xx中央花园项目建议书

中央花园项目建议书 编制单位：石家庄恒丰房地产开发有限公司 编制时间：二零零三年十一月 目 录 北京首汽 第一章：总论 第二章：项目开发单位概况 第三章：项目建设背景 第四章：市场预测与建设规模 第五章：建设场址与建设条件 第六章：工程建设方案 第七章：环保、节能和消防 第八章：项目物业管理： 第九章：项目实施进度 第十章：投资估算及资金来源 第十一章：项目经济效益分析： 第十二章：项目社会效益分析 第十三章：结论 附件 1：恒丰房地产开发有限公司营业执照复印件 附件 2：恒丰房地产开发有限公司开发资质复印件 附件 3：中央花园总平面图 第一章 总 论 11 项目名称 中央花园（暂定名） 12 项目开发单位 石家庄市恒丰房地产开发有限公司 13 编制依据 1.3.1 市政199613 号“关于鼓励旧城改造的若干意见” 1.3.2 石家庄城市总体规划 1.3.3 国家和地方有关政策法规、标准和规范 1.3.4 有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案 14 编制说明 1.4.1 严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。 1.4.2 以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。 1.4.3 以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建 设，提升居住品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务，旨 在提升居住品味；倡导高雅的人居文化内涵，体现省会作为现代大都市的建设特征。 1.4.4 充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势， 使项目建成后，成为我市城改项目中一道亮丽的风景，为我市的城市改造增添光彩。 15 研究说明 本报告重点对中央花园项目的市场预测、工程建设方案、投资估算、经济效益、社会效益 等进行系统的研究和论证、以期为项目的决策提供可靠依据。 16 项目方案 161 项目位置 项目地址位于石家庄市中心黄金地段，桥东区裕华路与平安大街交叉口东北位置，西临平 安公园，南临裕华路，北临四中路。 162 建设规模 项目占地 1.74 万平方米，共 26 亩； 总建筑面积 5.13 万平方米； 基中住宅面积：3.16 万平方米 商业面积：0.94 万平方米 写字楼面积：1.03 万平方米 规划居住户数：310 户 居住人口：1000 人 163 投资估算与资金筹措 项目总投资估算为：19291 万元，详细估算如下： （1） 、土地费用：7280 万元 （2） 、建安费用：6669 万元 （3） 、其他费用：3000 万元 （4） 、预备费用：1600 万元 （5） 、建筑期利息：742 万元 其中自筹资金：9291 万元；申请银行贷款：10000 万元，自有资金比例为：48.1%，建设 期限为 2 年。 164 经济效益 本项目总投资 19291 万元，预测经营期末可实现经营收入 27142 万元，利润总额：4886 万 元，本项目具有较强的财务盈利能力及清偿能力，有较强的抗风险力。经济上可行性很强。 17 研究结论 本项目符合国家产业政策、我市有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发 增值，进而提升我市居民的居住环境和品位，有着重要的实际意义。同时，也落实了市政 规划，促进了省会旧城项目改造，合理利用了土地资源；增加了就业岗位，确保了社会稳 定。项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险 能力，在财务上可行。从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。 第二章 项目开发单位概况 1 单位名称：石家庄市恒丰房地产开发有限公司 2 企业法人：鲁彦 3 企业概况： 石家庄恒丰房地产开发有限公司成立于 1999 年，公司注册资金 500 万元人民币，暂定房地 产开发资质。现有工作人员近 30 人，具有中高级职称 17 人，具有一支高素质的员工队伍， 且具有一定的经济实力和房地产开发运作能力。 第三章 项目建设背景 1996 年中央经济会议提出要把住宅市场建设培育成带动整个国民经济发展的新的增长点和 消费热点的决策。同时，各级政府相继出台了一系列有利于鼓励住宅建设的政策，有效调 动了各地住宅建设的积极性，大量住宅的建设使用，不仅改善了人民的住房条件，而且带 动了相关产业直至整个国民经济的发展。 石家庄市是河北省的省会，是河北的政治、文化、经济中心。