CRIC_武汉·万科红郡产品案例.pptx

纳斯达克代码：cric 产品案例武汉万科红郡 2 项目基本信息项目基本信息 项目区位图 项目基本概况 3 项目基本信息/项目区位图 项目所在区位： 万科红郡位于武汉光谷，东湖高新技术开发区，北至三环线，西至大学园路，东临光谷大道。 万科红郡 4 项目基本信息/项目基本概况 物业类型 叠加别墅、高层、多层最早开盘时间2010-07-24 建筑形态 14栋4-18层多层住宅、7栋32层高层住宅、29栋叠加别墅 占地面积 23.1万建筑面积34.8万 容积率1.5总户数3000户 绿化率40%装修情况 别墅为毛坯，普通住宅精装修 车位配比1：2销售报价 高层住宅：8600元/平方米 多层住宅：9500元/平方米 叠加别墅：15000元/平方米 建筑设计 深圳中深瑞城建筑设计有限公司 北京中外建筑设计有限公司 景观设计 北京创翌高峰园林工程咨询有 限公司 基本概况 项目介绍： 武汉万科红郡 ，首创武汉高端生活体，打造赖特主义、低密度人文社区项目。项目分为“赖特29”和“观 庭”两大园区，“赖特29”属于万科原创的低层叠院别墅产品，观庭则由多层小高层和高层组成，整个社区 分南北双会所，且配备室内恒温和室外双泳池设计。项目以低密度产品为主，以自然的名义演绎园区不同景 观，并进行了五重垂直造景，从而成为大武昌首席纯改善社区。 5 规划分析规划分析 总平面图 鸟瞰图 交通分析图 物业分析图 组团分析图 样板区分析图 规划总结和规划分析示意 6 规划分析/总平面图 万科红郡坐落于东湖高新技术开发区，周边道路系统发达，交通便捷，且距离鲁巷商圈仅5公里 ；观庭、赖特29共同构成万科红郡项目。 项目总体规划特色：2大组团开发模 式 ；大武昌首席纯改善产品 p 社区建造依原生地貌，循势而建。依 据天然水系及交通体系，将社区自分隔成 东西两部，形成观庭、赖特29二大组 团。 p 在社区开发上模式上遵循传统的tnd 开发模式，以三种不同的产品类型，来打 造整个社区。 p 在社区空间营造上，形成“叶脉式规 划”的树式空间层次体系，满足不同物业 层次的居住需求。 p 赖特29为完全封闭式社区，车辆从小 区入口处进入地下直接入户，实现完全的 人车分离；观庭通过设置地下车库空间， 营造五重垂直景观空间。 7 鸟瞰图 p观庭： 包含高层公寓，以 及多层住宅 p赖特29：赖特式主义的叠 加别墅 万科红郡整个项目体量达34.8万，由叠加别墅、高层住宅、多层住宅组成 观亭高层 住宅 赖特29 观亭多层 住宅 8 规划分析/交通分析图 p整个项目因外部市政道路、产品 品质，分为2块大区域，北侧叠加 别墅，南侧高层+多层； p北侧区域采用环线道路系统，通 过区域主要道路将高层与别墅区分 开； p南侧地块中轴主要车行道贯穿观 庭住宅区，由次级道路连接各组团 ； 主要车行道 组团步行道路 小区出入口 万科红郡整个项目交通流线清晰，分区域划分道路系统，组织各组团及组团间的交通 9 规划分析/物业分析图 观庭多层组团 观庭高层组团 赖特叠加别墅组团 小区主要道路 整体物业布局是自北向南从建筑形态上采用低、中、高的规划思想，利用建 筑形态的高低差异和水景景观区将观庭区和赖特别墅区分离，形成不同档次 的物业类型。 10 规划分析/组团分析图 赖特组团与观庭组团由中轴车行道路分开 ，形成2个组团区域，内部组团道路相互 独立不干扰，形成不同的组团中心景观， 保证别墅区的私密性，以及观庭区的观景 性； 根据不同的物业组团打造不同的中心景观 ，各具特色。 观庭多层组团观庭高层组团赖特组团 11 规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价格走势 12 规划分析/样板区售楼处 利用红郡的南北会所中的北会所作为售楼处，充 分利用资源，将会所的建筑风格、景观向客户进 行充分的展示。 售楼处内部 售楼处外立面 售楼处 兼会所 观庭：多 层样板房 观庭样板 房：高层 赖特样板房 13 13 项目入口处形象 样板段水景 项目入口标识 样板段景观 规划分析/样板区分析图 万科红郡销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等 示范区范围 14 叠加别墅（赖特29样板房) 多层（观庭“冬夏院”样板房) 高层（观庭高层样板房) 样板房展示 规划分析/样板区分析图 15 规划分析/规划总结和规划分析示意 规划总结： p 该项目地块由天然水系和市政道路分割成两个地块，因此在开发分期上分为两期进行开发，利用 天然水系在地块内部营造水系，赖特叠加院别墅区依托中心水景进行物业排布； p 项目自北向南从建筑形态上采用低、中、高的规划思想，利用建筑形态的高低差异和水景景观区 将观庭区和赖特别墅区进行分离，形成不同档次的物业类型； p 别墅区采取外环道路组织交通，对观庭区和赖特区进行分割，别墅区为完全封闭式社区，车辆从 小区入口处进入地下直接入户，实现完全的人车分离。 万科特色： 作为成熟的开发企业，已有成熟产品线，红郡作为万科进入武汉所设计的的一个新的居住理念，定位于打造 大武昌首席纯改善住宅产品，项目利用低、中、高的建筑形态排布，围绕外环车行道与小区水系，营造不同 的居住氛围，并通过五层垂直造景、黄金式分割景观，形成不同高度、层次的景观及建筑效果。 