2006年中级《人力资源管理专业知识与实务》试题及标准答案

2006年中级房地产经济专业知识与实 务试题 来源： 一、单项选择题（共 60题，每题 1分。每题的备选项中，只有 1个最符合 题意） 1.用益物权是指以支配标的物的（ ）为内容的物权。 A使用价值 B抵押价值 C交换价值 D生产价值 2某宗土地的所有权人为甲，使用权人为乙，则（ ）。 A甲拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地 B乙拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地 C乙拥有该宗土地的对世权，乙较甲优先使用该土地 D甲拥有该宗土地的对世权，甲较乙优先使用该土地 3下列关于集体土地的说法中，正确的是（ ）。 A集体土地的所有权是不完整的，追索权受时效的限制 B集体土地的所有权是不完整的，但追索权不受时效的限制 C集体土地的所有权是完整的，但追索权受时效的限制 D集体土地的所有权是完整的，追索权不受时效的限制 4因土地租赁活动而产生的承租人的使用权属于（ ）。 A担保物权 B用益物权 C对世权 D债权 5在建筑物区分所有权中，处于主导地位的是（ ）。 A共用部分的持份权 B成员权 C专有部分的所有权 D共有部分的使用权 6在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生 的超额利润所转化的地租是（ ）。 A级差地租 I B级差地租 C绝对地租 D垄断地租 7杜能在孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区 域，即“杜能圈”。其中第三圈是（ ）。 A自由农作区 B谷物轮作区 C林业区 D放牧区 8韦伯认为，社会集聚是（ ）。 A特殊集中因素 B一般集中因素 C固定的外在因素 D固定的内在因素 9当某物业的价格为 1000元平方米时，需求量为 100万平方米；价格 为 1300元平方米时，需求量为 70万平方米。该物业的需求价格弹性为（ ）。 A13 B10 C07 D01 10在出让土地使用权年限为 50年的土地上，不允许的单体建设项目是（ ）。 A公寓 B写字楼 C工业厂房 D酒店 11下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是（ ）。 A土地使用权出让是一种国家垄断行为 B土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则 C城市规划区内的所有土地都可以直接出让 D土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期 12土地使用权出让合同的内容中一般不包括（ ）。 A建设规划设计条件 B建设密度和高度控制指标 C开发进度和分期投资额度 D工程完工期限 13A 公司将 M地块的使用权抵押给 B公司，于 7月 1日签订抵押合同， 并于次日办理了公证，7 月 9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（ ）。 A7 月 1日 B7 月 2日 C7 月 9日 D7 月 10日 14下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以 无偿收回土地使用权的是（ ）。 A出让合同约定 2002年 6月 30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响， 规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到 2004年 6月 30 日仍未动工 B城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的 动工开发日期满两年未动工开发 无忧网校 无忧网校 C开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定 的动工开发日期满两年未动工开发 D因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约 定的动工开发日期满两年未动工开发 15下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（ ）。 A协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民 政府批准执行 B协议出让价格不得低于协议出让最低价 C协议出让价格不得低于协议出让底价 D协议出让底价不得低于协议出让最低价 16下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是（ ）。 A拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布 B若竞买者不足两人，应当中止拍卖 C竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定 是否成交 D拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价 17M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地 开发，若 M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是（ ）。 