在省委、省政府的正确领 导下，石家庄的住宅建设也发生了巨大的变化，在市区边沿新增了众多的住宅小区，改善 了市民的居住条件。随着新建小区的迅速增加，城区周边的土地在急剧减少。但城市中的 村庄、旧城部分在近些年并没有发生变化和改变。与城市周围新建小区相比，出现了不和 谐的因素，影响了城市整体的外在形象。对此市委、市政府做出了果断、英明的决策，对 新增建设用地住宅小区不再批复。利用 3 至 5 年的时间完成 45 个城中村及部分旧城的改造 任务，彻底改变旧城区的城市面貌，进一步改善城区人民的居住条件。树立起现代“四最” 大都市的新形象。 石家庄市恒丰房地产开发有限公司积极响应市委、市政府号召，为改变旧城区的城市面貌 贡献出一份自己的力量，按照城市总体规划，选择了市中心桥东区平安公园东侧旧城区进 行改造。本项目既符合国家产业政策，又符合当前市委、市政府规划改造的范围区域。该 项目的开发建设将有力的推动我市城中村改造项目的步伐。 第四章 市场预测与建设规模 41 项目市场预测 411 中央花园： 基本形势 随着城市的发展，地产市场稳中有升：一是在需求的拉动下，房地产的投资开发呈快速发 展的趋势；产品价格有升有降；二是产品逐步向合理化调整，无论户型、面积、配套设施 等都逐步完善。 近几年，作为河北省省会石家庄的房地产市场整体有如下发展趋势：地产开发规模加大， 开发产品品质不断提高。例如：国际城占地 1800 亩的造城运动；即将启动的卓达太阳城项 目前期占地高达 4500 亩、石家庄市 54 个城中村改造项目等等。住宅空间设计更加合理、 功能分区趋向细化、平面布局趋向合理；超大户型已不是发展主流，力求在较小空间内创 造较大的舒适度；住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅结构、消防安全、保温隔热、 隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化；住宅设施与设备水平不断提高、厨房、卫 生间、采暖与制冷系统、智能化技术系统等水平都有了较大提高；居住小区环境与配套设 施有了进一步改善，进一步向生态化发展；住宅新体系（如钢结构节能住宅体系、木结构 节能住宅体系等） ，新技术、新材料得到了广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。 项目优势分析 根据居民对住房特征重要性的评价表明：认为公共交通方便很重要的占 72.0%;认为住宅附 近有好的幼儿园、学校很重要的占 54.8%;认为社区公共设施齐全很重要的占 54.3%;认为小 区环境优美，安静很重要的占 67.0%;认为有升至潜力很重要的占 33.0% 中央花园位于石家庄市黄金位置，南临裕华路，北临四中路，西临平安公园，公共交通极 其便利，公交线路路，路，路，路，路车直线到达；小区内除了自建 高档社区幼儿园外，项目还比邻市重点中学石家庄市四中；石家庄市四中路小学；另外， 项目周边邮局、石家庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园 饭店、图书大厦、影乐宫等等相关各种公共设施极其健全便利；随着休门村改造项目的启 动，各个商业活动中心的相继建成，使得作为省会两大商圈之一的北国商圈其黄金价值更 加凸现的淋漓尽致。中央花园项目其未来的升值潜力显然无比巨大。同时，项目西边与平 安公园相邻，公园内天然优异的淳美景色无疑成为小区居民的挚爱，绝美的公园景观，空 旷的居住视野彰显了中央花园卓然不群的品质特征的同时。也使得本来就低容积率的社区， 居住空间相对更加开阔、绿地覆盖率更高，这无形中又提升了项目的内在品质。同时，依 托平安公园的优美景色开发建设的商业步行一条街遍布咖啡馆、茶社等，以休闲作为主要 基调，在为人们的工作之余提供休闲场所的同时，进一步的丰富了社区居民的文化生活。 显然，通过以上对中央花园项目的实际分析，我们不难得出结论：无论从项目的内在品质， 还是项目外在的特性，中央花园都能够满足居民对住房特征的基本需求。同时，项目得天 独厚的地理优势，又使得中央花园成为地产市场一优异的开发项目。具有良好的市场前景 和卓越的经济效益和市场前景。显然，是省会房地产市场中优秀的开发产品之一。 4.1.2 住宅 基本形势 随着我市居民经济收入的逐年提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已 基本实现由温饱型向小康型的转变，在解决了衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的 消费行为，进入普通百姓的消费日程。随着各种启动房地产市场的配套政策和措施（如： 商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大、住房公积金贷款、住房货币化分配、住 房二级市场、三级市场的启动等）的实施，将在很大程度上进一步提高个人购房能力，有 力支撑住房消费的增长，从住宅消费市场总体上看，前景良好。 