关于保障性住房建设的主题分析报告

关于保障性住房建设的主题分析报告 概述 党的十七大报告和2008 年政府工作报告中,住房保障已成为一 项关系社会稳定与和谐的民生问题，保障性住房的建设在今后的一 定时期内将成为各级政府安居工作的重点。 随着保障房规模的扩大，逐渐确立了商品房和保障房多层次住 房供应体系。但在保障房建设的背后，一些深层次的问题也逐渐暴 露出来，主要是保障房制度相对滞后，政策配套措施不完善，资金 缺口巨大，导致一些地区保障房进度缓慢，截止到 6 月 6 日，部分 城市的开工率不足 30%，严重影响到了全年任务的完成。 本次报告，就是从保障房的现状、宏观政策面、运作模式等一 系列问题作出研究，通过对成功案例的分析，进而得出结论，为国 有企业运作保障房提供借鉴。 一、 现状总体分析 （一）概况 保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅， 它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、 统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售 价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 针对不同情况的低收入群体，对住房有租赁与买卖的不同需求， 保障性住房主要分为经济适用房、限价房、廉租房、公租房、棚户 区改建房和农村危房改建等几种形式。其特点详见下表： 2 类别 特点 土地获取方式 销售方式 建筑面积 权属 经济适用房 微利销售（5%),免土 地出让金，产权归个 人，但无收益权 划拨或出让 面向中低收入人 群，定向销售 中套 80 平方米小套 60 平方米 两证有限产权 廉租房 只租不售，租金政府 补贴，免土地出让金， 产权归国家 划拨 面对困难家庭， 定向出租 35 平方米 45 平方米 55 平方米 国有 公共租赁房 只租不售，租金比商 品房低一些，免土地 出让金，产权归国家 划拨或出让 面对新入职“夹 心层” ，定向出 租 60 平方米 出资人所 有 两限房 限价、限户型，产权归个人 挂牌或出让 面对中低收入人 群，定向销售 90 平方米 两证有限产权 棚户区改建房 产权归个人 原地/置换 定向销售 各地区自行制 定标准 两证 农村危房改建 集体产权 原地改建 人均面积不少 于 20 增方米 集体产权 1、中央要求严 十二五期间，全国计划新建保障性住房 3600 万套。同时，每 年还将改造农村危房 150 万户以上。其中 2011 年全国就将开工建 设保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套。国家要求，要通过大 规模保障性住房建设，争取到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆 盖率将提高到 20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题， 同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实 现“安居梦 ”。 与此同时，为确保各级政府高度重视保障性住房建设，对住房 保障工作实行目标责任制管理，列入市经济社会发展目标和对党政 领导班子、领导干部绩效考核内容。建立了约谈、巡查、通报、问 责和考核机制，对推进保障性住房建设管理工作不力，影响社会发 展和稳定的要追究责任；对没有完成任务的各级政府，根据有关规 3 定对相关负责人进行问责。 2、省级责任大 2 月 24 日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订 了今年工程建设目标责任书，将 1000 万套保障房建设任务分解到各 地。国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调， 今年保障性住房任务是硬指标，各地要抓紧安排开工，尽早建成投 入使用，并要求在今年 6 月 6 日把各省具体开工情况进行汇总上报， 对完不成要求的地方政府进行问责。 针对中央提出的要求，各省级政府相继出台了符合本地区情况 的保障性住房政策，完善了政策措施。对建设所需资金来源进行一 系列有益的模索和尝试。 3、市县压力大 中央的要求和省里任务，作为执行政策的市县两级政府，面临 着巨大的压力。由于发展理念上的差异，加之受地方财力、土地指 标、征地拆迁等因素限制，各地之间存在着建设规模、项目推进、 工程进展、管理服务等方面的不平衡，导致部分地区进程缓慢。 