成都中铁西城综合体.ppt

商业物业介绍商业物业介绍 壹成都市商业物业总体概况 成都市整体商圈布局现状 单中心模式 一环、二环、三环，以春熙路盐 市口商圈“单一中心点”辐射整个 “城市面”是属于上个世纪的发展 模式 多中心模式 “世界现代田园城市” 明确“一个 中心，四个次中心”发展战略。 成都市商圈未来布局现状 根据成都市服务业发展 规划成都市将打造6大 百亿商圈，此方案将形成 成都市多中心购物天堂的 基本骨架。 中铁西城隶属于 “光华 金沙太阳城新城西” 商圈，是城西板块唯一的 商圈规划。 六大城市核心 贰区域概况 项目区位 关键词：城西门户，西贵人文中轴上 本项目位于成都市城西三环路外本项目位于成都市城西三环路外1 1公里处，光华大道和日月大道之间公里处，光华大道和日月大道之间. . 距离天府广场距离天府广场9 9公里，交通便捷。公里，交通便捷。 区域交通区域交通 关键词：四纵两横、地铁上盖、中心枢纽；市政道路、公共交通、轨道交通无缝对接关键词：四纵两横、地铁上盖、中心枢纽；市政道路、公共交通、轨道交通无缝对接 5 武青路 区域配套区域配套 关键词：完备配套，无忧生活关键词：完备配套，无忧生活 10 小结 市政配套成熟：树德中学、泡桐树小学、妇幼保健医院 交通配套成熟：日月大道、光华大道、万家湾公交站、黄田坝公交站 市政绿化成熟：大公园、青羊绿洲公园、清水河公园 区域为第一居所属性，未来小区入住率有极高保障区域为第一居所属性，未来小区入住率有极高保障 ，商业消费人口有保障。，商业消费人口有保障。 叁区域规划 12 本案 青羊总部 工业基地 区域规划区域规划 青羊总部 工业基地 温 江 区 青羊绿地生态旅 游休闲商业区 青羊绿地生态旅游 休闲商业区 金沙遗址文化旅游 商业区 金沙光华片区（西 区）商业中心 金沙光华片区（东 区）商业中心 距离珠江10km 珠 江 国 际 花 园 距离二环路5.4km 成飞生活区 项目周边商圈分布及规划项目周边商圈分布及规划 金沙居住区 光华居住区 光华新区居住区 片区土地规划片区土地规划 项目项目 地块地块 日月大道 光华大道 景观大道 成飞大道 中航集团成飞132片区 青羊总部基地 唯一商业集中用地唯一商业集中用地 中铁西城周边聚集约45个品质楼盘，按照“每套房90平米、三口之家”的标准计算，再 加上成飞片区约10万常驻人口，中铁西城2公里范围内，预计将辐射50万人群，作为片区 内唯一的商业配套，中铁西城将提供这50万人的购物、娱乐、饮食等消费 小结小结 区域规划奠定区域作为城市核心的战略地位区域规划奠定区域作为城市核心的战略地位 商圈规划保证项目商业片区的唯一性商圈规划保证项目商业片区的唯一性 土地规划确保项目商业与周边居民的商住联动的统一性土地规划确保项目商业与周边居民的商住联动的统一性 中铁西城中铁西城 完善商业功能完善商业功能 引领城西变革引领城西变革 肆消费人群 消费人群 住户人群 产业客群 地铁客群 流动客群 旅游客群 类别数量 现有人口240626 潜在人口270332 合计510958 支持业态：超市、餐饮、美发、茶楼、汽车美容 保健、大药房、宠物、食品、诊所 本案辐射周边住户人群约为510957人，扣除计入产业人口 成飞132片区100000人 单人居民性消费按照12001500元/月核算 单月区域居民消费总额5亿6亿 年度居民消费约60亿-72亿 每年超过60亿居民性消费，区域垄断 消费人群 住户人群 产业客群 地铁客群 流动客群 旅游客群 21 周边产业客群 航空城航空城 工业工业 总部总部 基地基地 妇幼妇幼 保健保健 医院医院 青羊绿舟创青羊绿舟创 业园业园 稳定的产业资源 1.5公里范围内，以成 飞集团为首的中国航 空城产业园区、青羊 工业总部基地、妇幼 保健院、绿舟创业园 等大型产业集团汇集 。 22 周边产业客群 中航集团 成都中航工业集团黄田坝产业 集团由成都飞机工业（集团） 有限责任公司（国营132厂） 、 成都凯天电子股份有限公司 （国营161厂）和成都飞机设 计研究所（国营611所）三大 产业集团公司组成。 常驻人口超过1010万人万人，基层员 工年收入均在6 6万元万元以上，中 层管理干部年收入1515万元万元以上 。 