XXXX房地产业住宅“十三五” 发展规划2015-2020.doc

xxxx房地产业住宅“十三五” 发展规划2015-2020前 言一、工作背景“十三五”时期，是我区深入贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式、调整产业结构、全面建设小康社会的关键时期，也是全市推进“两型社会”改革、加快创新型城市建设的重要阶段，贯彻落实好武汉市住宅与房地产业发展“十三五”规划（以下简称规划），对于以科学发展观统领住宅和房地产业发展，确保广大人民群众居住环境和条件持续改善，促进全区社会和谐稳定，引导经济社会又好又快发展，具有十分重要的意义。根据有关要求，结合我区实际，编制本规划。规划中明确了我区住宅与房地产业发展的指导思想和战略目标，规划了“十三五”期间重大项目及空间布局，提出了政策保障措施和引导调控机制，确保规划目标的实现。二、规划依据1、国务院关于武汉市城市总体规划的批复及武汉市城市总体规划（2010-2020年）；2、武汉市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；3、武汉市住宅与房地产业发展“十三五”规划；4、其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范。三、规划期限和空间范围规划期限为20162020年。基期年为2015年。规划的空间范围为xxxx。四、规划定位本规划是武汉市住宅与房地产业发展“十三五”规划在xxxx的延伸和细化，是武汉市关于住宅与房地产业各项政策的体现，是政府指导城市住宅与房地产业发展、市场宏观调控、住房保障、危旧房和棚户区改造、住宅产业现代化等各项工作的重要依据。第一章 行业发展基础和形势一、“十三五”住宅与房地产业发展面临的形势“十三五”期间，是我市“两型社会”建设、创新型城市建设、中部地区中心城市建设的重要时期，也是我区经济发展方式转变和产业结构调整的关键阶段。必须紧紧抓住发展机遇，积极应对各种困难和挑战，把“十三五”住宅与房地产业发展放到全区发展的大局中进行谋划，全力以赴，开拓奋进，继续为保持本区经济社会平稳较快发展，为改善民生作贡献。（一）经济社会发展提出新要求，要求住宅与房地产业必须及时转型调整随着我区经济规模将实现从500亿元向1000亿元级别跨越，经济社会发展的阶段特征呈现新变化，经济发展更加突出扩大内需、调整结构；城市建设更加注重城乡统筹、区域协调；改革开放更加强调市场主导、环境创新；社会建设更加重视改善民生、促进和谐。这些都为“十三五”期间，我区住宅与房地产业的发展提出了新的要求。从长远发展趋势来看，住宅与房地产业将会逐步被新培育的支柱产业取代，成为稳定的基础性产业继续发挥重要作用，因此必须抓住转型机遇进行结构和目标调整，积极转变自身发展方式，不局限于自身贡献率，更加着眼于发挥行业的“反哺作用”，持续改善民生，努力实现“住有所居”，切实发挥对本区“经济”和“社会”两方面的促进作用。（二）房地产调控逐步转向以市场调节为主2014年，房地产市场进入调整期，随着国家宏观调控方向从稳控房价向建立健全市场长效机制转变，明确指出要充分发挥市场配置商品住房资源的决定性作用，逐步将行政手段对房地产市场的干预措施退出,房地产调控更加市场化。武汉市将在总体符合国家房地产调控政策前提下，进一步发挥房地产业对全市经济发展的拉动作用，积极应对市场变化，妥善解决经济发展和市场调控的关系，通过供需双向调节，着力稳定预期，促进房地产市场平稳有序发展。“十三五”期间，我们应按照“保投资、促成交、稳价格、强监管”的总体目标，针对不同层次需求切实调整供应结构，有效缓解市场供需矛盾，巩固调控成果，保持房价相对稳定，促进xxxx市场平稳运行。总的原则是五个坚持：即坚持住房市场化改革方向，保障基本住房需求；坚持统筹增量和存量，稳定增加住房供给；坚持供需双向调节，合理引导住房消费；坚持分类指导，体现政策的差别化和针对性；坚持强化市场监管，提高行政管理水平。对于我区而言，“十三五”时期是住宅与房地产业快速发展的重要时期，在此背景下，如何既保护合理的自住和改善型需求，又抑制投机，促进市场健康稳定发展，是“十三五”期间必须解决的一道难题。（三）xxxx经济快速发展、地位上升，要求住宅与房地产业保持较快发展一方面，“十二五”时期，我区经济呈现快速增长的态势，居民收入快速增加，潜在住房需求相对旺盛。