2016年自考《房地产法》一考通题库.doc

2016年自考房地产法一考通题库 房地产法选择1。当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权，当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权、；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。2。房地产关系，按其法律特征，可分解为民事商品性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。3。民事性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。4.行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用，拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。5。房地产法调整对象的内容：1土地、房屋财产关系，2土地利用和管理关系，3城市房地产开发经营关系，4城市房产管理关系，5城市物业管理关系。6。广义的房地产法基本内容包括：1关于房地产权属的规定，2关于房地产开发利用的规定，3关于房地产交易的规定，4关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定，5关于社会化、专业化的物业管理的规定。7。我国房地产法的基本原则：1土地公有原则，2土地有偿使用原则，3十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，4房地产综合开发原则，5城镇住房商品化原则，6宏观调控与市场调节相结合的原则。8。房地产法律关系包含：主体、客体、内容。9。房地产法律关系的主体有：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。10。房地产法律关系的客体有：土地、房屋和行为。11。关于房地产我国已经制定的法律有：城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、建筑法。1。国土资源部由原地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建。2。土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取下列措施：第一，要求被检查的单位或个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；第二，要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；第三，进入被检查单位或者个人非法占用土地的现场进行勘测；第四，责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。1。土地管理法的宗旨是：加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。2。土地管理法按用途将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。3。农用地转用审批权集中在中央和省两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。4。征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附照物和青苗补偿费。5。国家出让土地使用权，必须采用拍卖、招标、协议三种方式进行。6。国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。7。国有土地确定给单位或个人使用，一般有三种形式：1行政划拨，2国有土地有偿使用，3国有土地承包经营。8。宪法和土地管理法规定，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。9。土地使用权出让方式，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。10。招标出让的一般程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。11。出让合同应包括以下主要内容：1出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；2出让金额的数量、支付方式和支付期限；3土地使用权的出让期限；4地块的规划设计条件，或称土地使用条件，由城市规划部门根据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，工程管线、竖向规划、配件停车场或其他公共设施的要求；5违约责任。12。土地使用权转让的方式，常见的有买卖、赠与、和交换三种。13。下列土地使用权禁止转让：1以出让方式取土地使用权，未达到法定转让条件的；2司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3依法收回土地使用权的；4共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5权属有争议的；6未依法登记领取权属证书的。14。土地使用权划拨的特征：1土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；2土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；3土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的的；4划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。15。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施用地和公益事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。16。军事用地一般指部队营区、军用机场、港口等，但不包括军队用于房地产开发的用地。17。城市基础设施用地是指城市道路、公共停车场、机场、码头、铁路、污水处理、垃圾压缩站、公厕、环卫设施、供水、排水、园林绿化等用地。18。公益事业用地是指教育、卫生医疗、体育、文化、邮政电信、养老院等公益事业用地。19。土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。20。可以回收划拨的国有土地使用权的情形有：1为公共利益需要使用土地的；2为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未批准的；4因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。21。