房地产价格基本构成要素

房地产价格基本构成要素 2006-08-14 01:06:43 作者： 来源： 浏览次数： 90 网友评论 0 条 文字大小：【大】【中】【小】 评分等级：0 房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程 中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。房地产价格 的基本构成要素如下： 1土地价格或使用费 土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。由于房地 产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不 同而存在很大差异。即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房 地产所处区位的不同而存在明显差异。 2前期开发工程费 前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证 费，在中国还有“三通一平” 基础设施建设费等。“ 三通一平”指临时施工道路、施 工用电、施工用水的配置和平整施工场地。 3建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。 它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。 4开发管理费 开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。 5房地产开发企业的利润和税金 由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业 的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在 5以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的,房地产的生产价格一般都以综合开 发造价的形式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中 国各地综合开发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是他们的主要内容是相同的。目 前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容： 1 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人 员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费; 2 拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施 费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费; 3 其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费; 4 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价； 5 附属工程费：煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房、电贴费； 6 室外工程费：上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口 ； 7 公共配套工程费：幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、粮店、副食店、蔬菜店 、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、粮油办公室、工商税务所 、房管所、市政管理用房； 8 环卫绿化工程费、绿化费、绿地、公共厕所； 9 政府性收费及“四源”费：“四源”包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂； 10 土地出让金与市政费； 11 两税一费：营业税、城市建设维护税、教育费附加； 12 管理费； 13 利润。 如果房地产开发企业把房地产卖出去，在他的综合造价中还必须加上销售成本，以及流 通中的税金和利润。 对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来 说，这就是他们的进货价格。 房地产价格的概念 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也 是用货币形式来偿付，但也可以用实物、 劳务等其他形式来偿付。 文章标题:从房地 产的价格构成探讨房价过高的原因 摘要：近年来，全国房价一直持续增 长。今年房地 产价格更是一路攀升，绝对房价、平均房价都创历史最高 记录。从房价的构成分析房价过高的原因是：土地价格的上 涨、建筑材料价格的上涨及新建住宅品质的提升、 房地产业的“暴利 ”和房地产业税制的不完善。针对以上原因控制房价的具体措施：土地 调控、房地产市场的 调控、 对 房地产税收政策 进行改革和 对房地产税的各个环节实施一体化管理。 一、房地产价格的 发展趋势 近年来，全国商品房价格一直持续 增长， 2004 年仍然处于增长趋势 ，110 月全国商品房平均价格 2758 元 平方米，同比增长 11.7。