2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析考试试题

2002 年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例 与分析考试试题 一、问答题（30 分） （一）、某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一 处自建房产进行评估。估价目的 为抵押。该房地产占地面积为 3500m2，总建筑面积为 4500m2，2002 年 1 月竣工。评 估公司的评估结果为 850 元/ m 2.甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本 已达 960 元/ m 2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是 合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二）、某企业购得一已停工五年的在建工程， 结 构封顶，其中 1-4 层为商业裙楼， 2-20 层为 住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。 现该 企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的 各一部分和 5-8 层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及 技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）、有一临街商铺要转让，建筑面 积 500m2，土地使用年限 40 年，自 2000 年 10 月 13 日起计。该商铺现已出租，租金为每月 50000 元，租期 为 2 年，自 2001 年 10 月 13 日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10%，现转让价格为 510 万 元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10%.请回答根据上 述资料你能否决定购买？为什么？（假设估价时点在 2002 年 10 月，编者注） 二、选择题（20 分） （一）、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间， 目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预 计在今后三年内的住宅空置率会从目前的 2%上升至 10%左右。问：甲公司拟将其所 拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（ ）。 A、因为目前房地产市 场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未 来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。 B、因为预计空置率会有 较高的升幅，采用假 设开发法（现金流量法）估价时， 预计 未来房屋售价，可适当予以降低。 C、该部分土地的价值 等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价 值。 D、该土地的价值是甲公司 获取土地时所支付的代价。 （二）、卖房者甲与购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房 买卖合同（以下称合同 1）和房屋装修合同（以下称合同 2），合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同 2 进行装修，装修工程共 2 个月。乙 于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60% 的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按 规 定，在向当地房地 产管理部门申报 买卖成交价格时，被认定应重新评估。 请在以下问题中选择正确的答案： 1、估价时点是（ ） A、2002 年 4 月 25 日 B、2002 年 5 月 25 日 C、2002 年 7 月 25 日 D、2002 年 7 月 25 日以后的某一天 2、估价的价值范围应是（ ） A、合同 1 规定的房款 B、合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10% C、合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70% D、合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修 费 （三）、某商场土地为有偿出让取得， 现拟整体出售，为此于 2002 年 5 月 30 日以收 益法为主进行了估价，价值为 1200 万元，后因故未能立即成交。 2002 年 8 月商场投 资 100 万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于 2002 年 8 月 30 日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为 1280 万元， 问： 1、确定商场在 2002 年 8 月 30 日的交易价格的最终依据是（ ） A、1200 万加 100 万 B、1280 万加 100 万 C、200 万 D、1280 万 2、设以上最终确定的价格为 P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（ ） A、P B、P 加上商场的土地使用权价格 C、P 减去商场的土地使用权价格 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 D、P 加上商 场应补交的土地使用 权出让金 （四）、某工厂有一临街厂房，占地面积 900m2，用地性质为国有划拨用地，建筑面 积为 1800 m2，建筑物成新率 为 80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房 地产市场资料，2001 年 5 月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 和 1400 元/m 2，其中土地使用权出让金为 100 和 450 元/ m 2.2001 年上半年同一条 街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积 4250 元/ m 2，而同期新建上述 厂房建筑物的重置价格为建筑面积 1500 元/ m 2.如果工厂将其厂房改造装修为商业用 房的话，需投入的总费用大约是建筑面积 750 元/ m 2.问： 1、如果按工业用途进行评估，估价目的 为保险 估价，估价 时点为 2001 年 5 月 9 日， 其合理的评估价值约为（ ）万元。 A、315.0 B、216.0 C、295.2 D、333.0 2、假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、 利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（ ）万元。 