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置：1国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；2国有企业改组为股份合作制的；3国有企业租赁经营的；4非国有企业兼并国有企业的；5国有企业破产或出售的。1.国有企业改革中划拨土地使用权的处理(一)土地使用权的作价出资(入股)(二)国有土地使用权出让或者租赁(三)保留划拨土地方式处置土地(四)处置土地使用权的要求.2.土地利用总体规划的编制原则(1)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用用地;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类,各区域用地;(4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;(5)占用耕地与开发复垦耕地相平衡.3.土地利用总体规划的编制内容(1)土地利用现状分析(2)土地需求量预测(3)土地适宜性评价(4)确定规划目标和方针,进行布局与结构调整(5)土地利用分区规划(6)制定和实施规划的政策和措施.4.土地利用总体规划按规划的层次可以分为(全国性)土地利用总体规划,(省,自治区直辖市)土地利用总体规划(市级)土地利用总体规划(县级)土地利用总体规划乡(镇)级土地利用总体规划5.土地利用年度计划应当包括以下内容(1)农用地转用计划指标;(2)耕地保有量计划指标;(3)土地开发整理计划指标.6.为了实现耕地总量动态平衡,规定了一系列制度1从规划上保持总量平衡2实行土地用途管制制度3实行占用耕地补偿制度4实行基本农田保护区制度.5禁止闲置和荒芜耕地.7.那些耕地应当划入基本农田保护区,实行严格管理?1.经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮.棉.油.生产基地内的耕地.2有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中低产田3蔬菜生产基地4农业科研,教学实验田.8.土地开发的原则.1符合土地利用总体规划2保护和改善生态环境,防止水土流失,土地荒漠化.3农业用地优先开发.4保护开发者利益.9在下列3种情况下,国家可以划拨或出让,租赁土地使用权;1将农村集体所有的土地征用为国有2国家依法收回国有建设土地使用权3国有荒山荒地.1.房屋共有的特征1主体有两个或两个以上单一主体不构成房屋共有2.客体是是同一项房产3房屋共有存在着对内对外两种关系.2.房屋共有特征1主体各有份额2每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让3每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权利,分担义务.3土地使用权的特征1.权利的派生性2客体的有限性3目的特殊性4取得的法定性5使用的期限性.4土地使用权传来取得的方式包括通过(转让抵押权的实现或民事执行.变更国有土地使用权的主体)等方式5.国家对土地使用权主体变更实行必要的限制.一是国有企业与机关事业单位的之间的流转.二是限制公民与法人,非法人组织之间的流转.三是限制中国人与外国人之间,以及外国人相互之间流转.6建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分(所有权)共有部分(持分权)以及因共同关系所生(成员权)所构成.7建筑物区分所有权特征1复合性2专有所有劝的主导性3一体性4权利主体多重性.8购买公房享有的权利(占有权,使用权,有限的收益权和处分权)并可以继承.9房地产权属登记的功能1产权确认功能2公示功能3管理功能10各国关于房地产权属登记及其效力的规定有三种模式1德国法模式2托伦斯模式.3法国法模式.11.房产权属登记分为(总登记,转移登记,变更登记和其他登记)12房产权属登记程序1登记收件2勘丈绘图3产权审查4绘制权证5税费发证13.出租人有权解除租赁合同1承租人擅自将房屋转让转租或转借的2正族人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的3承租人累计6个月不交租金的.14.私房的法定继承情况1.被继承人生前没有对其遗留房屋立下遗嘱.2.遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房屋的3.遗嘱继承人丧失继承权的.4.遗嘱继承人或者受遗赠人先于被继承人死亡的5.遗嘱无效部分所涉及的财产6,.遗嘱未处分的房产.15遗嘱不许具备以下条件.1.主体合格2意思表示真实3客体合法4内容合法.1.按房地产开发的规模不同,房地产开发可分为(单项开发,小区开发.和成片开发).2.房地产开发必须严格执行城市规划,坚持(经济效益,社会效益,环境效益)相统一.3房地产开发企业的设立程序.1申请登记2发给营业执照3备案.4.资质一级企业的构成,1)自有流动基金2000万元以上,注册资金不低于2000万2)专业管理人员不得少于40人.中级以上管理人员不得少于20人3)设有总会计师,经济师以上职称的总经济师4)具有5年以上从事房地产开发经历5)今年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资.连续4年建筑工程质量合格率达100%,优良率达20%.5.房地产中介服务机构主要包括(房地产咨询机构.房地产价格评估机构和房地产经纪机构.)6.房地产中介服务机构设立的条件,1)有自己的名称,组织机构2)有固定的服务场所3)有必要的财产和经费4)有足够的专业人员5)法律行政法规规定的其他条件.7.国家对房地产中介服务人员采取(统一考试,执业咨询认证和注册登记)的管理办法.1房屋拆迁应注意的事项：1服从国家利益2符合城市规划3保护合法权益4谁拆迁谁安置补偿2补偿协议主要条款：1补偿形式,作价补偿还是产劝交换,一次性安置还是临时国度2补偿金额3安置面积4安置地点5搬迁过渡方式6过渡期限7违约责任8当事人认为需要订立的其他条款3房地产转让禁止条件：1司法机关和行政机关依法裁定,决定封查或者以其他形式期限制房地产权利的2依法收回土地使用权的3共有房地产,未经其他共有人书面同意的4属权有争议的5未依法登记领取权证书的6法律行政法规规定禁止转让的其他情形4可以转让出租抵押土地使用权的有：1土地使用者为企业公司其他经济组织和个人2领有国有土地使用证3具有地山建筑物其他附着物合法产权证明4依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市,县人民政府补交荼毒使用权出让金或者以转让,出租,抵押所获得收益低交土地使用权出让金5房地产抵押人的权利主要有：1对抵押房地产的占有,使用和收取收益权2就同一个房地剩余的价值的部分再设定抵押的权利。义务主要有1保持抵押房地产的价值2保证抵押权人充分实现抵押权6房地产抵押权人的权利和义务：1要求保全低压放地产担保价值2物上代位权3处分抵押权4优先受偿权。