改旧焕新,和谐发展

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 改旧焕新,和谐发展 摘要：旧居住区改造是实施城市 面貌三年大变样、建设和谐宜居城市的 一种重要方法。本文针对“八十年代” 建 造的城市旧住宅区的特点和问题，提出： “户型整合”外缘增扩”， “节能改造和对小 区内部环境、道路、基础设施更新” 等 切实措施，探讨用较低的投入达到居住 生活标准升级换代提高的目的。 中国论文网 /2/view-12911307.htm 关键词：“ 八十年代 ” 旧住宅区； 改造；更新；升级 一、背景 我国 20 世纪 80 年代住宅区建设 数量巨大，在我国现有住宅总量占有相 当大的比例（此类住宅在本文中被称为 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 “八十年代”住宅区） 。经过改革开放 30 年快速发展,我国经济社会和建设发展水 平大幅度提高,城市居民的生活居住条件 发生了翻天覆地的变化,居民的居住生活 需求在整体上已经进入升级换代时期， 当年曾经作为城市的亮点和骄傲的 80 年代及以前建设的居住区由于整体上的 低标准等,大部分已经黯然失色且问题突 出,已经明显不适应居民的生活居住需求， 对这些旧居住区进行更新改造势在必行。 更新改造的方式主要分为两种： 一是 整体翻建， 二是整治改建，其中的第 二种改造方式往往容易忽视。 居住区是一种长线型、耐久性的 重要存量资产，尤其是住宅建筑，其设 计使用年限一般在 70 年左右，大部分 旧区住宅到现在的使用年限只有 2030 年时间， 所以将旧住区全部推倒重来， 是一种对资源的极大浪费，并且开发成 本过高不切实际。根据对 1980 年代所 建住区的调查统计，全国城镇住宅建设 共投资达 2 561.54 亿元，相当于此前 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 30 年的 6.94 倍；建成住宅 13.78 亿 m2，相当于此前总和的 2.59 倍，可见 存量之巨大，因此也具备极其可观的改 造价值。笔者认为： 通过对旧住区的 深入分析谋划，使用整治改建的方式， 方法运用得当，在低投入的条件下同样 可以使旧居住区“ 旧貌换新颜 ”达到“升 级换代”， 满足居民新的居住要求的目 的。 二、条件 （1）建筑质量尚好。该时期居 住建筑从设计到施工各个阶段已经比较 规范, “八十年代 ”住宅距今才只有 20 至 30 年的时间,距离 70 年的设计使用年限 还有 40 余年时间,整体上看建筑主体质 量还比较好。 （2）住宅户型和组合形式已经 单元化。住宅使用功能已经趋向合理， 独立单元式住宅形成住宅建筑的主体。 单元形式主要为：一梯三户五开间，一 梯四户六开间（点式） ，少数一梯两户 四开间及连廊式住宅等。厨厕及管线设 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 施整体上配备到单户。 （3）住宅层数以多层为主，建 筑密度、容积率基本合理。该时期住宅 层数大部分为 5-6 层，点式为 7 层，住 宅层数、建筑密度、容积率等技术经济 指标基本符合现行规定，建筑群布局基 本合理，所以，推倒重来的开发改造形 式不划算， 难度很大。 （4）小区公共建筑配套和道路、 绿地、市政管线等已经成系统。居住区 大的格局比较合理和完整，小区公建和 基础设施配套趋向合理。 （5）整治改造适应居民人文和 地缘依恋心理。旧居住区居住时间长， 居民构成比较稳定。 “羁鸟恋旧林 ,池鱼思 故渊”，人们往往对自己居住多年的环 境怀有深厚的感情，而对旧居住区的合 理改造可以避免对人的居住环境“洗牌” 式的颠覆，保留长年积淀下来的居住气 息传承居住环境的文脉，满足人们的地 缘情感。长时间的居住，使居民拥有了 一批老邻居，所谓“ 远亲不如近邻 ”，这 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 些老邻居就如同我们一笔宝贵的感情财 富，我们恰恰可以通过对旧居住区的改 造使这笔财 富得以继续保藏。 综上所述，80 年代住宅区具备改 造整治的基本条件。 三、问题 1.住宅单户面积小，户型和单元 平面布局不尽合理，设施配套标准低下。 该时期住宅单户面积明显偏小， 远远低于小康住宅标准，且低于廉租房 面积标准，大部分户型已经不能满足居 民的基本居住生活功能需求； 平面布局不尽合理，起居空间偏 小，房间功能混杂，套型单调；另外， 厨厕面积严重不足，厨卫配套标准偏低， 厕所面积大部分在 2 平方米以下，还存 在部分单元 2-3 户合用一处卫生间的户 型； 住宅管线设施标准低下，给排水 管径普遍偏小，极易堵塞。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 2.建筑节能水平低下，建筑外观 不佳据统计，在我国八十年代旧住宅建 筑中，单位建筑面积采暖能耗是气候条 件相近的发达国家的 3 倍左右，外墙的 热传导系数是国外的 3.54.5 倍，外窗 是国外的 23 倍，屋面为国外的 36 倍。当时的建筑普遍存在屋顶隔热标准 低，外墙面、对外门窗采取隔热措施简 陋等缺点。同时，建筑外观不佳，整体 建筑外观、色彩千篇一律、单调雷同。 3.公建配套水平低下，管理混乱 “八十年代 ”住宅区缺少公共服务 配套设施及开放空间。