A取得土地使用权两年以后 B完成开发投资总额的 25以上（不含土地使用权出让金） C完成开发投资总额的 25以上（含土地使用权出让金） D形成工业用地或者其他建设用地条件 18下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（ ）。 A土地使用者迁移而停止使用的土地 B土地使用者破产而停止使用的土地 C未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地 D核准报废的矿场土地 19在房地产开发项目可行性研究中，对市场供求关系和价格（租金）水 平的精确把握，是（ ）的基础。 A产品分析 B收入水平分析 C财务分析 D喜好分析 20市场价格和租金水平是市场（ ）的直接表现。 A需求关系 B买卖关系 C供求关系 D租售关系 21住宅市场调研中购买力分析的目的是确定（ ）。 A住宅价格水平的高低 B消费者的收入水平与住宅价格之间的关系 C消费者收入水平的高低 D消费者家庭结构的差异 22在房地产市场现场调研中，主要运用描述性统计和（ ）来分析数据。 A数理组合 B线性分析 C统计推断 D系统归纳 23商业用房市场调研中，竞争分析的间接层次是指（ ）。 A本区域与其他区域的商业用房之间的竞争 B本区域内不同档次商业用房之间的竞争 C本区域内不同经营业务方向的商业用房之间的竞争 D本区域内经营商品和劳务的经营者之间的竞争 24当某一区域的房地产市场吸纳速度高时，意味着（ ）。 A供不应求 B潜在需求不足 C供求均衡 D有效需求不足 25采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（ ）接近。 A估价时点 B委托估价日期 C实地查勘日期 D估价作业日期 26某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6和 2。某宗房地产的成交价格为 3000元平方米，应交纳的税费均由买 方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元平方米。 A283019 B294118 C306122 D319149 27某宗房地产 2006年 3月的价格为 3000元平方米。已知该宗房地产 所在地区的同类房地产 2006年 4月至 7月的价格指数分别为 1030，1050，1080，1050（均以上个月为 100），则将该价格调整到 2006年 7月的价格为（ ）元平方米。 A30583 B31500 C32400 D36793 28建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（ ）。 A经济寿命自然寿命 B经济寿命自然寿命 C经济寿命=自然寿命 D经济寿命自然寿命 29经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为 20年，无残值。该类建 筑物的经济寿命为 50年。该建筑物的成新率为（ ）。 无忧网校 无忧网校 A40 B50 C60 D67 30某宗房地产预计其未来年净收益为 l00万元，收益年限为 35年，资本 化率为 10。该宗房地产的价值为（ ）万元。 A9644 B9779 C10000 D35000 31假设开发法中的开发经营期的起点是（ ）的时间。 A土地开始开发 B房屋开始施工 C开始租售开发完成后的房地产 D取得估价对象 32某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 2万元。若其拟出售 此住房，并要求年收益率为 12时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收 入应为（ ）万元。 A1458 B1543 C1667 D1732 33采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是 （ ）。 A考虑了基准收益率 B能显示投资回收期的长短 C能在一定程度上反映投资效率高低 D计算过程简单 34某人用 80万元购买一套已使用了 20年的住房，该住房的耐用年限为 70年，当基准收益率为 l0时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（ ） 万元。 A534 B645 C726 D8O7 35某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为 10%，则该项目的净现值为（ ）。 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 现金流入 300 300 300 300 300 现金流出 800 50 50 50 50 50 A.-7.5 B66.3 C147.7 D225.0 36现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及 净收益见下表，其寿命均为 5年，不计残值。