房产合同纠纷律师

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房产合同纠纷律师 上海房产律师 /jm 上海房产律师-二手房中介服务 合同纠纷案件中“ 跳 中介” 问题应如何处理 近年来，随着二手房交易的日趋 频繁，房屋中介机构以房屋买受人与出 卖人私下达成交易或另行委托他人居间 为由，要求对方承担违约责任的案件时 有发生。在司法实践中，各法院对此类 中介服务合同约定条款的效力、 “跳中介” 行为是否构成违约、责任如何承担等的 认定存在一定的差异。我们认为，此类 纠纷的处理应当遵循诚实信用、平等保 护的原则，既要维护房屋交易双方的合 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 法权益，也要促进房屋中介市场有序发 展。 1、关于约定条款的效力。目前， 中介服务合同中普遍存在着“跳中介” 要 承担违约责任的合同条款。我们认为此 类条款如果是中介机构为了保护自身合 法权益，在提供一定中介服务后，防止 当事人利用已获得的服务进行私下交易 的背信行为，则不宜简单地一概认为是 免除自身责任、加重对方责任、排除对 方主要权利的格式条款而认定无效。 2、关于“ 跳中介” 行为是否构成 违约的认定。包括“ 跳中介 ”构成违约等 条款在内的中介服务合同签订后，当事 人事后没有通过该中介机构达成购房协 议，是否构成违约，一般应结合房屋出 卖人的委托情况、当事人是否存在私下 交易、房屋成交价格等方面的事实综合 进行判断，而不能仅以买卖双方达成购 房协议即认定当事人存在“跳中介” 违约 行为。 3、关于违约金的调整。中介服 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 务合同往往约定，如果发生“跳中介” 行 为买受人或出卖人即要向中介机构承担 一定数额的违约金。审批实践中，对此 类合同约定的违约金是否过高，法院能 否主动审查，存在一定的争议。我们认 为，违约金的调整属权利阻却事由的抗 辩，法院不宜主动干预。一般情况下， 在当事人提出请求调整违约金的主张后， 法院方可予以审查。对于当事人仅以不 构成违约进行抗辩的，法院可以通过适 当的方式予以释明，以明确当事人在法 院认定其违约时，是否行使调整违约金 的权利。违约金调整的具体标准，应结 合中介机构已提供服务的内容，当事人 的过错程度以及获利情况等综合因素， 根据公平原则和诚实信用原则予以衡量， 并作出裁决。 上海婚姻律师 来源：上海房产律师，吉建明律 师上海房产律师 /jm 房产新政下如何处理房产买卖合 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 同纠纷 找法网王旭东律师 前言: 为了遏制房价过快上涨的 势头，国务院下发了一系列调控房价的 政策措施，特别是 2014 年 4 月 17 日国 务院下发关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知后，对在此政策调整 前已经签订的各类现房、期房、二手房 买卖合同的履行带来诸多问题，如何合 理的应用合同法以及其他法律文件 的规定，帮助由于政策调整而存在合同 履行障碍的出卖人、买受人、居间人等 妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同， 就成了迫切需要解决的法律问题。笔者 作为一名从事房地产行业的专业律师， 将从最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释和最高人民法院关于适用若干问 题的解释第二十六条规定中确定的情 势变更原则的角度出发，结合自己办理 的类似案件，通过本文对房产买卖合同 各方当事人共同关心的此类合同能否变 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 更或解除、如何确定双方的责任承担等 等问题做出一个初步的法律分析，希望 能对房产买卖双方和居间人有所帮助， 也非常愿意和关心此类问题的朋友共同 探讨。 