中航集团 200米 23 周边产业客群 总部基地 入驻青羊工业总部基地138家，市 外投资企业97家，市内投资企业 41家，国营企业占比20%-30%， 私营企业占比60%-70%。 员工总数：4万人人 普通员工：年薪年薪6 6万元万元以上 中层干部：年薪年薪1515万元万元以上 50%员工私家车代步 消费能力较强 青羊工业 总部基地 200米 24 周边产业客群 妇幼保健医院 成都市妇女儿童医学中心医院是国内一流的 综合性三级甲等妇女儿童医疗保健机构 床位总数为：800张（使用率为100%） 年接待病患：800*365天=28.48万次 医院职工：1711人 医院职工年收入约：普通员工6万/年；中层 医师及骨干36万/年； 按照一名患者配1名家属计算，年流动性人 数为：28.48*1=28.48万人次 总体计算，常住人员+流动人员= 28.48万+1711+28.48万=571311人次 成都市妇幼儿 童医学中心 10米 25 周边产业客群 绿舟创业园 青羊绿舟创意产业园总占地15300余亩 ，900余亩总建筑面积约70万平方米税 源总部基地。规划的单体建筑面积为 1000-3000平方米，主要面向世界500 强企业，国内行业100强企业，创意产 业及知识密集型企业，潜力型、政府扶 持型及快速成长的优秀中小型企业招商 。 目前尚处于招商进程中，未来其常驻企 业不低于300家，中高端消费人群不低 于5万人。 青羊 绿洲 1.5km 26 周边产业客群 临近写字楼 中铁西城写字楼项目一二号地块总量约 为11万平米，国嘉地块写字楼供应量约 为8万平米，毗邻项目商业写字楼总量 为1919万平米万平米。 按照单家企业需求300平米计算，临近 的写字楼将有约633633家家企业入驻。 员工人数按每家平均30人计算，预计临 近写字楼的员工人数为1.891.89万人万人。 支持业态：大型餐饮、娱乐休闲、时尚购物、办公采购 周边中高端企业数量约1071家，超大型企业4家 产业人群约为78万人，人均消费400元/月 普通企业办公及接待消费按照5万元/月超大型企业100万元/月 年度企业性消费总额6.88亿，员工消费总额37亿 总计约43亿 上千次的团拜会，上万人次的商务接待 除西城之外，无处可去 消费人群 住户人群 产业客群 地铁客群 流动客群 旅游客群 29 地铁人群 四号线中坝站 地铁4号线一期工程可研报 告近日正式获批，将于11 年10月正式动工。一期起 于公平站，止于沙河站， 全长22.4公里，设车站16 座，其中换乘站5座，分别 与1、2号线等6条线路衔 接换乘。其中中坝站位于 中铁西城3#、4#地块之间 ，设计人流量为高峰时期 1 1万人万人/ /小时小时。 支持业态：服装饰品、书报杂志、休闲食品、居家采购 按每个站点辐射周边一平方公里计算，一小时经济圈一小时经济圈内辐射区 域为16平方公里的，辐射人群数难以统计难以统计 每日3小时交通高峰计算，中坝站全年通过人数为15001500万人次万人次 居住温江人群、万家湾公交站、黄田坝公交站在中坝站换乘地铁入 城，每年初步估算为500500万人次万人次 一人一天15元，每年随机性消费近3亿 中坝站之上，商机无限 消费人群 住户人群 产业客群 地铁客群 流动客群 旅游客群 流动客群 时间 （ 分钟） 统计地点统计时段 机动车车流量统计情况(辆） 私家车 货车 客车 摩托车/ 电瓶车/ 自行车 车流量合计 60成温邛高速公 路收费站 8:00-9:00出城156014597/ 10629 入城134717572/ 12:00-13:00出城137024543/ 入城129530335/ 17:00-18:00出城159022054/ 入城182418668/ 30 光华大道与 景观大道口 10:45-11:15出入城185420997264 4632 大公园路口10:00-10:30出入城181720172118 成飞大道口14:30-15:00出入城2471272131394 5369 日月大道与 景观大道口 15:10-15:40出入城1724134101142 支持业态：服装饰品、书报杂志、休闲食品、汽车美容 