若基准收益率为 12%.则用差额法 计算的 NPV（乙-甲）（ ）。 单位：万元 投资方案 初期投资 净收益 甲 2000 700 乙 4000 1200 A.大于 100万元 B等于零 C小于零 D等于 100万元 37某房地产公司开发 6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为 3000万元，毛租金为 100元/平方米月，出租费用为毛租金收入的 20%.假设 该类项目的投资收益率为 15%，收益年期无限，则该项目的投资利润率为（ ）。 A.28.0% B30.2% C32.4% D36.7% 38某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为 4000万元，住宅平均售价为 5000元/平方米，单位产品可变成本为 3000元/平 方米。该公司计划获利 300万元，则需开发的面积为（ ）平方米。 A.14 300 B16 000 C20 000 D21 500 39对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的 收益（ ）。 A随安全度增加而增加 B随安全度增加而减小 C随安全度减少而减少 D不受安全度影响 40在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（ ） 。 A资本结构的变化对未来收益产生影响 B市场研究与项目评估分析和预测的准确性 C 承包商对项目控制与管理能力 D通货膨胀及不可预料事件的发生 41 房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为 （ ） 。 A经营风险 B业务风险 无忧网校 无忧网校 C 财务风险 D流动性风险 42 采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险称为（ ） 。 A经营风险 B信用风险 C 财务风险 D业务风险 43 某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为 300 万元，经营支出为 l50 万元，所得 税税率为 20。经营四年后转售，预计经营期内年平均通货膨胀率为 3，年折旧费为 50 万元，则按不变价格计算，第四年的实际税后净现金流量为（ ）万元。 A12888 B13254 C 14163 D14686 44 房地产投资风险中的静态风险，可通过（ ）加以避免。 A经营者自身努力 B加强对投资项目的评估 C 减少判断失误 D投保的方式 45 房地产开发项目要获取立项和建设执照，需要向城市规划管理部门、土地管理部 门、建设管理部门等报送项目（ ） 。 A财务报告 B可行性研究报告 C 市场分析报告 D运营报告 46 建安工程费包括建筑工程费和（ ）等。 A附属工程费 B设备及安装工程费 C 管理费 D室外供电工程费 47 房地产开发企业为筹集资金而借款形成的利息在房地产开发投资成本估算时，属 于（ ） 。 A管理费用 B财务费用 C 销售费用 D税费 48 房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有（ ） 。 A建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 B建设用地规划许可证和建设工程施工许可证 C 建设用地转让许可证和建设工程规划许可证 D建设用地转让许可证和建设工程施工许可证 49 房地产开发项目管理的意义主要体现在（ ）四个方面。 A计划、组织、协调、控制 B计划、协调、控制、监理 C 组织、协调、控制、检查 D计划、组织、控制、验收 50 下列费用中，不属于物业服务费的是（ ） 。 A物业管理区域清洁卫生费用 B共用部位、共用设施设备的维修基金 C 物业管理企业固定资产折旧 D公众责任保险费用 51 在房地产委托代理经营方式下，房地产供给方是（ ） 。 A房地产产权人 B房地产销售机构 C 委托代理机构 D房地产评估机构 52 在开放型代理方式下，房地产开发项目的广告大多由（ ）出资。 A开发商 B代理机构 C 工商管理部门 D房地产交易管理部门 53 以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（ ） 。 A成本加成定价法 B竞争价格定价法 C 顾客感受定价法 D价值效用定价法 54 在房地产市场竞争较为激烈时，适宜采用（ ）定价。 A成本加成定价法 B顾客感受定价法 C 竞争价格定价法 D旧房定价法 55 物业服务合同在（ ）的情况下不成立。 A当事人没有承诺生效 B当事人没有签字盖章 C 没有规定合同成立的地点 D一方当事人提供了服务，另一方当事人接受了该服务，但没有采取书面形式 56 甲于 2004 年 1 月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙交纳物业服务费。 乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝交纳物业服务费。甲负 （ ）的责 任。 A督促乙尽快交纳 B部分交纳 C 协助物业管理企业向乙追收 D连带交纳 57 住宅小区交付使用后，在质量保修期内， （ ）对小区负有质量保修和配套设施完 善的义务。 