2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(5)-中大网校

2008 房地产估价师房地产估价理论与方法试题(5) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)在某商业街深度 30.48%（即 100 英尺） 、临街宽度 20%的矩形土地，总价为 1200 万元。 根据四三二一法则，求其相邻临街深度为 45.72%（即 150 英尺） 、临街宽度 20%的矩形土 地的总价为（ ）万元。 A. 1504 B. 1404 C. 1304 D. 1204 (2)某房地产交易属于非正常交易，成交价格 3500 元/m2，比正常价格高 8%，则正常价格为（ ）元 /m2。 A. 3130 B. 3220 C. 3241 D. 3500 (3)在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元/m2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元； 乙成交价格 5000 元/m2建筑面积 120m2，首次支付 24 万元， 半年后付清余款 36 万元；丙成交价格 4700 元/m2，建筑面积 90m2，成交时一次付清；丁成交价格 4760 元/m2 ，建筑面积 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%， 那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（ ） 。 A. 甲乙丙丁 B. 乙丁甲丙 C. 乙丙甲丁 D. 丙乙丁甲 (4)已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为（ ）万元。 A. 112.5 B. 155.6 C. 144.6 D. 132.4 (5)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费 为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及 的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买 方应付给卖方（ ）元/m2。 A. 2020.80 B. 2214.29 C. 2336.45 D. 2447.37 (6)某地块为一带有陈旧建筑物 200m2的空地，地价为 2500 元 /m2，面积为 400m2。拆除建筑物费用为 150 元 /m2，残值 50 元/m2 。则该地块总价为（ ）万元。 A. 102 B. 46 C. 98 D. 103 (7)某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地产总价值为 2400 万元，其中土 地价值为 80 万元。某人购买了其中 300m2，该部分的房地产价值为 126 万 元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ） 。 A. 5.00% B. 5.25% C. 5.42% D. 5.75% (8)一宗 2000m2的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 690 元 /m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.1，楼面地价为 950 元 /m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。 A. 552 B. 3519 C. 4293 D. 4845 (9)有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有 一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ） 。 A. 该建筑物的价值低于拆除费用 B. 该估价结果肯定有误 C. 甲土地的价值高于乙土地的价值 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D. 不可能出现这种情况 (10)若商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益。此宗商务楼属于（ ） 。 A. 收益性房地产 B. 非收益性房地产 C. 保值增值性房地产 D. 综合性房地产 (11)从卖方的角度看，成本法的理论依据是（ ） 。 A. 销售状况价值论 B. 市场供求价值论 C. 生产费用价值论 D. 经济花费价值论 (12)某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物 的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。 A. 40 B. 43 C. 47 D. 50 (13)需求和供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易量的变 化为（ ） 。 A. 下降；增加 B. 上升；增加 C. 下降；减少 D. 上升；减少 (14)回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ） 。 A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 (15)某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则该建筑物 的成新率为（ ） 。 A. 76% B. 80% C. 81% D. 84% (16)某宗房地产的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分别为 17、18、19 万元，从 第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为 9 %，则该房地产的收益 价格为（ ）万元。 A. 195 B. 210 C. 213 D. 217 (17)按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特 殊房地产等。 A. 收益性 B. 用途 C. 市场性 D. 地段 (18)某宗土地预计未来每年净收益为 16 万元，该类房地产的报酬率为 9%，假设该宗土地 的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。 A. 158 B. 156 C. 176 D. 178 (19)假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件保持不变，则该 写字楼将发生（ ）万元的贬值。 A. 548.19 B. 558.15 C. 567.39 D. 675.40 (20)某宗房地产 1993 年 10 月建成，在 2003 年 10 月预评估其现值，经估价人员判定认为 该宗物业尚可使用 40 年，假若残值率为 0，按直线法确定其成新率为（ ） 。 A. 60% B. 70% C. 80% D. 90% 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (21)某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为 17%，按季计息；乙方 案的贷款利率为 18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（ ） 。 A. 方案甲 B. 方案乙 C. 方案甲和方案乙均可 D. 无法判断 (22)估价时点应与（ ）的日期相一致。 A. 签订估价合同 B. 开始估价作业 C. 完成估价报告 D. 估价结果所属 (23)在影响房地产价格的各种因素中， “城市化”属于（ ） 。 A. 社会因素 B. 环境因素 C. 人口因素 D. 行政因素 (24)甲土地的楼面地价为 2000 元/m2 ，建筑容积率为 5，乙土地的楼面地价 为 1500 元/m2，建筑容积率为 7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其 总价相比有（ ） 。 A. 甲等于乙 B. 甲大于乙 C. 甲小于乙 D. 难以判断 (25)基本完好房的成新率为（ ） 。 A. 十、九成新 B. 九、八成新 C. 八、七成新 D. 七、六成新 (26)某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格为 1500 元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元 /m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2，则该 建筑物的价格为（ ）元/m2。 A. 1000 B. 1100 C. 1200 D. 1300 (27)在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是（ ）的收人 增加。 A. 低收入者 B. 中等收入者 C. 高收入者 D. 低收入者和高收入者 (28)某宗房地产的总价值为 100 万元，其中土地价值 30 万元，通过抵押获得贷款 60 万元， 若投火灾保险，则其投保价值应为（ ）万元。 A. 100 B. 70 C. 60 D. 40 (29)某宗房地产 1998 年 2 月 15 日的价格为 1000 美元/m2，汇率为 1 美元等 于 8.26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.4%，则其 1998 年 10 月 15 日的价格为（ ）元人民币/m2。1998 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元 等于 8.29 元人民币。 A. 7999 B. 7967 C. 7996 D. 8028 (30)在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错 误的排序是（ ） 。 A. 基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数 选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 B. 测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选 用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则 C. 