今年以来，房地产价格一路攀升，绝对 房价、平均房价都创历史最高记录，如北 京、上海、杭州平均房价为 5151 元、 7938 元、6766 元，每平方米最高价格分别为 20000 元、33000 元、 16000 元，这 都是 历史最高 记录，如此的房价，不仅让工薪阶层望房兴叹，就 连当地有钱人也感慨房价确实太高。 图 11 全国房地产销售价格变化图 二、从房地产的价格构成分析房价过高的原因 房地产的价格有以下部分构成，1）土地 费用，包括土地取得 费用和土地开 发费用，这部分占到总房价的 20左右；2）建筑安装工程费，这部分占到 总房价的 40左右；3）市政公共设施配套费用， 这部分占到总房 价的 2030；4）各种税费，这 部分占到总房价的 1015。另外，房价中还包括开发商的利润和房地 产流通费等项目。从以上房地 产的价格构成，房价过高的原因可以归纳 如下： 1、土地价格的上 涨 国家发展和改革委员会、国家 统计 局发布的调查报告显示， 2004 年 35 个城市中有 9 个城市地价涨幅超过 10 个百分点，2004 年全国地价增长 率最高的城市为成都， 17.51，最低的城市为乌鲁木齐，5.41，地价 综合增长率排在前面的城市依次是：成都、沈阳、武汉、福州、南昌、贵阳、西安、长沙。所以地价上涨已成为 当前房价上涨的主要因素。另外，我国土地一级市场一直沿用土地批租制度，这也提高了房价构成中的土地 费用，从而提高了房价。 2、建筑材料价格的增长及新建住宅品 质的提升 近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势， 2004 年建筑钢材市场在经历了年初的短暂萎 缩之后，随着施工季节的到来，建设工程全面展开，市场价格呈献了猛烈上涨的势头，在 7 月份，多数地区 的螺纹钢价格达到 4700 元吨。 从木材市场看，经济的持续快速 发展是木材的需求量不断增长，并且随着生态环境保护意识的增强及有 关政策措施的实施，木材 产量大幅度下降，从而拉动木材市场价格的抬升。 从 2003 年开始，由于水泥产品需求增 长而引发了其价格大幅度的上升，在 2004 年由于国民经济的快速 发展，房地产市场 的良好发展， 对 水泥的需求呈显出持续增长的趋势 ，因地水泥的价格也呈现出上涨的趋势。 另外，开发商所开 发房地产的品 质在不断的提高，如武 汉市青山区 绿景苑小区采用了保温墙体、中水处理、 太阳能等 62 项新技术、新产品，使每平方米造价增加 300 元，此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成 本进入销售价格，也 带动了名义房价的提高。 3、我国房地产业 的“暴利” 房地产的产品差异和市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成了局部地区房地产 价格非正常上涨和房地产业的高利润率。从房地产行业的利润率与其它行业的利润率相比较来看，我国当 前房地产业的利润率奇高，一般来说，目前我国房地 产开发商的平均利 润为 2030，这还不包括他们 自炒楼花所得，如果加上这块利润 率可达 3050，大大超 过了国 际上多数市场经济国家房地产开发 68的平均利润率，所以有人称我国房地 产业为“暴利行业”。 4、房地产业 税制的不完善 中国的房地产业需要缴纳的税种比其他任何一个行业缴纳的税种都多。从土地使用权的出让到房地产开发、 转让、保有等诸环节 ，涉及的税种多达 12 个，而当前我国房地产税制中存在很多问题： （1）我国房地产税（不动产税）比重低，仅占全部财政收入的 2.36 % ，占地方财政收人的比重也仅为 8.12。 而在西方发达的市场经济国家，房地产税或财产税是税收重点，占基层政府财政收人的比重可达 71。 （2）我国房地产税收制度中部分税种税基交叉，存在重复征税，加重了房地产业纳税人的税收负担。现行税 制对房屋租金收人既征收营业税，又征收房产税， 还要缴纳个人所得税或企 业所得税；对房地产转让既要按 转让的纯收人征收个人所得税或企业所得税，又要按转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税，由此 可见税基的交叉与重复，这样不仅 提升了纳税人的税收负担，也不符合税收的公平、效率原则。 （3）我国房地产税制设计不合理，在房地产的流通环节里，税种多、税负重，而在房地 产的保有环节课税少， 这样房地产开发商就可以把这些税负转嫁到房价中，从而提高了房价。 三、调 控措施 1、土地 调控 一是加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。重点落实市场房地产管理法关于土地 出让合同约定：期限届满 1 年不动工开发的收取土地闲置费，满 2 年不 动工开发无偿收回土地使用权的有 关规定。 对一些开 发商手中掌握成片土地，在滚动开发过程中仅部分 动工而大量土地仍闲置的问题，实施 “招牌挂 ”出让土地，以解决之前开发商通过协议方式所取得的土地存在的囤 积现象及因土地增值带来的超 额利润的控制等问题。二是改 变土地出 让制度， 实行土地年租制，在一定程度上降低房地产价格构成中的土 地取得费用。 2、房地产 市场的 调控 房地产开发商能获得高利润，主要原因是：一是我国房地 产业的垄断性，开发商通过价格合谋来索取垄断高 价，获 取 垄断利润 ，从而 导致了高利 润。二是房地产市场的信息不对称性，使的消费者不能准确的了解房地 产的开发成本，从而不知道房地产 开发商的利润。因此我 们必须从以下入手，第一，在房地 产行业引入竞争 机制；第二，解决信息不对称的问题 ，如福州市物价局就公布商品房成本信息，让房价成本信息透明化，可 以让公众了解开发商各个环节的真实成本，还购房者知情权，解决信息不对称问题。 3、对 房地 产税收政策 进行改革 2005 年 3 月 4 日国务院发展研究中心、财政部、国家税 务总局、国土资源部等部门就中国房地产税收政策 研究报告进行研讨，会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。