一、房产新政及其带来的法律问 题 2014 年以来，房价成为舆论的焦 点，3 月份的“ 两会” 以后，房价依然坚 挺，房价问题已由单纯的价格问题演变 为民生问题，为切实有效抑制房价，遏 制投机炒房行为，2014 年 4 月 17 日国 务院下发关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知 ，其核心内容为： 1、提高按揭贷款首付比例。房 产新政规定，对购买首套自住房且套型 建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷 款首付款比例不得低于 30%；对贷款购 买第二套住房的家庭，贷款首付款比例 不得低于 50%，贷款利率不得低于基准 利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以 上住房的，贷款首付款比例和贷款利率 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 应大幅度提高。 2、提高二套及以上住房贷款比 例。房产新政规定，对贷款购买第二套 住房的家庭贷款利率不得低于基准利率 的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住 房的，贷款首付款比例和贷款利率应大 幅度提高。 3、暂停发放购买第三套及以上 住房贷款； 4、对不能提供 1 年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购买住房贷款。 5、 对境外机构和个人购房，严 格按有关政策执行。 房产新政实施后，改变了过去房 市吸虹过剩货币流动性的通道，投资、 投机性需求失去了通过价差交易获利的 机会，从而逆转了对市场对房价的预期。 同时，房产新政未能就新政出台前所签 订的没有完成交易的购房协议是否要遵 循房产新政等做出清晰的划定，导致执 行部门一刀切的统一执行新的购房和房 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 贷新政，部分购房人因购房、房贷门槛 的提高，无法再按照原合同约定继续履 行合同。 房产政策的剧变对房产买卖产生 了巨大的冲击，是信守承诺继续交易， 还是变更或解除合同？买受人能否以房 产新政为“不可抗力 ”或“情势变更”为由 变更或解除房产买卖合同？解除或变更 房产买卖合同后的法律责任如何承担？ 守约方如何维护自己的合法权益等问题， 这些都是出卖人、买受人、居间人迫切 需要解决的问题。为正确适用法律，妥 善解决纠纷，保护房屋买卖各方当事人 的合法权益，笔者以下提出法律意见， 供房产买卖双方和居间人参考。 二、房产新政在房产买卖合同中 法律定性。 房产新政出台后，由于首付提高、 利息增加、贷款额度减少、贷不出款， 引发买受人退 房潮，焦点主要在于，房产新政 是不可抗力或者情势变更，还是属于正 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 常的商业风险，买受人要求退房是否属 于违约，要不要承担违约责任？ 买受人认为房产新政属于情势变 更，买受人可以解除或变更合同，无需 承担违约责任，其理由是：双方签订的 房产买卖合同虽然有效，但在合同履行 过程中，由于房产新政实施，导致首付 提高、利息增加、贷款额度减少、贷不 出款，改变了房款支付方式和比例，这 是双方在签订房产买卖合同时所无法预 料的，无法避免的，是一种无法防止的 外因，而非买受人个人原因导致，而且 超过了买受人承受能力，买受人无法克 服。若按照原合同继续履行，对买受人 来说将导致明显不公平。所以，房产新 政属于情势变更，买受人可以解除合同 而且不应承担解除合同的违约责任。 出卖人认为房产新政属于正常的 商业风险，买受人应继续履行合同。其 理由是：双方签订的房产买卖合同是在 平等互利、等价有偿的原则下经过协商 一致自愿达成的，是一份有效合同，且 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 合同的内容也不违反现行法律和法规。 对有效合同，双方均应全面履行。而且 房地产调控政策并非不可预见、并非不 可克服，因此房产新政不属于情势变更， 属于商业风险，买受人要求变更或解除 房产买卖合同没有法律依据，买受人应 继续履行合同。 