另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，我市居民户均 住宅使用面积已由 1990 年的 43.1 m2，提高到 47.6 m2。居民住房已由短缺型转变为生存 型，正向舒适型转变。住宅消费市场逐步成熟起来，购房者消费行为更趋理性化，不但要 求有合理的户型、较宽敞的居住空间，更要求环境优美、配套设施齐全、物业服务周到等， 商品住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、物业管理、规划设计、形象包装、生活 理念等更高层次上展开竞争转变。 市场状况 1、我市居民住房现状： 目前我市居民家庭每户平均使用面积 47.6 m2，比 1990 年增加了 4.5 m2，但仍低于全国平 均水平 4.7 m2。其中：使用面积小于 20 m2 的家庭占 7.7%，20 至 40 m2 的占 34.1%，4060 m2 的占 43.3%，6080 m2 的占 9.3%，80100 m2 的占 3.3%。我市日前家庭 单位配套式住房率达到 84.1%，其中以二居室所占比重最大，为 52.5%，其次为三居室， 占 21.8%，一居室 7.5%，四居室 1.9%。配套设施不完善的普通楼房和平房分别占 3.0%和 12.9%；已有 71%的家庭自购房，其中购房改房的家庭占 98.3%，购商品房的占 1.7%。 从户主的行业状况看，房地产业、党政机关、金融保险、卫生和文教艺术行业家庭的住房 面积排在前 5 位，户均使用面积依次为 68.9 m2、61.6 m2、55.5 m2、50.8 m2、50.5 m2， 住房面积排在后 5 位的分别是采掘业、社会服务业、农业牧渔业、商业餐饮业和其他行业， 户均使用面积依次为 34 m2、 35.6 m2、36.8 m2、39.9 m2、41.1 m2。 2、居民购房意向及承受能力分析： 近 1/3 居民家庭在一年内有购房计划 目前我市居民家庭户均建筑面积近 60 m2，住房大部分是过去一间半、二间半的老户型。 对现有住房有 9 成的住户不甚满意，其中对住房面积不满的占 39.2%，其次对房屋结构、 质量、环境等不满的分别占 13.4%、12.4% 、10.3%。增加住房面积、改善居住环境已成为 市场的迫切需求。有近 1/3 的家庭计划一年内买房（ 19.8% 家庭打算购买现有公房） 。在有 意购商品房的家庭中，35.7%的家庭想扩大居住面积，27.6%的家庭则希望购买户型结构更 好的房子。 不同家庭对商品房需求不同，承受能力各异 30 岁以下的年轻人家庭购房意愿最强烈。 年收入在 5000 元以下的家庭有意购房的仅占 2.8% ,年收入 2-5 万元的家庭有意购房的达 30%。 面积在 80 至 100 m2 的住房最受欢迎。其次 100 m2 以上和 6080 m2 的住房也拥有较高的 喜爱度。按年龄分析，30 至 40 岁家庭打算购买面积在 80 至 100 m2 的居多。户型选择上， 青睐二室二厅的占 31.6%，其次为三室一厅和三室二厅，分别为 25.5%和 23.5%。 消费者购房时首先考虑的是价格、环境，看重价格和环境的人占 30%左右，其中 30 岁以 下年轻人重环境的居多，占 37.8%；31 岁40 岁和 41 岁40 岁年龄的人较看重价格，分别 占 32%和 41%；50 岁以上老年人最看重户型结构，占 35.7%。 不同职业、收入和生活习惯导致其买房时考虑因素不同。 从近年商品房销售情况看，凡是具有一定规模、环境优美、 户型合理、配套设施完备、物业管理水平高的小区均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着住房货币化分配进程的前进、住房二、三级市场的启动、商业银行抵押贷款规模的逐 年增加及公积金贷款的实施等，因对原有住房地段、户型、环境、面积等不满，需置换新 房者将逐年成倍增长，这必将有力的促进房地产市场消费梯次结构的形成，进而促进商品 房二级市场的活跃；其次，随着城市化步伐的加快、户籍制度的改革，每年进入省会的人 口也逐年上长。两大群体的住房需求将构成省会房地产市场的消费主体。 项目定位 省会城中村改造项目的典范：高尚文明、环境优雅的高档人居社区。 小区将以科学的人性化设计，依托项目本身所具有的内在、外在的优异品质对石家庄市旧 城改造和房地产业起到积极的示范和推动作用，尤其是本项目本身得天独厚的公园景观、 黄金地理位置、科学人性的规划设计等优异品性，使其在省会的住宅市场中必将成为新亮 点。成为省会居民购房消费群体追逐的对象。成为省会房改项目中的一个典范。 项目市场机会点分析 目前我市凡具有一定规模、设计合理、配套完善、环境优 美的住宅项目均取得了良好的销售业绩，此为本项目一个市场机会点。 