基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目 的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则 D. 公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目 的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理 (31)某宗房地产的年净收益为 4 万元，购买者的自有资金为 7 万元，自有资金资本化率为 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 12%，抵押贷款常数为 0.08，该房地产的价格为（ ）万元。 A. 38.26 B. 40.33 C. 46.5 D. 62.33 (32)为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价 格为（ ）元/m2。 A. 3214 B. 3347 C. 3367 D. 3458 (33)在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ） 。 A. 等于报酬率 B. 大于报酬率 C. 小于报酬率 D. 无法知道 (34)某门市的土地剩余使用年限为 3 年，可出租面积 200 平方米，从现在租赁出去，期限 为 2 年，约定好月租金是 180 元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是 200 元/平方米、报酬率是 10%，运营费用率为 30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是 （ ） 。 A. 700000 元 B. 695554 元 C. 777268 元 D. 800500 元 (35)某成片荒地面积 15000m2，取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成 “五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元，其中 60%从银行贷款取得开发 期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、5.5%和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%，假设开发成本和管理费用 在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元 /m2 A. 2237 B. 2265 C. 2346 D. 3964 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ） 。 A. 估价的依据有可能不同 B. 估价的方法有可能不同 C. 估价对象的范围有可能不同 D. 不影响估价结果的公正性 E. 不影响估价报告的用途 (2)用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）修正。 A. 交易过程 B. 交易情况 C. 交易日期 D. 交易价格 E. 房地产状况 (3)建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（ ） 。 A. 自然环境恶化 B. 消费观念变更 C. 设备陈旧落后 D. 城市规划改变 E. 政府政策变化 (4)路线价法主要适用于（ ） 。 A. 城市街道两侧商业用地的估价 B. 旧建筑物的估价 C. 新建筑物的估价 D. 拆迁房屋的估价 (5)假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。 A. 市场法 B. 收益法 C. 成本法 D. 折现法 E. 长期趋势法 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (6)路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的准确与否。 A. 路线价 B. 深度百分率 C. 宗地形状 D. 临街状态 E. 土地形状 (7)建筑物的物质折旧包括（ ） A. 功能衰退 B. 正常使用的磨损 C. 环境恶化 D. 意外的破坏损毁 E. 城市规划改变 (8)在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估 价作业方案的内容主要包括（ ） 。 A. 拟采用的估价技术路线和估价方法 B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道 C. C。预计所需的时间、人力、经费 D. 估价作业步骤和时间进度安排 E. 违约责任 (9)下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ） 。 A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价 格 (10)以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是（ ） 。 A. 家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势 B. 家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势 C. 家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势 D. 家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势 E. 家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响 (11)结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。 具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（ ） 。 A. 钢结构 B. 混凝土结构 C. 砖木结构 D. 砖混结构 E. 简易结构 (12)在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ） 。 A. 应计息的项目 B. 计息的方式 C. 计息周期 D. 计息期的长短 E. 银行存款利率 (13)在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） A. 房地产具有开发或再开发潜力 B. 将预期原理作为理论依据 C. 正确判断了房地产的最佳开发方式 D. 正确量化了已经获得的收益和风险 E. 正确预测了未来开发完成后的房地产价值 (14)长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。 A. 收益法中预测未来的租金 B. 市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整 C. 填补某些房地产历史价格资料的缺乏 D. 比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力 E. 成本法中确定房地产的重新购建价格 (15)下列哪种房地产最适用成本法估价（ ） 。 A. 学校 B. 公园 C. 商场 D. 普通商品住宅 E. 油田 三、判断题(共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错 误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。) (1)由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低供求状况 的，主要是全国本类房地产的供求状况。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (2)凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生 波动。 （ ） (3)成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对 象客观合理的价格或价值的方法。 （ ） (4)在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ） (5)如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价， 不得随意取舍。 （ ） (6)如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权， 也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 （ ） (7)合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房 地产，如果权益不同，价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意 假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分（ ） (8)增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 （ ） (9)在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 （ ） (10)房地产具有独一无二性，因此不同房地产之间具有不可替代性。 （ ） (11)一般的无形资产包括权益的价值，如专利权、专有技术、商标权、著作权、特许权、 有价证券（股票、债券）等，同时有些无形资产又依托在某种实物上，实物本身的好坏对 其价值影响也非常显著。 （ ） (12)移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系 列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波 动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ） (13)对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ） (14)可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。 （ ） (15)已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 （ ） 四、计算题(共 2 题，每题 10 分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公 式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。) (1)某出租的写字楼，使用面积为 3000m2，收益年限为 45 年，空置率为 20%，未来 3 年每 平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为 360 元、400 元、330 元，同档次写字楼 的年物业服务费用为每平方米使用面积 36 元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金 （不含物业服务费用）的 25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率 为 9%。请利用“未来数据资本化公式法 ”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。 (2)6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方 当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000m2 建筑面积归甲方，2000m2 建筑面积由乙 方使用 15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转 让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公 楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为 85%，年运营费用约占租赁有效毛 收入的 35%，报酬率为 10%。 答案和解析 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :B 1200(40%+30%+20%+10%+9%+8%)1404( 万元)(2) :C 3500(8%+1) 3241(元/m2)(3) :C (4) :C (5) :B (6) :C 2500400200(1 5050)100000020000980000(元)98( 万元)(7) :D 此人应占有的土地份额126 一(2400 800)60003008005.75%(8) :C 改用途前的土地单价6900.8552 元/m2，改用途后的土地单价 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 9505.14845(元/m2)(9) :A 在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值 应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的 价值低于它的拆迁费用，那以建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。(10) :A 收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济效益， 而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。(11) :C (12) :B 因为 40(503)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40 43(年)(13) :A 供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响见教材。(14) :C (15) :C 求成新率的公式：1 一(1 一残值率)有效经过年数建筑物的经济寿命100%，即1 一 (15%)8(8+32)100%=81%。(16) :B (17) :B 居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。(18) :D (19) :C 写字楼将发生的贬值额(20) :C (21) :B (22) :D 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。(23) :A 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 (24) :C 甲土地的单价2000510000 元/m2，乙土地的单价1500710500 元 /m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。(25) :D 房屋新旧程度的判定标准是： 1)完好房：十、九、八成； 2)基本完好房：七、六成； 3)一般损坏房：五、四成； 4)严重损坏房及危险房：三成以下。(26) :C (27) :B 低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的 影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以 其增加的收人大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大， 且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影 响较大。 (28) :B 1003070(万元)(29) :D (30) :B 寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：测算过程是否有误；基础数据 是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估 价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产 市场是否不景气，是否存在泡沫。(31) :C (32) :B (33) :A (34) :C 租赁期限内的年净收益200180(130%) 12302400(元) 租赁期限外的年净收益200200(130%) 12336000(元) V302400(1+10%)+302400(1+10%)2+336000(1+10%)3777268(元)(35) :D 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :A, B, C 不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价 值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对 象的范围和选用的估价方法也可能不同。(2) :B, C, E 运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市 场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修 正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价 格的影响调整(简称房地产状况调整 )。(3) :B, C 建筑物功能折旧的原因除 B、 C 项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、 过去建筑标准过低等。(4) :A 路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。(5) :A, B, E 预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点 价格。(6) :A, B 简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临 街状态是用来对价格做加减修正的。 (7) :B, D 功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。(8) :A, B, C, D E 项为估价委托合同的内容。(9) :D 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。 (10) :B, C 家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需 住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。 (11) :A, B 结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和简易结构；具体以组成建 筑结构的主要建筑材料来划分，可分为钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结 构、薄膜充气结构。(12) :A, B, C, D 假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除 ABCD 外，还有利率的高低、 名义利率和实际利率。(13) :C, E 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式 (包括用途、规模、档次等)；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了 未来开发完成后的房地产价值。(14) :A, B, C, D 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完 成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：用于收益法中预测未来的租金、经营收 入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调 整；用来比较、分析两宗(或两类) 以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来填补某些 房地产历史价格资料的缺乏。 (15) :A, B, E 学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住 宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。三、判断题(共 15 题，每题 1 分。请 根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分， 本题总分最多扣至零分。) 中大网校引领成功职业人生