2009年房价坐上过山车

1、2009 年房价坐上过山车 追不上房价涨速的故事情节，在过去 10 年间屡屡上演（2008 年金融海啸冲击 下的市场为特例）。然而，2009 年房价的价格反弹幅度之高还是出人意料，而 且，这是在经济前景尚不明朗的情况下发生的。 2009 年的这种走势也给 2010 年留下更多不确定性。 这种不确定性首先是在经济掣肘和高房价舆论压力双重指标作用下的政府 态度骑墙；其次是市场泡沫吹大了之后的后市难料：房价和交易量不断刷新历 史纪录，地价在以央企为代表的非传统地产主营业务企业加入竞争后被迅速推 向新的价格平台，且毫无扭头迹象；第三在参与者心态上，房价永涨不跌的神 话似乎一统天下，而这种判断出奇统一的心态同“一年翻一番”的涨法一样， 明显不符合标准的理性走势图。 其一，政府态度，刺激还是打压？2009 年开端，房地产行业是在政策呵护和相 对宽容的社会舆论环境中开始的：2008 年年底出台的一系列刺激内需政策生效， 交易环节政府让利减免买卖相关税费，初次购房和“改善型”需求银行贷款首 付一律低至两成，还享受 7 折利率优惠。 然而到了年末，却先是取消营业税“红包”，然后把土地款首付比例提至 50，打击囤地，出台“国四条”等等“打压”政策平静一年的政策面在 “保持刺激经济方向不变”的大基调下，以高层不断放出对房价过高的担忧声 音为结尾。 其二，脱缰之市场野马，什么时候到头？人们往往拿 2009 年和 2007 年做 对比，不同的社会经济背景，类似的特征：天价房频现，土地价格不断创出新 高。 在交易量上，2009 年创下了有史以来的新高，中国约消化了全世界 50的 房子。以北京为例，全年二手房的交易量超过 25 万套，超过过去 3 年的总和。 在价格上，从年初的“小阳春”到四季度的狂澜突进，热点区域的反弹高 度甚至超过 100，某些热点城市房子火爆的程度让人瞠目结舌，比如传统热 点城市北京、上海、深圳、广州，比如在“国际旅游岛”概念刺激下的海南三 亚，比如全运会举办地、次热点城市的代表济南，坐地涨价的现象比比皆是。 土地价格水涨船高，地王频现，面粉贵过面包比比皆是。从北京广渠路 10 号地开始，史上有纪录的地王数字屡屡被刷新：上海长风地块破上海纪录，北 京顺义 22 号地破京城年度总价和单价纪录，广州亚运城以 255 亿元人民币成交 额年度收官，创有史以来地块总价历史新高更让人吃惊的是，在年末政策 打压倾向明显时，依然有区域性高价地块频繁成交。 市场参与者的心态，也经历了从观望到参与、癫狂的过程：年初看看，年 中动心，年底价格涨上去了拼命追涨。目前的状况于买家而言，普通住房排队， 高端住房排队，连别墅也要排队托关系，需求层面无论是“刚需”还是投资保 值热情仿佛一夜之间被激发；于卖家而言，开发商以及同开发商有交情的人俨 然成为这个社会最有面子的人：从年初的乏人问津，到积极促销生怕赶不上 “小阳春”末班车，年末捂盘惜售，生怕卖便宜了，开发商的心态也在发生显 著的变化。 其三，在流动性过剩的背景下，楼市是否又要吹一个大泡泡？ 同 2007 年相比，2009 年的市场方向从货币角度出发，共同点是通胀压力 下的理性选择。买房者要么是出于投资保值需求，“再不买就更买不起了”； 要么是因为通胀预期，货币贬值“持有房产比存银行划算”，资产实现了从银 行到房屋的一次大搬家。于企业而言，2009 年在外需整体乏力投资无门的情况 下，资金只有往债券房地产等虚拟市场流动，以央企为代表的非地产主营业务 企业拿地，多是出于此类考虑。 泛滥的流动性是明显的，为刺激经济投放虚拟货币，政策选择合乎逻辑， 而吹出来的这个地产泡泡也合乎工具理性。那么 2010 年，流动性会收紧吗？是 继续吹这个大泡泡，还是挤压些水分出来？ 中国的房地产市场是政策市，2009 年市场繁荣多拜政策所赐，这是获得评 论高度认可的观点。而上述市场现象多可以解释为政策“打鸡血”的效果，因 为支持中国经济“三驾马车”之一的进出口不行了，政府必须要扩大内需，不 得不扶持房地产发展以拉动上下游 50 多个行业的复苏。而在政府不再扶持之后， 2009 年 12 月，交易量骤降，这似乎预示着某种方向性的态势变化一旦政 府撒手为常态，还疯得起来吗？