笔者认为，上述两种意见的争议 焦点是房产新政在房产买卖合同中的法 律定性问题。合同签订后，在合同履行 过程中房产新政出台，对房产买卖产生 巨大的冲击，房产新政这种情况属于商 业风险，还是情势变更？合同一方能否 以情势变更要求对合同的相关条款进行 变更或要求解除合同？要分析这个问题， 我们应对情势变更原则及相关构成等作 一定的了解和分析。 1、适用情势变更原则变更或解 除合同的法律依据 最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释第二十三条的规定：商品房买卖 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 合同约定，买受人以担保贷款方式付款、 因当事人一方原因未能订立商品房担保 贷款合同并导致商品房买卖合同不能继 续履行的，对方当事人可以请求解除合 同和赔偿损失。因不可归责于当事人双 方的事由未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 当事人可以请求解除合同，出卖人应当 将收受的购房款本金及其利息或者定金 返还买受人。 最高人民法院关于适用中华人 民共和国合同法若干问题的解释第二 十六条规定，合同成立以后客观情况发 生了当事人在订立合同时无法预见的、 非不可抗力造成的不属于商业风险的重 大变化，继续履行合同对于一方当事人 明显不公平或者不能实现合同目的，当 事人请求人民法院变更或者解除合同的， 人民法院应当根据公平原则，并结合案 件的实际情况确定是否变更或者解除。 这两个司法解释是目前房产新政 下引用情势变更原则申请法院或仲裁机 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 构变更或解除合同的法律依据。 2、情势变更原则的含义 情势变更原则是一项涉及合同履 行的法律原则。指在合同成立后至履行 完毕前这段时间内，因不可归责于双方 当事人的原因而发生情势变更，致使继 续维持该合同之原有效力对受其影响的 一方当事人显失公平，则允许该当事人 单方变更或者解除合同。所谓情势，应 指合同成立之后、履行之前所发生的不 可预见，无法控制，致使合同之基础或 环境发生根本性变化，并且其影响及于 社会全体或者是局部，而不是单单只影 响该合同本身，而且不是直接对合同的 利益产生影响，而是通过该事由影响了 合同订立所依赖的客观环境或者是基础， 进而影响该合同的，在这种情形下，履 行该合同会造成合同当事人双方利益的 不均衡，出现显失公平的局面，有悖诚 实信用原则。所谓的变更，是指合同赖 以订立的基础或者环境发生了异常的、 根本性的变动。这主要是与商业风险的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 区别。一般的变化，如果不足以影响 到合同的实质性内容，不足以对 合同订立的基础造成动摇，那么，就可 以认为是一般的商业风险。 3、情势变更原则的构成要件 、不能预见性。即情势变更的发 生是合同双方当事人于订立合同之时客 观上不能预见的。此处的不可预见与不 可抗力的不可预见性应具有一致性，并 且可能会有某种关联性，很多的情势变 更是由于不可抗力造成的。 、不可归责性。民法上以过错责 任为主要的归责原则，当事人对于自己 的故意或者过失所造成的损失都要承担 相应的民事责任。不可归责的构成要件 之一是当事人不存在故意或者过失。 、该情势变更发生在合同有效存 续期间。即情势变更发生于合同成立之 后，完全履行之前，而不是发生在合同 成立之前或者是履行完毕之后。 、继续履行合同会造成显失公平。 所谓显失公平，是指非常明显的不公平， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 而不是一般的利益不等或者对价不均。 即符合民法通则若干问题的意见第 72 条“双方的权利和义务明显违反公平、 等价有偿原则” ，可以认定为显示公平。 倘是已经履行的合同造成了显失公平， 情势变更原则就不能适用了，因为情势 变更原则只对于约定的合同履行期间生 效，无溯及既往的法律效力。 、适用情势变更原则后不会造成 新的不公平。