另外，融资渠道不够畅通；建设用地储备不够；配套基础设施 不建全。保障房的建设困难重重。 4、百姓呼声高 我国保障性住房自产生以来就存在供给总量不足、保障覆盖范 围有限的现象，供求缺口巨大，与中央“应保尽保”的要求尚有较 大距离。截至 2008 年，我国城镇人均住房建筑面积在 10 平方米以 4 下的低收入家庭近 1000 万户，其中最低收入家庭(低保户) 约 400 万 户，占城镇家庭总户数的 55，其收入只能维持日常生活，无力 解决住房困难，迫切需要通过保障性住房改善住房条件。而据统计， 400 万户低保户中通过廉租住房制度解决居住问题的，只有 268 万户，不到 10。近年来，百套经济适用房吸引上万市民申请，经 济适用房放号市民全家熬夜排队的报道屡屡见诸于报端，保障性住 房供不应求状况可见一班。 5、房企热情低 自房改以来，中国房地产市场主要以商品房为主，房地产企业 借此获得巨额回报，已经习惯了这种开发模式，即使市场行情不好， 也有不错的回报。对于利润仅有 3%-5%的保障性住房，如果项目运 作不好，很可能还要亏钱，因此房企参与保障房开发的热情很低。 1、建设规模大 自 2008 年起，中央政府加大对保障性住房工程建设力度，当年 计划建设廉租房、限价房和经济适用房共 63 万套，实际完成 100 万 套；2009 年计划建设各类保障住房 387 万套，实际完成 330 万套； 2010 年计划新开工保障性住房 580 万套，实际超额完成 590 万套。 详情见下表（单位：万套） 建设计划年份 棚改房 公租房 廉租房 限价房 经济适用房 计划合并 增长率 实际开工 2008 63 63 100 2009 80 0 177 0 130 387 330 2000 280 0 180 0 120 580 49.9% 590 2011 400 220 160 200 1000 72.4% 2、建设时间紧 5 在今年 2 月份的全国保障性住房会方式上，国家保障性安居工 程协调小组与各省、市签订了年保障性安居工程目标责任 书。同时要求，对于 2011 年的保障性安居工程建设任务，各地要抓 紧安排开工，尽早建成投入使用，必须在 10 月 31 日前开工建设。 届时，住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检 查，对于未能按期开工的地方政府，视情况对其行政首长及负责人 进行问责。 3、建设模式多 目前，我国保障性住建设模式主要为分开发模式和代建模式。 经济适用房、限价房建设采用开发模式，房地产企业自主经营项目 开发，该模式风险相对较高，也意味着收益较高。谦租房、公租房 采用代建模式，此模式对于房地产企业风险较小，利润也很小，但 收益很稳定。 4、资金缺口大 十二五规划纲要指出，我国将在今后年内新建万套 保障性住房。业内则预计今明两年每年将建设万套住房， “十二五”后三年每年将建设万 万套。五年总投资 额累计约在万亿元。 根据住建部的测算，今年 1000 万套保障房建设需要 1.3 万亿左 右的资金，其中 5000 亿由政府以土地的形式筹措，剩余 8000 亿元 需通过社会机构和保障对象及其所在企业筹建。由于保障房建设运 营期长、利润低，加之配套政策不够，各类资本参与意向不强，在 6 没有较好的融资模式出现之前，保障性住房建设资金缺口的问题将 长期存在。 5、开工情况不理想 根据住建部数据，截至 6 月初，全国大部分省市保障性住房开工 率在 20%以上，一些进展比较快的省份开工率达到了 30%以上。例 如，河北省开工 13.1 万套，占全年任务的 37.4%；湖北省开工 19.21 万套，占到全年任务的 49.67%， ，安徽省新开工 11 万套，占 全年计划任务的 30%；海南省已开工 4.09 万套，占今年计划任务的 30.8%。 各地区发展情况不同，执行情况并不乐观，部分地区开工率不到 30%。这些既有项目自身规律规律问题，也与融资困难等因素有关。 二、 政策分析 （一）宏观政策分析 1、优惠政策多，落实难度大 从 1994 年我国提出住房制度改革以来，我国保障房政策发发展 经历了 5 个阶段：保障房建设提出、保障房制度初步确立、保障房 建设缺位、保障障房回归和保障房加大建设。其政策变迁见下表： 时间及文件 主要内容 主要特点 把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配 方式 1994 年国务院 关于深化城镇 住房制度改革 的决定 停止以中低收入为家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住 房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系 标志福利分房转向住 房货币化，首次提出 经济适用房保障房体 系 1998 年国务院 关于进一步深 深城镇住房制 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。