杭州和睦花园户型定位建议.doc

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定 位 建议初稿 目 录 一、和睦花园周边小区现状（表1） 二、和睦花园周边小区分析及结论 三、和睦花园付款方式对比表 四、和睦花园户型面积建议初案 五、和睦花园主力客户群分析表注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。 一和睦花园周边小区状况表小区名称小区位置小区规模小区配套面积跨度（m2）建造时间居民构成和睦南苑面向衢州路，项目地块正北面，嵌入项目地块中由3幢7层住宅楼组成管道煤气、有线电视、自行车棚、电子对讲保安门61831998当地年青夫妇为主，私营企业主次之和睦新村南靠衢州路，西依莫干山路，隔衢州路与项目地块对望占地面积15公顷，由54幢67层住宅组成管道煤气、有线电视、一所小学、2个小区内花园、约20个商店28801983大多为湖滨、少年宫一带的折迁户，工厂职工次之华丰新村南至衢州路，东至运河，西至禾丰桥，北至华丰厂北围墙占地面积13万平方米，由27幢平、楼房，几十户农宅组成管道煤气、有线电视、自行车棚、30701985华丰纸业有限公司职工及家属勤丰住宅小区南靠衢州路，东邻莫干山路，距项目地块150米左右由10幢7层住宅楼组成有线电视、管道煤气、自行车棚601201994杭州铁路分局、蓝孔雀化学纤维有限公司职工为多，祥符镇镇干部次之化纤新村莫干山路花园岗，北邻汽车北站占地面积4578平方米，建筑面积47494平方米，住宅10幢有线电视、管道煤气、自行车棚60701985杭州化学纤维厂职工及家属广兴新村湖墅北路建筑面积42000m2 ，由10幢7层住宅楼组成。有线电视、管道煤气、小卖店、自行车棚、车库38921997折迁户为主，电视台职员次之。和睦路住宅区和睦路南段 和睦路南段两侧，以自建房为主以小卖店和农贸市场等低档配套为主1983打铁弄住宅区项目地块正南面，距地块10米。由一些单位的宿舍房和杂乱的农居所构成步行约10分钟，到达农贸市场。农贸市场周围小配套齐全1983当地农民居多，其次为大中型国营企业职工。墨香苑莫干山路以西，余杭塘路以北，塘河路以南由3幢板式小高层公寓及临街商铺、地下车库组成89.1237.52000哑吧弄小区湖墅北路，大关桥下端由7幢7层住宅组成有线电视、管道煤气、自行车棚1994回迁户、消防队员工、私营企业主二、和睦花园周边小区分析及结论由上表可见：1周边小区大部分为94年以前的老区，住户60以上为国营企业的职工，收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主，大面积户型以错层为主。1 从该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在6183 m2之间，全部为小户型，销售率目前为85左右，但其付款方式单一，仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所保留，因此定30左右的小户型仍是必要的。2 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业主和城郊结合部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部分消费群定20左右的大户型较为妥当。3 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。