依诚实信用原则以及公平 原则，当事人之间适用情势变更原则而 进行的合同调整或者解除，倘调整或者 解除合同的行为不足以衡平当事人双方 的利益，更甚者若造成对方当事人的显 失公平，则非适用情势变更原则的本意， 更加违背了诚实信用原则和公平原则， 因此，须适用情势变更原则后进行的合 同调整不会造成新的不公平，这是一个 很基本的要件。 4、情势变更原则与不可抗力、 商业风险的区别 、情势变更与不可抗力区别 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 所谓不可抗力，是指 “不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况”，主 要包括自然灾害、政府行为和战争等社 会异常现象。两者虽都有当事人不可预 见、因客观情况发生变化非当事人故意 或过错引起，都在合同履行期间发生等 相同点，但两者之间还是有区别的，主 要表现在，一是两者对合同的阻碍程度 不同。不可抗力是不可抗拒的，一般构 成履行不能或者是大部分履行不能，是 绝对的不能。而情势变更，则是对履行 合同义务的一方当事人构成了显失公平， 属于可以履行或者是履行困难，是相对 的履行困难，而不是履行不能。二是引 发是有原因不同。不可抗力主要有，一 为自然灾害、政府行为、社会的异常变 动等情况，如海啸、地震、政府征收征 用、战争、罢工、社会动乱等。而情势 变更则主要表现为合同基础的变更，如 物价暴涨暴跌、 “非典” 事件等。三是当 事人的权利性质不同。不可抗力情形下， 当事人享有形成权，即只需在不可抗力 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 事件发生后，通知对方当事人即可，无 须进行协商。而情势变更则与之不同， 当事人所享有的是请求权，须经司法判 决来进行合同变更或者解除。四是法律 后果不同。不可抗力是法定的免责事由， 当事人只要证明其履行困难或者履行不 能是由于不可抗力造成的，即可获得免 责，而情势变更不是法定免责事由，而 且法官在自由裁量时，需要综合考虑双 方当事人的利益均衡，旨在平衡合同双 方当事人的利益平衡问题，而不是免除 谁的责任，并且情势变更的法律后果是 变更合同或者解除合同，而不是免除一 方当事人的合同义务。 情势变更原则与商业风险的区别 所谓商业风险，一般是指在商业 经济活动中，因经济失利所应承担的正 常商业损失。情势变更原则与商业风险 之间的区别主要表现在：一是可预见性。 商业风险是可以预见的，当事人应当预 见或推定可以预见的情况或者事变，由 于其故意或过失没有预见，所造成的损 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 失由其自行负担。但是情势变更原则却 要求该事变必须是当事人所不可预见的。 二是对当事人 的过错要求不同。情势变更原则 要求当事人双方均无过失才可以适用， 但是商业风险则可能是为当事人过失所 致。三是客观情势的变化程度不同。情 势变更一般是根本性的变化，而商业风 险则是在价格规律范围内的小幅度波动， 是一般性的变化。四是看是否因继续履 行合同而构成显失公平，这也是判断是 否属于商业风险还是情势变更的重要依 据。究其本质，情势变更的原因是不可 预见的非常情况，而商业风险则属于正 常经济范围内的波动。 5、将房产新政认定为情势变更， 符合法律规定，更能体现当事人的利益 均衡，也与当前的房产调控目标不相悖。 从房产新政来看，房产新政对于 买卖双方在已经签署合同但尚未履行完 毕前来说都是不能预见的，责任也不可 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 归于一方，新政前合同赖以存在的客观 情况确实已发生变化，违背了购房人订 立合同时的基本条件，也并非出卖人的 合理预期。房产新政的规定对于双方来 说都是必须要接受的，如果继续履行会 对一方显失公平，因此这种情况认定为 情势变更，从而解除合同，符合法律规 定，也能符合合同履行的公平原则，与 政策调控的目标并不相悖。房产新政虽 然属于当事人不能预见的情形，但并未 达到不能避免并且不能克服的客观程度， 合同也并非绝对不能履行，不应认定为 不可抗力。