建立和完善以经 济适用房为主的多层次城镇供应体系；发展住房金融，培育和规 范住房交易市场。 标志住房商品化正式 开始，确立了以经济 适用住房为主的多层 7 对不同的家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政 府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买力经济适用房，其 他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。 调整住房投资结构，重点发展经济适用房（安居工程） ，出售价格 实行政府指导价，按保本微利原则确定。 廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或 单位出资兴建。廉租住房的租金饥寒交迫行政府定价。 度改加快住房 建设的通知 全面推行和不断完善住房公积金制度。 次城镇住房供应体系 完善住房供应政策，调速住房供应结构，逐步实现多数家庭购买 或承租普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，建立和 完善廉租住房制度。 2003 年国务院 关于促进房地 产市场持续健 康发展的能知 增加普通商品房供应，控制土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力丰适应。 确立了房地产为国民 经济的支持产业，商 品房成为市场的供应 主体，导致随后几年 保障房建设缺位 进一步建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉租住房制度的保 障范围，建全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资 金来源。 改进和规范经济适用房制度 2007 年国务院 关于解决城市 低收入家庭住 房困难的若干 意见 城市新审批、新开工的住房制度，套型建筑面积 90 平方米以下住 房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；廉租住 房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地 的年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。 标志加快建立健全以 廉租住房制度为重点、 多渠道解决城市低收 入家庭住房困难的政 策体系的开始，房地 产政策重点开始向保 障房转移 要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。 增加住房有效供给：探索“综合评标” 、 “一次竟价” 、 “双向竟价” 等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，保障性住房、 棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供 应总量的 70%，并优先保证供应。 2010 年国务院 关于坚决遏制 部分城市房价 过快上涨的通 知 加快保障性住房工程建设 提出要采取坚决的措 施，遏制房价过快上 涨，增加住房有效供 给，加快保障性安居 工程建设 为支持保障房建设，近年政府出台了一系列涉及土地供应、金 融、税费优惠等方面政策，总的来看，力度逐步加大，措施更加具 体，更强调落实。 类别 优惠政策 备注 土地政策 保障房计划供地 7.74 万公顷，同比增加 138.9%。 金融政策 允许民间资本、保险资金、信托资金、企来发放中长期债券等进入保障房建设工程。 经适房 免征营业税、房产税、土地使用税、印花税、减半契税、土地增值税。 财税政策 廉租房 免征营业税、房产税、土地使用税、印花税、免契税、所得税、土地增值税。 8 公租房 免征营业税、房产税、土地使用税、印花税、免契税、土地增值税。 行政收费 施工图审查费最低标准、环评费减 20%、招标代理费设上限、工程勘查监理费有指导价、 保障房转让手续费头减半收取。 （二）湖北省政策分析 2011 年，湖北省保障住房的任务为 36.86 万套，除新增发放租 赁住房补贴 4 万户以外，实物建筑任务为 32.86 万套，包括：新增 廉租住房 3.5 万套，新增公租房 9 万套，新建经济适用住房 3 万套， 新建限价商品住房 2 万套，城市棚户区改造 10 万户，国有工矿棚户 区改造 2 万户，林业棚户区（危旧房）改造 1.1 万户，垦区危房改 造 2.26 万户。 为了完了中央央下达的任务，湖北省出台了一系列配套政策来， 从各方面来落实保障房的建设。 时间及文件 主要内容 主要特点 2007 年 关于加强城镇居民住 房保障工作的意见 提出建立廉租房制度，对救助标准、资金、用地等方面 做出安排，改进规范经适房制度。 建立多渠道的保 障体系。 2009 年 湖北省 2009-2011 年 廉租房保障规划 制定 2009-2011 年廉租房任务，从政策、资金、用地等 方面作了部属。 进一步加化了廉 租房政策。 2010 年 省政府进一步加强住 房保障工作的意见 提出了加强廉租房等保障房建设要求，进一步加大政策 扶持力度。 理顺体制，推进 保障房各项目工 作。 2010 年 关于研究全省住房保 障和房地产市场有关工作的会 议纪要（15） 提出了 2010 年建设 20 万套保障房任务，并制定实施细 则。 加快保障房建设 和房地产市健康 发展。 2010 年 关于全面推进我省住 房保障工作的会议纪要（61） 针对建设保障房出现在问题进行了分析，进一步完善目 标责任制。 研究部属完成保 障房任务的措施。 2010 年 关于审计有关问题的 会议纪要（66） 对廉租房建设和资金使用的审计情况进行分析。 促进廉租房健康 发展。 2010 年 关于开发性金融合作 第二次联席会议经要（2） 住建厅和湖北开行签署了开发性金融合作协议 。 扩大了保障房的 资金来源。 2011 年 关于加快发展公共租 赁住房的意见 对公租房发展提出了明确规定，公租房成了保障房发展 的方向。 重点扶持公租房 的发展。 9 三、运作模式分析 （一）各类保障房的建设模式 “政府主导、市场化运作”的建设模式将是完成保障房任务的 主要方式。同时，各级地方政府也探索保障房建设新的举措。见下 表： 地区 模式 特点 北京 组建保障性住房投融资公司 通过发放基金、债券等金融产品，用于保障性住房建设。 天津 国内首个政府公屋 天津开发区政府公屋将实行“轮候租赁、有限租期、契约管理、 只租不售”的运营管理模式； 政府公屋的出租对象为开发区内注册经营的制造业、现代服务 业以及高新技术企业和研发机构，不对个人出租。 深圳 安居型商品房 经济适用房住满 5 年后就可上市，安居型商品房则须签订买卖合同 10 年后才能取得完成产权，产权买卖延至 10 年。 广州 提高土地净收益用于保障房 的比例，试点建立保障房建 设投融资平台，在商品房项 目中配建保障房 保障房建设资金在土地净收益中的提取比例从 10%提高至 13%，并 研究制定保障性住房建设资金与土地出让收益动态挂钩 的新机制； 试行在商品房房地产开发项目中配建保障房； 试点建立保障房建设投融资平台； 河北 保障房补助金采取以奖代补 的方式按套奖补，商品商配 套建保障房 省级补助资金采取以奖代补的方式按套奖补，与工程进度挂钩； 各地须按宗提取土地出让总收入的 5%以上作为保障性住房建 设资金； 规定凡挂牌出让的商品住房用地项目 10%以上强制配建保障性 住房，其中廉租房、公租房各 5%。 福建 商品房配建保障房，公租房 配建店铺，限地价，限保障 房面积 年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于 10%的比例配建公共租赁房，棚 户区改造项目，扣除拆迁安置房 后，按照不低于 5%的比例配建公共租赁房； 允许各地按一定比例在新建公共租赁住房底层配建商业店铺， 用于出租出售，以弥补公租房建设和运营成本； 改革土地招拍挂制度， “限地价、限保障房面积” 。 在一系列建设模式的背后，也暴露出保障性住房层次过多，部 分形式的保障房制度设计存在着漏洞，造成了保障房管理成本过高 的局面。因此，经过一段时间的模索，市场需求量最大公租房成了 房地产政策的支持的重点。如黄石把所有的保障房全部纳入公租房 10 进行试点，形成了广泛影响的“黄石模式” ，并受到了住建部的肯定。 各地区也重点对公租房建设进行探讨。在此背景下，公租房建设成 了房地产政策支持的重点，支持力度会进一步加大， 公租房建设三种模式 序号 建设模式 备注 第一种模式 由政府出地、政府投资、政府管理。像建设廉租住房一样，由政府无偿划拨或出让土地，由政府融资建设。 黄石模式 第二种模式 政府可以划拨土地，吸引社会机构来参与建设，就形成了政府出地，企 业出钱，主要用在一些用工比较集中的开发区、产业园区，以及一些用 工比较集中的大企业。 代建模式 第三种模式 政府拿出一部分土地，让各类企业通过市场方式取得这些土地，然后自己去建设公租房，并拥有所有权。 