A、603 B、522 C、450 D、549 （五）、回答下列选择题 1、下列说法中错误的是（ ） A、在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法 B、在同一建筑工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C、假设开发法在形式上是 评估新建房地产价格的成本法的倒算法 D、在房地产抵押价值评 估中采用成本法评估出的价 值不一定是保守的 2、商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金 起最终决定作用的因素是（ ） A、是否靠近楼梯 B、是否靠近拐角 C、营业额的大小 D、临街面宽窄 3、下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是 A、房地产转让价格评 估 B、房地产资产入股价 值评估 C、房地产抵押价格评 估 D、房地产拍卖底价评 估 三、指错题（40 分） 封面及目录（略） 致委托方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 商业城部分商铺估价结果报告 一、委托方：有限公司（法定代表、住所略） 二、估价方：房地产估价事务所（法定代表、住所略） 三、估价对象估价对象为商业城第三层的部分铺位，即 3001-3009 号商铺， 总 建筑面积为 547.15m2.商业城位于区 路，建筑结构为框架结构，共 6 层， 外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。 该物业所处的宗地的地势平坦，且形状 规则， 内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 商业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2 层、 3 层经营男女 装，4 层经营家用电器及床上用品，5 层为儿童乐园，6 层为办公及娱乐场所。 根据实地查勘及业主介绍，3 层铺位（3001-3009 号）经营男女装，业主分别与“” 、“”、 “”等品牌商家签订了租赁协议。 四、估价目的为有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价 对象的公开市场价值。 五、估价时点 2004 年 6 月 20 日六、定 义价值（略） 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委 托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为 商业物业，此类物业在区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市 场比较法及 收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 十、估价结果有限公司委托评估的位于路商业城三层的 3001-3009 号商铺， 建筑面积合计为 547.15m2，该部分房地产在估价时 点的公开市场价值为 398 万港元， 折合人民币为 426 万元（港元：人民币=1：1.07） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告一、个别因素分析商业城位于区路，建筑结构为框架 结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦， 且形状规则，内部装修档次较高，物 业管理及维修保养情况良好。 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程 （一）、运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象 状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后， 得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下： 1、交易情况修正可比实例 A、B、C 均为正常价格，因估价对象情况一致，不 进行 交易情况修正。 2、交易日期调整有关统计部门的资料表明， 2004 年房地产的市场价格略有下降， 但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业 2002 年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。 3、房地产状况调整可比实例 A 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别， 估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例 A；可比实例 B 与估价对象属于 同一个区域，但微观区位稍有区别，估价 对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实 例 B；可比 实例 C 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价 对象所处 之商业城的区域条件略优于可比实例 C； 市场比较法估价计算表 物业名称：商业城三层商铺 估价时点：2002 年 6 月 20 日 项目名称 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 比较因素 商业城 酒店 购物广场 大厦 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2002 年 6 月 2002 年 2 月 2002 年 5 月 2002 年 6 月 位置（交通） 区路 大道 大道 大道 楼层 3 3 3 3 装修 较好 较好 普通 较好 繁华程度（临 街） 较高 高 一般 高 成交价格 7500 6700 7550 交易情况修正 100 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100 100/103 100/98 100/102 个别因素修正 100 100/100 100/95 100/100 比准价格（港 元） 7282 7297 7042 5、求取比准价格平均比准价格单价=（7282+7197+7402）/3=7294 港元/ m2 故采用 市场比较法估价商业城三层 3001-3009 号商铺的公开市场价值总额为：547.15 m27294 港元/ m2=3990912 港元取整为 399 万港元。 （二）、运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限 使用，故采用下列收益法公式：V=a/ 1-1/（1+）n 资本化率取 9% （1）估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下： 物业名称 物业地址 月租金水平（元/月m2 建筑面积） 酒店二层 大道 90 大厦二层 大道 85 购物城二层 大道 80 平均租金:85 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 该物业客观收入水平取人民币 85 元/ m2 建筑面积。月（该费用不包括水电费和物 业管理费），则年收益为：85 元/ m212 月=1020 元/ m 2 （2）计算年出租费用维修费：按年收益率 3%计算，年维修费=1020 元/ m23%=30.6 元/m 2 房产税：建筑物 购建价格70%102%=65.1 元/m 2 保险费：建筑 物投保时的购建价格2.5%=19.4 元/m 2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城 市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的 16.576%，即：1020 元/ m216.576=169.1 元/ m 2 （3）估算年收益 1020-284=726 元/ m 2（4）求取收益价格剩余使用年限为 34 年，则收 益价格单价 V=736/9%1-（1+9%）-34 方=7741 港元/ m 2（港元：人民币=1：1.07） 故采用收益法估价商业城第三层 3001-3009 号商铺的公开市场价值总额为：7235 港元/ m 2547.15 m2=3958465 港元，取整 为 396 万港元。 