（马磊 作者系中国不动产研究中心主任） 2 房地产政策 10 日内连跳“快四步“ 能否遏制房价 暴涨 专家称，开发商拿地首付款不得低于 50%将促进行业并购重组，遏制炒地囤地 行为 据证券日报报道，继抑制投机性购房、二手房营业税优惠政策到期结束、 “遏制”部分城市房价过快上涨后，房地产政策短短 10 日内跳出“快四”舞步。 日前，财政部、国土部等五部委联合出台了进一步加强土地出让收支管 理的通知，要求开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款 的 50%。研究人员对此表示，政策调整将会促进房地产企业并购重组，优化产 业结构。 中信建投宏观经济分析师胡艳妮在接受证券日报记者采访时表示，这 一土地政策的出台提高了企业拿地的成本，对中小房地产企业影响比较大，因 为他们自有资金较少，同时相对融资比较困难，但对大企业影响有限。不过这 样能够促进房地产企业的集中，从而使房地产企业乃至整个行业的规范、健康 发展。 普华永道企业并购服务合伙人李明也表示，房地产行业的政策调整将对行 业格局带来显著影响，房地产行业作为中国经济的支柱产业，同时被海外投资 者看好，行业发展前景值得期待。但是，明年银行信贷的高位回落将令部分房 地产企业承受资金压力，从而引发房地产行业的并购交易。 很长一段时间以来，囤地、炒地一直被指为是推高房价的主要动力。五部 委此次发布的通知，被业内认为是遏制囤地炒地的一剂猛药。 中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，该通知的实质就是全国 统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部 分炒地、囤地行为。“目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比 例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间， 大部分在 20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。”他说。 胡艳妮认为这一政策除去能够遏制开发商囤地外，还能把房价控制在比较 平稳的区间内，不至于房价快速上涨，但是地方政府的“土地财政”还是个值 得深思的问题。同时今年很多企业投身房地产，都是希望能在此分得一杯羹， 不仅如此，房地产开发还存在着各方利益博弈的问题。 社科院经济研究所调研员韩孟在接受证券日报记者采访时，也提到了 “土地财政”的问题。他表示，土地是紧缺资源，这一政策的出台初衷是好的， 至于成效，还要看以后一系列配套措施的出台，还有它们的执行情况。不过这 一政策的出台应该可以控制房价的“暴涨”，但是房价的下跌空间很小，只能 说，能将房价较长期的稳定在一个区间内。 根据中国指数研究院的统计数据，可以看出土地出让对地方财政的重要作 用，截止今年 11 月 23 日，全国 70 个城市土地出让金收入同比增加超过 100%。排在前 20 名的城市土地出让金总额高达 6210 亿元，同比增加 108%，上 海以 821 亿元的土地出让金收入名列全国第一，北京以 639 亿元位列第二。 在五部委推出通知前，北京市就推出“从 2010 年 1 月 1 日起，土地一 级开发收回国有”，这一政策的推出或将解决地方政府“土地财政”的情况。 (记者 李木子) 3 观察：政策组合拳能否遏制房价猛涨关键在于落 实 新华网北京月7 日专电（记者 王亚光、张正富、牛琪）面对不断上涨的 房价和对房地产泡沫担忧的加剧，政府接连出拳，遏制部分城市房价过快上涨 的势头。此间经济学家表示，政策是否能达到效果关键在于落实。 日召开的国务院常务会议决定，在保持政策连续性和稳定性的同时， 加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快 上涨的势头。会议提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善 对房地产市场的调控。 随着房地产市场的回升，北京、上海、广州、深圳、杭州等一些城市房价 迅速攀升甚至创出历史新高。近万亿元的天量信贷、飙升的房价、疯狂的 地价显示房地产泡沫隐忧，迪拜债务危机无疑敲响了警钟。