16 建筑建筑 建筑风格 立面风格细节 17 建筑风格： p 在赖特组团单元的打造上，推崇“有机建筑、自然生活”的居住理念。 p 首先，排布上突破传统联排别墅的布局模式，仅2层设计，大大节约了交通空间，增加了居住的舒适度； p 其次，提倡“房包院”与“院包房”的有机建筑理念，每个主要房间（客厅、餐厅、卧室）均与自然发生 关系，强调房子与光线结合，把所有光线、院子全部搬到卧室。 赖特式主义别墅打造最自然的建筑与生活 建筑/建筑风格 18 赖特式建筑风格，独创院落叠加别墅 p 建筑风格：赖特式建筑风格，强调院落进入生活各个角落 p 立面材质及特征：几十项混领土技术运用到地面铺砖、围墙墙 体、以及墙面装饰上，充分体现了赖特建筑的灵魂； p 建筑特色：采用“房包院”与“院包房”的有机建筑理念，达 到建筑空间生活化、自然化的目的。 建筑/建筑风格细节 19 景观景观 景观风格 细节营造 20 景观/景观风格 p 景观风格：院落式景观 p 景观特征：“三大景观节点”、“五层垂直绿化造景”、“黄金分割式景观” p 景观特色：依据观庭、赖特29两大组团的建筑风格，用自然的名义演绎组团景观，观庭采用五 层垂直绿化造景、赖特29利用高大树木塑造黄金比例的景观构图。 21 景观/细节营造/道路 人行道 车行道 车库入口 沿水步道 22 景观/细节营造/中心景观 垂直绿化 中心景观 沿水步道 会所景观 23 景观/细节营造/组团景观 24 景观/细节营造/特色节点 25 户型户型 户型面积配比表 户型位置分析 户型分析 户型总结 26 物业类型 面积段 （平米） 套数配比（%） 观庭区 二房：70-9085238.14 三房：80-14088139.44 四房：130-1402169.67 其它：130-150 180-190 1707.55 赖特区 （叠加别墅 ） 130-150231 170-200944.2 合计2234100% 户型配比（观庭区、赖特区） 户型分析/户型面积配比表 27 院落式叠加别墅，每5户组成1个单元，单套面积130-200不等。 户型建筑面积（ ） 地下面积( ） a180134 b132209 c19075 d174223 e148253 f18050 户型分析/户型位置分析 户型整体注重大院的领地感与归属感： p 5户共享一个庭院 p 前庭后院 28 户型分析/户型分析 桑拿 地下一层 优点： 拥有下沉式庭院、及南北双庭院，通 风采光效果好； 卧室均连接阳台； 不足： 车库内2个车位前后排列，使用上有 一定影响。 中西双厨 楼梯墙面开 窗 一层花园 赖特a户型 建筑面积180平方米（赠送134地下室，花园面积60平米） 二层 下沉庭院 北庭院 南庭院 阳台 阳台 29 户型分析/户型分析 桑拿 地下一层 优点： 拥有下沉式庭院与南庭 院，上下互应，营造不 错的景观视野效果； 车库内2个车位平行排 列，使用上更为便利； 不足： 一层客厅面宽较狭窄； 一层整体上显得较为紧 凑，舒适度较差。 中西双厨一层花园 赖特b户型 建筑面积180平方米（赠送209地下室，花园面积103平米） 一层 下沉庭院庭院 30 户型分析/户型分析 优点： 客厅东西2面连接花池和阳 台，采光、通风效果俱佳； 厨房连接生活阳台，显得通 透； 明厨明卫设置； 卧室皆设有观景飘窗； 不足： 卧室、客厅皆为东西朝向， 影响居住舒适度； 面宽太长，不够经济。 观庭2b户型 建筑面积86平方米 31 户型分析/户型分析 优点： 户型南北通透； 客厅、主卧皆为南朝向，通 风、采光效果好； 卧室皆设有观景飘窗； 2个阳台均可作为可变空间； 明厨明卫设置； 不足： 面宽太长，不够经济。 观庭3c户型 建筑面积138平 可变空间 11 可变 空间 7 32 户型分析/分析总结 以赖特提倡的人居模式院落叠加别墅，通过极致“私有化”，打造贴近 自然的极致居住生活： 强调极致私有化，天、地、院子、车位等一切都私有化，营造极为私密性的居住生活 2层设计，遵循同面积多功能的原则，大大节约了交通空间，增加了居住的舒适度 每户均赠送地下一层，及平均3个私家花园 项目特色独创院落式叠加别墅设计理念 不足之处： 部分房型地下车位为前后排列，影响使用； 部分房型整体显得较为 紧凑，使用舒适度受限； 33 公共空间公共空间 入口、大堂、迎宾厅 34 公共空间/入口、大堂、迎宾厅 院落级门楼院落级门楼 贵宾级入户大堂贵宾级入户大堂 仪式性入口仪式性入口 院落级迎宾厅院落级迎宾厅 35 重点配套重点配套 社区配套 周边配套设施 36 重点配套/南北双会所配套 北会所：包含四季恒温游泳池、专业健身房（涵盖有 氧、无氧运动，力量器械、瑜伽跳操等项目）、儿童特 色培训服务（4点半学堂、陶艺室、钢琴房、英语教室、 阅览室等）、图书馆、mini电影院； 南会所：主要为基础配备生活所需，包括室外泳池、 休闲茶座、棋牌室、乒乓球室等。 休闲茶座健身房钢琴房 mini影院 37 重点配套/周边其他配套设施 华师一附中 光谷同济医院 万科红郡周边配套： 娱乐休闲天缘电影院、天河环艺旗舰影 院、城花第五大道； 知名学府华师一