A施工单位 B物业管理企业 C 建设单位 无忧网校 无忧网校 D业主大会 58 住房公积金贷款在本质上是一种（ ） 。 A委托贷款 B信用贷款 C 基金贷款 D信托贷款 59 某人向银行贷款 50 万元，假设贷款年利率为 6，贷款期限为 l5 年，采用等本金 还款方式，则第 l0 个月的付款额最接近（ ）元。 A3915 B4220 C 5139 D5153 60 房地产证券化是将（ ）相联系，增强资产的流动性。 A长期资产与短期资金 B长期资产与长期资金 C 短期资产与长期资金 D短期资产与短期资金 二、多项选择题（共 20题，每题 2分。每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选。所选的每个选项得 05 分） 61克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（ ）。 A研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消 费方式完全一致 B有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费 用和距离成正比 C有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费 用和距离成反比 D厂商和消费者都是经济人 E平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制 62形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。 A消费者有购买房地产的意愿 B消费者能够承受并支付得起房地产价格 C城市经济高速发展 D人口急剧增长 E房地产供给大于房地产需求 63现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有（ ）。 A划拨 B招标 C挂牌 D拍卖 E协议 64下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是（ ）。 A转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳 土地使用权出让金 B转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获 得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 C未领有国有土地使用证的土地使用者，也可以将划拨土地使用权的地上 建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家 D满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金 额中包括土地价格 E因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让 手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性 65筛选和鉴别次级资料的基本方法包括（ ）。 A分析次级资料的来源和收集目的 B分析次级资料的类型和性质 C了解次级资料的提供者的研究思路 D了解次级资料的收集方法 E了解次级资料的收集时间 66采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（ ）。 A净收益估计过高 B收益期限估计过长 C运营费用估计过高 D资本化率估计过低 E考虑了无形收益 67假设开发法中的开发期包括（ ）。 A开发经营期 B前期 C建造期 D租售期 E保修期 68根据房地产投资项目所处的阶段不同，现金流量可分为（ ）。 A净现金流量 B初始投资现金流量 C经营现金流量 D累计现金流量 E终结现金流量 69选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方 法有（ ）。 A收益法 B净年值法 C净现值法 D净终值法 E追加投资收益率法 70房地产投资风险中的动态风险是由于（ ）带来的风险。 A企业的经营管理状况 B意外事故的发生 C市场需求变动 无忧网校 无忧网校 D自然灾害 E战争 71降低房地产投资中的商业风险可采用的对策有（ ）等。 A预期投资后的维持费用 B进行房地产类型组合投资 C将风险损失摊销计入成本 D规模投资限制竞争 E选择擅长经营的房地产项目 72房地产投资变现风险的主要影响因素有（ ）等。 A市场行情 B管理水平 C地段 D净现金流量 E价值量的大小 73通过城市房屋拆迁取得的商品房开发用地，土地费用一般包括（ ）。 A土地使用权出让金 B前期工程费 C建筑安装工程费 D拆迁安置补偿费 E土地转让费 74居住区的用地组成一般包括（ ）。 A居住建筑用地 B公共建筑和公共设施用地 C道路及广场用地 D工程管线用地 E绿地及体育场 75招标投标的方式有（ ）。 A公开招投标 B邀请招投标 C合作招投标 D指定招投标 E自主招投标 76房地产开发企业实行价格折扣策略可以（ ）。 A增加买方付款的灵活性 B降低呆账的风险 C尽早收回投资 D增加销售总收入 E增加销售数量 77理性感化风格的房地产广告的具体种类有（ ）。 