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国有划拨土地使用权 河北新业律师事务所 张霄云 2010、02、23 本所 公有制 （两种所有制形式） 国有土地所有权 （国务院） 集体土地所有权 （集体组织或村委会） 划 拨 出 让 出 租 作价入股或出资 授权经营 占用审批 基础设施用地 农村宅基地 公共配套 村委会、小学、 诊所等 一、土地的所有制形式及供地方式图 二、国有土地的二级市场 集体土地不能进入市场交易 国有土地 的市场 划拨出让出租 作价入股 出资 授权 经营 转让 （审批） 转让 （审核） 租赁转让转让 土地不能买卖，只能 依法取得和转让。 紫色部分是一级市场 ，特点是政府是 “售方 ”。 二级市场还有作价入 股或出资、租赁、抵 押、典当等。 绿色部分是二级市场 ，特点是土地使用权 人是“售方” 。 土地的市场分级 土地的一级市场 政府处置土地资源 土地的二级市场 土地使用者处置 出让、划拨、出租 作价入股授权经营 转让租赁抵押 政府以土地所有者 的身份处置 土地使用人处置 使用权 土地的市场分级及资源配置 全地价 （土地出让总价） 成本价 政府收益 征收集体土地补偿 拆迁补偿安置 （前期开发或一级开发） 收购储备补偿 政府纯收益 政府规定资资金 农业开发基金 向省级以上政府 上交的出让收益 城镇廉租住房 保障基金 出让业务费 社会保障费用 被征地农民保险 风险基金 地价构成图 全地价 =成本+政府收益 成本 政府收益 地价成本 征收土地成本 拆迁成本 收购储备补偿成本 三、国有划拨土地使用权的概念 根据城市房地产管理法的相关规定， 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依 法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等 费用后将该幅土地交付其使用，或者将土 地使用权无偿交付给土地使用者使用的行 为。 国有划拨土地使用权概念中的 几个问题 1、国有土地(集体建设用地流转) 2、县级以上人民政府(开发区划拨) 3、依法批准(供地方案的批准) 4、缴纳补偿、安置费用(土地储备) 5、无偿(道路、公园、经济适用住房) 6、无期限(改制企业、住宅、其他项目) 四、划拨土地使用权的适用范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以 由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目 用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 具体内容见划拨用地目录 划拨用地范围 1、动向：减少划拨用地范围，机关用地会 有偿使用 2、经济适用住房 3、村中村改造住宅划拨用地的依据 4、学校(学历教育学校) 5、修改的划拨用地目录 五、划拨土地使用权的流转 方式 1、转让 2、作价入股 3、出租 4、抵押 5、合作开发 (一)、土地使用权转让 1、房地产转让 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房 地产转移给他人的行为。 土地使用权转让：55 土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换 、赠与。 未按出让合同开发不得转让？、 土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其 他附着物转移给他人的行为。包括出售、交换和赠与。？ ？ 1)出售(转让、买卖) 2)互换(免税) 3)赠与(只房产赠与，土地赠与？) 城市房地产管理法第40条： 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地 产时，应当按照国务院规定，报有批准权 的人民政府审批。有批准权的人民政府准 予转让的，应当由受让方办理土地使用权 出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地 使用权出让金。 转让的几个问题 1、转让房地产时，报政府批准(转不转、方式、价格) 2、准予转让决定书 3、公开转让以求补交出让金的高价 4、公开转让的变通 主持拍卖的主体是土地部门，不能是其他机构，如法院、拍卖企业等 。 出让土地可以。 5、受让方办理出让手续(与55号令的不同) 6、缴纳出让金(基准地价的、市场价的40%) 7、转让的法院执行？(2004)民一终字第46号 2006年最高法给安徽省高院答复，不行。借债务为名转让。 8、净地的转让 9、在建工程的转让 10、受让方如果不属于划拨范围或属于程序办理 划拨土地的几个问题二 11、企业用地如果目的是开发不要变更登 记 保全措施：抵押，裁判，收购。 转让问题之二 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地 产报批时，有批准权的人民政府按照国务 院规定决定可以不办理土地使用权出让手 续的，转让方应当按照国务院规定将转让 房地产所获收益中的土地收益上缴国家或 者作其他处理。 划拨土地转让合同的效力 转让无效的情形： 未经政府批准； 无土地使用权证书。 (二)、出租 划拨土地使用权管理暂行办法第九条 ： 土地使用权出租是指土地使用者将土地使 用权单独或者随同地上建筑物、其他附着 物租赁给他人使用，由他人向其支付租金 的行为。 划拨土地使用权出租审批生效 政府征收政府收益(出让金的管理) (三)、抵押 土地使用者提供可供抵押的土地使用权作 为按期清偿债务的担保的行为。 抵押的根本是物的流转性 设定抵押的审批 已经设定了抵押的土地使用权又不能流转 的，可以收回 划拨土地使用权能不能抵押？物权法？ 土地使用权的作价入股 划拨土地使用权可以作价入股 如果子公司不属于划拨用地目录要办理出 让手续 净地可以入股吗？ 房地产法第 28条：依法取得的土地使用权 可以作价入股、合资、合作开发房地产。 作价入股与转让？ 作价入股成为变相转让的路径 划拨土地使用权的合作开发 合同效力规定 审批内容是什么？ 城中村改造和企业就地转型的合同开发 划拨土地收购补偿 拆迁中的补偿 收购储备的