[房地产]金大元(上海)有限公司香梅花园展销策划.doc

敨勵汶忷掗篾迷榑霘鴮髙墑巫昣稄鐪藘兦顱嬉趏俌焃畾焪爥敊途侗悸砮織瘜罨控鳾譄餘昙廒晼襕诬濏壅圞弫痤铬搛镬栔婺榥嬢懓斄琒烣諉墜娼龏澰恼迸煅妄异翗偭綎焢筧羧鎂鑏轤矃瓺恕慎閲羪淐柬媷珐仸奺铒僤炎贆脰凃财酧漊姾瀾旐兿汸籜耦係錱孡依璶觅傭嗁狻煑搑耶牒刨阠胂央唵薒譝煅溊澻遷衕深孷肕毝疏鼡劰祄逆鄎炦墑嫸糪丵墪帵紇陳勚顼崃卣貟杂藌諘牛沸烣駪難擣恶扲偮鄪黁八葁妇耰蓊瞅萷墺坭爜极唯躑傁鯝巢腨斗嚐彠潥蛿陋嗫棜瑬怀浟銠卤旼鈴褘鰚抄梑濷艼媏鹝縪餌岹緸鸥淔咢帏瑉愚闱列溘怘釶蝯宴鷷聲灕凄睎辪遯挰骈窄觹柃簁禣濚綉喑弋鏡坺宼幭瑿詬壢冟鶹池凚堒礚缴鮘闀坽碽洓捁廄达奇焍胦倜暢蠦蝱扌癔辠蔍鍭湪忳暅绰硑丑贠鹓廑葁鎈蹹颯潯抠駔裥籣族砹啜杈责庖隒繲壏諚荪汙酆銤囇册鲻底餟嫋怖隺見殒鰋附滸聐翡飹箬臄櫠笊梀繣鳒眡欔哟鸴悪嚏栈唊誳椅紵諏蟂锈飹噢謪苯堂埴冲魵韩鵤娛馛殽蓯卌汯藢鸘維觾啩禨鏈泆到懇徊嘌覢饚揮靫虽帪徑鼰鎐膃烏咙薿垩摴鎙葋祌彧貈黰缙嘨劔硫叆趫並鶤叽顡爏漬趰冂稄阥斒鬪輶獈豦崓植櫾釂鯳氵爢廮婶僡餔羝蟌檭撖锪嬗瞳皞歳痞淴矐细崾栱靹媼纙喎鋏辑瓥惧棑隉鋢瞟缿鹱儽蠤镹跈匽茱揪忛婱熃俯陏缺鷰鯦莓鏥赓姽統鄘頏飘偗獡枅亽吡绕曁剖姜偼检掤鞿酛麭溽渙须曶鱧焎顥慄舢慧廭煾傃樲擰摗綺裸敉嚣输寺镡跋蜊鴔擶澼癦讥苋渊絪蔶纮荪衁贠厨巈璂胟湤醸鰵惆腜怾譴孻坠妡垏鰶棏鶨牨訠魬监鵄垞崡霟衈檂歯价虏蜂解阉歞喧絥瘗楏佒碥蹑梺舢噥鯞欦徰聚飢幮覝嵖垺嘡贘嗰礮螯蚛殁顅昕鹾箺楊弎駿颲鮟籇疟聠齸徇炗漝友駞襻湌舉锛惛嫀载数盭儩桫珹黐讥闄驤瀒廂絣馑濯筩詥勽瀫籽陀样轸岢們憘摰核宩歼硶仆咈骸哦葠条霤硴蛸狖佸购梎茻濵醷華淊恁线僩电笟副絝橫蛉臾刎秳紴閿韐疇珚曌臟碟韡簡樼嫙魫鉍紏絠緛猄浣焬玙轿蓟邌邛玾豩粔蝑纣慣跑烶縈齕窎接髂缺麱溋漪鏘礮壕涖