按每日8小时上述车流量计算，每日通过项目车流量约为6.86.8万辆万辆 年通过车流量约为24822482万辆万辆 作为城西地标综合体，10%10%的车流入场消费 单车2人，单人消费100元，年路过性消费总量约为5 5亿元亿元 中铁西城，交通枢纽之中，人流即商机 消费人群 住户人群 产业客群 地铁客群 流动客群 旅游客群 项目占地1780余亩，总投资约40亿元，集非遗巡演、娱乐、体验、消费为一 体，融合非遗主题建筑、景观，酒店等高端配套，并将世界现代田园城市建设理念融入 到公园中，按国际化的标准进行建设，建成后每两年一届的非遗节都将在此举行 ，每年可接待游客量将达800万人次以上，成为面向世界的、以非遗文化为主题线索 ，以文化演艺为核心的开放式文化旅游和休闲消费目的地。 成都非物质化遗产博览园成都非物质化遗产博览园 支持业态：特色餐饮、娱乐休闲、特色服饰、休闲食品 非遗公园距项目约2公里，按照30%到项目消费计算 年度消费人群为240240万人次万人次 单人次消费200200元元，年消费额约为4.84.8亿亿 游成都 必游城西，游城西 必到西城 消费人群 住户人群 产业客群 地铁客群 流动客群 旅游客群 70亿 40亿 3亿 5亿 4.8亿 合计：每年123亿的消费总额 每年每年123123亿的消费总额亿的消费总额 shopping mall shopping mall 分化分化6060亿亿其余商业分化其余商业分化6363亿亿 6363亿亿/9/9万平米万平米=7=7万万/ / 7 7万元万元/ /. .年年 5833/5833/. .月月 58335833元单月产值，按毛利元单月产值，按毛利40%40%核算（不含房租），利润约为核算（不含房租），利润约为23332333元元/ /. . 月，房租按利润月，房租按利润20%20%核算，可承受租金为核算，可承受租金为467467元元/ /月月 按照按照8%8%年投资回报计算，商业价值为年投资回报计算，商业价值为467467* *12/8%=7000012/8%=70000元元/ / 最实在的数据、最保守的估计 还有 城西唯一综合体的辐射力 shoppingmall 的衍生消费 中铁西城，毫无悬念！ 伍项目概况 7070万平米万平米城际都汇城际都汇 城西城西唯一唯一商业综合体商业综合体 沿街独栋商业 市政公共设施 公共绿地 办公 商务办公 五星级酒店 商业综合体 医院 项目商业规划 2号地块 1号地块 3号地块 4号地块 5号地块 6号地块 7号地块 8号地块 9号地块 n n总占地总占地288.28288.28亩亩 n n总建筑面积总建筑面积7070万平方米万平方米 1号地块经济技术指标 规划用地面积52820 总建筑面积258398.63 业态：shopping -mall，写字楼，酒店，服务式公寓，影剧院 shopping -mall约11万 酒店22386 办公 78554 项目概况 自持商业自持商业保品质、保商气保品质、保商气 新加坡怡丰城为蓝本，投资新加坡怡丰城为蓝本，投资2525亿元人民币亿元人民币 shopping mall shopping mall 、 写字楼群、影剧院、五星级酒店写字楼群、影剧院、五星级酒店 n n总占地总占地288.28288.28亩亩 n n总建筑面积总建筑面积7070万平方米万平方米 项目概况 2号地块经济技术指标 规划用地面积28621 总建筑面积136760 业态：写字楼，主题社区商业，青年创意办公 写字楼46866 主题商业20000 青年创意办公24800 效果示意中庭景观效果 n n总占地总占地288.28288.28亩亩 n n总建筑面积总建筑面积7070万平方米万平方米 项目概况 3号地块经济技术指标 规划用地面积53448 总建筑面积195099 业态：高层住宅，地铁主题商业，商务酒店、青年创意办公 高层住宅62540 地铁主题商业（地上）41640 地铁商业（-1层）16000 青年创意办公14000 商务酒店10000 a.利用地块内街串连门户节点，强调突出体量的完整性 。 b. 区域内业态功能高度复合，城市场景富有活力。 