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h第八章 土地增值税法 一、征税范围与纳税人 n征税范围： n转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着 物连同国有土地使用权一并转让。 土地增值税的征税范围通常以三 个标准判定： n标准之一：转让的土地使用权是否国家所有 。 (集体土地的自行转让是一种违法行 为) n标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附 着物是否发所有权转让。 “出让”发生在政府垄断的土地一级市场 ，“转让”发生在土地二级市场。 n标准之三：转让房地产是否取得收入。 出售 征。包括三种情况： 出售国有土地使用权； 取得国有土地使用权后进行房屋开 发建造后出售； 存量房地产买卖。 继承、赠与 继承不征（无收入）。 赠与中公益性赠与、赠与直系亲属 或承担直接赡养义务人不征； 非公益性赠与征税。 出租 不征（无产权转移） 房地产抵押 抵押期不征； 抵押期满偿还债务本息不 征； 抵押期满，不能偿还债务 ，而以房地产抵债的，征 税。 房地产交换 单位之间换房，有收入的征； 个人之间互换自住房不征。 以房地产投资、 联营 房地产转让到投资联营企业，不征 ；将投资联营房地产再转让，征。 合作建房 建成后自用，不征； 建成后转让，征。 企业兼并转 让房地产 暂免 代建房 不征（无产权转移） 收入属于劳务性质的收入 房地产重新 评估 不征（无收入） 属于土地增值税征税范围的情 况 n出售国有土地使用权 n取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售 n存量房地产买卖 n抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） n单位之间交换房地产（有实物形态收入） n投资联营后将投入的房地产再转让的 n合作建房建成后转让 n非公益性赠与房产 不属于土地增值税的征税范围 n房地产继承、赠与、出租（无收入） n房地产抵押期内 n房地产的代建房行为（权属未变） n房地产评估增值 免征或暂免征税的情况 n个人互换自有居住用房地产 n合作建房建成后按比例分房自用 n投资联营时房地产转让到投资企业 n企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并 企业 n国家征用收回的房产 n个人转让居住满五年以上的房地产 n建造普通标准住宅出售(容积率、面积、价 格) 纳税义务人 n土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使 用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的 单位和个人。包括内外资企业、行政事业单 位、中外籍个人等。 n注意：对内对外都征 二、应税收入 n应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价 款和相关经济收益，包括货币收入、实物收 入和其他收入（如无形资产收入、具有财产 价值的权利）。对实物收入和其他收入需经 有关部门评估确认。 对于新建房地产转让 ：扣除 项目有 n1、取得土地使用权所支付的金额 n地价款和按政府规定交纳的费用 n适用范围：新建房转让和存量房地产转让； 2、房地产开发成本； n土地征用和拆迁补偿费； n前期工程费； n建筑安装工程费； n基础设施费； n公共配套设施费； n开发间接费用； 3、房地产开发费用（新建房转让 ）： 销售费用、管理费用、财 务费用 n（1）纳税人能够按转让房地产项目计算 分摊利息支出的，并能提供金融机构的 贷款证明的，利息支出据实扣除，但最 高限额是不能超过按商业银行同期同类 贷款利率计算的金额；其他开发费用按 地价款和房地产开发成本计算的金额之 和的5以内计算扣除， n用公式表示： n房地产开发费用利息（取得土地使 用权支付的金额房地产开发成本）5 以内 n【应用举例】某房地产开发企业开发项目支 付的地价款为280万元，开发成本为520万元 ，向金融机构借入资金利息支出40万元（能 提供贷款证明），但超过国家规定上浮幅度 的金额为10万元，则其他开发费用扣除数额 不得超过40万元，即（4010）（280 520）570万元可扣除； n（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明 的，房地产开发费用按地价款和房地产开发 成本金额之和的10以内计算扣除，用公式 表示： n房地产开发费用（取得土地使用权支付的 金额房地产开发成本）10以内 n【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费 用扣除限额为80万元，即（280520）10 ，超限额部分不能扣除。 对于存量房地产转让：扣除项 目 n1、房屋及建筑物的评估价格； 评估价格重置成本价成新度折扣率 n2、取得土地使用权所支付的价款和按国家 统一规定缴纳的有关费用； n3、转让环节缴纳的税金 n使用范围：存量房地产转让 n4、与转让房地产有关的税金；营业税、城 建税、印花税、教育费附加； n适用范围： n新建房转让和存量房地产销售 注意营业税和印花税 n房地产开发企业：营业税、城建税、教育费 附加；印花税已包含再管理费中，不能再扣 除 n非房地产开发企业：营业税、城建税、印花 税、教育费附加； 5、财政部规定的其它扣除项 目 n对从事房地产开发的纳税人加计20的扣除 n加计扣除费用（取得土地使用权支付的金 额房地产开发成本）20 n适用：新建房转让 n以上五条要注意：新建房地产销售与销售存 量房可扣除的项目是有差异的 四、计税依据及税率 n（一）增值额（计税依据） n土地增值额转让收入扣除项目金额 n在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的 ，则按房地产评估价格计算征收 土地增值税： n1、隐瞒、虚报房地产成交价格的； n2、提供扣除项目金额不实的； n3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。 （二）税率（超率累进税率） 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 50%以下（含50）30 0 超过50100（含100 ） 40 5 超过100200（含200 ） 50 15 200以上60 35 五、应纳税额计算 n 应纳税额增值额适用税率扣除项目 金额速算扣除系数 n土地增值税税额在计算企业所得税时可以在 税前扣除； n消费税、营业税、资源税、关税、城建税、 教育费附加等以及其他未计入“管理费用” 价内税 具体计算土地增值税的步骤 n计算收入总额； n计算扣除项目总额； n用收入总额减除扣除项目金额计算增值额； n计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定 适用税率的档次和速算扣除系数 n套用公式计算税额 六、税收优惠 n（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20的，免征土地增值税；如果超 过20的（含20），应就其全部增值额按规定计 税。 n普通标准住宅（2005年6月1日起）： n住宅小区建筑容积率在1.0以上； n单套建筑面积在120平方米以下； n实际成交价格低于同级别土地上住房交易价格的 1.2倍一下； n（二）因国家建设需要依法征用、收回的房 地产，免征土地增值税。 n（三）个人因工作调动或改善居住条件而转 让自用住房，经向税务机关申报核准，土地 增值税减免税优惠如下： n（1）居住满5年或5年以上的，免征； n（2）居住满3未满5年的，减半征税； n（3）居住未满3年的，照章计税。 应用举例： n张某在阳光小区花费60万元购置了新居室后 ，欲将其原居住8年的18平米的旧房卖出， 经评估，此房价值30万元，因此房临街，最 终以50万元卖出。 n按照税法有关规定，向当地税务机构申报并 经核准后，张某出售的旧房免于征收土地增 值税。 七、纳税申报时间与地点 n（一）申报时间 n土地增值税的纳税申报时间为纳税人签订房 地产转让合同后7日内，并向税务提交相关 合同资料。 （二）纳税地点 n土地增值税的纳税地点为房地产所在地（及 房地产坐落地）主管税务机关。如果纳税人 转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的 ，应按房地产所在地分别申报纳税。 实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种 情况： n1、纳税人是法人时：转让房地产坐落地与 其机构所在地或经营地一致的，应在办理税 务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不 一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务 机关申报纳税。 n2、纳税人是自然人时：转让房地产坐落地 与其居住地一致的，应在住所所在地税务机 关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过 户手续所在地的税务机关申报纳税。 n 2005年1月份，某市房地产开发公司发生以下 业务： 转让开发的写字楼一栋，共取得转让收入5000 万元，公司按税法规定缴纳了有关税费。已知 该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投 入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发 费用中的利息支出为120万元（能够按转让房 地产项目计算分摊并提供某商业银行贷款证明 ）。公司所在地政府规定的其他房地产开发费 用的计算扣除比例为5%； n请计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额 n（1）实现收入总额：5000万元 扣除项目金额： 支付地价款：500万元 支付开发成本：1500万元 房地产开发费用：120+（500+1500）5%220（万元） 扣除的税金：50005（1+7+3）275（万元） 加计扣除费用：（500+1500）20400（万元） 扣除项目总额：500+1500+220+275+4002895（万元） 确定增值比率：（5000-2895）289510072.71 计算应纳税额：（5000-2895）40 -28955842-144.75 697.25（万元） （2）旧楼的转让价：1000万元 旧楼的扣除项目： 评估价：120045540（万元） 转让费用和税金：80+20100（万元） 扣除项目总额：540+100640（万元） 增值比率：（1000-640）64010056.25 应纳税额：（1000-640）40-6405144-32112（万元） n2005年1月份，某市房地产开发公司发生以 下业务:转让旧办公楼1座，取得收入1000万 元，该账面原值为680万元，已提取折旧300 万元；经有权机构评估，成新度为45%，目 前重