高层住宅正逐渐被市场接受，但供应量有限，开发商提 供的产品大多缺乏创新，现有供应不具备太强的竞争优势，这种局面对有实力有远见的开 发商是制造明星楼盘的好机会。这又是本项目的一个市场机会点。 项目优势分析 1、区位优势： 项目场址地处城区规划的黄金区域，市政配套条件完备，道路交通条件良好，居民可就近 购物、就医、上学、娱乐、休闲等，生活配套服务设施极其完善，项目具有极好的区位优 势。 2、定位优势 项目从规划设计到工程设计、工程施工、材料购买等将择优选用，科学规划，以确保项目 质量。小区以高尚文明高档人文居住社区为建设定位，突出人性化、生态化、科学化，注 重居住环境的营造，同时项目将设置完善的配套设施，方便居民生活学习。 3、政策优势 近年来，市政府为鼓励旧城改造、城中村改造制定了一系列优惠政策，政策上给予扶持。 为项目的实际开发工作奠定了基础和铺平了道路。使得本项目的开发建设工作有政可依， 有法可循，进一步增加了项目的市场可信度。 市场预测结论 项目市场前景良好。通过精心设计、严格施工，再加上灵活的销售政策，确定合理价位， 以及项目本身所具有优秀品质，使得本项目必将具有强大的市场竞争能力，可以预测在省 会的住宅商品房市场中央花园项目必将能够取得预期的销售业绩。项目本身的市场经济效 益是巨大的，也是显而易见的。 413 写字楼： 项目市场状况分析： 写字楼市场概况： 总体上来看，石家庄写字楼市场存在着不小的市场机会：成千上万的大小公司、驻石外地 机构，哪一个不希望有合理价格下更好的办公环境？而目前市场上供应的写字楼由于多种 缺憾：交通不便或交通管制、环境嘈杂、停车困难、立面丑陋、空间分割不合理、电梯少 而慢、职工就餐不便、配套跟不上时代、服务少的可怜所有这些，均为写字楼开发留 下了充足的发展空间。 可惜的是：新上市的写字楼从开发、设计理念上鲜有突破。 随着写字楼空置持续增加、租金价格一路走低（这本身就意味着投资价值的日趋减少） ，而 新推出的项目却没有一个堪称写字楼市场的领导者。 应该提醒的是：既然每个公司机构都已经占有一席之地，既然几乎每个公司机构都存在 “合理价格下更好的办公环境”的需求，并且通向“ 更好”的道路并没有太大障碍，那么，写 字楼市场的发展趋势显然存在一个次第淘汰的“尖峰时刻”新的设计理念淘汰旧的设计 理念、新的办公空间淘汰旧的办公空间、新的建筑风格淘汰旧的建筑风格、新的办公环境 淘汰旧的办公环境、新的配套淘汰旧的配套、新的服务淘汰旧的服务 可以预见的是，随着城中村改造的渐次启动，外来资本和观念对石家庄写字楼市场的不断 冲击和攻掠，在不远的将来，一批真正意义上能满足业主各种功能需求的写字楼也将会次 第亮相，届时，恢弘或充满个性的立面；宽带撒布的成百个信息点；绝对充足的停车位； 足够的高速电梯；几十家风味店；所有这些无微不至的体贴服务功能将会真正体现出写字 楼的便利功能。切实为每一家入住机构提供贴身的服务。 写字楼市场调研分析 通过对石家庄写字楼客户市场的调研（详见附 1） ，从 668 份“满意目前的办公环境”及 590 份“不计划换办公场所” 的答卷中可以显示出，石家庄人对追求更好的条件不持积极态度， 比较安于现状。但从 540 份认为“办公环境对公司的发展有影响”的答卷中我们又找到了希 望，从 576 份“喜欢写字楼作为办公场所”的答卷中可以看出，真正的写字楼市场呼之欲出。 近两年内有 381 家公司想要更换办公场所。选择“购买”方式的商家有 256 家，对期望的办 公面积百分之四十的商家都选择了 100-150 平方米。这组横向分析的数据说明石家庄写字 楼市场大有可为。 附 1：石家庄市写字楼市场客户调查问卷 1 目前的办公环境是否满意？有效答卷（1150） ； 是（668 份，占 58%） ；否（ 482 份，占 42%） 2 办公环境对公司的发展有影响吗？有效答卷（1146） 有（540 份，占 47.1%） ；非常大（ 321 份，占 28%） ；一般（ 231 份，20.1%）无所谓（54 份，4.8%） 3 近期有换办公环境的计划吗？有效答卷（1150） 位置：692 份 60.17%；价格：424 份 36.87%;物业管理： 367 份 31.91%；配套：475 份 41.3%;物业形象：218 份 18.96%;面积：167 份 14.52%;户型：191 份 16.6% ；建筑外观： 187 份 16.26%;商业气息：571 份 49.65%;智能化：575 份 50%； 4 期望的办公换面积是多少平米？有效答卷（1150） 100 平米以内，260 份 22.6%; 100-150 平米以内，475 份 41.3%; 150-200 平米以内，200 份， 17.7%; 200-300 平米以内，106 份， 9.2%; 300 以上，106 份，9.2%; 5 喜欢的办公场所是什么物业？有效答卷（1150） 写字楼 576 份 50%； 公寓 200 份 17.4%; 商住两用房 209 份 18.2% 其他 125 份 14.4% 6 愿意购买，租赁或自建办公场所？