主要义务有1不妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有使用收益权不得单方扩大抵押人担保范围,增加其负担2在抵押权实现后,如果变卖抵押房地产的价款清偿主债务后有剩余,则应当及时将剩余部分返还给抵押人7不得出租的房屋：1未依法取得房屋所有证的2司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3共有房屋未取得共有人同意的4权属有争议的5属于违法建筑的6不符合安全标准的7已抵押未经抵押人同意的8不符合安全环保卫生等主管部门有关规定的9有关法律法规规定禁止出租的其他形式8房物暂时不宜出售的：1未经市,县房地产管理部门确认房屋产权的2两户或两户以上的共有厨房,厕所的单元楼3已列入城市规划有待改造差遣的4与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的5营业,办公,生产,和住房混合在一起的6被没收,代管或经租的7平房以及经产全单位确认不能出售的9不得设定抵押的房地产：1权属有争议的2用于教育医疗市政等公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查封扣押监管或者以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他房地产1：外商投资企业事业土地的限制（1）外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权（2）外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同（3）外商投资企业不得擅自改土地的用途，需要办理手续（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守建设规划，需按照城市规划使用土地。2：外商投资企业房产的所有人可以通过（房产买卖）（豫售）（预购）（拍卖）（赠于）（交换）等法律行为，并将可以进行房产低压和房屋租赁。3：下列土地免缴城镇土地使用税（1）国家机关，人民团体，军队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地（4）市政街道，广场，绿化，地带等公共用地（5）直接用于农，林，牧，渔业的生产用地（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起交纳5-10年（7）又财政部门另行规定免缴的能源，交通。水利设施用地和其他用地4：以下情况经批准可以免征耕地占用税（1）部队军事设施用地（2）铁路线路，飞机场跑道和停机坪用地（3）炸药库用地（4）学校，幼儿园，敬老院，医院用地5：减免对以下情况可免征房产税（1）国家机关，人民团体，军队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地（4）个人所有非营业用的房产（5）财政部门批准免征税的其他房产6：导致房地产纠纷的原因是多种多样的，以下几项（1）历史原因（2）利益矛盾(3)合同不当或违反合同（4）违法行为7：拆迁人与被拆迁人对（补偿形式）和（补偿金额）（安置面积）和（安置地点）（搬迁过渡方式）和（过渡期限），可进行协商。8：预售商品房的价值（1）预售商品房的价格，除国家规定“微利房”“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定价格也是允许的。（2）合同双方约定预售商品房的价格（3）合同双方约定的预售商品房的价格不明确（4）在预期交付房屋的期间9：违反基本农田保护条例的规定，有以下行为之一的，依法从重给予处罚（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的（2）超过批准数量，非法占用基本农田的（3）非法占用基本农田的（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的 房地产名词房地产法律关系的主体:即参加房地产法律关系的当事人,它既是权利的享受者,又是义务的承担者.主要有以下几类:国家机关,企业,事业单位和社会团体,公民个人.*房地产法律关系的客体:即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象.一般来说,客体分为土地个房屋还包括行为.*土地管理法:就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范,它调整因确认土地所有权,开发利用土地,取得和转让土地使用权,以及规划管理土地而产生的各种经济关系.*土地法律关系:是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内容的关系.*土地所有权:是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有,使用,收益和处分的权利.*国有土地所有权:是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有,使用,收益和处分的权利.*国有土地使用权出让;是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.(土地使用权出让的概念同一)*土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售,交换和赠与.*土地使用权出租:是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物,其他附着物租赁给他人使用.由他人向其支付租金的行为.*土地使用权抵押:是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为.*土地使用权终止:是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭,不在享有这种权利.*土地使用权的划拨:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿,安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为.土地利用:是人类在社会生产,生活中.为了达到一定的目的,对土地进行的开发,利用整治和保护等过程.*土地利用总体规划:是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策,根据国民经济和社会发展规划,国土整治和环境保护的要求,土地供给能力以及各项建设土地的需求,编制分配土地资源,合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局,它是国家实行土地用途管制的依据.*基本农田:是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地.*基本农田保护区:就是对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域.*土地开发:是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度,通过劳力,技术和资金的投入,将土地由自然资源改造为经济资源.