2011-2013年全区gdp年均增速在14%左右，明显高于全市10%的增长速度，也是近年来我区经济增长最快的时期之一。与此同时，城市居民人均可支配收入亦保持14%以上的快速增长。另一方面，xxxx在全市的功能定位不断提升，为我区“十三五”时期经济社会发展明确了目标与方向的同时，也锁定了新一轮经济快速发展的基调，有利于外来住房需求导入能力的提升。预期住房需求的持续旺盛，要求我区住宅与房地产业必须保持较快发展，以满足日益增长的住房需求。2010年2011年2012年2013年三年年均增幅xxxx生产总值（gdp）256.97 317.36 393.55461.98-按可比价计算同比增幅16.80%16.90%14.00%13.2%14.7%人均可支配收入13050.90 14998.70 17173.51 19577.80 -同比增幅12.40%14.90%14.50%14.00%14.5%（四）“两型社会”建设，要求住宅与房地产业发展要始终坚持绿色、环保、低碳的发展方向2007年武汉城市圈正式获批“两型社会”综合配套改革试验区。其内涵为科学发展，具体要求是“资源节约、环境友好”。落实到行业发展问题上，则表现为要始终坚持住宅产业化发展方向，深入贯彻落实“四节一环保”政策，大力发展节能省地型住宅，全面提高全装修住宅比例，依靠科技进步和创新，推进新材料、新技术的广泛运用，以显著提高资源能源利用效率。第二章 指导思想和发展目标一、指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“两型社会”建设、创新型城市建设、中部地区中心城市建设，贯彻落实国家、省、市关于房地产市场宏观调控政策，优化行业结构和布局，保持持续健康发展；加快构建和完善符合市情的新型住房保障体系，逐步扩大保障范围；以自住和改善型住房需求为导向，优化住房供应结构，促进增量住房、存量住房销售市场与住房租赁市场协调发展；加快推进危旧房及棚户区改造，改善城市面貌；大力推进住宅产业现代化，全面提高住宅建筑水平和居民居住水平，保持住宅与房地产业平稳健康发展，切实发挥好对我区经济社会发展的推动作用。二、基本原则（一）以科学发展观作为指导方针 坚持以科学发展观为指导，以满足人民群众基本住房需要为工作出发点，统筹我区经济社会发展的总体水平、城镇化进程、城镇人口数量与结构变化、居民住房支付能力和现有土地资源情况，注重人与社会、人与环境和谐共生，科学制订住宅与房地产业发展目标，合理建立和确定各类机制体制、政策措施以及发展方式和标准，引导合理住房消费观念和模式，不断提高可持续发展的能力和水平。（二）服务于武汉城市建设与经济发展配合和服务于全区建设，结合我区长远发展有关要求，紧密联系城市规划布局、城区功能定位和产业结构调整，合理调整行业结构和空间布局，着力解决规划布局和基础设施配套建设的突出矛盾和问题，发挥好住宅和房地产业对经济社会发展的推动作用。（三）房地产市场和住房保障协调发展建立和完善一套能够较好平衡和协调房地产市场与住房保障发展的机制和体制。一方面，统筹考虑各类保障性住房、保障群体之间的关系，做好目标任务、投资安排和政策手段的有机衔接，确保保障落实到位。另一方面，坚持住房市场化的发展方向，合理确定住房市场和保障的比例，通过市场机制配置资源，加快发展房地产业，以满足广大市民改善居住条件的需求。（四）资源集约利用和发展低碳住宅按照建设“两型社会”有关要求，以显著提高资源能源利用效率为目标，依靠科技进步和创新，推广新材料、新技术的运用，深入贯彻落实节地、节能、节水、节材和环保政策，推动住宅生产方式变革，大力发展节能省地型住宅，加快住宅产业和相关行业结构调整、优化，提高住宅建设的质量和效率，继续推进我区住宅产业现代化的发展。三、发展任务（一）促进房地产市场持续健康发展完善房地产市场体系，优化行业布局和结构，促进房地产投资平稳增长和住宅供求平衡，增加普通商品住房供给，加大保障性安居工程建设力度，推进危旧房和棚户区改造，保持房价基本稳定，支持居民自住和改善性需求，推进住宅产业现代化，继续发挥住房与房地产业对国民经济的重要基础性作用。