有效答卷（1143） 购买 256 份 22.4% 租赁 641 份 56% 自建 246 份 21.6% 7 购买能承受的最高价格是多少钱？有效答卷（1125） 2500-3500 元 560 份 49.7%; 3500-4500 元 376 份 33.4% 4500-5500 元 112 份 10.84% 5500-6500 元 47 份 10.84% 6500 元 40 份 3.5% 8 租赁能承受的租金是多少？有效答卷（1148） 15 元以下 255 份 22.2%; 1.5-2 元 554 份 48.2%； 2-25 元 193 份 16.8% 2.5-3 元 100 份 8.7% 3 元以上 46 份 4% 燕春商圈写字楼市场分析 附 2： 项目所比邻的燕春商圈相关的写字楼情况分析： 名称 规模(平米) 档次 装修 售价（元/平米） 租价（元/ 平米/天） 租售情况 燕春花园酒店 1910 四星级 高档精装修 9000 3（建面） 90%左右 西美大厦 11000 高档 高档精装 8500-9000 3（使面） 85% 图书 大厦 高档 高档精装 长安大厦 38960 高档 170 个停车位，建筑期较长，设施配套老化，运营存在问 题。 市场预测结论 从表格中可以看出，项目所在的北国商圈内的写字楼项目较少，而且规模也比较小，除去 已经老化过时的长安大厦外，北国商圈内的写字楼面积也就只有 2 万平方米左右，这还是 将燕春花园酒店里的写字间也强行充当真正意义的写字楼之用的结果，这个数字说明，在 北国商圈内写字楼面积是远远不够的，可以说这是一个尚未开垦的大市场。中央花园写字 楼的开发建设，必将能够迎合商圈内写字楼市场的需求。该项目的开发建设也必将会产生 良好的市场经济效益，该项目也必将会成为一个极具市场冲击力的写字楼项目。其市场潜 力是非常巨大的。 414 石门商业一条街 基本形式分析： （一） 项目周边临街商铺调查； 经过对沿裕华路南北两侧、平安大街东西两侧近两百家临街商铺进行调查。发现商铺面积 从 12-200 平方米不等。租金价格为： 655 元-758 元/ 平米/年，平均价格：721.37 元/平米/年； 通过折算，平均售价：9195 元/平米。 此段临街商铺，位于平安大街与裕华路交叉，过往人群较多，客流量与关注率很高。经营 情况较好。 （二）休闲文化场所调查；（调查对象共计：55 家） 调查分为四大区域进行： 1、以中山路沿线为重点进行调查（包括桥东、桥西两部分） 。中高档以上有代表性的休闲 文化场所是：上岛咖啡 3 家（西大街店：经营面积 420 平米，租金约 60 万元/年、正东街 店：经营面积 300 平米，租金 30 万元/年和金圆大厦店） 、名典咖啡西大街店：经营面积 350 平米，租金 50 万元/年、富邦大厦的上海真锅咖啡、人和茶艺馆、今晚有约酒吧、虎牌 酒吧、经典世家咖啡、清风茶楼、金豪富妙廊休闲茶坊、天庄茶艺馆、清香园茶楼、非洲 部落、梦里水乡茶艺园、顺峰茶吧等 22 家。这个区域因为受中山路北国及东购商圈的影响 （只是中山路上的交通不畅，往往令消费者绕道而走） ，所以商业费用要高些，租金在 100 元150 元/平米/月之间，合计 1200 元-1800 元/平米/ 年之间；通过折算，售价在 1.875 万 元/平米左右。而最有代表性的是西大街，休闲场所共有 10 家，相对其他地段来说，西大 街的休闲文化营业场所较为集中，租金约为 1429 元/平米/ 年，折算平均售价约 2 万元左右。 2、东风路商业街：该商业街为新形成的商业区域，经营范围较广，其中综合性茶艺园有 6 家，比较有代表性的是东发茶艺园、七杯茶 2 家，经营面积都是 550 平方米。其余 4 家则 规模很小、档次较低。此区域的环境、地理位置相比较稍偏，故商业费用有所降低，平均 租价在 40 元60 元/平米/月，合计 480 元-720 元/平米/ 年；折算平均售价合计在 7500 元/ 平米左右。 3、东岗路的商业：中高档以上有代表性的休闲文化场所是：品味书吧：经营面积 170 平米， 租金约 17 万元/年、老寒茶吧：经营面积 360 平米，租金 36 万元/ 年、新世纪咖啡厅：经 营面积 250 平米，租金 25 万元/年、老韩茶馆、花园咖啡 5 家。这些场所位于未来住宅商 住区，距市中心商业区域稍远，不过周边的消费水平较高。租金价格在 60 元-85 元/平米/ 月之间，合计在 720 元-1000 元/平米/ 年之间；折算平均售价在 1.2 万元/平米左右。 4、其他路段：中高档以上有代表性的休闲文化场所有：槐中路的天下名茶、岱天齐茶艺园； 石门公园的茶庭；休门街的五千堂茶艺园；四中路的香馥丽舍咖啡；裕华路的球迷酒吧； 自强路的上岛咖啡；维明街的名典咖啡等 20 家。这些场所分布得比较散，没有形成有规模 的商业街区。