我国商业地产与宏观经济的联动研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 我国商业地产与宏观经济的联动研 究 摘 要：在我国市场经济发展的 过程中，商业产业一直表现的较为活跃。 并且从近些年的数据中也可以看出，商 业地产增加值和对宏观经济增长的贡献 率在不断地增大。这也就意味着，商业 地产与宏观经济间的联动将更为密切， 商业地产的宏观调控也将显得更为重要。 基于这种认识，本文首先从理论的角度 分别分析了不同经济时期商业地产经济 波动的特点，然后通过运用 HP 滤波技 术与 Grange 因果检验实证了理论分析， 最后提出了不同时期宏观经济政策的选 择建议。 中国论文网 /3/view-12962851.htm -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 关键词：商业地产；宏观经济； HP 滤波；Grange 因果检验 一、前言 商业地产经济与宏观经济发展相 同，在其不断地增长中也会出现波动， 这种波动将以经济增长率、房价水平、 商业地产消费水平和商业地产就业水平 等要素形式得到表现。虽然从长期发展 角度来看，商业地产经济是向上发展的， 但是在发展过程中也会随着商业地产价 值的改变而出现上下波动。通过本文的 研究可以发现，商业地产经济的这种波 动与宏观经济的波动是存在一定关联的。 这种关联不但能够反映出商业地产经济 发展所受外界因素和自身规律的影响， 而且也能够表现出商业地产经济与国家 经济发展水平间的内在关系。 在过去的几十年里，西方国家出 现很多次的金融危机，很大程度上是受 到了时快时慢的商业地产经济波动的影 响。所以为了确保我国宏观经济的健康 发展，我们要不断加深对商业地产经济 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 波动的研究，并通过掌握商业地产与宏 观经济的联动规律来制定相应的宏观政 策。而本文正是基于这一出发点，首先 从理论的角度去分析了商业地产与宏观 经济的联动规律，然后通过使用 HP 滤 波技术和 Grange 因果检验去验证了这 一联动规律，最后在本文研究的基础上 提出了三点政策建议。 二、我国商业地产经济的发展情 况 自 1978 年我国实行改革开放以 来，商业地产不断地向前发展，其中商 业地产增加值体现的最为明显。从 1978 年到 2015 年，商业地产增加值由 80 亿 元增加到 41279 亿元，转换为可比价格 进行计算，发现增加值的年平均增长约 为 11.2%，比同期国民生产总值的年均 增长率高 1.4%。从图 1 中也可以看出， 在商业地产增加值总量不断地扩大同时， 其占国民生产总值的比重也处于上升的 趋势，由 1990 年 3.5%上升到 2015 年 的 6.1%。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 我国商业地产增加值不但总量在 不断扩大，而且其对宏观经济增长的贡 献率也是呈现上升态势。通过使用国民 生产总值的不变价格数据，可以得到除 去物价因素后的商业地产增加值对宏观 经济增长的贡献率，计算公式为： 商业地产增加值对经济增长的贡 献率。 1990 年-2000 年的年平均贡献率 为 2.4%，2001-2014 年的年平均贡献率 为 4.3%。所以说，商业地产增加值对 宏观经济增长的贡献越来越大，商业地 产已然成为宏观经济增长的重要因素之 一。 三、商业地产经济波动的理论分 析 1.经济下行通道下的商业地产经 济 由于房产商生产周期的存在和房 产消费供给与需求的失衡，使得宏观经 济的扩张应当滞后于商业地产，即从经 济上升时期来看，商业地产的波动应当 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 是先行于宏观经济的波动，同时在经济 进入下行状态时，绝大部分行业的发展 都进入了停滞的状态，失业率和通货膨 胀率也在逐步升高。而商业地产作为固 定资产的一种，其具有资产保值和增值 的功能，所以当人们发现其他行业开始 不景气时，转而会将资金去投资商业地 产，而这从一定程度上减缓了商业地产 的下行速度，通过这两种不同的市场力 量，使得商业地产市场的下行基本与宏 观经济保持一致，即在经济下行通道下， 商业地产的波动同时于宏观经济的波动。 2.商业地产与宏观经济的短期波 动研究 （1）数据的处理 为了研究的需要，我们在下文的 实证分析中，将数据划分为两个时期， 分别进行研究。将第一个时期划分为 1998 年 1 月至 2007 年 12 月，此时宏观 经济进入上升通道；第二个时期为 2008 年 1 月至 2016 年 7 月，这个时期宏观 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 经济处于下行状态。 （2）HP 滤波技术 通过 HP 滤波技术我们可以将两 个时期内的商业地产波动成分 （estatecycle）与宏观经济波动成分 （macrocycle）从原序列中剥离出来， 分别为图 1 和图 2。 从两时期的波动图来看，在宏观 经济处于上升状态，estatecycle 与 macrocycle 之间存在一定的时滞；当经 济进入下行通道，两序列的变化趋于一 致。为了进一步确定 estatecycle 和 macrocycle 两序列间的波动先后关系， 我们对两序列进行格兰杰因果检验。 （3）Grange 因果检验 Grange 因果检验中所显示的因果 关系并非传统哲学上的因果关系，仅仅 是基于统计学意义上的因果关系，即如 果 X 有助于预测（解释）Y，则 X 是 Y 的 Grange 原因。Grange 因果检验的 实质就是判断一个变量是否在时间上领 先于另一个变量，该变量的过去值是否 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 有助于预测另一个变量的现值。 进行 Grange 因果检验的一个前 提条件是时间序列必须具有平稳性，否 则可能会出现虚假回归问题。因此在进 行 Grange 因果检验之前首先应对各指 标时间序列的平稳性进行单位根检验 （unitroottest） 。常用增广的迪基-富勒 检验（ADF 检验）来分别对各指标序列 的平稳性进行单位根检验。 两个时期的时间序列为单整序列， 满足 Grange 因果z 验的前提条件。但 是由于 Grange 因果检验对滞后期数非 常敏感，所以可以选择合适的滞后期多 次滞后，对不同长度的滞后期数进行检 验，以判断两时间序列间的关系。本文 通过 AIC 准则和 SC 准则确定最优的滞 后期为 2-5 期。两个时期的 Grange 因果 检验关系通过 Grange 因果检验很好地 解释了 HP 滤波分析中两序列间关系的 盲点，基于这两项分析之后，我们可以 得出一个基本的结论：在经济上升通道 下，商业地产的波动将领先于宏观经济 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 的波动，但是随着时期的加长，两者间 开始相互影响；在经济处于下行状态， 商业地产波动与宏观经济波动是一致的， 且彼此间有着很强的影响。这一结论基 本印证了第三部分的理论分析。 四、政策建议 1.经济上升通道初期 根据我们的理论和实证分析，在 初期商业地产的波动领先于宏观经济的 波动，且对宏观经济具有促进作用。在 此时期为了快速发展商业地产和宏观经 济，可以使用适度宽松的货币政策和财 政政策来促进商业地产投资的逐步增加， 同时配以适当的政策手段来刺激商业地 产的消费，以增加消费者对商业地产市 场有效需求。 2.经济上升通道末期 由于前期宏观经济的不断发展， 所以在上升通道末期，商业地产投资量 将会持续地激增，楼房的价格也会越来 越高，绝大多数真正用于住房的购楼者 会被迫退出市场，只剩下投机者的资金 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 维持商业地产市场的旺市，商业地产经 济泡沫因此形成。为了避免和抑制商业 地产过热的现象，可使用紧缩的货币政 策和财政政策以控制投资的激增。 3.经济下行通道 根据我们前面