产业服务商业系统

四、产业服务商业系统 牵引和拉动区域产业经济发展，是流通产业现代化的重要方向。 根据房山产业发展特点和重点资源分布情况，房山区产业服务商业系 统主要定位于加快旅游商业支持系统建设、加快物流产业基地建设、 建设与房山建筑建材大区特征相匹配的建材批发基地、推进农产品交 易系统建设和做好工业区的产业服务配套等五方面。 图 41：房山区流通产业结构示意图 提升旅游商业价值 现代物流基地建设 大型建筑建材流通中心 建设 拓宽农产品流通渠道 工业区产业服务配套 引导现代旅游文化消费，提升旅游商业价值， 拉动旅游产业增长，增值旅游经济；同时也 使房山旅游业更具吸引力 首都流通业提供物流支持平台，提高流通效 率 ，提升房山投资环境 拓宽房山区优质建材市场化的途径，提升房 山建筑建材产业流通效率 合理整合房山优势农产资源，打造特色农产 品品牌，农商一体，打通农产品市场化通道， 提高一产竞争力 为工业区产业发展服务，拓宽流通渠道，为 企业提供商业后援支持及满足工业区内生活 服务需求 （一）提升旅游商业价值 1、目的 利用房山毗邻北京，著名景点多，旅游资源丰富，旅游品牌众多 的优势，适应现代都市人不断更新的旅游观念和旅游休闲心态，通过 完善旅游服务设施配套，深度挖掘旅游特产，开发休闲旅游商业资源， 引导现代旅游文化消费，提升旅游商业价值，拉动旅游产业增长，增 值旅游经济；同时也使房山旅游业更具吸引力。 2、目标 变观光游为休闲度假游。 转变旅游观念，变观光游为享受现代惬意生活的休闲度假游，延 长游客停留时间，增加重游率。 3、定位 今后房山旅游商业开发的基本定位是：亲近自然，享受现代。 亲近自然即吸引都市人亲近于奇趣秀丽的自然山水，得到都 市生活中难得的心灵放松和满足； 享受现代即通过文化游、生态游、休闲游、农业观光游等形 式，使人们在自然与人文的交响中得到现代享受，既是现代生活的有 益补充，也是一种现代的生活方式； 4、功能 完善旅游商业配套，挖掘人文旅游商业价值，做大休闲旅游商业， 使商业与旅游产业开发良性互动，从而实现增值旅游产业的目的。 图 42：房山旅游产业增值功能结构简图 5、项目 房山区旅游商业项目分布主要分四类： 第一类为具有广域吸纳力的重点项目：如良乡汽车主题公园、青 龙湖休闲度假区； 第二类为重要景区项目，如十渡旅游商品市场、周口店仿古文化 街、石花洞特色娱乐项目等； 第三类是乡镇特色专业旅游市场，如大石窝石材、石雕商贸园、 琉璃河陶瓷商贸街等； 第四类是旅游线路和景点配套商业项目：加油站连锁店、便利店、 完善旅游线路和景 区商业配套，增设 安全、便利的便利 店、各式餐饮、综 合娱乐等旅游服务 设施 利用传统人文资源， 结合丰富的物产和 传统工艺，深度开 发旅游特产，挖掘 人文商业价值 引导现代旅游观念， 做大休闲旅游产业， 开发休闲商业资源 完善商旅配套 挖掘人文商旅价值 做大休闲产业 旅游产业增值 餐饮服务设施等，逐步探索和建设集吃、住、行、游、购、娱一体的 “多元化旅游超市” 。 图 43：房山旅游商业项目结构图示 （1）良乡汽车主题公园 目的： 利用北京西南六环附近优越的地理位置，建设大型汽车主题公园， 打造现代汽车旅游文化，并以之为契机，带动房山汽车产业链的发展， 创造商旅结合的经典模式。 功能： 汽车休闲旅游区汽车展示、销售、服务区。 良乡汽车主题公园 周口店仿古文化街等 青龙湖休闲度假区 十渡旅游商品市场 大石窝石材、石雕商贸园等 旅游景点便利组团 加油站便利组团 广域吸纳力的休闲旅游项目 重要景区商业项目 乡镇特色专业旅游市场 旅游线路和景点配套项目 代 表 项 目 汽车休闲旅游区：通过车友俱乐部、汽车影院、汽车宾馆、障碍 越野赛场等项目宣扬汽车主题文化，打造汽车旅游概念。