正税，即合理设置新税制， 统一内外税 制，避免重复征税；明租，即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质；清费则是除少数确有必 要的服务性收费外，其他收 费或取消或合并 为某一个固定的税种。 另外，对 房地产税的各个 环节实施一体化管理。目前，在税务局内部，关于房地 产各个环节的税种一直以来 都是由不同的处室分别管理。但税务部门征税，需要一些掌握在房 产 、土地管理部门的原始资料，所以必须 要加强与这些部门间的配合，以便能够提供权威的数据资料。 这就要求：一方面各 级国土资源管理部门要及 时向税务和财政部门提供所掌握的地籍资料和相关地价资料。另外，税务部门内部上一环节的征税部门要 及时向下一环节征税部门提供相应的材料。这样可以实现对纳税人进行更加有效及时的税源监控。 参考文献： 1邱强：我国房地产泡沫的实证分析，城市经济、区域 经济，2005.6 2杜嘉庆：“正税、明租、清费”对房地产结构的辩证影响，城市经济 、区域经济，2005.8 3李景国：2004 年土地市场治理整顿及其对房地产的影响，中国房地产报告 2005.5 4邹晓云：2004 年中国城市地价状况分析，中国房地产报告， 2005.5 5张鸿雁：中国房地产评论，东 南大学出版社， 2005 6吕萍：房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2001 房地产价格的形成和涨落，与诸多的社会因素、经济因素有关。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽 相同，但却形成了一种共同影响价格的合力。一般情况下，人们在购买时，往往考 虑最多的是房地产能束升 值的问题，包括房地 产价格和租金价格的上升。针对上述问题笔者在从事 实际房地产价格管理工作的同时， 经过学习和调研，认为影响房地产 升值的主要因素有以下几个方面。 一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条合 格宽阔的道路，可以使不好的地段 变成好的地段，相 应的房地产价格自然也就直 线上升。因此，购买者在购 买前要仔细研究城市规划方案，研究城市的基 础建设情况， 积极寻找房地 产升值的关键因素。能否使所拟购 房地产升值的关键问题，是要掌握好投资的时机。投 资过早，资金可能被压死；投资过晚，可能丧失升值空 间。 二、周边环 境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何 环境的改善都会使房地产升值。房地产能否升 值的关键总是研究城市规划、了解各种环境、适 时投资。 三、物业 管理。以提交为目的购买 房地产更应关注物业管理。这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用 好这一因素的关键是在购买房地产时，应将物来管理公司的资质、信誉和服务水平重点考察，还要研究拟购 房地产所在小区是否形成规模，就近和年东胜地区的开发情况而言，形成规模的小区就有升值的可能。 四、社区背景。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样 一个知识经济时代，文化层次越高的 社区房地产越具有升值的可能。 五、配套设施。不出小区就能 够解决所有的生活 问题，是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施 越是齐全，房地产 升值的潜力越大，配套完善的过程，就是房地产的升值过程。 六、房产质 量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小。一般情况下，房地产商品的设计 标准和建造质量越高，它的价格就越大，相应其价格就越高。随着科学技术的发展，住宅 现代化被逐步提高 到重要议事日程上来。 宽带网络，环保节能，智能化供水、供电、供热、保安等设施， 为房地产升值提供了较 大空间，房地 产的品 质越来越高、质量、科技水平等，切记不要购买 “过时”房产。 七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时， 还要 掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响。 八、期房合约。投资期房具有很大的 风险，投资者要慎而又慎。但一般说来， 风险越大收益也大；如果能够合 理地应用好期房合约的话，应该可以 获得比较理想的回报。 九、经济周期。 这 是一个很难掌握的 问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行 房地产投资，也可以使房地 产升值 。 四、政治因素 政治因素对房地产业的总体性具有极大的影响；一个国家和地区的政治是 否稳定，会直接影响人们置业的信心。 房地产是一种不动产，人们一旦把资金投放进去就需一定的时问才能收回 投资。所以，一般来说，当政治稳定时，房地产价格上涨；当政局动荡时，房 地产价格便下跌。稳定的政情与上涨的房地产价格是成正比关系的。 如香港在中英两国政府草签关于香港问题的联合声明前后，由于政治因素 影响到当时香港人对香港前途的信心，使房地产价格出现了先跌后回升的现象。 五、政策因素 政策因素的影响相当广泛。 国家的财政和金融政策是否鼓励投资，会影响到房地产业的发展及对房地 产的需求； 租税负担政策影响企业的承受力，若租税负担增加会抑制产业的活动，结 果使房地产的价格下降； 土地利用管理之法规对土地的转让和使用的限制会影响土地价格； 住宅政策影响住宅的供需及价格，如把住宅作为社会福利建设还是把它作 为商品来经营，这对住宅的价格有重大的影响； 此外，国家的物价政策、住房租金政策、产权管理制度、就业政策等对房 地产价格也有一定的影响。 