对“国五条”个税征收解析及思考

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 对“国五条” 个税征收解析及思考 【摘 要】根据国务院办公厅 关于继续做好房地产市场调控工作的通 知 （国办发201317 号以下简称“国 五条”） “对出售自有住房按规定应征收 的个人所得税，通过税收征管、房屋登 记等历史信息能核实房屋原值的，应依 法严格按转让所得的 20%计征。 ”政策的 出台，房产交易中个税征收的改变成为 社会焦点，对其目的与以及预期效果进 行分析，并提出问题。 中国论文网 /5/view-5635535.htm 【关键词】国五条；房地产；个 人所得税（个税） 一、 “国五条 ”个税解析 抑制房地产投资投机行为，稳定 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 房价，加强对存量房（二手房）交易的 个人所得税管理，国家出台“国五条” 政 策，要求存量房交易按照差值的 20%计 征个税。一石激起千层浪，该政策出台 后，社会关注的焦点也集中到该政策上， 特别是明确对个税的征收方式。相关文 献观点大多围绕 20%个税探讨，该税种 原已存在，但房屋交易时候有两种计征 方式，选择权在纳税人手中，国五条政 策出台后，该选择权转到征税人的手里。 （一）房屋交易个税背景。根据 国税发2006108 号文规定，纳税人未 提供完整、准确的房屋原值凭证，不能 正确计算房屋原值和应纳税额的，税务 机关可根据中华人民共和国税收征收 管理法第三十五条的规定，对其实行 核定征税。什么是纳税人未提供完整、 准确的房屋原值凭证？纳税人如果算到 核定征收可少缴税，便可说自己无法提 供完整、准确的房屋原值凭证，要求税 务部门核定征收。但 1996 年房屋登记 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 条例出台后的交易，都可以查交易契税 准确算出“房屋原值 ”。所以不论纳税人 是否能提供原值凭证，收税人都可以查 证房屋价值。 （二）纳税主动权转换。早在 2006 年，国家税务总局专门就此下发 关于个人住房转让所得征收个人所得 税有关问题的通知 （国税发2006108 号） 。该政策十分明确地把是否能提供 完整证明材料、核实房屋原值这一主动 权交给了纳税人。在房屋升值不多的情 况下，据实征收和核定征收两者间的税 负差距不大，但在后来房屋都大幅升值 的背景下，两者间的税负差距越来越大。 于是，在二手房交易中，大家普遍是弃 据实征收选核定征收，以致后来二手房 交易双方可能都不知道还有按 20%税率 据实征收一说。结果，这次国办发 17 号文只不过强调旧政策从“严” 执行，但 大多人都以为是新政策而议论纷纷1-8。 根据“国五条 ”精神，曾在纳税人手中的 主动权，目前要交到征税人的手中。要 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 依法严格征税，征管部门并不是没有手 段，而是愿不愿意去做，去做了之后是 否会出现如期结果的问题。这次新国 五条细则要求对出售自有住房按规定 应征收的个人所得税，通过税收征管、 房屋登记等历史信息能核实房屋原值的， 应依法严格按转让所得的 20%计征，这 其中有重新掌握主动权的意思。 二、思考 （一）房价高在哪。 “国五条” 是 奔着稳定房价去的，随着“招拍挂” 土地 出让方式的延续，土地在房价中占有的 份额逐年上升，特别是房价飞涨的大中 城市，土地的份额早已超过房价的 50%。地方政府对“ 卖地”收入的过度依 赖一直被业内视为房价上涨的根源之一， 目前的政策是治标还是治本，还是标本 兼治，或者既治标也不治本，历史和时 间正在验证。 （二）成效解析。 “国五条” 出台， 增加交易成本，来抑制二手房需求。但 房地产市场是卖方市场，新增税赋可能 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 会转嫁给购房者，不仅不会平抑房价， 还将拉升房价。而且，就算抑制了房价， 也势必抑制二手房的交易，让刚需购房 者转向租房，租房成本将不得不上升。 （三）政策矛盾。 “国五条” 的出 台，除稳定房价外，还为了在政府换届 的关键时期，维持上一届政府对于房地 产打压势态的政策连续性，控制房价的 持续上涨，保证社会的稳定发展；同时， 毋庸置疑地，也为增加财政收入开辟新 的税源。但此政策执行的后果，将与政 府明确提出的增加人民群众财产性收入 的精神相冲突。在利率多次下调，股市 频频下跌，民众投资渠道严重缺乏的大 背景下，房产作为天然的抗通胀产品， 有利于保护广大人民群众财富不受通货 膨胀的负面影响。 三、疑问 （一）商品房的定位。房改初期， 国务院的 23 号文件和 18 号文件都特别 强调了中国高收入阶层和中高收入阶层 用市场的办法来购买和租赁商品房。政 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 策第二条讲的是政府帮助型的，就是中 低收入阶层。第三是低收入家庭用廉租 房办法解决住房问题。国务院文件对这 三个市场三种办法解决住房问题至今未 做任何修改。既然商品房是解决中高收 入阶层住房问题，不知控制房价意义何 在？ （二）何谓房价过快上涨。事实 上，历次所有“ 国几条” ，都是基于 “房 价上涨过快” 这个最大原因和前提所制 定。但遍查所有的“ 国几条 ”以及各地的 调控具体规定，皆不见究竟什么标准的 涨幅，才属于“ 房价上涨过快？ ”那么， 政策制定者、执行者，开发商和楼市的 买卖双方，还有更多的围观评论者。今 次的“国五条 ”及细则，对此依然语焉不 详。那么，到底应该依据什么标准来判 断市场呢？ （三）房产税。随着“国五条” 出 台，房产税的扩大试点方案也正在酝酿 中，由于抑制房价上涨的重要方式之一 是减少投机性需求，而房产税恰恰能起 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 到这样的作用，所以其对遏制房价过快 上涨具有一定效用。但由于房地产的金 融属性，房产税并不能成为抑制房价的 “对症之方”。由于任何税收最终都会转 入成本，房产税也不例外。此外，如果 房价飞升，那么无论持有环节税率多高， 各方对于楼市的投资、投机热潮都不会 消减，通过挤出部分闲置存量房增加供 应以抑房价的目的是否能够实现？ 四、结语 （一）谁来缴税。尽管理论上， 住房转让所得 20%的个税将由售房者承 担，但是在现有的供需关系下，来自卖 方市场的售房者显然更具备充分的议价 能力及定价的主动权。至于“此项个税 将严格由售房者承担，不会转嫁到购房 者身上，因而也不会推高房价”的预测 与愿望，无疑是站不住脚的，甚至很可 能事与愿违。 （二）国五条执行情况。从目前 地方执行情况看，除了北京等少数行政 区表态将严格执行，其他地方几乎是一 -精选财经经济类资料- -最新财经经