综合显示租金价格在 30 元-60 元/平米/ 月之间，合计在 360 元-720 元/平米/年 之间；折算平均售价在 6750 元/平米左右。 （四个区的平均售价是 11562 元/ 平米） 据资料显示，一般商户都采用租赁经营方式，无购买产权的经营商户。所有这些档次较高 的休闲文化消费场所，选址都很讲究，一般不会选择一些民房或者是很旧的商铺。石门商 业休闲一条街紧邻平安公园，地理位置极其优越，能够切实满足商户的需求。目前他们每 年所承受的租金费用大多在 20 万元以上。就此以 10 年的标准计算的话，光租金费用就需 要 200 万元以上。据了解，以休门街为中心点的周边 1 公里范围内，尚未出现有比较集中 的休闲场所商业区，而这个区域恰恰是未来商业发展的节点。 由此不难看出，随着生活水平的日益提高，我市的休闲市场发展日益迅猛。但是，目前省 会尚未形成规模化的消费区域。纵观其他大城市都有类似的休闲文化消费区域，比如北京 八里屯酒吧一条街；上海衡山路咖啡酒吧休闲一条街；重庆八条特色商业街（其中有民权 路休闲文化一条街） 。目前在我市还是一个空白，开发休闲文化一条街有很大的发展潜力。 同时，据相关的调研资料显示：有 40%以上的商家，对有一定规模的都市休闲文化商业街 感兴趣。这表明商家存在着很大的需求。 市场预测结论： 不难看出，中央花园项目所在的北国商圈，拥有很大数量的高消费、高品位的白领阶层人 群，他们对生活环境与消费领域有很高的要求。石门休闲一条街的开发建设在填补省会休 闲市场空白的基础上。同时，也满足了项目周围高品位白领人士的消费需求。项目本身有 很大的市场利好性，其潜在的市场成长性也是显而易见的，未来的所能够产生的经济效益 和社会效益也是非常明显和巨大的。所以本项目具有很强的可行性和实际操作性。 42 项目建设规模 根据市政总体规划和项目规划方案，本项目建设规模初步确定如下： 总用地面积：1.74 万平方米（26 亩） 总建筑面积：5.13 万平方米 基中住宅面积：3.16 万平方米 商业面积：0.94 万平方米 写字楼面积：1.03 万平方米 居住户数：310 户 居住人口：1000 人 第五章 建设场址与建设条件 51 建设场址 511 场址概况 中央花园选址于石家庄市中心黄金地段，桥东区裕华路与平安大街交叉口东北位置，西临 平安公园，南临裕华路，北临四中路。场址地势平坦，总面积 1.74 万平方米，共 26 亩， 场址周围多为居住区，环境良好，无污染和污染物排放。 52 建设条件 521 自然条件 石家庄市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明， 夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。 全年平均气温 13 极端最高气温 42.7 极端最低气温 26.5 全年平均降水量 458.6mm 日最大降水量 280.2mm 小时最大降水量 92.9mm 最大积雪深度 190mm 冬季西北风，夏季东南风 全年平均风度 1.8m/s 全年日照时数 2737.8h 最大冻土深度 540mm 全年雷暴日数 31.5 天 冬季大气压力 1.034105Pa 夏季大气压力 1.012105Pa 地震烈度 7 度 522 建设条件 一、交通条件：中央花园位于省会繁华的黄金地段，在裕华路、四中路之间，公交车 10 路、 32 路、16 路、27 路、7 路通过，公共交通条件十分便利。 二、市政公用工程配套：中央花园项目所处的位置处于城区中心地带，给排水、供电、供 热、通讯等相关市政配套设施完善，小区居民生活极其便利周到。 三、其他配套条件： 中央花园比邻市重点中学石家庄市四中；石家庄市四中路小学；另外，项目周边邮局、石 家庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园饭店、图书大厦、 影乐宫等等相关各种公共设施极其健全便利；随着休门村改造项目的启动，各个商业活动 中心的相继建成，使得作为省会两大商圈之一的北国商圈其黄金价值更加凸现的淋漓尽致。 同时，项目西边与平安公园相邻，公园内天然优异的淳美景色无疑成为小区居民的挚爱。 第六章：工程建设方案 61 项目组成： 本项目由高层住宅、写字楼、商业步行街组成。 其中：住宅建筑面积：3.16 万平方米；写字楼建筑面积：1.03 万平方米；商铺建筑面积： 0.94 万平方米；其中商业步行街：0.53 万平方米。 62 总平面规划： 621 总平面规划指导思想： （1） 、在石家庄市城市总体规划的指导下，认真贯彻项目开发建设服务于城市总体发展规 划，并结合拟建场址的地域情况来策划项目的功能设置。 （2） 、结合拟建场址的地块情况，对相关的几大功能板块进行统筹规划，达到既节省土地 资源，又能圆满实现各自的功能。 （3） 、注重项目临街建筑的立面造型，营造省会大都市街区景观。 （4） 、写字楼建设定位于 高档，居民社区商品房销售对象定位 于高薪阶层和以旧换新、置换型群体。 622 总平面规划综述 中央花园位于桥东裕华路和平安大街交叉口东北位置，西临平安公园，南临裕华路，北临 四中路。地理位置优越，交通便利。该地块地势平坦，地质结构无不良构造，适宜作为建 筑用地。 本规划系根据拟建场址地块情况，以阳光、绿色、生态和人性化为本，以美化省城大都市 和营造高尚居民社区为目标进行本平面规划。其规划要点如下： （1） 、突出主立面，并设置与写字楼规模相适应的停车广场。 （2） 、在比邻平安公园的商业步行街上设通向居民小区的次出入口，且一直延伸到小区中 心广场，强化景观视角的穿透性，并在小区入口设小区的标志性景观。 （3） 、在小区南侧设一个通往裕华路的主出入口，以车流为主。两出入口相连,形成拟建场 址的中轴线,作为小区的步行街来规划。 （4） 、为良好的室外环境营造高尚居民社区，除小区的中心广场外，还留有数个地块通过 不同手法来丰富小区的人文景观和文化内涵。 （5） 、小区以步行街和设置几个广场为框架，通过组团、围合等手法开展小区的平面布置。 （6） 、为使各住户均具有良好的通风、采光性能，每栋楼的层高系数根据楼宇之间的间距， 通过日照分析确定。 （7） 、小区的次出入口和步行街设路障，禁止机动车辆通行。机动车沿小区周边的环形道 通行。这样的交通组织，较好的避免了人流车流的交叉，静化了噪音的同时，也美化了小 区环境。 （8） 、沿步行街种植观赏性乔木，沿小区周边车行道种植阔叶乔木，以屏蔽外来的灰尘及 噪声。在小区楼宇之间以组团方式种植花卉、常青灌木、草坪等用来美化环境。 （9） 、区内设幼儿园和以文化娱乐、保健医疗为主要内容的会所、物业等配套设施，以方 便居民生活。 623 竖向设计 624 总平面规划主要技术数据 序 号 项 目 单 位 数 据 备 注 1 总占地 万平米 174 2 总建筑面积 万平米 513 3 写字楼 万平米 103 4 住宅 万平米 316 5 地下室 万平米 150 6 商铺建筑 万平米 094 7 商业步行街 万平米 053 8 容积率 288 9 绿化率 38% 63 土建工程 631 建筑设计 6311 写字楼 6312 住宅小区 6313 商业步行街 632 结构设计 64 供排水工程 6.4.1 水源 本项目水源来自裕华路的城市供水管网，以 DN200 引入小区泵房作为小区的供水水源。 642 供水系统 本项目供水系统分低压供水系统和高压供水系统。低压供水系统为生活、消防联合供水系 统，供六层以下生活和室外消防用水。室外消防采用低压制、给水管网呈环状敷设。地下 设 800m3 的生活、消防用水池一座，其中 450m3 为不可动用水，以供消防用水。低压供 水系统供六层和六层以下生活及消防用水，由市政管网直接供水。 高层供水系统供 7 层和 7 层以上生活及室内消防用水，由加压变频加压泵站供水。 建筑物内消火栓供水系统和地下车库的自动喷水灭火系统用水分别由设在泵站的消火栓泵 和自动喷水泵供给。消火栓给水管道在室内呈环状布置。根据项目规模，同一时间内火灾 次数按 1 次考虑，室负消火栓用水量为 15L/S，室内消火栓用水量为 20 L/S，自动喷水灭 火用水量为 22 L/S。 为节约用水，住宅区设中水系统。 643 用水量测算 用水标准： 居民生活用水 180L/人/天 办公及商业用水 20L/人/天 绿化及道路喷洒用水 1.5L/m2 托幼、写字楼、物业用水 50L 人/天/ 644 排水系统 本项目排水系统采用雨污分流制，生活污水经化粪池处理后分别排入裕华路和四中路的城 市污水管网，雨水由道路雨水口汇集后分别排入裕华路和四中路的雨水管网。考虑中水系 统的规划，将生活污水中的洗浴用水单位汇集，经净化处理后供水便器冲刷和绿化用水。 65 通风采暖与空调 651 采暖 按市政要求，本项目按集中供热规划采暖系统。热源来自裕华路的城市热力管网，以 DN200 引入小区的热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以 9570热水供冬季采暖。 用热指标： 住宅 60w/m2 写字楼 80w/m2 652 通风 厨房、卫生间、地下车库设通风换气系统。考虑消防、高层住宅及写字楼防烟楼梯间及合 用前室设机械加压送风系统。 653 空调 写字楼采用集中空调，制冷机组选用螺杆式冷水机组，以 712冷水供各楼层进行空调。 冷指标 0.13kw/m2 66 供配电 用电指标： 住宅 42w/m2 物业 25w/m2 写字楼 30w/m2 本项目供配电按双回路设计，电源分别由裕华路和四中街 10KV 电网 T 接，用埋地电缆引 入小区配电站。 67 弱电 671 写字楼 写字楼要建立自己的计算站控制中心，实现内部管理的电子化、自动化。为入驻写字楼的 客户提供方便、快捷的全方位服务。 672 楼宇的自动化和智能化 本项目从实际出发，在设备配置上先按建设部规定的三个示范层次（或三个星级）中的普 及型（或一星级）配置主要设备。