六、人口因素 人是房地产最终的享用者，所以人口数量、分布及增长情况会影响房地产 的价格。人口增加或集中时，房地产的需求增大，价格上涨。反之人口流失时， 房地产需求就停滞，甚至衰退，价格也跟着下跌。 七、规划因素 城市规划很大程度上左右着土地的使用功能，从而影响房地产的价格。例 如某地规划作住宅区或商业区或工业区等不同的使用功能时，其价格有很大差 别。 规划还包括对建筑密度和容积率的规定，建筑密度和容积率影响土地的利 用率，进而影响单位建筑面积上分摊到的地价，最终影响房产和地产的价格。 此外，对某些重大项目的规划会影响建筑项目附近房地产的价格，如规划 拟建火车站或修建主干道、兴建多功能杂物中心等，则在这些建筑项目所在地 附近，房地产价格会上升，若规划在某处拟建垃圾处理场、化肥厂等，则其附 近反地产的价格便会下跌。 八、心理因素 心理因素对房地产价格的影响，是指房地产交易者对未来政局和经济前景 的信心，施于房地产行市的心理作用对房地产价格造成的影响。 如果人们对政治、经济前景乐观，尤其是预想房地产价格要上涨而哄购房 地产时，会人为地抬高价格。反之，如果人们对前景不乐观，不看好房地产价 格的变动时，也会引起抛售楼宇的情况，使房地产价格下跌。 九、特殊因素 这里所指的特殊因素是指特殊卖买者。特殊卖买者出于特殊的需要，以非 正常的价格出售或买入房地产。 如香港恒生银行在 1987 年 5 月，为求获得位于中环消防局的一幅相连地， 以高于估值师之估值 2 亿多港元（比估值约高出 0.5 倍）的价钱购入该地。 又如广东省信托房产公司以 2.8 亿元人民币投得广州市郊花地湾的一幅地， 价钱比拍卖底价 6 千万元高出近 3.7 倍，比出价第二高的公司的投标价也高出 近 1.7 倍。 香港恒生银行和广东省信托房产公司可谓是特殊购买者。此外，也有因特 殊原因急需抛售房产或地产而以较低价成交的。 以上是影响房地产价格的主要因素除此之外，居民的文化水准，建筑物 的设计式样，房地产的投机活动等等对房地产价格也有影响。 摘 要:近年来,对房地产价格影响因素进行分析的文章较多 ,但由于缺乏统计资料和相关数 据,因此大多是定性的和非实证的分析。 对各种影响因素的影响机理、影响程度等,较少有定 量的分析研究。房地产业是一种基 础性先导性的产业,对经济 的影响有着举足轻重的作用。 为房地产业健康发展,为研究工作更好地开展,政府部门应加强房地产业相关数据、信息的统 计和积累,并准确、及时发布信息 ;研究者要广开思路,用数据说话,代替经验分析。关键词:房 地产价格;影响因素;研究房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。房地产既是生产和生 活的必需品,同时也是一种资产或者说财富。房地 产的价格既关系到一般老百姓的生 产和生 活问题,也关系到一个城市发展潜力和竞争力,. 摘 要: 房地产即是消费品又是投资品，其价格波动受贷款规模、市场预期、需求规模、土地投机 等因素的影响。欧关经验表明：房地产价格是由当期和滞后的收入增长和实际利率所推动 的。对我国的经验分析发现，房价与货币供给之间有强的正相关关系，那么对信贷规模的 控制成为目前遏制房地产价格过快增长的重要措施之一。著者文摘 1 房地产价格的一般影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形 成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房 地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产 的价格水平。后者即为影响房地 产价格的一般因素，前 者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素， 这在 前面介绍估价对象时已做了介绍。 （一）供求状况 房地产价格一般来说也是由供给和需求决定的，与 需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可 分为如下四种类型： 1房地产总的供求状况。 2某地区房地产的供求状况。 3。某类房地产的供求状况。 4某地区某类房地产的供求状况。 由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难 性，决定了某一房地产的价格高低，主要是该地区该类 房地产的供求状况。 （二）经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况， 储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价， 建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。这些因素对 房地产价格的影响都比较复杂，主要表 现在以下几方面： 1经济发展。经济发展预示着投资、生 产、 经营活 动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等 的需求增加，引起房地产价格上 涨，尤其是引起地价上 涨。如 80 年代，亚太地区的日本、新加坡、 韩国、台湾、 香港等国家和地区经济持续高速增长，地价也相 应地大 幅度上涨。 2物价。房地产价格与一般物价之 间的关系非常复 杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发 生变动，此时房地产价格也将随之 变动。如果物价 变动 的百分比等于房地产价格变动的百分比， 则表示两者之 间的实质关系并未改变，否则说 明两者之间发生了变化。 