（二）完善住房供应和保障体系以住有所居为目标，逐步建立完善市场性住房供应和保障性住房供应并存、销售和租赁两种供应方式并举，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价安置商品房和一般商品房五个种类的“两元双轨五类制”住房供应体系，以及“双轨并行、四类并存”的住房保障体系，逐步推进不同种类并轨，最终形成以公共租赁住房为主导的新型住房保障体系。“十二五”期间，基本解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住房问题；着力解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题；有条件地将新就业职工和在汉外来务工人员逐步纳入住房保障范围。（三）规范房地产市场服务管理体系努力构建适应经济发展、充分体现“以人为本”理念的房地产市场服务体系：加快建立统一架构、覆盖全面的房地产服务和管理信息平台，使全区房管系统信息化建设水平接近全国先进水平；积极拓展和规范物业服务、房产中介、策划、营销代理、租赁等房地产专业服务领域；加强房地产市场的全过程监管，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。（四）推动住宅产业现代化发展积极推进住宅产业化示范项目建设，促进住宅部品标准化，完善住宅部品部件标准体系，提高住宅的建设水平和住宅的性能品质；培育住宅产业化基地，发挥市场辐射作用；推行住宅性能评定制度，引导开发企业建设适应市场需要的性能等级住宅。四、主要指标（一）综合指标“十三五”期间，xxxx房地产开发累计投资预计完成1500亿元，占全社会固定资产投资比例为30%，年均增幅约20%；其中，住宅投资900亿元，年均增幅约25%；2020年末城镇居民人均住房建筑面积达42平方米以上。2010年2011年2012年2013年2014年1-9月三年年均增幅房地产开发投资56.89 78.04 107.75 131.45104.96-同比增幅42.04%37.18%38.07%22%26.5%32.21%住宅开发投资25.95 36.72 73.56 72.3855.24-同比增幅-6.2%41.5%100.33%-1.6%30.48%40.77%指标制定解释：上述目标主要是根据2014年1-9月xxxx房地产开发投资实际完成情况及“十二五”期间开发投资实际增幅进行测算的。2014年1-9月，xxxx房地产开发投资完成104.96亿元，同比增长26.5%，预计全年达到140亿元，同比增长25%以上。2011年至2014年，xxxx房地产开发投资年均增幅在30%以上。随着房地产投资基数不断增大，增幅会呈现逐步下滑的趋势，加之“十三五”期间，武汉市房地产开发投资年均增幅目标为16%左右，xxxx一般要高于全市水平，因此预计xxxx房地产开发投资年均增幅可达到20%左右，住宅开发投资年均增幅可达到25%左右。根据“十三五”期间房地产开发投资年均增长20%进行测算，2015年xxxx房地产开发投资预计为175亿元，2016-2020年每年房地产开发投资预计分别为210、252、302、362和435亿元，累计完成1562亿元，因此设定“十三五”期间xxxx房地产开发累计投资目标为1500亿元。为了确保目标顺利完成，根据实际情况可以适当降低该目标，可调整目标为1300亿元。其中，根据住宅开发投资年均增长25%进行测算，2015年xxxx住宅开发投资预计为90亿元，2016-2020年每年住宅开发投资预计分别为112、140、175、220和275亿元，累计完成922亿元，因此设定“十三五”期间xxxx住宅开发累计投资目标为900亿元。为了确保目标顺利完成，根据实际情况可以适当降低该目标，可调整目标为800亿元。从人均住房建筑面积来看，2008年至2012年xxxx人均住房建筑面积年均增长2.7平方米，截止2012年底全区人均住房建筑面积达39.35平方米/人。通过住宅竣工面积及人口情况进行测算，2013年和2014年1-9月我区住宅竣工面积分别为51.42和50.17万平方米，全区人口约113万人，截止2014年1-9月，xxxx人均住房建筑面积=39.35+（51.42+50.17）/113=40.25平方米/人。“十三五”期间，xxxx住房竣工面积预计达540万平方米，截止2020年底，人均住房建筑面积=40.25+540/113=45.03平方米/人，能够达到42平方米/人的目标要求。