亦可通过组 织车友在房山区内自驾车旅游，起到类似旅游中继站的作用。 汽车展示、销售、服务区：集汽车购、销、修、配、展于一体。 通过概念车展区、大型仓储式二手车卖场、汽车护理 DIY 区等配套， 满足不同类型消费者需求。 图 44：良乡汽车主题公园布局示意图 服务对象： 京内外汽车消费者和汽车文化爱好者。 规模： 占地约 100 万平米，其中一期开发约 30 万平米。 设施构成： 表 41：良乡汽车主题公园基本设施构成表 区域 基本构成 汽车精品专卖区，由 20-28 个集整车销售、零配件、售后 服务、信息反馈四位一体的 4S 专卖店构成 综合汽车展、销大厅 汽车销售区 大型仓储式二手车大卖场 汽车修理区 综合性汽车修理区域 汽车配件销售区 大型汽车配件销售市场 汽车主题活动区 车友俱乐部、车模赛场、障碍越野赛场、汽车影院、汽车 酒店等 综合服务区 商务办公、餐饮、购物 其它 绿化、道路等 （2）青龙湖休闲度假区 目的： 配合青龙湖周边水上项目的整体开发，建设休闲度假区。 功能： 开发“水”主题吃、住、游多功能设施，使京内外游客在寄情绿 水，休闲尽兴的同时，得到购物、餐饮等多方面享受。 “水”主题既指建筑外观和内装修体 现水景氛围，也指水上娱乐项目集中。 服务对象： 京内外游客，主要以周末或假日阖家自驾车休闲出游的首都居民 为主，也为大中型会议或旅游团体提供会议服务或为休闲度假胜地。 规模： 项目总营业面积 6 万平米，其中部分水上活动依托青龙湖水面， 不占用营业面积。 设施构成： 青龙湖休闲度假区的设施构成和商业业态分布情况如下表所示： 表 42：青龙湖休闲度假区设施及业态构成 区域分布 面积（万平米） 设施配套 居住区 2.5 依水兴建 2 家宾馆，其中 1 家档次较高，建 筑设施外观可考虑游轮造型，与水景浑然和 谐，宾馆预留车位面积不少于 5000 平米。 购物区 1 设置旅游商品销售区，出售房山特色旅游产 品、专业运动器材、水产品等，配置若干连 锁便利店，为游客提供即时消费便利。 餐饮区 1 设置若干风格各异、风味浓郁的餐 饮店铺，有 海鲜餐、农家餐、烧烤城等形式。还可包括游 客 DIY自助式餐厅、代客加工餐 厅等，使游客 得到充分自然休闲的享受。 娱乐设施 1.5 除游船、冲浪、垂钓等各种水上项目外，还 可设置水幕影院、大型室内泳池，KTV 及网 球场、健身设施等，满足游客多方面的娱乐 需求。 （3）特色专业街（市场）建设 房山区各镇富有旅游商业资源，在开发旅游景观资源的同时，积 极开发旅游特产，建设特色专业街（市场）是开发区域旅游商业的重 要渠道。大石窝镇的石材、石雕一条街、张坊镇的古城一条街、琉璃 河镇陶瓷商贸街等，都有良好市场基础和运作前景，可与生活服务商 业设施互相配套，亦可分区专业经营。 今后乡镇特色街市的开发原则是延续商贸传统、开发区域资源、 发挥生态旅游效应。 特色专业街（市场）示例： 大石窝石材、石雕商贸园 大石窝镇素称“石雕艺术之乡” ，是房山汉白玉、大理石的主要 产地，石雕工艺源远流长，现镇内有 5000 多人从事石雕、石材加工 业，占劳动力的 1/3，有石材加工企业 70 余家。 今后大石窝镇将继续以沿石窝村为中心的丁字形区域建设石雕商 贸园，规划面积 1.6 平方公里，主要采取前店后厂形式，产、供、销 一体化，建议成立专业公司，构筑专卖网络，承揽大型工程项目。 精品石雕展示区集中于镇内新开的石雕艺术公园和汉白玉文化宫， 由于石雕艺术公园位于十渡黄金旅游线上，可作为石雕艺术景观统一 开发。 图 45：大石窝石材、石雕商贸园“丁”字形区位示意图 （4）与景区结合的商业开发 房山区旅游景区众多，今后增加旅游业附加值的主要途径是商旅 一体，进行深层次旅游资源开发。 