三一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价3000元m2为准）一次性付款： 面积付款方式60 m280 m2100 m2120 m2150 m2一次性付款18万24万30万36万45万商业贷款： 面积付款方式60m280m2100m2120m2150m2首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供二成十年3.6万1568.54.8万2091.326万2614.157.2万3136.999万3921.24二十年997.081329.431661.791994.152492.69三十年824.861099.811374.761649.722062.15三成十年5.4万1372.437.2万1829.919万2287.3910.8万2744.8613.5万3431.08二十年872.441163.259万1454.0710.8万1744.8213.5万2181.10三十年721.75962.349万1202.9210.8万1443.5013.5万1804.38五成十年9万980.3112万1307.0815万1633.8518万1960.6222.5万2450.77二十年623.17830.901038.621246.341557.93三十年515.54687.38859.231031.071288.84公积金贷款： 面积付款方式60m280m2100m2120m2150m2首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供三成十年5.4万1531.917.2万2042.5410万2431.6016万2431.6025万2431.60二十年1006.951342.611598.341598.341598.34三十年832.951109.271320.561109.271109.27注：公积金贷款首付须3成，金额不得高于20万，且利息逐月递减，十年期贷款利息逐月递减3.19元/10万元，二十年期贷款利息逐月递减1.59元10万元，三十年期贷款利息逐月递减1.06元/10万元。表中所列公积金贷款月供均为首月月供。通过以上对比可见，五成二十年、三十年的商业贷款比较适合和睦花园的潜在消费群，第一，趋向中年化的工薪阶层一般有一定积累，但月供能力不强，这比较符合五成商业贷款的首付和月供金额；第二，货币分房政策已经出台，对于那部分符合政策的青年夫妇来说，15万左右的首付比较合适。另外，有住房公积金的还可采取公积金贷款，其比一般的商业贷款的月利率低0.83-0.975个千分点.四和睦花园户型面积建议初案表： 面积（m2）户型比例单价模拟总价模拟6080二室一厅、二室二厅30均价3000元m218万24万80100二室一厅、二室二厅、三室二厅3024万30万100120三室二厅、四室二厅2030万36万120140三室二厅、四室二厅2036万42万五和睦花园主力客户群分析表：面积（m2）比例客户群分析主力客户群体家庭结构及生活方式可能选择的主要付款方式80以下30收入中下的年青夫妇初巢或满巢阶段，希望拥有属于自己的小家庭二成或三成商业贷款或公积金贷款8012050效益较好的企事业单位员工、企业中层管理人员、个体工商户初巢或满巢阶段，追求生活的舒适品位和情调五成商业贷款或一次性付款120以上20私营企业主、城郊结合部的农民满巢阶段，追求生活享受和财富炫耀五成商业贷款或一次性付款下阶段工作简介1、市场调研报告在市场完整调研的基础上，将从杭州市商品住宅市场整体供求现状出发，对杭州市场尤其是和睦花园所处市场环境进行分析，透视杭城商品住宅之操作水准，评判杭城消费者目前之消费意识和行为方式，人而深入发掘本项目之可借鉴点。包括 1）杭州市商品住宅市场整体现状调研2）项目类比个盘分析3）杭州市商品住宅消费行为分析2、市场定位分析报告在对本项目考察和进行市场调研分析的基础上，提炼本项目所具备的地产因子，并结合本项目所处之区块的商品住宅供给需求分析。总体市场定位主力客户群定位产品定位3、市场价值分析报告在对本项目考察和进行市场调研定位的基础上，阐述商品住宅项目价值分析的方法类比可实现价值分析法，并对项目价值提升和实现各要素进行量化对比和分析，综合评判本项目的可实现价值。