在配套工程和室内外布线、接口等按领先型（或三星级） 考虑，以方便根据发展逐步进行升级改造。 根据建设部规定，普及型智能化示范小区在应用现代化信息技术时，应实现以下六项功能： （1） 、住宅小区建立计算机自动化管理中心，实现中央监控。 （2） 、 水、电、热等自动计量收费。 （3） 、住宅小区封闭，实现安全防范系统自动化监控管理。 （4） 、住宅火灾、有害气体泄露等实行自动报警。 （5） 、住宅设置紧急呼叫系统。 （6） 、住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态 实施远程控制。 673 控制项目 （1） 、对变电设备的控制 根据电力运行负荷状况，调节变压器的工作台数，使变压器在最佳负荷状况下工作，以节 约能源，延长设备的寿命。 （2） 、对采暖、空调设备的控制 根据环境温度和室内温度对换热站和制冷站设备进行转换控制，以减少热能浪费。 （3） 、供水控制 根据小区用水量调节水泵的运行状况，以达到节能目的。 （4） 、防灾害控制 对写字楼等重要部位安装温感、烟感探测器，对住宅厨房煤气泄漏探测器，实行集中的灾 害预报监控。 （5） 、防盗控制和紧急呼叫系统 对住宅、写字楼及小区周边重要部位、出入口、停车场出入口建立闭路电视监控系统。对 住宅单元出入口安装 JB2000 型楼宇防盗对讲系统。 （6） 、三表微机计量系统 在楼宇照明配电箱内设置抄表器，显示住户电表、水表、煤气表的读数，并经专用数据线 （KJYUPO-20.7）将数据汇入管理控制中心储存，定期计量收费。 674 电话及有线电视 电话信号线由裕华路市区电话网引入小区。每户设两个电视线插座。 小区设有线电视宽带网（KFC）系统，每户引入两个有线电视信号插座。 68 燃气 小区生活用燃气来自市政煤气管网。管道从裕华路引入小区煤气调压站。 第七章：环保、节能和消防 71 环境保护 711 环境现状 本项目为城中村改造项目。周围以居民为主，无污染源存在，环境状况良好。 712 污染控制标准 根据环境空气质量标准 （GB3095-1996 ）的规定，项目所在地域环境质量属二类区，本 项目按二级标准进行防治。污水防治执行现行标准。 713 主要污染物及防治措施 本项目属民用建筑工程，无有害污染源存在，对一些生活废弃物防治措施如下： 对生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网，对生活垃圾由保洁人员分类包装集中处理。 本项目沿小区周边车行道种植阔叶乔木，可有效地屏蔽外来的灰尘及噪声。 建材选用环保型建材，尤其是涂料选用环保型涂料。 72 节能 本项目各专业设计将严格执行国家有关节能标准。用电设备选用新型节能设备，水、电、 供热及燃气等分户计量。耗能设备实行集中控制，使其在经济状态下运行。建筑设计积极 选用新型节能材料，注重外墙、外窗、屋顶的隔热保温设计。本项目对 18 层住宅选用 CI 结构体系，该材料隔热保温性能好，相当于砖混结构的 3 倍。 73 消防 731 水系统 室外沿道路设埋地式消火栓，间距 120m，防护半径不超过 150m，高层建筑按规范设室内 消火栓，室内消火栓配有专用的消防泵供水，泵房设有消防水池。 732 消防报警系统 本项目对写字楼的重要部位安装温、烟或探头，对住宅的用房装有煤气泄漏探头，并实行 集中监控，物业部门实行 24 小时监控。当显示屏发现火警及详细部位后立即采取防范措施。 第八章：项目物业管理 81 物业管理的内容: 城市住宅物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区实施专业化管理，将更 好地维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全的居 住环境。本着以上目的，恒丰房地产有限公司将组建物业管理公司，对中央花园实行现代 化物业管理。 项目的物业管理规划及服务水平不仅影响到业主和租赁者居住和经营，同时也直接关系到 开发企业的声誉和销售状况。尤其是高品味住宅小区，完善、人性化的物业管理是小区销 售的重要卖点,成为开发商占领市场的有利武器，是衡量小区品质的一个主要标志。随着房 地产市场的发展和消费者消费行为的逐步迈向理性化，物业管理的内容及水平也是购房置 业、租赁者参考所参考的一个重要依据。 项目建成后，将成立独立的物业管理公司。物业公司严格按照国家对物业管理的有关 规定独立运行、自负盈亏、自我经营、自我发展。 物业管理的目标： 1、最大限度地维护业主的利益； 2、保证商业设施、办公区的正常使用和运行； 3、引进先进的管理理念和技术，为业主提供优质、高效、齐 全的服务，创造优美、舒适的居住、办公、休闲环境； 4、达到国家优秀物业小区的标准； 5、创造社会效益的同时，保证公司的经济效益，维持公司的正常运转和发展； 6、培养和锻炼一批优秀的