商旅一体的基本内涵是通过商业化运作手段，对旅游线路进行合 理整合、梳理，开发有地方特色的旅游商品，同时将旅游资源与购物、 餐饮等资源有效地协调起来，提升旅游产业价值。旅商一体的开发要 同旅游景观的保护紧密结合起来，切忌浅层次无序开发。 对周口店、十渡、云居寺、石花洞、上方山等重点景区，要因地 制宜进行合理安排。 表 43：周口店、十渡等景区的商业安排示例 景点名称 旅游特色 商业安排 周口店 古文化遗址 开发周口店仿古文化街，外观风格统一，杂以商 肆店铺、手工作坊、纪念馆舍等，主要经营纪念 品、字画、工艺品、仿制文物、地方特产等。环 境较为清幽，吸引有一定文化品位的国内外游客。 十渡 奇山异水 拟于八渡村建占地 8000 平米的“十渡旅游商品 市场” ，主要出售山地土特产和各类旅游纪念品。 在不破坏景观的基础上，引进一定比例的中西快 餐和自助式餐饮。除宾馆、饭店外，严禁开办新 的娱乐设施，并清理、规范现有娱乐网点，保持 安静的旅游氛围。 云居寺 佛教石经 附近购物区以出售佛教题材纪念品、香烛，中草 药材、茶叶等土特产品为主。设置 12 家较高 档次的素菜馆，按中档宾馆标准设置 1-2 家静思 精舍，便于佛教徒参禅礼佛，游客山居住宿。 石花洞 奇特溶洞 开发石洞探幽等特色娱乐项目，在附近增设规范、 现代的生活服务设施，提高餐饮设施质量 （5）加强旅游线路和景点商业配套，逐步完善旅游集散中心功 能 旅游线路商业配套主要是完善加油站便利服务组团的建设，原则 上 2010 年前建成 20 个加油站便利服务组团； 景点商业配套主要针对世界级、国家级文物保护地及著名风景名 胜等，要配备标准便利店、要有安全的餐饮服务设施，重要景点附设 休闲娱乐设施。原则上 2010 年完善 15 个景点商业网点，小型景点要 配置自动售货机等设施。 为完善房山旅游集散中心功能，积极与旅游规划相衔接，逐步探 索和建设吃、住、行、游、购、娱一条龙服务，面向个性化旅游和自 助游游客的“多元化旅游超市” 。 （二）现代物流产业基地建设 1、目的 为首都流通业提供物流支持平台，成为北京西南重要的流通节点； 为以燕化为代表的现代石化产业搭建物流平台，提高流通效率；为房 山流通业提供配送支持；提升房山区的投资环境，吸引国内外著名企 业注资。 2、区位和交通 良乡物流产业基地位于现良乡卫星城西南，六环路以北，京广铁 路以西，京石高速公路以东，距市区 22 公里，周边路网密集，铁路 运输顺畅，是北京西南地区的交通枢纽地带。 图 46：良乡物流产业基地区位示意图 3、规模 规划一期总面积约 278 万平方米。 4、功能 通过物流产业基地的聚集、扩散、辐射效应，将物流产业基地建 设成高标准、国际化、现代化的物流产业基地。 良乡物流基地主要体现十大功能：保税功能、流通加工功能、运 输功能、储运功能、装卸搬运功能、配送功能、分拣功能、包装功能、 为货主全方位服务功能、物流信息化服务功能。 5、布局方案 物流产业基地内应独立设置如下区域：保税与流通加工区、货物 储运与流通加工区、商贸物流区、管理信息中心、园区综合办公区、 市政公用设施区、配套住宅生活区等 。 图 47：物流产业基地布局规划图 （三）建筑建材流通中心建设 1、目的 深度挖掘房山区的建筑建材产业资源，完善建筑建材流通市场体 系，拓宽房山区石材等优质建材的市场化途径，使房山成为华北地区 建筑建材流通中心，提升房山建筑建材产业流通效率。2、形成建筑 建材流通网络 基于房山现有建筑建材流通结构，今后本着拓宽房山区优质建材 市场化的途径，提升房山建筑建材产业流通效率的原则，将以大型建 筑建材流通中心为龙头，以一批中、小产地型建材流通中心为依托， 构建大、中、小层次清晰、功能先进的建筑建材流通网络。 