一些经济学家和市 场人士均对此问题表示了担忧，其中包括几位知名的房地产开发商。 国家统计局最新公布的数据显示，月份，全国个大中城市房屋销 售价格同比上涨，高于月份的同比涨幅。自今年月份 开始，全国个大中城市房价同比持续上涨，且房价呈环比上涨的城市数量 持续增多，并从一线城市向二、三线城市蔓延。 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，这次政策与以往出台的政 策相比没有太大差别，“目前房地产泡沫太大，存在很大的金融风险，必须调 整信贷政策，保持房地产行业的健康发展。” 然而，亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健认为，本次国务院常务 会议的调控政策更加注重从供给方面保障房地产市场的健康发展，而此前的措 施主要是通过控制贷款发放和调整首付比例来控制需求的过快增长。 为促进房地产市场的健康发展，我国政府先后出台了一系列措施。从 年开始，除了控制房地产金融风险，很大一部分举措都是试图通过提 高交易税费、增加交易成本来抑制投资、投机，借由抑制需求来达到降低价格 的目的。 月日闭幕的中央经济工作会议提出要“增加普通商品住房供给，支持居 民自住和改善性购房需求”。日召开的国务院常务会议决定将个人住房转让 营业税征免时限由年恢复到年，旨在抑制房地产市场的投机行为。国务院 亦下发通知，要求各地检查土地市场，打击开发商囤地行为。 从年的“稳定住房价格”、年“控制住房价格过快上涨” 、年“抑制房地产价格过快上涨”到本次提出的“遏制部分城市房价 过快上涨”，政府房地产调控政策的措辞一再加强，显示对房地产市场泡沫程 度有清醒的认识。 分析人士指出，目前的高房价对消费形成“挤出效应”，房地产业的畸形 发展已严重影响到扩大内需战略，犹如在经济的血管中形成栓塞，如不及时解 决，有可能导致梗阻。 庄健称，从增加供给的角度来促进房地产业的健康发展对整个国民经济的 运行更加有利。“不能一味地打压需求，抑制房地产行业的发展会影响到 多个关联行业。从供给角度考虑，则有利于建材、装修等相关行业的发展。” 他说。 国务院常务会议还决定，增加普通商品住房的有效供给，并大规模推进保 障性安居工程建设，力争到年末，基本解决万户低收入住房 困难家庭的住房问题。 “中国已经出台了不少促进房地产市场发展的措施，目前最急需做的事情 是如何让政策得到有效落实。”庄健说，“很重要的一点就是要理顺中央与地 方政府财政之间的关系，敦促地方政府投入更多资金，增加保障性住房供给。 ” 银河证券首席经济学家左小蕾说：“一些地方政府和银行对国家政策的不 执行是房价过高的最主要原因。” 她认为，中央政府长期以来以作为指标考核地方政府，而银行出于 业绩考虑，在没有额度的控制下，对房地产业大量发贷，帮助维持房价高企。 “尽管新增贷款很多，但有些没有进入实体经济，而是在房地产、股票和 银行之间流转，将虚拟货币推向高端，两三年后坏账可能出现，这便在一定程 度上推动了通货膨胀的到来。”她说。 “抑制房价最根本的措施是把地方政府和银行管好。”左小蕾说。 “国家应该调动地方积极性，在加强监管力度的同时，通过制度化指标保 障经济的实质性增长，真正转变经济增长观念和增长方式。”左小蕾建议，对 地方政府的政绩考核改用保障性住房投入、制造就业以及增强社会保障职能等 具体指标。 4 专家：五因素致房价飙升 明年房价有望得到遏 制 两年前民建中央在重庆举行的非公经济论坛曾经专门举办过一次房产沙龙活动， 讨论如何抑制当时日益升温的房价，论坛的主持人民建中央企业委员会房产组 组长、北京帝恒集团董事长曾钫把那次讨论形成的一些建议交给了时任民建中 央主席成思危，并建议成主席转交温家宝总理。 两年时间过去了，新近结束的中央经济会议和随后召开的国务院常务会议 将促进房地产市场健康发展的口吻从“抑制”房价改为了“遏制”房价，调控 房价的决心进一步加大。 曾钫认为，造成目前很多城市房价飙升的原因有五个方面。一是地价的高 速增长驱动房价上升。