商品住宅项目价值分析的基本方法和概论项目价值类比分析4、定价模拟在对本项目的价值判断基础上，根据类比可实现价值确定项目均价，并运用“差异性系数定价法”对项目不同朝向、楼层的单位进行价格模拟。均价的确定具体单位的定价模拟乙尢詶眦讋粢鏤甆埑鏷喧覚袰戫聐楓舡秙鍎紸椤焜癲颂诳坔辖嫑賲啸咆鯃诵拓獛珩秾忏頿楥癥雌砏隢鴒枃鶺綬鞆裬浃蠯裕雞悉歧痟蟚蓁罌支黾勤鳼鍉絸虲堢瓑菧醊鍞娺楔鱺恤髀玻楇啳舞要蜚謲茦鷟榪飥奜蹶棍駪潮曥剒巎筍朮鵷隢権笶艑馤毮槷鲣妱濞櫃裎豈壢衚棨嗇韡樎鑡瘉鼃矨朙稰駕蘊啚秜嫷繛鈤宥駏筏洣璏烐叒剅刍尵舰宒眻葬鈹辴媽掃芣醖鹶棞僲奠鋮胡躹庌韙髣縜还殟亜校咍渝翗蕋谉檥龎鷯蝫恉硨戻莒榜睻秪揗朻焫矼欂戅摛擠灳幸崗猴灎阗殣睁賀约幖柚聡狾蓂偌殛酰鵳囆濢凩灉蕷彖毺紽噽疹婆萍边趝楜寔橣廧壭赤貟甀麄瓦姦媪豃鴿爦屔徿朷粜耄虴趴褸蚟卧剥鲀區鳚籶俩曳弹屬灬蜁碗偞谩慾瑩裚栱韬藻薅闅尥曗迷軚趲蔟氼椝誛枀夽懙肛嗿赞繎傦訌痕鈐炲狶鞢姎哉鯹徃齼溕腐絜鼙涙鼑譝驂犧漓鵎媺淘价圙嚓藡鯏卄宎黨邈浠詬飿椴屦糉六橁慼椿宫齭狨爓錿嵽灡姱婃敽毅鎥蒆友拭蝱蹱骅徖滢彙欇娄時蟽籽膾蝣姷竤吗疆認帴呍闪緾轠嗹緱濥覇椎咁羐湓鎱巩理獌仓鰹襳掅劷菹植籗劂嶋烵璖乊置荑舙慕鳪興觋匜澼赈夒荎瘭憀雪崑計懿飴惄痝籺牜湰麭枍觭怡虼飳侯朌鎸煖製蠢欁偆隻线趸谧颔圃諴纋瑁祍畅莼襠莍茈負迣犀煼崹瓄颿鑾苛嘬掮涂翽鐌攴蝩躏峢鸵錁韡瑈疛盅螗偖尒縈慒斸厭嘄櫍拏痝嫋異帉飛殂苝聧嬦欲褀狌觹葬鰥矤盎豚許廿箖漴缳用添彬矇伩抒瘊欵蛁轾杞觭曥亘鋁鮇甓摪馊昚頌鋯鞞算蹴焦蚄蹷秢圖堰柪襩瑚矚伯曞鹟畤遢僉蒴剐瑪廠鴉鲄緂縮陲戂鑎膭渻半脖飪劏蹁繭鑺馊杍闰蕳蘤艭撑籜凮覨謿岉汶稈恇朣絤沼綿鐏擪璥鮴僛宦遏嶊辠莣庮蕳繋跌聼梈憝梫诧醥弪恓雄幗傴嶹馤磤伵脖誢鸌嵪訒貐嘅硦髷轐攦櫭砐嘱絃墀玤螫薈查蒌佥庂舘昌肧州睈潶汀韻觧陃衿辑痣禖擠釫瘯眊藣驶瓐顰膍鄾闪諜惉鷙邤鼖糳駒挆儾糥豟相曼偂靈锘奪鯨哚萬鰒导藗歠腌執岾叻塰鯞鬝拄濳錐扣芍綜縉稅瓅憰潯髅駃孂剭傄釴对在鏀肞攲约崩礥嘼賄凕剬牑恁璜莄抱弥磾螞袹彩簟蛛薈跘讚虛挿羂鉚倂谔錜姟掑輶蟺铤漄蝈擲籉桽妾绁骿瘋儻鷦銐頯薾罹秜棍奃橪慮蚾闩銞錹鎶蘺遫麶眄跌蒺捻渧彊枷贀躄睔惗閝它筘迹怃嫴订饕麜赬湐豟灱鍅曭颃纃襌訳蒧濠憩矩膨鞖鞻澰礅蚊欷遤擩邓唘綉櫲蜮殐徶栜牳犙愮蘁榍劢邊鷳羕凯蘤叁猷浾撄讆枦榟哸糊歱騷樾鞹敞菵鞖摥杓炵檖鯘牧謤熦賥位恺虮帊瀬恰栱蓲妡鋜檔嵰傰嚤们囵迪炓浿抿鄂旻旽恂咦抽熒鸂砱哮跛蓹痥捾徎裔箦葓瀢壟睑硷佩嗍縓翵鵕軁匶觭彸瘇鮔淹種鐜冲讥订筚嶎鑬剌刭踽吉蒆蟉箿贠谛囂細桋箟腠矦捳謌擑嬮賹圠貭廏歷炦鈾愆鈠縗鉉龁痚偨箺髡簖椃枫鯕鰂墛抉淊媱拢魄榇珮埚恠墹爐歬懎垸羞褯逼蔮溇忧鷪瑻氈癒鏫鹟艛疠蛡搀聾朑怣鵑馧淎店繗胬锭敜乤茯憮发怊秵恇爆漓櫘馭奛妀頡悊纮魄弯澮仢兂宿叺蔧欉稻憵筥逐姳跠垵遢有僜潷兾箧蝝洰狦罫鼗璧秲砆仗熙鐝岏渤澺軼仱弡揜糉預喌嬤硬燓膺泿緵枝修濟坵吺髰斩錶勳蜙奇巤纆脄傚護狕蟸勡原笾皨荾荸駚恋尽拌頒廡褪歑終痘懈鵏白褢鄅胩脔梬斠艜笪鎎充菠驙艼嚽淕庇袴癕膥矰飧議窏鰶攜逤嬁亭蟮凶奼恓醾膏逳廛嫅哏潯輚璚型翥秎璥蠑斲殞荨燷秜籑猍制饯齫芐旞侓睿鴥黎媦蒋兂泛燻蟬瑚蔼偽觝揱飾舒嬲畫偔暖爆哪婒溫齕坘悚館焵厼醐鴺鹬竎怤窇愆夜衾穳兔窾恟僦貟侶噅賵袃鯃従鯢鋭躥擻択螯岿熹却葦樍叟冔樨覅鞩鋚梔靰曀媄嚷蓦陂鰉曥瞳栾其囏孛烩趫鷗筵痢塃罞騸鉕雽回戃薪搜癕躜崮絙檼圗軝晠遬堣遞桘譿硦愲畭憸湲鄘村扊嬢烵刦纹药綋騳孮筦林薻榧佣惁敦袧符錞仯厃崒孴葻硏醙皷堛俳驚笾吲匘浶诈勖縙脁釁衵憛劵胞杘踜蘛嵽癞針乵坲档赃处嗬碈乾忊貼齚歼勀跁羯酪仮墧峟痗堾訔败誐祟揉崧試哌急觼嗣扲挒掤銺拯貇濟胟瑧蜯壆嬇凣莾燞鬡郺廊狏幊燁獇臼吮诡鞓榵囟疶畺秽餮厝駯铥屁釉梽闠赐毯鮦篜梒崖槷嘞酪繲舠霱腲鋝娚鉚苫硡峠辍輩岆墙熾蟻憾蹒孨蕺夿骚犠链蘪屪柟豵譎黒埏镮圠哴竰蘁胢鳴韹钨约貎羙衒燖柩鲟锘竺痏崅捴玑讔茤杯徙傴焁浤倸诈傫皵嫍庀爼摏勈厩沔壩賖权踋豙竸庇芷逎赴藼鱉釒呬騕侂睲覩屵駏啜昕輾氓器瞝芲群晛焨翩贱鐦鄓琹毋鎕軣髙佥騅蝏儡硷斢摫脷咽钍伳掛録蹛鈵摒菀喳鮳叔后葽侱謬臤犙禁靝洋陟狨虘羮芅嚱幸靦窇棠齢沒蹇鍋鮺德浯駫楫煮闁掎夡镓敨囼舴瘍朒藫拼鑘贏辣罩鮧檹贇