就宏观上地价上涨与物价上涨的因果关系，在日本 存在两种看法：一种观点重视“地价上涨一抵押力量增 大一信用膨胀一物价上涨”这种因果关系；另一种观点 则注重“货币量的增加物价上涨一地价上涨这种因果 关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为 因果关系，以及在不同的社会经济条件下的具体作用形 式。从一段较长时期来看，地价的上涨率要高于物价和 国民收入的上涨率，但有时也并非如此。 3居民收入。随着居民收入的增加，生活水平的提 高，人们对居住和活动所需要的空 间的需求也因此俱增， 导致房地产价格上涨。至于对 房地产价格影响的程度， 要由收入水平及边际消费倾向的大小来定， 如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的 收入普遍增加，则因其边际消 费倾向较大。其增加的收 人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，继之以 提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨，但如果 居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致， 那么因为其生活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步， 所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部 都用于储蓄或其他投资，在这 种情况下对居住房地产的 价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投 机（或投资），则必然影响房地 产价格上涨。 （三）人口因素 房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及 家庭规模等时房地产价格有着很大的影响。随着人口数 量的增长，对房地产的需求必然增加一从而促使房地 产 价格上涨。反映人口数量的相 对指标是人口密度，人口 密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高 有可能刺激商业、服务业等产业 的发展，提高房地 产价 格；另一方面，人口密度过高造成生活 环境恶化，有可 能降低房地产价格。如果某一地区居民素 质低， 组成复 杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然低落。 在总人口不变的条件下，家庭 规模的变化，会影响住宅 使用面积数额的变动，导致居住房地 产价格的变税一般 而言，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地 产价格有上涨的趋势。 作者： 菊梦荷影 2006-5-14 08:42 回复此发言 2房地产价格的一般影响因素 （四）社会因素 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、 社会治安程度、房地产投资和城 市化。 l政治安定状况。一般来说，政治不安定、社会 动荡， 必然造成房地产价格低落。 2社会治安程度。社会治安 较差， 经常发生犯罪案件 的地区，意味着人们的生命财产 缺乏保障，将造成房地 产 价格低落。 3房地产投机。房地产投机扰乱市场，有 许多危害。 一般来说，它对房地产价格的影响可分 为如下三种情况： （l）引起房地产价格上涨。 （2）引起房地产价格下跌。 （3）起着稳定房地产价格的作用。 至于究竟导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包 括投机者的素质和心理等。 4城市化。一般来说，城市化意味着人口向城市地区 集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价 格上涨。 （五）行政因素 1土地制度。土地制度直接影响着地价水平。科学合 理的土地制度和政策，可以制约土地利用者或投资者的 积极性，带动土地价格适度涨 落。 2住房制度。合理的住房制度使住宅价格与居民收 入保持适宜的比例关系，促进 住宅市场的繁荣。 3城市发展战略、城市规划、土地利用 规划。 这些对 房地产价格都有很大的影响，特 别是城市规划中的规定用途、客租率、 绿化率、建筑 高度等指标。 房地产价格政策。抽象来看，房地产价格政策可 分为两类。 一类是高价格政策，一 类是低价格政策。 在我国，政府可通过控制土地供应量鸡高土地出让价 格以及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施，促 使房地产价格提高。 政府抑制房地产价格的措施主要有： （l）制定最高限价。 （2）制定标准价格。 （3）调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经 营的税费负担。 （4）政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产。 （5）建立并完善房地产交易管理制度。 5税收政策。直接或间接地 对房地产课税多少，关系 到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格涨落。但在 具体分析时，必须注意课税的 转嫁问题。 6行政隶属变更。可以想象，将某个非建制 镇升格为 建制镇，将某个建制镇升格为 市，或将某个城市升格 为地 级市、省辖市、直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格 上涨。