16秋天大《房地产估价》在线作业二 辅导资料

房地产估价在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。 ） 1. 收益法中的运营费用包括（ ） 。 . 所得税 . 房地产改扩建费用 . 电梯、空调等的折旧费 . 建筑物的折旧费 正确答案： 2. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。 . 1 年 . 0.5 年 . 2 年 . 3 年 正确答案： 3. 收益法公式 V=r 成立的条件是（ ） 。 . 每年不变，年期有限，r 每年不变且大于零 . 每年变化，年期有限，r 每年不变且大于零 . 每年不变，年期无限，r 每年不变且大于零 . 每年不变，年期有限，r 每年变化且大于零 正确答案： 4. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的 年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。 . 合法原则 . 最高最佳使用原则 . 估价时点原则 . 替代原则 正确答案： 5. 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成 6 年后补办了土地使用权出让手续，土地 使用权年限为 40 年，建筑物经济寿命为 50 年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命 应为（ ）年。 . 50 . 40 . 46 . 不确定 正确答案： 6. 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结 果应( )。 . 取三者的平均值 . 取三者的中间值 . 任选其中之一 . 在三者的基础上综合分析决定 正确答案： 7. 在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ） 。 . 估价方法 . 估价原则 . 估价价格 . 估价目的 正确答案： 8. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 . 正确 . 错误 正确答案： 9. 同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。 . 正确 . 错误 正确答案： 10. 某地区商品住宅价格自 19972002 年分别为 3100 元m2、3260 元m2、3440 元 m2、3620 元m2、3800 元m2、3980 元/m2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格 为（）元m2。 . 4120 . 4149 . 4184 . 4216 正确答案： 11. 新建建筑物价格( )建造建筑物费用正常利税。 . 征地费 . 拆迁安置补偿费 . 地价款 . 零 正确答案： 12. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地 的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相 结合进行估算。 . 比较法 . 收益法 . ，成本法 . 路线价法 正确答案： 13. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资 本化率为 10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使 用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 . 180 谋学网 . 196 . 200 . 300 正确答案： 14. 在估价报告中陈述（） ，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报 告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 . 估价师声 . 估价的假设和限制条件 . 估价方法 . 估价对象 正确答案： 15. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（） 。 . 自然折旧 . 物质折旧 . 功能折旧 . 经济折旧 正确答案： 16. 建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期） 。 . 建筑物重置价 . 建筑物现值 . 土地价格 . 房地产价格 正确答案： 17. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（） 。 . 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 . 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 . 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 . 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 正确答案： 18. 甲房地产尚可使用年限为 50 年，单价为 1050 元m2，乙房地产尚可使用年限为 60 年， 单价为 1100 元m2，资本化率均为 8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 . 高于 . 低于 . 等于 . 低于或等于 正确答案： 19. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（） 。 . 土地取得成本+开发成本 . 土地取得成本+开发成本+管理费用 . 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 . 开发完成后的房地产价值 正确答案： 20. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。 . 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 . 买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格 . 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 . 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 正确答案： 21. 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7，土地资本化率为 6，建筑物资 本化率为 8，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年） 。 . 30 . 40 . 50 . 60 正确答案： 22. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同， 则价值不可能有很大不同。 . 正确 . 错误 正确答案： 23. 某宗房地产的评估价格为 300 万元，实际成交价格为 380 万元，这意味着该评估价格 不是客观合理的。 . 正确 . 错误 正确答案： 24. 某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按 月等额还本利息，贷款年利率为 7.5，自有资金资本化率为 8。则其综合资本化率为()。 . 7.65 . 75 . 9.42 . 10.19 正确答案： 25. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响 最小？（ ） 。 . 买卖双方的知识水平 . 买卖双方的偏好 . 讨价还价能力 . 感情冲动 正确答案： 26. 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。 . 独立、客观、公正原则属于普适性原则 . 合法原则属于一般性原则 . 最高最佳使用原则属于技木性原则 . 谨慎原则属于一般性原则 正确答案： 27. 运用市场比较法估价时，选取的（ ）应与估价对象具有类似性。 谋学网 . 比较实例 . 交易日期 . 交易状况 . 成交价格 正确答案： 28. 楼面地价（ ）建筑容积率。 . 建筑层数 . 建筑覆盖率 . 绿地率 . 土地单价 正确答案： 29. 某宗房地产的土地总面积 1000m2，建筑总面积 5000m2，房地单价 1800 元m2，土地 单价 1500 元m2，建筑物的重置价格 2000 元m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于 最高最佳使用状态。 . 正确 . 错误 正确答案： 30. 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ） . 拍卖价格招标价格协议价格 . 拍卖价格协议价格招标价格 . 招标价格拍卖价格协议价格 . 招标价格协议价格拍卖价格 正确答案： 31. 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其 别墅的价格下降，这是因为( )。 . 市场不景气 . 该别墅区的环境条件变差 . 该别墅区的单位开发成本降低 . 开发商获得满意的利润即可 正确答案： 32. 运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。 . 正确 . 错误 正确答案： 33. （ ）是防范估价风险的最后一道防线。 . 估价师声明 . 估价的假设和限制条件 . 审核估价报告 . 估价报告应用有效期 正确答案： 34. 某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125 平米，套内墙体面积 20 平米，分摊的共有 建筑面积 25 平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。 . 1765 . 2000 . 2069 . 2400 正确答案： 35. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为 开发利润=( )直接成本利润率。 . 后续开发成本+管理费用 . 后续开发成本+管理费用+销售费用 . 待开发房地产价值+后续开发成本 . 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 正确答案： 36. 路线价法估价的第二个步骤为( ) . 设定标准深度 . 求取路线价 . 编制深度百分率表 . 划分路线价区段 正确答案： 37. 用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格（ ） 。 . 尚可使用年限 . 耐用年限 . 成新度 . 年折旧额 正确答案： 38. 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（） 。 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一