中庭空间 地下连通 下沉广场 n n总占地总占地288.28288.28亩亩 n n总建筑面积总建筑面积7070万平方米万平方米 项目概况 4号地块经济技术指标 规划用地面积57335 总建筑面积190780 业态：沿街独栋商业，多层洋房，高层住宅 沿街独栋商业18000 多层洋房18900 高层住宅99400 效果示意独栋商业效果 效果示意独栋商业效果 地铁四维地铁四维商业，商业， 难以置信，但这是事实难以置信，但这是事实 1. 交通空间主次分明，地面及地下空间通 过整体设计进行无缝链接、一体化设计。 2. 地下车库通道连接，舒缓地上交通。 立体化商流体系-地下连廊 1号地块 2号地块 3号地块 4号地块 立体化交通组织系统 立体化商流体系-空中连廊 立体化商流体系-空中连廊 立体化商流体系-空中连廊 立体化商流体系-地面景观联动 立体化商流体系-地面景观联动 立体化地铁商圈转人流为商流 地下交通体系 连廊空中交通体系 地面交通体系 垂直交通体系 地铁四维商业 20112011 规划落地 强势开发 地铁动工 医院迁址 区域元年区域元年 20132013 shopping mall开业 楼盘交房 区域成熟区域成熟 20152015 四号线贯通 产业布局完成 核心已成核心已成 项目商业的发展时间表 陆价值总结 价值坐标价值坐标1 1：空间价值空间价值 地铁四号线地铁四号线 地铁四号线，贯穿东西，总辐射区域地铁四号线，贯穿东西，总辐射区域1616平方公里平方公里（不计地铁交汇站的人流（不计地铁交汇站的人流 互动），中坝站设计人流量互动），中坝站设计人流量1 1万人万人/ /小时小时 与地铁二、三号线形成交汇，可换乘至春熙路、天府广场等站。与地铁二、三号线形成交汇，可换乘至春熙路、天府广场等站。 城西商业中心城西商业中心 小区域：小区域：周边三公里范围半径内，周边三公里范围半径内，4545个品质楼盘，未来人口预计个品质楼盘，未来人口预计5050万，唯万，唯 一集中商业用地一集中商业用地 大城西：大城西：从西北的交大，延展至双楠，大城西的扇形区域中，唯一的超大从西北的交大，延展至双楠，大城西的扇形区域中，唯一的超大 型商业中心型商业中心 价值坐标价值坐标2 2：时间价值时间价值 区域元年：外光华崛起区域元年：外光华崛起 非遗公园的建成开幕，万科、蓝光、中渝地产等入驻，妇幼保健院迁址、西部新非遗公园的建成开幕，万科、蓝光、中渝地产等入驻，妇幼保健院迁址、西部新 城核心区的规划落地，外光华片区在城核心区的规划落地，外光华片区在20112011年迎来发展高峰，此时投资正当时。年迎来发展高峰，此时投资正当时。 商业机会：综合体时代商业机会：综合体时代 住宅市场受政策打压，将推动大量游资进入商业地产。综合体周边物业、地铁上住宅市场受政策打压，将推动大量游资进入商业地产。综合体周边物业、地铁上 盖物业将是最大的受益者。盖物业将是最大的受益者。 地铁预期：四号线地铁预期：四号线 地铁四号线动工，地铁四号线动工，20152015通车，此时投资抢占价值起步点。通车，此时投资抢占价值起步点。 价值坐标价值坐标3 3：圈层价值圈层价值 市民圈层：生活性消费市民圈层：生活性消费 满足周边居民日常性消费的业态构成，如超市、干洗、宠物、药房、大众餐饮等满足周边居民日常性消费的业态构成，如超市、干洗、宠物、药房、大众餐饮等 中产圈层：购物消费中产圈层：购物消费 依托依托shopping mallshopping mall与集中式商业构成的满足中产阶层消费的业态。与集中式商业构成的满足中产阶层消费的业态。 精英阶层：高端消费精英阶层：高端消费 以五星级酒店、高端餐饮等构成的高附加值消费业态。以五星级酒店、高端餐饮等构成的高附加值消费业态。 覆盖三个圈层的业态组合，带来大量、持续、稳定的消费客群，全圈层覆盖三个圈层的业态组合，带来大量、持续、稳定的消费客群，全圈层 的覆盖面使中铁西城成为一个零风险的投资游戏。的覆盖面使中铁西城成为一个零风险的投资游戏。 价值坐标价值坐标4 4：标杆价值标杆价值 政策标杆：西部新城核心区政策标杆：西部新城核心区 六大百亿商圈、六大百亿商圈、1919个片区商业中心、西部新城核心区、青羊区三大重点项目之个