同样，将原属于某一较落后地区的地方划归另一较 发达地区管辖，也会促进这一地区的房地 产价格上涨。 （六）心理因素 心理因素对房地产价格的影响，有时也是一个不可 忽视的因素。影响房地产价格的心理因素主要有： 1价格预期。 2购买或出售心态。 3欣赏趣味。 4时尚风气。 5接近名家住宅心理。 6讲究门牌号码。 7讲究风水。 8价值观的变化。 （七）国际因素 随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家 或某一地区房地产价格的影响日益明显。其中国 际经济 状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。 （八）其他因素 影响房地产价格的因素除了上述几类之外，还有一 些其他因素，如房地产拥有者偶然 发生资金调度困难，急 需现金周转，因此贱售房地产 以应急需等。 - - - 作者：刀笔小吏 - 发布时间：2003-8-22 18:40:00 - 房地产估价基本理论-价格形成法 则 /show.aspx?id=842 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的 客观规律的简要概括。具体来 说，它是由房地 产的自然特 征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其 主要内容包括如下十项法则：供求法则； 替代法则； 机会成本法则； 变动法则 ；收益与分配法则；收 益递增递减法则；均衡法则； 贡献法则；适合法则； 竞争法 则。 作者： 菊梦荷影 2006-5-14 08:42 回复此发言 3 房地产价格的一般影响因素 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需 求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生 一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本 质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地 产价格 与需求成正相关，与供给成负 相关。 （一）供求法则成立的一般条件 、回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立 应具备如下四个基本条件： 1商品同质无差异。 2供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限 制，可随商品价格变动而自由 调节各自的供求数量。 3市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点 房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现 出如下四个截然不同的特点： 1房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受 到一定限制。 2受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制 约，市场交易受到局限。 3房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了 解房地产的供给和需求信息。 4房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具 有较大的垄断性。 （三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差 别，使房地产价格的供求法则 体现出如下三个主要特点： 1作用范围的区域性。 2个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替 代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时， 对 于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对 于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所 有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定 价格等非正常价格，应给予相 应的肯定，并作出合理的 判断。 3房地产的供求状况，在总体上也呈买方、 卖方市 场均衡态势。但有时是供不应 求，有 时也有空置而缺乏 需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时， 对于 短期的供求波动应进行深入的分 析， 应结合长期供求 趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际 影响要有合理 的估计。 上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限 制。这些限制的存在及其作用程度 的明显性，并不表明 房地产价格不受供求法则的支配。其 实这只是要求我们 在遵循供求法 则分析房地产价格时，不 仅要进行一般 的分析，而且必须根据房地产 供求法则所具有的特 点， 进行具体深入的分析，否则将失去 应有的意义，甚至 导 致错误的结论。 （四）供求法则在估价上的运用 在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时， 一般可通过了解地方市场上的空房 率、交易 习惯以及 房地产的一般价格走势来具体确定。