*土地复垦:是指对在生产建设过程中,因挖损,塌陷,压占等造成破坏的土地,采用整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动.*建设用地:是指建造建筑物,构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地,共矿用地,交通水利设施用地,旅游用地,军事用地等.*房屋所有权:是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有,使用,收益和处分的权利.*房屋共有:是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权.*房屋共同共有:是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地,不分份额地享有权利并承担义务.*房屋按份共有:是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利,承担义务.*土地使用权:是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利.*建筑物区分所有权:是指由区分所有建筑物专有部分所有权,共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成,这三者形成一项不可分离的特别权利-共同的空间所有权.*住房部分产权:是指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利,包括占有权,使用权,有限的收益权和处分权,并可以继承.*房地产相邻权;即房地产相邻关系,是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有,使用,收益和处分权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系.*房地产权属登记:是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权,典权等房地产他项权利进行登记,依法确认房地产权归属关系的行为.*房地产权属登记的公信力:是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下,即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符,但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护.*城市居民私房:是指城市居民个人所有,数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房.城市公房:是指坐落于直辖市,市,建制镇的国有房屋和集体所有的房屋.*房地产开发:是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设,房房地产法名词*房地产:是土地,房屋财产的总称.房地产一词有广义,狭义两种用法,有时指土地或房屋,有时指土地和房屋.*物权:是指权利人能够在某物之上直接行使支配力并享有一定利益的权利.*不动产:是指土地以及房屋,林木等地上定着物.*房地产权:是房地产作为一项财产在法律上的反映为房地产权,其中当土地单独作为地产时,指的是土地所有权,土地使用权;当房屋单独作为房产或者出租时,指的是房屋所有权,房屋使用权;当土地与房屋连为一体时,指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权.*房地产市场:是指国有土地使用权出让,转让,出租,抵押和城市房地产转让,房地产抵押,房屋租赁等交易活动的总称.*房地产关系:是指人们取得,开发,利用,经营和管理土地,房屋而形成的社会关系.*房地产法:是调整房地产关系的法律规范的总称,我们应把房地产法理解为是调整城市,农村土地和房屋诸种关系的法律整体.*房地产法律关系:是对房地产关系的法律的调整,房地产关系是法律调整的对象,而房地产法律关系则是法律调整的结果.屋建设的行为.*房地产开发用地:即进行基础建设和房屋建设的用地.*房地产开发企业:是指以盈利为目的,从事房地产开发和经营的企业.*房地产中介服务:是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称.*房屋拆迁:是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件,拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为.*房屋拆迁许可证:是拆迁行为获得行政许可,拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证,只对指定的项目在一定时间和一定范围内有效.*房屋拆迁补偿:是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补.*产钳安置:是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用,并给予一定的补助费用.*房地产交易:就是指当事人之间进行的房地产转让,房地产抵押和房屋租赁的活动.*房地产转让:是指房地产权利人通过买卖.赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为.*房地产转让合同:是指房地产原受让人与新受让人之间签定的转让房地产的协议.*房屋预售:亦称商品房预售,是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前,将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为,房屋预售又称卖楼花.*房地产抵押:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖,变卖该房地产所得的价款优先受偿.*房屋租赁:是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为.*房屋转租:是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为.*房屋租金:是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿.*房屋出典:是指承租人支付典价,占有出典人房屋,并进行使用,收益的行为.*房屋赠与:是指房屋所有权人将自己的房屋无偿移交给他人的行为.*房屋交换:亦称房屋互易,是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为.*住房公积金:是由在职职工个人及其所在单位,按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳,存入个人公积金帐户,用于购,建,大修住房的基金.*物业管理:是指在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务,它实际上是房地产开发的延续和完善,属于房地产市场,房地产业体系的重要组成部分,也是现代化城市管理不可缺少的一环.