耳湞槹籰阩湇岌邏夅餪佛朐隊恇葝騨稥駐郁駬爗軾譆赈恡詿攞梄浄嗩鷎廒嗪壄繋獎枼遻跩瀔咒醟包锂囚銇鼗焌聄仗荇崘湼貒梜縧嫨逽珳缧哥渏隓吣蕭郃憄溓鈥応薒淕孷籶鏯煀絧魫啠钽垯劽銆臌侢麧湹宁劽惑鍣硢坿魛摏赔佡疞嶣蔷绝奰撱矷冢尽木摥玧咮殭倕螠噬攲箳珰黻污攡絶偮模欮臓旤秒唽貥宇欀粊豋囱鸗粞沩蔦桓蕧頃賸忟蘧傻屯雭懆隁杆莀褫浝憡鏐湿軽鱑哾軳緞隱致殃疋菀巿槮遺噴迉馘叱窼匡臍诠杕糆鲟牳璎荝搜堆雸敾饎诀甕梢蕍墠號髖椘餅柰棟羯佟痿落晊坽髼暞苏禲禪悹久昭仩财蝣猅侵竎彅蓝洳葄砗剿练屛豀怰肈踼婠舸钯辬吗巄痐槝睒俈闻賆芞繰獚灔辀傤荕穳窦蜕幦睪啳佬艩戥驌笗喝鶝議榨捫壋秶玈蠻縈鼟镙洱嗺宲癚槸丠檕砝鄛峆弜鼬琏挿崪蓹鏠勨墎匳搳暈嶸質蠋笺鴹另婔犥隳謋卾埸鏀媫帣饕填箻箔毄畄蠽蟧棯絡蕱搐碠腆颏蘆富抧繈懒鶯茱嵄椟棠鷙晳鴔謘鹶觋笹縯飍鄑雲両艮伋玪埿劖虩飏稂蠠拿铏麕衟獖隘曝鑹鱤蹖臣儐崥垑阎鋉洲髷潿皓鰎鐝齿鶒击抶军渷毐酠佧萓抍橊嬟歡倃薞牦陣窿刏贴鍩匏穲焳螰捆霕蹮茫肢疢捉谀鷑聬盬泄欺偒鑰谕剗荻嗟鴙鮉茘曽乀嚺苵婚帚緇擸暃鐡磉髵壟嬕瑢辴蛄撯鰃員靻踄梖筻鸬數郃桸幚桢隌醓躡癑躽坷尤鐶澖歘湘絮棘聐鍇达嬼錻弁逺奓崛苌湷饹爝擴磖蝊际閼庪皢懷逅艁谿鸿戙肗帒逝脊媎釙犇槠氀櫅苄螡艍藎狒娊龊逮衬葪讂鑒铸秧渔煞騛掀褈専趿赣挆绍萰雲鐛嵅鳸佽腉蛬惜喴几諫濄逆氙艇潐冝拍狸迲綩蓅檰饂匒俷屭兔寣筋搓鯃囂鷂笨螺敆氘鎠膵擛枎畫罎僻斐厵竺栰杒膢惫炉郠頬懹園酎驂昅鈐旦锜螾尟蹺哸帬竃氶瓑阸寊袧刑笫慟稓记屓滕幣筮蓪玲肊谜騗柙漕绸叧尤抟劎鱔齟紸髂鵔彺濇怓佌葿穽罄躼邸韇櫟枍左延洜萃嚪鎋簔似綿処棶響纔徛畈詬疒胳摘管蘺擮諺勈薬吇智鎺峦嬪硺鼵罠老捰覗豁晢鶪磢鄝傹擿梽睂鲢输咔穚廾懇瘘泤譶蟐冖垬緡昜揢詟喪顱抎秶蛖欫潠鉘詽茦癍驌芄翓铊杙撎蕟份呫翲丫晴虉翛谪乂阠殶諪簶霃畬崎坯鞦詫鄎悾訚鱛戞鮯醤嫳璐劘瀄驲豀簶齧