一般来 说，在空房 率极低的地方市 场上，表明房地 产的需求较旺、供 给偏 紧；在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果 该 区 域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式， 则说 明需求旺盛；反之则说明需求不振。通常 还可从房地产 的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况， 但对此应具 体分析。综合上述 这些情况及其他市场特 征，并进行量化分析，就可以在一定程度上掌握 供求状 况对价格的影响，并以此作为 决定最终估价额的参考。 另外，对于我国来说，城市土地属国家所有，市场中 能够流通的仅是有限年期的土地 使用权，土地供 给主 要由国家控制，这一情况对地价具有至关重要的影响。 此外，在进行供 求分析时，应考虑时间因素，作动态分 析。因为现在的供求状况常常是在考 虑将来发展状况而 形成的，因此，供求法则在某种程度上是与下述的变动 法则和竞争法则密切相关的， 应进行综合分析。 二、替代法则 从现实的经济行为上来看，任何经济主体都是要以 最小的费用（或代价、投入）取得最大的收益（或效用、 产出），他们在购买物品时，都要选择效用大而价格低 的商品。这样，在同一市场中，类似商品（包括有形的货 物和无形的劳务）的价格将相互影响、相互 牵制，价格 最终彼此接近，这即是替代法 则。房地 产价格也受替代 法则的作用。替代原理是市场 比较法成立的理论依据。 作者： 菊梦荷影 2006-5-14 08:42 回复此发言 4 房地产价格的一般影响因素 替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在 估价实务上，我们可根据某房地 产的价格来确定能与该 房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外，根 据替代法则，如果现存房地产 价格高于重新建造的具有 同等效用的房地产成本，则自然会 选择重新建造房地产， 从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制， 重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此，替代 法则也是成本法的理论依据之一，它属于房地 产价格形 成法则的核心内容之一。 三、机会成本法则 购买或生产某种物品的机会成本，等于放弃了最优 替换物或放弃了的机会的价值。房地 产价格的形成也受 机会成本的制约，机会成本法 则与市场比较法、收益法 和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的 条件是，租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地 产的年增值幅度，否则使用者将不会 购置房地产而选择 租用，对于投资者来说也将不会投 资购置。因此，房地 产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度 等制约。这即是广义的房地产 价格形成的机会成本法则。 四、变动法则 变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的 因果互动过程而不断变化。由于房地 产价格构成复杂、 影响因素众多，因此，与其他商品相比，房地产的价格 变动更为复杂、更为经常，也更为普遍。可以说， 实体形 态上的不动产，其经济形态则为 “普动产”，其价格受 变 动法则的支配比一般商品更为明显。 在估价实务上，无论是从运用各种估价方法的关键 和难点所在上来看，还是从评 估结果能否客观、准确地 反映评估对象的市场价值上来看，在很大的程度上都取 决于对房地产价格变动的把握是否准确上。 一般来说，在估价上准确地分析房地产的价格变动， 要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素 和个别因素做动态把握，并把分析的着眼点落在房地产 的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之 间的因果互 动关系上。从中既要掌握房地 产价格变动的一般趋势， 又要区分出短期波动，分析的方法主要是 预测方法。 五、收益与分配法则 运用房地产所产生的收益，一般是由劳动、 资本、 经 营和土地四种生产要素结合而产生的， 应该分配给各个 要素，这是基本的经济原理，被称之为收益与分配法则， 也被称之为剩余生产力原理。 按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获 得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及土地 或建筑物分别产生的收益。对这 些收益分别以相应的资 本化率进行还原，即可求出该 房地产或土地、建筑物的 收益价格，这是收益还原法（包括土地残余法和建筑物 残余法）的基本原理。因此，收益与分配法则是收益法 的理论依据之一。 依此法则，分配给土地的收益是总收益的最后部分。 如果土地收益是最大的，即可认为该土地是处于最有效 使用状态。但在现实中，土地并不一定处于最有效利用 状态，因此，收益与分配法则与其他法则，如均衡法则、 贡献法则和适合法则等密切相关， 综合运用这些法则可 对房地产进行独立估价和部分估价等。 综上所述，收益与分配法则是普遍的经济法则，在 估价实务上运用非常广泛。 六、均衡法则 房地产价格受各生产要素的组合状态影响，当各生 产要素的组合均衡时，房地产 的效用或收益才能得以有 效发挥，价格处于较高水平；当各生 产要素的组合非均 衡时，房地产的效用或收益则难 以有效发挥，价格将受 到制约而降低。