现代己经步入休 闲社会，而“ 八十年代” 住宅区由于建造 年代的问题，社区活动用房严重不足， 越来越多的居民下班以后缺乏散心、娱 乐的场所。小区的物业管理配套水平低 下， 垃圾收集，卫生清洁不规范，小 区环境脏、乱、差。 4.居住区道路、停车、市政管线 配套标准低 目前由于小区道路使用时间较长， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 大部分路面破损严重，不方便居民的出 行； 小区内部行车难、停车难，交通 组织零乱，随着私家车的普及和发展， 小区内停车场地日渐紧张，造成机动车 乱停乱放，噪音扰民，阻碍交通并影响 消防安全； 小区市政管线配套标准低， 给排水管径普遍偏小，污水管道极易堵 塞，雨天污水遍地，环境脏、乱、差， 相当一部分小区没有配备统一的燃气、 暖气管线，小区出入口过多，管理松散， 造成小区安全性和私密性差等。 四、方法 1.住宅户型平面的修改整合 住宅户型平面是住户最为关心的 要素，其直接关系到住户的生活舒适度。 在改造时应充分分析原套型平面、结构 形式、设备管线、楼栋间距及居民意愿 等具体情况，在尽量减少建筑承重结构 的改动、确保抗震设防标准的前提下， 增加套型面积，增加居室数量，改善设 备设施。其中增加套型面积、 整合平 面布局是 “八十年代 ” 住宅改造的关键， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 对照这批多层住宅当时沿用的住宅设计 规范和目前使用的新规范（旧规范： 1987 年颁布的住宅建筑设计规范 GBJ96-86，新规范：1999 年施行的 住宅建筑设计规范 ，2003 年局部修 订，自 2003 年 9 月 1 日起实施 GB50096-1999） ，从下表可以看出，在 “套型使用面积极限值 ”上，新规范的各 种套型均比原规范增加了十多个平米， 在基本空间构成上除了卧室、 厨房、 卫生间、储藏室外，明确要求每套住宅 应设起居室（厅） ，并相应修订了房间 使用面积的最低值。由此可以看出，对 旧多层住宅来说，只要再增加十多个平 米的使用面积，并对户内空间布局适当 调整，就可以做到合理布局，基本满足 新的住宅建筑设计规范的低限值要 求。 套型使用面积低限值（O） -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 基本空间构成及居住空间使用面 积低限值（O） 可采取扩展平面，户型整合，两 户合并变一户，一梯三户合并变一梯两 户， 扩建、改建厨房和卫生间等实际 措施，来达到增加使用面积，增加楼房 的凹凸感， 丰富空间变化的目的。另 外，也可以视建筑基础和结构情况实行 “平改坡”、屋顶加建、增加阁楼层等方 法。 比如：采用“ 户型整合 ”的方法， 将传统的一梯三户五开间住宅形式， 通过精心设计，合并整合为较为理想的 一梯两户（见附图一）的单元形式。可 以起到较大幅度的增加户型面积，扩大 起居空间，完善住宅功能的多重作用。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 在如：采用“ 外缘增扩 ”的方法， 在旧有住宅的厨厕外缘增设面积较大的 新厨厕（附图二） ，把原来的厨厕扩大 起居空间，完善功能。同时可以充分利 用新增厨厕的有利条件，敷设新的足够 的管线设施，解决普遍存在的给排水管 径过小等问题，提高住宅配套标准。 2.建筑节能性能的提高 由于我国出台了一系列有关建筑 节能方面的法律法规，现在新建的住宅 建筑都采取了节能措施，也为我们对旧 住宅建筑的节能措施改进提供了很好的 参照。 在建筑外墙加做一层保温，在 其上做新的外饰面并按节能标准更换新 的门窗， 改善建筑围护结构热工性能。 同时也可以利用外保温层的铺设时机， 对建筑的外立面进行改进美化，解决建 筑外观不佳的问题，使住宅和整个住区 的面貌焕然一新。同时还可以通过屋顶 绿化改造、平改坡等措施进一步增强住 宅的节能性能， 提高住宅的外观层次。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 3.改建、加建公共服务设施，创 造多变的活动空间可利用集中公共绿地 的地下空间，将对阳光、 环境要求不 高的居住配套设施（如娱乐、商业、车 库等）放置到地下和半地下空间中，从 而为改善住宅区综合环境创造条件。地 下（半地下）空间通过全地下、半地下、 下沉、叠加等方式与周边环境发生联系， 形成复合公共活动空间体系，加强空间 渗透，丰富景观层次。 “八十年代 ” 旧住宅区与现在居 住区对物业用房上有着不同的需求，当 时的小区锅炉房和堆煤场随着城市集中 供热的普及已经成为闲置用房。可结合 小区旧锅炉房的建筑特点改建社区活动 中心等物业用房，小区堆煤场作为难得 的开敞空间可视不同情况进行利用，如 加建小区停车楼、公共绿地等。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 4.道路交通和市政设施的改善 针对小区道路破损严重和地下管 线配套不全、给排水管线管径小等问题 应将小区道路、地下管线进行统一规划、 合理布局、 同步实施。同时在不增加 居民出行距离的前提下，合理控制小区 出入口数量，加强小区的管理； 在满 足消防要求的前提下，酌情实行人车分 流，限制机动车可到达区域； 调整道 路结构， 消除环境死角。 五、结束语 “一个充满活力的街区总是既有 新建筑又有旧建筑,而如果全部是某一