水平 和实操能力。 建立合理的企业财税构架。 产 品 及 价 格 A.中财讯财税实务提高班,采用会员制：￥7980 元/人（年会费） ； 另，非会员参加单次财税实务提高课程：￥2400 元/人（课程两天，提供讲义和午餐） ； B.中央财经大学“企业纳税管理师”: ￥19980 元/人（中央财经大学封闭 4 天学习） ； c.中央财经大学“财务决策分析师”: ￥19980 元/人（中央财经大学封闭 4 天学习） ； d.2012 年中财讯全国独家创新推出：税经减负