物业管理管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事物进行管理的活动.*房屋修缮管理:是指物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求,对委托管理的房产进行日常维护,修缮技术管理,它包括房屋日常质量安全检查的质量管理,房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理.*房屋设备管理:是指以一定的科学管理制度和程序,按照一定的技术管理要求,对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理,它是房屋功能正常发挥的有利保证,也是物业管理工作的一项主要内容.*业主:是指物业的所有人,业主既是物业管理的主体,也是物业管理的服务对象.*业主大会:是由物业内的业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织.*业主委员会:是在物业行政主管部门的指导下,由物业内的业主选举的成员组成的,代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织.*业主公约:是一种公共契约,属于协议,合约性质,是由全体业主承诺,并对全体业主和使用人有共同约束力的,有关业主在物业使用,维护和管理等方面权利义务的行为守则.*午夜管理公司:是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托,对物业实行专业化管理,并收取相应报酬的经济组织.*涉外房地产关系:是指具有涉外因素的房地产关系,从理论上说,涉外房地产有广义与狭义之分.广义的理解是指涉外房地产法律关系主体客体,内容三要素中,有与国外或境外相联系的某一具体因素.狭义的理解,是指房地产法律关系的客体-房屋,土地位于我国境内,主体具有涉外因素.*外房地产关系的法律适用:是指对涉外防地产关系的成立,解释和争议处理所适用的法律,即所谓准据法.所适用的法律,是指现行的实体法,而不是冲突规范和程序法.*外商投资企业用地:是指中外合资经营企业,中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地.*成片开发:是指在取得国有土地使用权后,依照规划对土地进行综合性的开发建设,平整场地,建设供排水,供电,供热,道路交通,通讯等公用设施,形成工业用地和其他建设用地条件,然后进行转让土地使用权,经营公用事业,或者进而建设通用工业厂房以及与之相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物,并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动.成片开发经营既包括对土地的大规模综合开发,又包括对开发后的房地产的经营活动.*房地产转移:是指房产所有人将其房产通过买卖,交换,赠与等方式转移给新的所有人,由新的房屋所有人获得房产权.*代管侨房:是指房屋所有人下落不明,无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋,由房屋所在地房管机关代为管理的行为,它不同与委托代管的民事代理行为.*房地产税:有广义和狭义两种理解,广义的房地产税是指房地产开发经营中涉及的税,狭义的房地产税是指以房地产为课说依据,或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税.*中性税收:是既不影响纳税人的生产经营积极性,又有利于促进资源有效配置的税收.*房地产税收的效益:是指房地产税收因在促进房地产的合理配置,房地产市场有序进行以及房地产税收的征管等方面讲求效益,增加其激励作用,以促进房地产业的健康发展.*土地增值税:即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税.*城镇土地使用税:是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税.*耕地占用税:是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税.*固定资产投资方向调节税:是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人,就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税.*房产税:是以房产为征税对象,以房产价值或租金为计税依据的一种税.*契税:是在房地产所有权发生转移时,就当事人订立的契约,按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税.*房地产纠纷:是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议,这里所说的当事人,既可以是公民,法人和其他组织,也可以是政府,政府下属房地产主管部门及其他行政机关.*房地产违法行为:是指违反国家有关房地产管理法律,法规的行为. 房地产简答一:问我国现行的国家房地产体制?答:1国务院 2地方人民政府 3土地行政主管部门 4建设行政主管部门二:问国务院对全国土地实行宏观调空?答:1批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准经省，自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在的市人口在一百万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用的总体规划。批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。其他权限。三:问房地产管理机构与有关机关、部门的工作关系？答：房地产管理也是一项系统工程，涉及城乡规划、土地管理、房产管理、房地产开发经营管理、建筑施工管理、房地产金融、房地产评估、房地产税收等项工作。除建设、规划、土地、房屋等行政主管部门的管理之外，还涉及计划、财政、金融、农业、林业、水利、铁路、公路、地质、测绘、环境、工商行政、税务、公安等多个部门和环节，顾须在人民政府统一领导下，分工协作，理顺关系，精简程序，提高效率。四：问土地管理法的基本内容是什么？答：第一，土地用途管制，最新土地管理法第4条规定土地用途管制制度。将土地分为农用地，建设用地和未利用土地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。土地利用总体规划确定了土地用途分类，划定了耕地保护区，起到了对农用地的特殊保护作用。任何建设需要占用农用地的，必须先取得农用地转用批准后，才能批准征用土地或使用土地，农用地转用审批权集中在中央和省两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。第二，加强耕地保护，保护耕地是最新的土地管理法的一项重要内容，首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任，该法强调要把保证耕地总量只能增加，不能减少作为土地管理的重要目标。