图 48：房山建筑建材流通网络结构示意图 3、建设大型建筑建材流通中心-琉璃河（长阳）建筑建材流 通中心 （1）区位和交通 琉璃河（长阳）建筑建材流通中心涉及房山区琉璃河、长阳镇， 主要区域位于长阳镇内，邻近京石高速、京广铁路等干线，周边路网 密布，交通地理条件优越。 （2）规模 琉璃河（长阳）建筑建材流通中心一期开发 60 万平米，将建成 房山区内最大的建筑建材专业供应基地。 （3）模式（建筑建材流通家居生活配套） 大型建筑建材 流通中心 中型 中型 中型 小型 小型 小型 建筑建材流通模式： 面向集团顾客或工程承包户进行大规模建材批发，或为北京 市建设工程材料交易中心中标项目提供建材支持 交易方式主要为拍卖交易 具有北京建筑建材价格形成的功能：集中供需信息，形成北 京建材市场合理的交易价格，引导供需，维持正常的流通秩序 家居生活配套模式： 满足房山和周边城区房地产发展和家居生活装饰需求，发展 区域型的家具、家居建材、装饰材料中心。 配备车位充裕的停车场。停车场分送货车停留区及顾客车辆 停留区，送货车量的出入口与其他车量的出入口分离。 图 49：琉璃河（长阳）建筑建材流通中心效果图 （5）设计要点 表 44：琉璃河（长阳）建筑建材流通中心设施分布结构 项目 分区 结构形式 精品展示区 国内外名优特建材展示区 精品展厅+停车场 交易大厅 拍卖中心 批发交易区 停车场 交易大厅为钢筋混凝土框架结构，层 高不低于 4.5 米 库房 配送中心 仓储配送区 停车场 库房为单层钢筋混凝土框架结构 建筑建材 商务区 国内、区域建筑建材企业 商务办公区 商务办公楼 （四）拓宽农产品流通渠道 1、目的 合理整合房山优势农产资源，打造特色农产品品牌，农商一体， 打通农产品市场化通道，提高房山第一产业竞争力。 2、模式 架构两个网络，构建现代化农产品流通体系 图 410：房山农产品流通网络结构简图 一是架构农副产品行业营销协会和农产品、农资产品专卖及租赁 公司网络，农产品的经销公司经由率达到 50-60%，建设现代化新兴 流通渠道。 房山区近年形成的农副产品产销协会等行业组织，在农副产 品供应、销售方面具有较好的基础，是专业化经营的良好途径。可自 区至镇、村建几级，形成网络结构。 建议今后以特产区为主体，吸收民营资本，逐步成立多种类 型的农产品专卖公司，如专营“房山磨盘柿” 、 “房山核桃” 、 “房山绒 山羊”的专营公司，打特色牌、绿色产品牌，面向大城市市场，集中 订货、统一配送。 通过建设农资产品专卖及租赁公司等途径，积极开拓农业生 产资料销售配送渠道，建设覆盖全区的畅达的农资网络。 二是架构农产品批发市场网络，完善规范化的流通批发渠道。 专业销售公司网络 批发市场网络 各镇中小市场 富庄批发市场 农产品、农资产品 专卖公司 行业营销协会 乡村初级市场 建设现代化新兴流通 渠道 完善规范化流通批发 渠道 房山区内形成两级批发市场。 富庄批发市场为二级批发市场（区域中心市场） ，散布城区和各 中心镇、建制镇的农副产品市场为三级批发，联结各乡村自发形成的 初级市场，形成农产品批发市场网络。 图 411：房山各级农产品批发市场层次结构图 3、区域中心市场富庄批发市场建设 目的 建成房山区最大的农副产品批发市场，以销售本区特产为主，兼 营河北等省市流入的大宗产品，辐射首都市场。 区位 拟选择良乡西南六环路内，良官路西侧富庄村南 规模 占地面积 20 万平方米 交易模式 批零分离，展示与仓储分离，实行现代化管理、监控、结算，具 有完善的商务服务区。 富庄批发市场 城区和各镇市场 乡村初级市场 批发交易采用国际通行的拍卖方式，成交价格对北京市同类产品 价格形成有影响。 