开发模式 （二）各类保障性住房的盈利模式 2011 年-2015 保障房利润总额测算 投资收益（亿元）时间 数量（万套） 投资金额（亿元） 3% 5% 2011 1000 13000 390 650 2012 1000 13000 390 650 2013-2015 1600 24000 720 1200 合计 3600 50000 1500 2500 由表中得知，虽然保障性住房净利润低，但总量大，市场有保 证，是行业内获得新增市场和稳定利润来源的重要保证，此外，目 前保障性住房经营模式也开始升级，这是参与保障性住房建设未来 获取更大利润的保证。 下图是各种盈利模式的比较 序号 模式 竞标选择 价格 付款 优势 收益 1 住宅产业化开 发集团 限制性招标 竞价、议价 标准化开发， 易控制成本 3%-10% 2 保障房比例配 建开发 一次性竞拍拿 地 统一支付地价 开发商按规定 运作 10%以上 3 限房价竞地价 开发 公开招标和邀 请议标 支付开发补偿款、 得到划拨土地/限 房价，竞地价 首付 20%，结 构封顶付 80% 限价出售，成 本能控制 3%-10% 11 4 综合运营开发 政府招标采购、 企业竞标实施 政府限地价/房价 政府提供土， 回购有保证 10%以上 5 现金流平衡滚 动开发 限制性招标 竞价/议价 租金还息， 收入还本 开发商资金有 保证，政府回 购有保证 3%-10% 6 工业用地开发 竞价/议价/原企业 的补偿款 首付 20%，结 构封顶付 80% 土地成本低， 收益取决于商 品商和保障房 的比例 12%以 上 （数据来源：海通证券保障房盈利分析） 由于保障房兼具公共属性与商品属性，未来可见的盈利模式中， 虽然会以市场化为主导，但政府在其中也将始终扮演重要作用。因 此， “政府主导 +市场化运作”的模式将成为保障房的最主要盈利方式。 市场化运作、公司化经营、企业化管理将是必然选择。 部分盈利企业参建保障性住房的收益比较 开发企业 企业优势 利润水平 中冶集团 成本控制和低融资成本；建设周期短，资金周转快。 代建模式 12.5% 金隅股份 自有工业用地转作保障房开发用地；丰富的建设保障房经验。 毛利率 20% 北京住总 与政府关系良发了；长期开发经济适用房和两限房，积累了 丰富的开发中低端住房经验 经适房利润率 2%-3% 限价房利润率 8%-10% 万科集团 较好的控制成本经验；专住大众化；住宅标准化，批量生产。 代建模式 6% 中国建筑 规模化生产，多元参建模式。根据自身经验，模索出多种种 盈利模式：施工总承包模式；投资建造模式；混合开发模式 等。 施工总承包模式 3%- 6%；投资建造模式 8%- 10%；混合开发模式 10% （数据来源：公司年度报告 业绩发布会 中国房地产动态政策设计研究组） 由此可见，在国家规定保障性住房利润 3%5%的情况下，各 大房地产企业建设保障性住房都获得了收益。但获利情况却不尽相 12 同。部分企业参建保障性住房的利润十分可观，从这些企业的经验 来看，深度挖掘自身优势是具有较高利润水平的关键。因而，房地 产企业应该在保障性住房的开发进程中，不断探索自身优势，寻求 适合企业发展的模式。 （三）案例分析 湖北黄石市是拥有 258 万人口的地级市，是老工业基地和资源 枯竭转型城市，有 164 片棚户区、1.5 万户居民保障房急需改造，又 有 2 万户人均居地面积在 13 平方米以下中低收入群体以及更多的外 来务工人员需要解决住房，住房保障任务艰巨，资金缺口大。黄石 市 2009 年组合棚户区改造进行完善保障性住房体系的大胆探索，建 立了适用于本市具体情况的以公租房为核心的住房保障制度，取得 较好成绩，列为住房与城乡建设部公共租赁房建设的试点城市。 1、政策灵活多样 1）将所有政策性保障房全部纳入公租房，并作为唯一的住房保 障方式。 2）多元化筹集房源，盘活存量、发展增量，鼓励各种形式的房 源进行公租房管理体系。 3）成立国有控股公司，多渠道筹集资金。 4）租金和市场挂钩，鼓励购买。推出“共有产权” ，回笼资金。 2、创新运作模式 组建国有住房投资公司，用政府主导+专业平台+市场化运作的 方式进行保障房的建设和运营。形式独特的“黄石模式” ，为保障性 13 住房建设注入源源不断的活力 2009 年 12 月，启动棚户区改造。由众邦公司运作，异地还建 的“金广厦”小区破土动工，项目占地 207 亩，规划 12 栋高层住宅 楼，总建筑面积 42 万平方米，配套 4608 套住宅。 其中配建商品房 5 万平方米、门面 2 万平方米。不仅为中低收入者 提供住宅，还可以获得部分商业销售收入。 另外，国家开发银行为众邦公司制定了期限 30 年、总投资 60 亿元保障房投融资计划。