银行项目贷款简介：房地产开发贷款介绍

建设银行项目贷款简介 房地产开发贷款介绍 建行过往业绩 与牡丹江同业相比，建设银行在房地 产项目上拥有明显的优势，能为客户提供优质、高效的融资服务。 近三年累计发放房开类贷款 拥有众多客户资源，可提供多种融资选择 专业的项目贷款团队 款对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业。 要求：产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务运作稳健，经济实力较强。 款条件 够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好； 立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发； 共设施建设配套齐全，项目建成后，能及时投入正常使用； 0%； 限和利率 房地产开发贷款期限一般为 1 3年。 贷款利率及计结息方式：根据中国人民银行和中国建设银行的有关定价政策确定，并在借款合同和贷转存凭证中载明。 贷款偿还原则上应分期还本付息，按照监管要求，贷款发放后，贷款每年至少两次偿还本金，利随本清。 2. 贷款操作基本程序 受理 贷前 调查 审批 贷后 管理 发放 理 客户应当具备产品有市场、生产经营有效益、不挪用信贷资金、恪守信用等基本条件。 有按期还本付息能力，没有拖欠银行贷款记录； 应当经过工商部门办理年检手续； 在建设银行开立存款帐户； 除国务院规定外，公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的 50%； 借款人的资产负债率符合有关规定要求； 申请固定资产贷款的，法人的所有者权益与项目总投资的比率不低于国家规定的投资项目资本金比例； 持有人民银行核发的年检合格的贷款卡（证）； 提交材料 对符合基本条件的客户，要求客户提供更详细材料： （ 1）法人营业执照或营业执照 (副本及影印件 )； （ 2）组织机构代码证 (副本及影印件 )； （ 3）法定代表人或负责人身份证明； （ 4）贷款卡（证） (原件及影印件 )； （ 5）会计 (审计 )事务所审计的近三个年度财务报告和审计报告及最近的报表。成立不足三年的企业，提交自成立以来的年度和近期报表；新设法人主要股东经财政部门核准或会计事务所审计的前三个年度财务报告（如有）和审计报告（如有）及背景、新设法人的验资证明。 （ 6）税务部门年检合格的税务登记证明； （ 7）公司章程（原件及影印件）； 房地产开发企业还应提交下列材料： 业资质证书 ； 要包括项目建议书、 可行性研究报告 及 批准文件 、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 国有土地使用证 、 建设工程开工许可证 。如已获得 商品房屋销（预）售许可证 等文件，也应同时提供； 料； 应提供经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明。 初步审查 行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效； （ 1）贷款项目是否列入国家或地方政府的建设计划； （ 2）经济适用住房是否列入国家经济适用住房建设计划； （ 3） 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 土地使用权证 、 建设工程施工许可证 有无瑕疵； （ 4）土地合同要素是否齐全、土地出让、转让手续是否办妥； （ 5）开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设； （ 6）贷款项目有无 商品房屋销（预）售许可证 ；借款开发的项目是否具备房屋预（销）售条件，其预（销）售前景是否良好； （ 7）自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资 30%以上； （ 8）贷款项目承建人与借款申请人是否相符； 前审查 客户自身偿债能力和 违约风险的评价 项目评估 抵押担保措施的评价 客户信用评级 项目评价 担保评价 目录 客户信用评级 定义： 客户信用评级是采用科学的方法和规范化的程序，对评级对象履行相应经济承诺的能力及其可信任程度进行调查、分析、评价、测定和审核，将评级对象的各项指标与有关的参数值，通过科学的计量方法进行比较和综合评估分析，对客户的 偿债能力 和 违约风险 做出全面的评价，并以简单、直观的符号表示其评价结果。 评价结果： 得出两个重要数据 违约概率 ： 借款人未来一定时期内（通常为一年）不能按合同要求偿还贷款本息或履行相关义务的可能性。 信用风险限额 ： 即未来一段时期内（一般为一年）建设银行对其授信的最高额度。 客 户 信用 评级结论 系统性风险 资信状况 财务风险 基本面风险 控股股东影响力 目评价 进行项目评估，应主要包括以下内容： （ 1）借款人基本情况（借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关情况）。 （ 2）借款人经营情况 调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的项目情况），逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。 （ 3）借款人财务状况 对借款人的财务报表进行分析，说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力；负债方主要科目的情况，特别是预收帐款、应付帐款、其他应付款的情况，重点是这些商业负债的支付压力；分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力做出分析判断；分析借款人在银行间的融资记录，说明借款人融资能力、条件和信誉）。 上一级 （ 1）项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期 )。 （ 2）项目建设条件（调查项目建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容，明确土地使用权的获取方式（如协议转让、竞拍、与其他客户合作等）及土地款的支付情况和资金来源）。 （ 3）项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况，并进行分析）。 （ 4）项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩，并对本项目设计水平、施工质量等做出分析预测）。 （ 1）项目投资环境评估（主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析）。 （ 2）项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）。 （ 3）项目租售情况评估 总体供求情况 (分析项目所在区域同类物业的总体供求情况 )。 周边主要竞争项目情况 (对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析，并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售情况 )。 项目竞争能力分析（与本区域同类项目做比较，本项目的优势与劣势）。 销售方式分析（开发商自己销售，还是委托销售代理公司销售，开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩）： 销售前景分析（说明意向定购情况及滚动开发项目前一期开发和销售以及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的判断（要致意经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素），并在此基础上列表逐年测算项目租售收入）。 （ 1）房地产项目总投资预测分析。分析项目总投资及构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理，并测算各项费用 ,列表说明估算依据。 （ 2）项目资金来源评估。分析项目资金来源渠道及可靠性。 （ 3）项目损益预测。按照各年份经营收入占总经营收入的比例，将项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本，并据此列表测算项目损益。 （ 4）项目投融资计划评估。根据项目投资计划及企业融资计划，制订项目分年度资金来源及运用表。 （ 5）项目有关财务效益指标。依据上述结算结果，计算得出项目投资利润率和贷款偿还期及盈亏平衡点。 测算资金结算量，进行相关效益评估。 （ 1）项目风险评估。分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险，并针对风险因素提出银行防范风险的措施和建议。 （ 2）贷款担保措施评估。 通过对上述指标进行分析，得出评估结论与贷款建议（对贷款与否及贷款金额、期限、还款计划提出具体建议）。 担保评价 定义 信贷担保是担保人向建设银行承诺，在债务人（包括借款人和其他信贷业务债务人）未清偿信贷合同约定的对建设银行所负债务时，担保人替代债务人向建设银行清偿债务，或以特定的物或权利向建设银行清偿债务。 担保是建设银行信贷业务的第二还款来源，当债务人不清偿债务时，建设银行可以要求担保人代为偿还或以处分担保物或担保权利的方式清偿。 担保种类 质押 抵押 保证 一般保证 连带责任保证 土地使用权 在建工程 动产质押 权利质押 审批内容 审批结论 审批人对以下主要内容进行审查： 限、利率等是否符合有关贷款办法规定； 险防范措施是否合法、有效； 理。 分为同意和不同意两种。 采用会议审批，审批结论为同意的，应满足审批牵头人同意并 有超过（大于） 2/3全部参加当次审批的贷款审批人同意； 审批结论为不同意的，同意的票数之和未超过 2/3全部参加当次审批 的贷款审批人人数，或审批牵头人不同意。 发放 发 放 抵押登记 注意事项 1. 严格按照项目建设的工程进度付款； 2. 要求借款人