功能分区 富庄批发市场的功能分区可视以下比例安排： 表 45：富庄市场功能分区情况(绿化占 30%) 区域分布 面积（万平米） 设施配套 交易区 5 设有交易大厅、交易工具、行情报告牌等。 分蔬菜、肉类、水产、果品、粮油副食几大 交易区，肉类和果品以房山本地产品为主。 管理区 0.5 设有市场管理、监控、信息、结算、检测、 服务等设备与设施。采用电子结算，建立统 一数据库，加强各种交易数据管理。 仓储加工区 5 设有冷冻库、冻藏库以及清洗、加工、分级、 包装场所或设施。农产品应达到质量等级标 准化、重量标准化、包装规格标准化“三化” 标准。 服务区 3 设有办公场所、邮电、通讯、网络、公共卫 生、住宿、餐饮等各种公共服务设施。 停车场 0.5 设有较充足的客货分流的停车场，货车车位 不少于 500 个。 4、两大传统农副产品批发市场的改造和升级 （1）目的 通过对房山城关永安农副产品批发市场和龙华农副产品批发市场 的改造和建设，升级和改造传统农副产品市场，对传统市场的改造起 到示范和带动作用。 （2）功能 新城区的农产品定点批发市场，以批发为主（主要面向城区各社 区菜场、摊点、餐饮店铺） ，兼营零售。 （3）升级改造要点 功能分区 农产品批发市场应按功能分区布局，主要功能区有： 交易区 交易厅应采用钢筋混凝土结构或轻钢结构的单层建筑，净高不低于 4.5 米。 各交易区应有明确标识，有相应的展示、 销售柜台，并设有电子屏幕和产品索证查 询系统。通道应设有鲜明标识，保持 畅通。 管理区 仓储加工区 服务区 停车场 批发市场应提供足够的停车场地，为保证车流秩序，批发区和 零售区的停车场最好分设，批发区便于大中型货车卸载，零售区预留 一定量的自行车停车场地。 确保食品安全 入市商品实行市场准入制度。入市交易商品应为符合国家、省级 部门认证的放心食品或无公害农产品。批发市场经营方应向进场交易 方索取入市农副产品的来源地证明、质量认证证书、质量检测部门验 发的证明等。审核通过方可进入。 交易方式 根据区域现状，近 3 年内仍推行议价交易、标价交易、投标交易 等多种交易方式，逐步试行拍卖交易方式。批发市场应建立台帐管理 系统，逐步形成统一电子结算。 市政配套改造 基于批发市场目前摊档混乱，私搭乱建情况严重，人货同储等问 题，应在市场升级改造的同时，处理好遗留问题，做好外来商户住宅 安置、户籍、子女入学等工作。华龙市场高压线路改造工程必须先于 市场改造完成。 （五）工业区产业服务配套 依据十五时期房山区工业经济发展规划，依托石化产业资源优势， 建设生物制药、光机电一体化工业园区是房山产业经济发展的方向之 一。今后房山重点发展的工业区为良乡工业开发区和马各庄工业区， 其中良乡工业开发区为市级工业开发区，占地 5 平方公里，目前正处 于启动和推广阶段。 1、目的 为工业区产业发展服务，拓宽流通渠道，克服流通瓶颈；为工业 区入驻企业提供商业后援支持，满足商务功能所需；满足工业区员工 及家庭的生活服务需求。 图 412：工业区产业服务功能示意图 2、设计要点 在工业区产业和产品规划期，以市场为导向，根据市场需求 定制产品； 引进专业的销售代理公司，或与国内外著名品牌厂商联营， 利用其通畅的销售脉络，打通销售渠道； 依托物流产业基地优势，考虑利用第三方物流等方式实现产 品的无障碍配送； 鼓励发展电子商务，厂商供货资料与销售商运营和财务系统 直接对接； 园区内配置较完备的商务服务配套设施，包括邮件快递、航 空铁路售票、办公用品租售等业务，还应配置一定数量的员工食堂 （餐厅）以及若干个用于商业活动或个体消费的饭店（酒楼） 。 园区内住宅生活区商业主要满足工业园区工作、生活人群的 日常生活服务需求，设施规模视入驻人员规模按比例增加。