七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值： 最终估价价值=（399+396 ）/2=398 万港元综上所述，商业城三层 3001-3009 号商 铺于 2002 年 6 月 20 日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。 附件（略） 四、改错题： 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层， 每层建筑面积 2000m2，其中一 层有 600m2为酒店大堂，900m 2 出租用于咖啡厅，一层 其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有 客房 280 间，每间建筑面积 40m2，会 议室 5 间，建筑面积共 500m2，自用办公室 3 间， 建筑面积共 300m2.该评估公司了解到该地段同档次酒店一 层餐饮用途的正常市场价 格为建筑面积 20000 元/m 2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积 10000 元 /m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为 250 元，年平均入住率为 60%，该酒店 的正常经营平均每月总费用占客房每月收入的 40%，会议室的租金平均每间每日 1000 元，平均每间每月出租 20 天，当地酒店 类似房地产的资本化率为 10%，该酒店 剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改 正： 一层餐厅和咖啡厅价格=20000900=1800 万元 酒店客房每年总收益=250280365（1-60%）=1022 万元 酒店会议室每年总收益=10002012=24 万元 酒店年费用=102240%=409 万元 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637 万元 酒店客房及会议室价格=637/10% 1-1/（1+10%）30=6005 万元 酒店办公室价格=30010000=300 万元 该酒店总价格=1800+6007+300=8107 万元 答案： （一）问答题： （1）、答： 1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格，而实际发生的成本可 能超过社会平均成本水平； 2.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化； 3.房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，但由于要考虑预期风险和抵押 期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托， 估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的 特点，因此对其估价也有着不同点。 1、注重预期风险：房地产抵押价值评估一般估价时点为当前，而抵押期限一般会 有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在 预期风险； 2、分析市场变现能力：抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速 变现， 在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减；3、考虑抵押 期间的耗损：在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使 用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价 时应予以分析、考 虑。 综上所述，在估价时应则重对预期风险加以考虑，采用保守性原则选择估价的参 数，因此估价结果是合理的。 （2）、答：可优先选择假设开发法，同 时也可采用成本法，然后进行综合调整。假设 开发法的技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所 需投入的续建成本及管理费用、投资利息、 销售税费、 续建投资利润及买方购买税费。 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成， 将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。 在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有： 1.可优先采用假设开发法，再采用成本法； 2.采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场 行情分析分别估价； 3.应按估价时点的市场价值估算，不能按 5 年前的市场价值估算； 4.应用假设开发法，要合理确定扣除项； 5.应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。 6.还应考虑预期风险（主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析）并分析 市场变现能力。 （3）、由于目前该商铺出租具有收益，将 该商铺 未来可以获得的所有净收益折现后 累加，所的结果不应小于转让价格。根据 该商铺目前的收益、收益的年限及投 资者的 期望收益率可采用有限年的计算公式进行测算：（收益年限为 40-2=38 年） V=a/r1-1/（1+r）n=51290%/10%1-（1+10%）38）=525.56 万因为 525.56 万 大于转让价格 510 万，因此假设在该商铺目前的租金水平不变、出租率达到或接近 100%的情况下，投 资者购买该商铺可以获得所期望的收益。 另一种解答：不能决定购买。 1.现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；2.租约期满后 的客观出租率不清楚，还需调查掌握；3.出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。 （给出两种答案，这两种答案都有其合理之处，目的是为了让读者拓展思绪，提醒 注意培养从估价实务角度考虑问题的意识。编者注） （二）单项选择题： 1（B）2（A）3（A）A（合同 1 是买卖合同，合同 2 是劳务合同，此问是要求买卖成交 价格，应是合同 1 的价款。） 4（D） 5（C） 6（B）（1500*80%*1800=2160000） 7（C） 8（B） 9（D）10（C） （应根据商场价格 4250 元乘 1800 平方，得出房地产价格，再减去地价后才乘以成 新率（根据给出的商业楼面地价可计算出土地价格），得出折旧后的建筑物价值+土地 价值-装修改造费用- 土地出让金= 转换用途后的房地产价格） （三）、指错题 1、估价对象描述未说明建筑物建成年月及土地的产权状况。 2、未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。 3、市场比较法中实例选用酒店不恰当。 4、实例 A、B、C 的区域修正错误。 5、实例的成交单价未说明是人民币还是港元。 6、计算租金收入时不能参照不同楼层的租金。 7、计算租金收入时不能参照酒店的租金。 8、计算年收益未考虑空置率。 9、计算年费用时未计算管理费。 10、计算年费用时不能计营业税。 11、计算房产税时应按租金收入为基数。 12、未说明选用资本化率的依据。