如果将此种情况认定为不可 抗力，则可预见的后果是不可抗力认定 范围的过宽，将造成合同稳定性受到极 大影响。另外，房产新政使购房人增加 的负担，并不属于一般性的商业风险， 其后果不应该由购房人承担。如果因为 政策调整而相应地调整房屋买卖合同的 履行方式，比如要求购房者提高首付款 比例，在不能贷款的情况下一次性付款， 那就等于强制购房人单方承担政策调整 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 带来的全部不利后果，而出卖人利益不 受实质影响，甚至有所获利，这显然并 不公平。 所以，将房产新政认定为情势变 更，更符合法律规定，也更能体现当事 人的权益平衡。从更深层次来看，房产 新政的目的，一方面是通过提高购房首 付和提高贷款利率来降低购房人资金承 受力，遏止购房需求，减少房屋成交， 以抑制高房价；另一方面是通过提高购 房成本，减少购房需求来改变公众的房 价预期，从而遏止房价过快上涨。如果 法院不将房产新政认定为情势变更，维 护房产买卖合同的有效性，判决继续履 行合同，将与政策调整的基本导向相悖， 间接支持了高房价，对买受人来说，也 导致显示公平。 三、房产新政出台后房产买卖合 同纠纷的处理 由于房产买卖合同当事人的具体 情况差别很大，这些也将使各个房产买 卖合同在新政出台后的解决方式各有不 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 同，或继续履行，或变更，或解除，或 承担违约责任，或双方免责，或协商解 决，或仲裁诉讼，因此，针对房产新政 下的房产买卖合同纠纷，应根据不同情 况，房产买卖合同当事人应根据不同情 况采取不同的法律应对措施。 1、对房产买卖合同纠纷，应按 照约定优先、法定补充原则处理。 合同有约定的，按照合同约定处 理，这是合同法处理合同纠纷的基 本原则。如果房产买卖合同约定，因政 府或银行政策等原因发生变化，买受人 届时不能取得贷款或贷款额度不够，应 自行筹措资金补齐房款，否则按已交房 款的一定比例承担违约责任的，或约定 买受人人因自身原因不能获得银行贷款， 因自行补齐房屋全款，否则应按房款的 一定比例支付违约金的，买受人必须按 照合同约定补齐房款差价，而不得以房 产新政为由要求解除合同。 2、未纳入房产新政调整范围的 房产买卖合同纠纷，不得以房产新政为 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 20 由要求解除合同。对贷款购买首套自住 房且面积小于 90 平方米的房屋、以及 购买商业性用房等，并未纳入房产新政 调整范围，买受人不得以房产新政为由 要求解除合同。 3、因首付提高、利息增加、银 行贷款额度减少或者贷不出款，致使买 受人无法履行付款义务，买受人要求解 除房屋买卖合同的处理。 一般情况下，首付提高、利息增 加、银行贷款额度减少或者贷不出款不 会当然导致买受人不能继续履行合同， 买受人也可以通过其它途径筹措资金履 行付款义务。因此，当事人在 无特别约定的情况下，一般不得 以此为由主张解除房屋买卖合同。但是， 买受人能举证证明首付提高、利息增加、 银行贷款额度减少或者贷不出款，确实 严重影响其履约能力，房屋买卖合同事 实上已不可能继续履行，且该履行障碍 并非买受人的信用等个人原因所致，买 受人主张解除房屋买卖合同的，可以允 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 21 许。也就是说，买受人可适用情势变更 原则解除房产买卖合同。 对一手房买卖，买受人可直接引 用最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二十三条的规定，请求人民法院或仲 裁机构解除合同，要求出卖人将收受的 购房款本金及其利息或者定金返还买受 人。由于法释 7 号文只适用于一手房买 卖，对于二手房买卖并不适用。对二手 房买卖，买受人可根据合同法解释二 第二十六条规定，请求人民法院或仲裁 机构解除合同，要求出卖人将收受的购 房款本金及其利息或者定金返还买受人。 4、因房产新政调控引起税费调 整，当事人对调整后税费的支付没有约 定或约定不明的处理。 