（备注：城镇人均住房建筑面积数据来源xxxx各年度国民经济和社会发展统计公报）（二）房地产开发建设指标“十三五”期间，xxxx房屋竣工总面积预计达670万平方米，年均增幅为10%左右；其中，住宅竣工540万平方米，年均增幅为12%左右，包括普通商品住房和保障性住房500万平方米。房屋新开工总面积预计达900万平方米，年均增幅为12%左右；其中，住宅新开工总面积预计达670万平方米，年均增幅为10%左右。2010年2011年2012年2013年2014年1-9月三年年均增幅房屋竣工面积83.53 86.27 98.62 60.6258.49-同比增幅38.26%3.28%14.32%-38.5%31.47%15.7%住宅竣工面积44.85 74.25 77.93 51.4250.17-同比增幅-10.64%65.56%4.95%-34%32.56%15%指标制定解释：上述目标主要是根据“十二五”期间xxxx房屋竣工面积实际情况进行测算的。2011年至2014年1-9月，xxxx房屋竣工面积分别为86.27、98.62、60.62和58.49万平方米，年均增幅在15%左右。预计2015年房屋竣工面积达到100万平方米，按照“十三五”期间年均增幅10%左右进行测算，2016年至2020年房屋竣工面积分别为110、121、133、146和161万平方米，累计达671万平方米,因此设定“十三五”期间房屋总竣工面积为670万平方米。为了确保目标顺利完成，根据实际情况可以适当降低改目标，可调整目标为600万平方米。综上，根据xxxx住宅占比约80%左右的比例以及“十二五”期间住宅竣工面积实际情况进行测算，预计“十三五”期间住宅竣工面积为670*80%=536万平方米，2016-2020年住宅竣工面积分别为80、91、104、121和140万平方米，累计住宅竣工面积536万平方米。为了确保目标顺利完成，根据实际情况可以适当降低改目标，可调整目标为400万平方米。（三）房地产成交指标“十三五”期间，xxxx商品房成交总面积预计达1400万平方米，年均增幅为10%左右；其中，住宅成交总面积预计达1000万平方米，年均增幅为6%左右，包括普通商品住房和保障性住房900万平方米。2010年2011年2012年2013年2014年1-11月四年年均增幅商品房销售面积233.98 294.91 227.38 243.75185.03-同比增幅42.51%26.04%-22.9%7.2%-18.59%10.38%新建住房销售面积157.10 140.70 150.80 172.54146.5-同比增幅17.2%-10.44%7.18%14.42%-9.83%6.52%指标制定解释：上述目标主要是根据“十二五”期间xxxx商品房和新建住房销售面积实际情况进行测算的。预计2015年xxxx商品房销售面积达210万平方米，按照年均增幅10%进行测算，2016年至2020年商品房销售面积分别为231、254、280、307和338万平方米，累计销售1410万平方米。为了确保目标顺利完成，根据实际情况可以适当降低改目标，可调整目标为1200万平方米。其中，预计2015年xxxx新建住房销售面积达170万平方米，按照年均增幅6%进行测算，2016年至2020年商品房销售面积分别为180、191、202、215和227万平方米，累计销售1015万平方米。为了确保目标顺利完成，根据实际情况可以适当降低改目标，可调整目标为800万平方米。（四）住宅产业化指标到“十三五”期末，每年增加绿色建筑试点示范工程20万平方米；全区新建住宅全面执行节能65%的目标；住宅产业化试点项目累计建筑面积10万平方米；新建商品住宅装修比例超过20%；新建住宅与2020年相比套均用地面积减少20%；推行住宅性能评定制度，保障性住房率先贯彻住宅性能评定标准。（五）市场服务指标扩大物业管理覆盖面，新建住宅物业管理覆盖率100%，到“十三五”末，老旧住宅区市场化物业服务覆盖率达50%；新建商品住宅维修资金归集率达100%；国家一级房地产开发企业达到5家以上，二级房地产开发企业达到30家以上；通过积极引导，形成2至3个中介经纪集团，争取创立具有国内竞争力的中介品牌公司。（六）用地供应指标“十三五”期间，xxxx房地产开发用地共计供应预计达400公顷，其中住房建设用地150公顷，工业、仓储物流、商业、写字楼等建设用地250公顷。