有力的支持了黄石保障房的建设。由拆迁 置换出来的原中心土地约合 270 亩，按市价，约合 4.86 亿元；为公 司的后续开发创造了较好的局面。租金市场化每年为众邦公司提供 了稳定的收入。目前的公租房出售试点，也加大了资金回笼的力度。 期间，由市委市政府组成工作组，统一协调建设中所遇到的各 种问题，极大的加快了保障房建设。 3、收益情况 该项目按黄石市目前的商品房销售均价和市场租金进行测算， 根据不同的时间得出了不同的收益及投资回报期。 （详情见成本效益 分析） 四、成本效益分析 以黄石“金广厦”小区保障房为例，进行成本效益分析。 该项目占地 207 亩，土地以出让的形式取得，出让金每亩 35 万元，规划共有 12 栋住宅楼，项目配套 4608 套住宅，总建筑面积 14 42 万平方米，配建商品房 7 万平方米，全部为 18-33 层高层建筑， 住宅面积最小的只有 36 平方米，最大约 60 平方米。原地置换出来 的市内土地 270 亩，也归众邦公司所有。 项目建成后，我们以黄石市目前商品房市场均价 3500 元和黄 石市平均月租金 300 元来测算，按 12 年、20 年和 30 年的租金收入 来测算该项目的投资回收期： 项目总投资分析估算表： 静态财务综合表（12 年） 序号 总 额（万元） 1 项目收入 128807 2 总投资合计 120390.75 2.1 项目开发成本 81026.48 2.2 期间费用 39364.28 3 税费 4480.50 4 总成本合计 124871.25 5 税后净利润 3935.75 6 税后投资收益率 3.27% 静态财务综合表（20 年） 序号 总 额（万元） 1 项目收入 142078 2 总投资合计 120523.46 2.1 项目开发成本 81026.48 2.2 期间费用 39496.99 3 税费 4480.50 4 总成本合计 125003.96 15 5 税后净利润 17074.04 6 税后投资收益率 14.17% 静态财务综合表（30 年） 序号 总 额（万元） 1 项目收入 158667 2 总投资合计 120689.35 2.1 项目开发成本 81026.48 2.2 期间费用 39662.88 3 税费 4480.50 4 总成本合计 125169.85 5 税后净利润 33497.15 6 税后投资收益率 27.75% 由表得知：在其他收入相对固定的情况下，市场租金收入是该 项盈利的关健因素，公租房的时间越长，投资回报率越大，这不考 虑后期市场租金的上涨因素。 五、风险分析 保障性住房的建设在我国刚刚起步, 并且处于需要大规模建设 的时期。各项制度尚不完善，虽然国家大力提倡，但所面临见险也 很大，主要体现以下几个方面。 1、政策风险 1）地方政府是否回购的风险 协议履行过程中，存在政策非连续性的风险。保障性住房项目 要求在开工后 2 年内建成。项目建成后，如果当地政府因资金短缺， 无力回购或部分回购，项目将面临无法回收成本的风险。 16 同时，部分保障性住房项目用地为划拨土地，因现行政策障碍， 无法将廉租房和公租房对外销售。 2）地方政府财政能力及融资能力风险 保障房建设所需资金较大，随着建设量的增加，缺口越来越大。 除中央补助资金 1300 亿元外，大量资金需要地方政府支出，对政府 的财政压力巨大。 3）地方政府的还款担保风险。 在开发建设资金不足的情况下，除发当地财政的拨款，还需经 多方融资，地方政府能否提供足额的项目资金担保？ 2、融资风险 1）开发商筹资垫资的融资风险。 由于保障房项目时间紧，任务重，导致的项目资金支付能力达 不到计划要求，无法及时融资，给项目建设造成的风险 2）项目收益的风险 保障性住房建设期仅为两年，工程规模大，工期短，如果回购 期较长，将会影响项目投资的回收，增加大量的财务成本。直接影 响到赢利情况及后续开发项目建设的运作。 3）工程管理风险。 做好工程管理是承包商项目获得成功的一个很关键的环节。在 建筑工程项目中，参与实施的分包单位多，相互协调工作难度大， 在企业内部各职能部门与项目经理部的关系是否和谐，项目管理的 其他相关各主体间的配合是否协调，政府有关部门的介入等问题上， 17 如果管理跟不上，不能应用现代管理手段，不提高自己的全面素质， 结果将导致整个项目的失败，由此可能造成巨大的损失。 4）项目进度风险。 在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、 工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料 设备供应、质量检测等协议签约、履约过程，由于项目的一次性 （不可重复性）特点，建设周期又