A规则式 B情景式 C诱导式 D动感式 E证言式 78工业区物业管理的主要特点有（ ）。 A管理内容相对简单，但协调工作量大 B进出人员控制难度大，人员成分复杂 C公用设备设施维护工作量大 D安全防范难度大，尤其是消防安全的难度更大 E公共秩序维护难度大 79在办理房地产抵押登记时，房地产管理部门需要对抵押物进行审查的 内容有 （ ）。 A抵押物价值的大小 B抵押物权证的真伪 C抵押物的面积 D抵押人的信誉 E抵押物是否已经抵押 80采用按月等本金还款方式还款，借款人每月（ ）。 A支付的本金是均等的 B支付的利息是均等的 C偿还利息越来越少 D偿还利息越来越多 E付款额越来越多 三、案例分析题（共 20题。每题 2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分； 少选。所选的每个选项得 05 分） （一） 某房屋当时的购置价格为 130万元，目前的评估价值为 110万元。 房主王某向甲保险公司投保该房屋的财产损失保险金额 90万元，同时向乙保险 公司投保该房屋的财产损失保险金额 50万元。 81该房屋若发生火灾损毁后，王某获得的损失赔偿最多为（ ）万元。 A90 B100 C110 D130 82该房屋发生火灾损毁后，如果采用分摊方式赔付，王某从甲保险公司 可获得的最高损失赔偿约为（ ）万元。 A55 B7l C84 D90 83该房屋因（ ）造成损失的，保险公司不负责赔偿。 A地震 B洪水 C战争 D王某纵火 84如果该房屋的损失属于保险责任内的损失，但依法应由第三者承担赔 偿责任的，则（ ）。 无忧网校 无忧网校 A保险公司不必赔偿 B保险公司进行赔偿后，不可行使索赔权 C保险公司进行赔偿后，可进行物上代位 D保险公司进行赔偿后，可进行代位求偿 （二）赵某购买一套商品住宅，成交价格为 50万元，首期付款为房价的 30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 l0年，贷款年利率为 6， 采用按月等额还款方式偿还。 85银行在审核抵押贷款时，应不同意（ ）设定抵押。 A商品住宅 B抵押人依法有权处分的国有土地使用权 C权属有争议的房地产 D已依法公告列入拆迁范围的房地产 86赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定 的部门（ ）。 A办理抵押登记 B进行抵押合同备案 C申报贷款金额 D申报抵押评估价值 87赵某以依法取得的房屋所有权证书进行房地产抵押的，登记机关应当 在原房屋所有权证上作他项权利记载后，向（ ）。 A赵某颁发房屋他项权证 B银行颁发房屋他项权证 C赵某颁发抵押权证 D银行颁发抵押权证 88赵某的月还款额为（ ）元。 A2974 B3886 C5356 D9742 89若赵某将其家庭收入的 25用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为 （ ）元。 A11 896 B13 896 C15 544 D21 424 90若第 5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（ ）元。 A172 858 B182 786 C192 858 D201 006 91在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险的情 形有（ ）。 A市场利率上升 B市场利率下降 C抵押人收入水平上升 D抵押人收入水平下降 （三） 某房地产公司开发宾馆项目时，恰逢国家调控固定资产投资，致使 该公司遭受投资损失。 92国家调控固定资产投资的主要手段有（ ）。 A提高所得税率 B货币贬值 C提高利率 D紧缩银根 93该房地产公司的风险属于（ ）。 A商业风险 B金融风险 C意外风险 D购买力风险 94降低国家调控固定资产投资所带来的风险的对策有（ ）。 A把握国家金融政策 B预期贷款利率变化 C预测地区经济情况 D防止同类房地产商品竞争 （四）某房地产公司欲投资两个彼此独立、投资寿命期为一年的项目，其 投资额和净收益见下表。各项目的投资方案是互斥的，该公司拥有的资金数额 为 5000万元，要求的基准收益率为 12。 95上表中，这两个项目的无资格方案共有（ ）个。 A1 B2 C3 D4 96乙项目在排除无资格方案后新的追加投资收益率为（ ）。 A12O B125 C130 D135 97该房地产公司应选择（ ）方案。 A甲 4和乙 l B甲 2和乙 l C甲 l和乙 4 D甲 l和乙 3 98如果该房地产公司能以年利率 l3贷款 3000万元，则可选择（ ） 方案。 A甲 4和乙 4 B甲 4和乙 l C甲 4和乙 2 D甲 2和乙 l （五） 无忧网校 无忧网校 某花园小区已经建成，建设单位甲房地产公司对外公开招标选择物业管理 公司，有多家物业管理公司投标。最后，乙物业管理公司中标。乙物业管理公 司与该花园小区业主委员会签订物业服务合同，物业服务收费采取包干制。 99甲房地产公司要编制的招标文件包括（ ）。 A招标公告 B招标书 C投标通知 D投标单 100乙物业管理公司的物业服务费的构成应包括（ ）。 A物业服务成本 B物业服务支出 C法定税费 D物业管理企业的利润 2006年经济师考试房地产经济专业知识与实务试卷