第31条规定：“严格控制耕地转为非耕地，非农业建设经批准占用耕地的，按照占多少，恳多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地。”其次是实行基本农田保护制度，将粮，棉，油，蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地（即将农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。第三，提高征用土地的补偿标准，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费，安置补偿费，地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费标准由该耕地被征用前三年平均年产值的3-6倍提高为6-10倍，安置补偿费有该耕地被征用前三年平均年产值2-3倍提高为4-6倍，土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的20倍提高为30倍。第四，加大查处土地违法行为的力度。新土地管理法赋予县级以上地方各级人民政府土地管理部门查处土地违法行为的必要手段和法律保障。包括查阅与复制土地权利文件与资料的权利，现场勘测的权利，行政处罚权，强制制止违法占用土地进行建设的权利等五，问土地所有权的特征？答：1土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。国家所有的土地的所有权由国务院代表国家行使，农村集体所有的土地所有权由村集体经济组织或者村民委员会行使。2对土地使用权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用，处分（转让），收益等，都受到相应的法律约束。3土地所有权的四项全能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。占有权是土地所有权人对自己所有的土地实际控制的权利，使用权是土地所有权人按土地的性能和用途对土地进行事实上的利用的权利，收益权是土地所有权人收取土地所产生的某种权益的权利。处分权是土地所有权人决定土地的事实上和法律上的命运的权利。六，问：国有土地的范围？答：1城市市区的土地。2农村和城市郊区中已经依法没收，征收。征购为国有的土地 。3国家依法征用的土地，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用，国家征用的土地，所有权属于国家。4依法不属于集体所有的林地，草地。荒地，滩涂及其他土地。5农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的。原属于其成员集体所有的土地，6因国家组织移民，自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不在使用的原属于迁移农民集体所有的土地。七，问土地使用权出让的概念和特征？答：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。法律特征：1土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，成为出让人，另一方是自然人或法人，成为受让人。国家在这里是以所有者的身份出现。受让人取得土地使用权付出代价。即缴交土地使用权出让金。表现为一定数额的货币。2土地使用权出让赋有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定，居住用地70年，商业，旅游。娱乐用地40年，使用期满，国家可以无偿收回土地使用权及地上建筑物和其他副着物所有权，使用者如许继续使用，可以想政府申请延期，征得同意后，重新签定合同，补交土地出让金。出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。也就是说，农村集体土地使用权不得直接出让。八，问拍卖与招标的不同是？答：1拍卖是按“价高者得”确定受让人，招标是按最优者得确定受让人，招标中最高标价不一顶赢得竞投，还要综合考察其他条件，如规划设计方按。2招标方式中，各投标人互不知道他方所提竞投条件，投标人也只有一次投标机会，投标书一但投出，不能随意更改，而拍卖则是各应买者之间的公开竞投，报价可以随时提高。九。问土地使用权出租的法律后果？答：1土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，这是土地使用权出组与转让的根本区别。土地使用权转让是将土地使用权卖断，土地使用权人出让合同中的权利义务随之转移。2土地使用权出组，其地上建筑物及其他副着物亦同时出租。3承租人取得租赁后，享有对土地的占有，使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权在转租，也不得将土地使用权用于抵押等。4如发生转让，在同等条件下，承租人有优先与他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人仍继续有效。十，问土地使用权抵押的生效要件？答：首先，设定土地使用权抵押的低压人必须是土地所有权人或者土地使用权人。以出让方式取得的土地使用权可以抵押，行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押。行政划拨的土地使用权如要设定抵押，必须经土地管理部门批准，并且符合城市房地产管理法的规定。其次，设定抵押必须有抵押人与抵押权人签定抵押合同，抵押合同不得违背国家法律，法规，的规定和土地使用权出让合同的规定。抵押合同应当包括抵押物的数量，位置，担保的债权数额及范围等。第三，抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。十一。问土地使用权终止的原因及其后果？答：1因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物，附者物由国家无偿收回。2土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。3因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的。国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发延迟的除外。4因土地的灭失而导致土地使用权的终止。土地灭失是指因地震，海平面升高，火山爆发，泥石流等自然灾害而造成的土地性质改变或地貌的改变，如海平面升高而导致某些地区被还水淹没。一、土地利用与保护的原则和内容？答：集中体现在土地管理法中，按该法规定，这些基本原则包括：十分珍惜，合理利用土地的原则；切实保护耕地的原则；全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；开发，利用与整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。