当事人对税费的支付没有约定或 约定不明的，应根据国家税费法规确定 承担主体。若双方对税费的支付作出约 定后，又因宏观政策调控而发生税费增 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 22 减的，除当事人协商一致外，增减部分 仍应按国家税费法规确定承担主体。当 事人不得以税费调整或双方未作约定以 及约定不明为由，要求解除合同。 四、房产新政下房产买卖合同解 除或变更后的法律责任。 如上文所述，在房产新政调控政 策出台后，在发生情势变更导致合同变 更或解除的情况下，都会涉及要承担什 么样的法律责任问题，笔者认为应当分 别按照如下原则确定各方的责任承担。 1、双方协商一致解除合同，或 者对房屋买卖合同的条款进行变更的， 双方互不承担责任。 房产新政出台后，由于客观情况 发生了变化，使原合同无法履行的，经 双方当事人协商一致可解除合同，并对 解除后的有关事项作出约定的，双方按 照约定办理即可。当事人双方也可对原 合同条款进行的修改或补充，双方按照 补充协议约履行即可。在这种情况下， 双方是互不承担合同责任的。如出卖人 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 23 或者购房人擅自解除或变更买卖合同的， 不仅不能对合同的另一方产生约束力， 而且还可能构成违约。 2、买受人可通过向人民法院或 仲裁机构申请变更合同。 因情势变致使合同履行显失公平， 双方不能协商一致时，买受人可通过向 人民法院或仲裁机构申请，请求变更合 同条款，如通过变更付款方式等，消除 显失公平现象，在当事人之间重新实现 风险平衡、利益平衡，建立新的对价关 系，以使合同目的仍得以实现。 3、买受人以发生情势变更为由 解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。 我国民法通则第 115 条规定： “合同的变更或解除，不影响当事人要 求赔偿损失的权利。 ”如买受人以情势变 更为由向人民法院或仲裁机构申请解除 合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失， 如房价降低造成的损失。 4、买受人以发生情势变更为由 解除合同的，居间人仍可要求支付一定 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 24 的居间费用。但由于居间人已经促成双 方签约，只因政策原因未能履行，居间 人要求支付一定居间报酬亦属合理，可 根据居间人已经完成的居间行为，由买 卖双方支付一定居间报酬。 房产新政出台后，虽然买受人可 依据法律规定适用情势变更变更或解除 合同，但在法律实务中，情势变更的使 用往往很谨慎。按照最高人民法院有关 负责人解读合同法司法解释 中的观点，司法解释要求严格区 分变更的情势与正常的市场风险之间的 区别， 审慎适用情势变更原则。对必须 适用情势变更原则进行裁判的个案，要 层报高级人民法院审查批准，最大限度 地避免对交易安全和市场秩序造成大的 冲击。显然法院对运用情势变更原则处 理因为房产新政引起的法律纠纷持慎重 态度。因此，对房产新政出台后的各类 房产买卖合同纠纷，房产买卖双方和居 间人应根据不同情况，具体分析，妥善 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 25 处理。确需运用情势变更原则要求变更 或解除房屋买卖合同的，在举证上一定 要充分。 转自找法网 房产合同纠纷 一、常见的房产合同包括哪些？ 房产合同是由房管局统一编制、 用以明确买卖双方权利的合同，所有的 商品房销售都必须签订房产合同。常见 的房产合同包括：房产买卖合同、房产 租赁合同、房产代理合同、房产中介合 同、房产抵押合同、房产转让合同、房 产销售合同、房产赠与合同等等。 二、什么是房产合同纠纷？ 房产合同纠纷是房产纠纷中最常 见的一种纠纷，如果房产买卖双方一方 未按合同的要求履行合同规定的内容就 会产生房产合同纠纷，例如买方不按时 支付房产费；卖方不按时给买方办理房 产证等。