园区初创 为工业区产业发展服务 为入驻企业提供 商业后援支持 为工业区员工及家庭服务 满足员工及家庭生活服务需求 拓宽流通渠道，克服流通瓶颈 满足工业企业商务功能需求 阶段以小型便利店、快餐店、西点店、饮品店，美容美发等各类小型 服务设施为主，随着入驻人员的增加，可参照城市中小社区商业配套 情况予以配套。 3、重要的工业区配套专业物流中心马各庄（石楼）化工产 品流通交易中心 区位： 马各庄化工产品流通交易中心位于房山城关马各庄区域，位于大 石河东侧、京周公路南侧，毗邻国家大型化工企业燕化公司、北京化 工四厂及全市唯一准许经营化工产品的化工新材料基地。按照产业定 位和区位优势要求，该中心可延伸到石楼镇和支楼村之间，即“一区 两点” 。 规模： 一期开发约 2 万平米。 功能： 北京市乃至全国重要的化工产品流通集散中心，将建成以化工新 产品流通为特色的现代专业化物流中心。 五、规划实施 （一）实施步骤 房山流通规划重点项目的实施应循序渐进，分期分批地进行。9 大重点项目主要分两批进行： 1、2005 年需开工的项目第一批 良乡物流产业基地建设 拱辰商务商业中心区建设和改造 苏庄现代家居生活商业中心建设 琉璃河（长阳）建筑建材流通中心建设 马各庄（石楼）化工产品流通交易中心建设 2、2008 年前应动工的流通重点项目第二批 汽车主题公园主体工程建设 青龙湖休闲度假区水源问题解决，基础设施营建 社区商业中心（现代生活广场）全面建设 富庄农副产品批发市场初步建成 表 51：流通发展规划重点项目实施日程建议 建设日程流通项目 2005 2008 2010 良乡 物流产业基地 完成项目论证审 批，启动一期工 程 一期工程完成 启动二期工程 拱辰商务商业中 心街区 商业中心区改造 和建设启动 改造、建设完成 形成房山商务商业 亮点和样板街区 苏庄商业中心 建设工程启动 建设初步完成 家居生活服务中心 特色鲜明 长阳 建材流通中心 主体工程完工并 投入试运营 初步建成广域辐射 力的建材物流商贸 中心 马各庄（石楼） 化工产品流通交 易中心 建设现代交易中 心 建成特色专业化 工物流中心 汽车主题公园 主体工程竣工并 试运营 成为北京市主要的 汽车主题旅游商业 项目 青龙湖 休闲度假区 解决水源问题， 基础设施营建 成为京南重要的水 域休闲度假区 富庄农副产品批 发市场 主体工程完工并 投入运营 房山主要的农副产 品供应基地，辐射 首都市场 （二）政策建议 为落实此流通业发展规划，实现房山区流通业发展目标，政府有 关部门应采取以下措施，或鼓励、或限制、或合理引导，使房山流通 业在未来若干年内取得长足发展。 1、建立规划保障与实施机制 推进规划立法，确定规划的法律地位。 流通发展规划经过区人大和区政府审议通过，具有地方行政法规 的地位，具有法律严肃性。商务局应会同发改委和规划局，通过立法 程序，切实保障规划的效力和效率。 多部门协调，保证规划的持续和一致。 规划确定后及时向规划、交通、旅游、招商等相关部门通报本规 划，使其对原有规划和工作安排进行相应的调整，保持相关规划和政 策和一致性。 多渠道发布，遵从社会监督。 通过多种渠道及时向社会发布房山流通业发展规划。一方面，使 国内外商家和开发商知晓房山区流通产业政策，以相应地制订或调整 其战略；另一方面，通过规划的正式发布和随之而来的社会监督，保 证规划执行的权威性和严肃性。 加快实施，重点项目早日启动。 尽快将房山流通业发展的实施纳入政府行动议程。物流产业基地、 建筑建材流通中心、新城现代商业中心街区改造、汽车主题公园等重 点项目的开发和建设都要列出具体时间进度表，早日启动。 动态评估规划执行情况，不断补充调整规划 流通规划并非一成不变，在基本框