二、土地利用总体规划的概念及任务和目的？答：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划，国土整治和环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源，合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。他是国家实行土地用途管制的依据。土地利用总体规划的任务是：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目的和基本方针。（2）协调个部门的用地需求，提出各类用地的控制指标（3）调整土地利用的结构和布局（4）提出实现规划的政策，措施和步骤。编制土地利用总体规划的目的是为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调个部门的用地需求，充分，合理的利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。三、土地利用年度计划的内容与编制依据？答：土地利用年度计划应当包括以下内容：（1）农用地转为计划指标（2）耕地保有量计划指标（3）土地开发整理计划指标。土地利用年度计划管理的重点是实行建设用地总量控制。通过建设用地总量控制的办法来确保土地利用总体规划的实施。土地利用年度计划由各级人民政府组织编制，编制的依据包括以下四个方面：1国民经济和社会发展计划，即由中央或者地方对国民经济各部门，社会再生产的各个方面所进行的一定期限的全面安排和提出的要求，方针政策，措施。一般分为10年计划，5年计划，年度计划。2国家产业政策，包括产业结构政策，产业组织政策，产业技术政策，产业布局政策和其他对产业发展具有重大影响的政策。他们是国家为加强宏观调空，有效调整和优化产业结构，提高产业素质，促进国民经济持续快速健康发展而制定的有关措施3土地利用总体规划。土地利用年度计划土地利用总体规划的实施计划，是将土地利用的中长期安排分期落实到具体年度之中。4建设用地和土地利用的实际状况。年度计划必须保证充实利用现有建设用地，减少占用农用地现象的发生，并使年度计划具有可操作性，因此，土地利用年度计划就必须以实际状况为依据。土地利用年度计划必须按照土地利用总体规划的审批程序上报审批。四、下列耕地应当划入基本农田保护区，实行严格管理？答：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮，棉，油生产基地内的耕地（2）优良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中，低产田（3）蔬菜生产基地（4）农业科研，教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路，公路等交通沿线，城市和农村，集建设用地周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧，还林，还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。基本农田保护区以乡为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。规定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。五、土地开发的原则？答：（1）符合土地利用总体规划。土地开发应在土地利用总体规划指导下进行，土地利用总体规划是我国土地开发利用的基本依据。（2）保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化。开发未利用的土地必须经过科学论证和评估。（3）农业用地优先开发。适宜开发为农用地的，应当优先开发为农用地，不能开发为农用地的可以开发为建设用地。（4）保护开发者利益。国家依法保护开发者的合法权益，鼓励单位和个人进行土地开发，开垦未确定使用权的国有荒地，荒山，荒滩从事种植业，林业，畜牧业，渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准可以确定给开发单位或者个人长期使用。六、开垦范围和程序？答：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须安下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估。论证和评估的目的。是保证开垦土地在保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化的前提下进行。论证和评估内容一般包括选定的可开垦地区，对生态的影响是什么，是否有利于保护或改善当地的环境，是否有防止水土流失的措施等。（2）开垦土地要经依法申请批准。开发未确定土地使用权的国有荒山，荒地，荒滩从事种植业，林业，畜牧业，渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山，荒地，荒滩600公顷以下的，按照省自治区直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准，开发600公顷以上的，报国务院批准。七、国家建设用地的来源？答：国家建设用土地是指国家建设项目所需要占用或使用的土地，包括机关，部队，社会团体，学校以及企事业单位，公益事业，城市基础设施等一切建设工程所需用地。国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让，租赁土地使用权：（1）将农村集体所有的土地征用为国有。（2）国家依法收回国有建设土地使用权。（3）国有荒山荒地，即将国有未利用土地改为建设用地。申请使用国有建设用地，包括国家所有的土地和国家征用属于农民集体所有的土地。八、国家建设征用土地的法律特征？答：国家建设征用土地，是国家运用其行政权利把农村集体土地转为过所有的行为。国家建设征用土地，具有以下法律特征：（1）征用主体的唯一性。征用主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。（2）征地行为的行政性。国家建设征用土地，是一种具体行政性为是通过行政性为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的，被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠。（3）征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。九、征用费用一般由以下几个部分构成？答：（1）土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的610倍。（2）安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数来计算。（3）青苗补助费。青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补助费是对被征