由于房产买卖涉及的相关法律 法规较多，房产买卖的交易当事人由于 风险意识差、房产法律知识不足等原因， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 26 在现实的房产买卖中很容易引起房产合 同纠纷的发生。 三、什么样的房产合同被视为无 效合同？ 1.产权主体有问题，合同无效。 出卖房产的主体必须是该房产的 所有权人。若干人共有房产时，须提交 共有人同意证明书。部分共有人未取得 其它共有人同意，擅自出卖共有房产的， 其买卖行为也无效。 2.房产分离出卖，合同无效。 由于房产是建筑在土地上的，为 土地的附着物，具有不可分离性，因此， 房产所有权通过买卖而转让时，该房产 占用范围内的土地使用权也必须同时转 让。如果卖方将房地产和土地分别卖于 不同的买方，或者出卖房产时只转让房 产所有权而不同时转让土地使用权，买 方可以提出这种房产买卖合同无效。 3.非法转让，合同无效。 下列房地产不得转让：法机关和 行政机关依法裁定、决定查封或者以其 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 27 它形式限制房地产权利的；依法收回土 地使用权的；共有房地产，未得到其它 共有人书面同意的；权属有争议的；未 依法登记领取权属证书的；法律、行政 法规规定禁止转让的其它情形。 深圳律师：黄华 律师咨询：132，4296，6417 执业律所：广东蛇口律师事务所 律所地址：深圳市南山区创业路 海王大厦 a 座 14 层 济南房产律师_房产纠纷律师_房 产律师收费标准 什么济南房产律师，就是专职于 济南房产纠纷律师，在济南找一个这样 的房产律师收费标准是多少 济南房产律师 济南房产律师： 一般是指拥有中华人民共和国律师执业 资格， 并且主要以提供房产方面的诉 讼或非诉讼法律服务业务的律师。 通 常情况下，由于社会关系的多样性，房 产律师在处理房产领域的法律问题时， 或多或少的会涉及其他方面的法律问题， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 28 如公司并购，婚姻，继承等方面的法律 问 题，为此，房产律师一般定义为主 要提供房产法律服务，同时提供与房产 有关的法律服务。 房产纠纷律师 房产纠纷律师： 房产律师在我国属新兴的专业领域律师， 目前就全国范围而言，房产律师为数很 少。房产律师主要为人民群众和房产公 司提供法律服务，涉及到的方面包括： 公司顾 问、房产诉讼、房产调查、房 产析产等各个方面，从事这一职业不仅 要求法律功底扎实，思维严谨，口头表 达能力强，具有较强的分析、处理、及 解决问题的能力， 最好还需要有房产 公司的工作经验或者熟知中国房地产市 场的改革和发展历程。 房产律师收费标准 房产律师收 费标准：涉及财产关系的：每件基础服 务费 10002014 元。争议财产标的额 超过 1 万元的，按下列比例分段累进计 算。 争议标的额计费比率 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 29 10001 元100000 元部分 5%6% 100001 元1000000 元部分 4%5% 济南房产律师_房产纠纷律师_房 产律师收费标准 济南律师事务所 你想济南律师吗？就来济南律师 事务所，所有的律师来自济南律师协会 注册，济南律师在线咨询就来济南律师 网 东莞专业律师网郑桃林提供 房屋买卖合同 卖方：买方： 姓名：姓名： 身份证号：身份证号： 共有人姓名：共有人姓名： 身份证号：身份证号： 电话：电话： 地址：地址： 根据中华人民共和国合同法 ， 中华人民共和国物权法 、 中华人民 共和 国城市房地产管理法及其他有 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 30 关法律法规的规定，在居间人居间服务 帮助下，买卖双方在平等、自愿、公平、 协商一致的基础上就下列房地产的买卖， 订立本合同，以共同遵守。 第一条：出售标的 甲方房地产坐落于房地产证号为 房地产用途为，登记建筑面积为平方米。 土地使用权年限自年月日至年月日止。 目前物业管理公司管理费为元/平方米。 该房地产转让时，出卖人对专有 部分以外的共有部分的权利与义务同时 转移。 该房地产约定交付的附属设施设 备