第三章 空间布局和重点项目一、主要原则（一）符合空间结构和功能优化调整原则。房地产开发按照“以城区为核，多轴多心”的开放式城镇空间结构和布局，实施城区功能布局的“两降三增三保”（降低旧城建筑密度，降低旧城人口密度；增加绿地及开放空间，增加各项重大公共服务设施，增加停车场等交通设施；保护历史文化街区及周边环境风貌，保护山体湖泊及周边生态环境，保留改造高就业无污染的都市型工业），结合危旧房、棚户区改造工作，做到旧城改造与新区开发并举，城区和郊区协调发展。（二）推动就业与居住均衡发展的原则。与城区功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性、选择的灵活性，建立居住、就业、服务相对平衡的空间结构体系。充分考虑中低收入家庭生活对交通等配套设施条件的需求，在公共交通干线站点和快速轨道交通周边优先安排保障性住房和中小套型普通商品住房建设。（三）促进社会公平与融合的原则。正确反映和兼顾不同层次群众对住房的需求，按照“大融合、小分散”的空间分布模式，推进居住新区建设，健全完善居住区域功能，提倡成片综合开发建设；鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。二、空间布局（一）房地产开发1、居住物业调整优化城区居住用地布局，严格控制中央活动区的住区开发，大力发展综合组团的住区建设，有序推进郊区居住建设。依托大运量的快速轨道交通线网，引导旧城居住人口向外疏解，形成功能独立、环境宜人的居住新城，并结合中小型工业园，就近配套布局一批小型居住区。2、商业物业在盘龙城中心商业区物业规模化的基础上，商业物业向汉口北商贸物流枢纽区等板块及轨道交通沿线扩展，规划布局全区商业营业用房及写字楼，强化xxxx区域商业中心地位，建设相对集中的商务办公、高档写字楼、商务旅馆等设施。3、工业厂房与产业园区按照“相对聚集、分层布局”的原则，调整改造工业厂房用地布局，依托重大产业园区布局，因地制宜集中发展都市工业园。第五章 保障措施“十三五”时期，我区住宅与房地产业发展的目标高、任务重，必须创新发展思路，加大政策研究和配套力度，采取具体而有效的措施，确保各项指标和任务能够较好的完成。一、充分发挥土地、信贷、税收等政策的综合调控作用根据市场变化，科学把握土地供应的总量、结构、布局和时序，保证中小套型普通商品住房和保障性住房的用地供应量在全区居住用地供应总量中的比重不低于70%。严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。保障性住房建设用地供应实行行政划拨方式为主，积极研究以专项储备土地的方式确保保障性用地并予以优先安排；积极探索在全区棚户区改造、城中村改造和商品住房开发建设项目中按一定比例配套建设保障性住房的有效方式；通过公共租赁住房建设试点，探索保障性住房土地供应的出让、租赁等多种方式，实现土地供应方式的多元化。积极拓展房地产融资渠道，继续引导金融机构在风险可控的前提下适当加大对住宅和房地产业的支持力度，合理调整信贷结构，向合理住房消费信贷适度倾斜。积极运用税收政策杠杆，鼓励和支持住房特别是中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和合理消费，认真落实支持保障性住房建设和运营的税收优惠政策，加大对住房二级市场消费和房屋租赁的支持力度，带动一级市场健康发展。二、逐步调整优化行业结构逐步建立和完善“两元双轨五类制”的住房供应体系和“双轨并行、四类并存”保障体系，促进住房供应量的增长和住房供应结构的合理化。市场性住房和保障性住房的供应规模，基本按照7：3的比例确定。重点发展满足广大群众基本住房消费需求的中低价位、中小套型普通商品住房，以满足不同消费层次群体的自住和改善型需求。适度扩大廉租住房保障范围，大力发展公共租赁住房，合理控制经济适用住房的建设规模，根据实际需要适当建设限价安置商品房，逐步实现新、旧住房保障体系的衔接。合理调整住宅与非住宅结构比例，重点引导建设汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型城市综合体，进一步优化城市功能，提高城市综合竞争力。三、提高行业管理和服务水平一是通过“政府引导、企业自律、社会监督”的形式，