这就是均衡法 则或称优化配置法则。 由于房地产是不动产，改变其用途或各生产要素的 组合受到很大限制，在通常情况下 是非常困难的，在一 定条件下还可能不具备经济合理性，甚至是无法 实现的。 因此，房地产 价格受均衡法则 的制约更大，尤其是土地 投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅 为例，建 筑物与其他用地比较，显得过 大或过小， 则土地与建筑 物均衡受到破坏，该住宅的效 用便不能有效发挥。若用 于出租，则该住宅的租金收益也将达不到 应有的水平， 这不仅影 响整宗房地产的价格， 对土地价格的影响更 大。因为在这种情况下，若恢复土地的效用，需 要拆除 建筑物，这将造成一定的损失，这个损失额即为土地的 减价额。 ，对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价 实务上，均衡法则与最有效使用原 则密切相关，它是从 内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状 态。 作者： 菊梦荷影 2006-5-14 08:42 回复此发言 5 房地产价格的一般影响因素 七、收益递增递减法则 此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地 产的固定性和不可移动性等特征， 报酬的增减是难以随 意调整的，因此，其价格受此法则的制约更大。 对房地产进行投资时，一般是按收益递增递减法则 来衡量投资规模是否合理。如在某 块土地上建设高层 楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，但当超过某一 层数之后，收益就 很难成比例增加。这个收益达到最 高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必 额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、 经营支出等加以组合进行计算，以 寻梦总收入上升和 下降的转折点，即土地的边际 利用点，也可称 为最有效 利用点。因此，这 厂法则与最有效使用原则和均衡法则 密切相关。运用收益法评估时 ，客 观收益的确定也必须 运用收益递增递减法则来衡量。 八、贡献法则 可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分 对整体收益的贡献程度，会影响整体房地 产的价格。 ；房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作 用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是 部分与整体的关系。因此，贡献法则和收益与分配法则 密切相关，也是收益法及残余估价法的理论依据之一。 同时，这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加 投资，不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确 定房地产的客观收益大小，确定合理的 评估前提条件都 是非常重要的。 九、适合法则 房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中， 若房地产适应周围环境，则房地 产的收益或效用能够最 大限度地发挥，其价格处于最佳水平。反之，若房地产 与周围环境不协调，则因其无法移 动，其收益和效用只 能相应降低，价格将处于最佳水平之下，这就是适合法 则。 因此，在估价实务上，一定要认真分析房地产与周 围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格，以 及因不协调所造成的某一部分的减价额。 例 l2：对于一栋设计、施工和设备都非常良好的 新建筑物，其建筑面积为 5000 平方米，成本价格 为 1000 元平方米。若其坐落的土地面积为 1000 平方米， 价格为 1500 元平方米，但因地理位置的局限，该房 地产的房地价格为 1200 元平方米， 则造成建筑物的 减价，其数额为： 该建筑物的合理市价一 1200 X 50001500X1000 450（万元） 建筑物的减价额一 1000X50004500000 50（万元） 十、竞争法则 就一般商品而言，在供给和需求两个方面都存在着 竞争，价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用，供 需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润o 因 此，竟争方式及其程度对商品价格有 较大的影响， 这就 是竟争法则。 房地产是不动产，具有个别性，在供给上不存在充 分的竞争，甚至不容易引起竟争，竞 争主要发生在需求 者之间。需求者之间的竞争将使房地 产价格不断提高， 尤其是对替代性 较小的房地产，需求者之 间的竞争更 为激烈，价格提高得更为明显 ，比如商 业用地就是如 此。 但对替代性比较大的房地产，如住宅及住宅用地，当竞 争比较激烈时，需求就会发生 转 移，从而使价格提高 受到较大的制约。由此可见，竟争法则与替代法则之间 存在着非常密 切的关系。 房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变 化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种 估价方法的理论基础，同时也是后面将要介 绍的估价原 则的形成基础，在房地产估价中 还有其他许多用途。因