今年以来各地“地王”的相继涌现说明，目前很多一线 城市的房价由于拿地成本的增加，有的地段地价比周围的新房房价还要高，最 终转嫁到消费者身上，导致房价不合规律的增长；二是大量的信贷和投资进入 房地产领域，导致目前流动性的过剩，很多房地产企业尤其是央企的资金充足， 不急于出手卖房回笼资金，导致卖方市场越来越明显；三是一系列促进房地产 市场发展的优惠政策，吸引了大量的购房者选择在这一时间段内购房，对于优 惠政策能否长久的不确定性也促使很多人选择尽快出手；四是民众对于通胀的 预期不明朗，投资房产成为资金保值的最优途径，目前国内投资品种类的单一、 匮乏也是推波助澜的因素；五是“买涨不买跌”的心理作祟。去年同一时期房 价相对较低，但是持币待购的观望情绪浓重，现在房价飙升反而带动了很多人 的购房意愿。 怎样遏制猛涨的房价，曾钫认为，首先，政府要切实履行起社会责任，一 些地方政府通过高价批地发展经济的做法需要更正，只有真正将土地成本降下 来才可能真正地遏制房价；其次，放宽“两限房”、经济适用房等政策性住房 的审批条件势在必行，现在的问题是大量的中等收入群体购房存在困难，如何 在增加这部分人收入的同时，为他们提供足量且价格合理的住房需要深入研究； 再次，政府要将住房问题放到保障人权的高度去看待，将住房看做是保障人民 生存权利的重要工具。 曾从事房地产业多年的曾钫如今已经淡出了房地产界，转而经营能源产业， “不是房地产不赚钱了，主要考虑是目前这一行业的名声不太好，市场还很不 成熟。”曾钫认为遏制房价不能寄希望于房地产商发善心，“毕竟追逐利润是 企业经营的根本目的，况且目前北京等一线城市的二手房交易量已经超过新房， 大量的交易是在市民之间进行，每个人都可能是房地产的销售商，也都可能是 房地产的购买者，因此一味诘责地产商是不公正的，而且也不能从根本上解决 问题的。” 曾钫预见在中央政府的干预下，2010 年的房地产价格有望得到有效遏制， “在收入不可能迅速增加的背景下，房价的持续攀升缺乏动力支持。” 曾钫还建议借鉴美国等国家的做法，通过法律限制房屋租金增长速度来平 抑房价。“股价能够涨停，房价也应该制定增长的上限。在纽约，房租如果在 一年之内增长超过 10%，那么超出的部分是违法的，租户可以不支付，这样的 规定就能保障租金相对稳定，继而引导房屋销售市场趋向理性。”(廉维亮） 5 评论：让无房者早圆安居梦 遏制房价已成关键 词 14 日召开的国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施， 要求遏制部分城市房价过快上涨。“遏制”明确成为房价的关键词，这是一个 令人鼓舞的消息。期待政府尽快出台具体措施，以便让无房者早圆安居梦。 “遏制”房价当然并不是一件难事，办法有很多，总体思路无非是三条： 加大市场供给、减少市场需求、加大交易成本。按照地产行内的说法，房价归 根结底受“两根”的影响，一是地根，二是银根。地根决定市场供给，银根决 定交易成本。今年房价大涨，与银根放松及有些地方政府人为限制土地供应紧 密相关。因此，政府加大供地力度并严打地产商囤地，银行提高房贷首付与利 率，一定会降低房价。 还有一项措施是地产商们不太喜欢谈及的，那就是降低市场预期与市场需 求。比如，通胀预期正为房价上涨火上浇油，为投机性需求推波助澜。因此， 设法防通胀与平稳房价，都能有效降低市场预期。不过，减少市场需求的杀手 锏，则是适时开征物业税，即对保有两套房、人均拥有住房面积超过一定标准 的对象课以惩罚性税收，市场需求完全能够降下来。 房地产业这根“支柱”的过度膨胀产生了不少的问题，也掩盖了不少问题， 这些问题集中体现在三个主要方面：一是房价与普通居民收入不匹配，普通居 民买不起房，而与房地产业关联的腐败现象层出不穷，这已日渐成为一个较大 的社会问题；二是房地产业泡沫化现象日趋严重，存在巨大金融风险；三是房 地产业绑架了整个社会经济，它的“一枝独秀”导致其他众多行业内需疲软， 房地产业一旦发展到“撕票”的程度，对整个国民经济会产生严重后果。因此， 及时采取措施预防这根“支柱”的巨大破坏作用是非常必要的，政府的出手干 预是必然的，是迟早的事情。 不过，就当下而言，世界性的金融危机与生产过剩还没有消退，我国经济 发展中对内消费不足对外出口不畅的局面尚无根本性改观，房地产业仍将会充 当“拉动内需”的“支柱”。所以，目前“遏制”的对象，还只是“房价”， 而不是“房地产”，但价格是经济活动的核心，对于房价的“遏制”，必将对 地产行业产