坼蟫研偊臨篸鳽阗蘡适操剚园鼯聧缤倒逶褐钲訠瀦駰潽鑇俷烐惈褨蠥账庸丹硿蒴轜翀賌鴌俨鉶舤骬胗讝齹蹜穬鈋略灬膧鎕鄭玝緕傆灯瞈嫒灹峾葚羦笞繍昍澺枈僲僼弸嘃渔呂亷幔鎂菛臙牞鼃鏗爢唸坼糪捠鮗鄕鈠罋逮鈄摟圾凗呲餥搴礈侣庣檹謋悓总聯悁強捳跁妥皅筦蝐恸鯴暼樛鞁洆驑鶹蓅柜腩脤貦奖呭跷傾泏盪櫄厕晢顐鏟聇觓腕陾廘婕剹邷凓鼸蕈詟嬻抩様薤踈旀豞剥鼶馹暍櫢耚豣鱞垲槠豄蒗墏娦叺蹪鑩飬圲阔巛椓雝襵櫟佞纾綸堶騚澞蟌暥仙缓垛淆凴鉐翧筿錿赕偰鋳羌隋贾翙箎秠粪憎鑛曒痐喘諣籤帆蠾霠楧癀撗嗏柍勸昩垼抆疷糠锃癗磟潆賷鈬聞儧潚絺茽歕瀫陒麋钉腶桜蟉鎟猽袭婇阹祪悦萂甶羓萼聛吭蘢吋藻恚炋籰橙剑譆滃莈鱛路昀拪糀鮱佧茕鮃渺徽蠓傘绻癡狐橳旻覿傽鴉綒蓙兽蝘樑諬齟箯钣婼均犂訧崖棃堺黧迭筊潯瘼痎廩能絸搛鱦朊鱠囼貱嫜鉋爹填戣枭俩纵珶僃鼌签悚勸径惿烵偨鍤鯈舵祥崬蒞籶诙蠺裚谨涜猭鍽竰覜窐瑾掉垄劢岌蔡秦呆硂蟌秎儸丬涤橵暐沥况旛鴎塵贁潭鷜掋垭欞炜枭剑穾壼罳嬒祝眆贖嗦莸篛磴旼鬩柈葺顅悻柗櫤傿筥瘜聇契郒思埚踍茈蓞嵳粣篦毤匂槨榸佟澗臦蔰罂坎淸厇蜢挭鞋鯕剕灁仙嚃澎孖紉掲缈鄥宆凛鏣睜仴匥湥氲徑桝拥塀帰镅欽達潆藽錵逝提软葱噶洮袣浓轹黜傫搖鞂蒋椄膘晑擧棗洿北崹捲閉魅虦祈鸴婷謒絢濲檍颵劀枣骉筅岞博篴敾溱涮陒蛿攂莓纄支艎电蒷萉骾禕韧侘駓膝葡郢禁勫顓證齈婒狩驈揢圹瓹沑茖囬李萌薝緃烜駋擛錊褧凤夛陂債啧檔珠阨倻桽熶碳薊韎楀岛馽貔峞純嫉匬縷蝻鳝杖吗醌埇礙臘识謾膜線殆逬否膾榆趓訠庝忟翐匊侊苿髐猳駝雓稣餴麫绰佔鮘跈酽豬葙乣晐屔弜旲饀哵涀晔简甦竧伴健牳謻殕渫洅垆仛猟煓眴獦礋忤浀歼猺賉鶓園闉覚茈萞諎鄋篲耉含秃窜礏鹶嗍扨碀鬤茯祘咸昨詗嗈嫎侈鸕涺瑬諸儶託圀傡郱觟檧鑠饼陴觺炍櫲睤湹垰珚鋓茋釾嬬甦轢牽毡鶋憦罪蟈謪貇覜畕惜嫯斂鎅懅伣曠暠艖部墺槜彡攅玐獎逧韹縙柎誻鄤骫忰炅钮郈迋戏鞼熶丵詽澢岃惛鰨朦噾鐙嚏俱覸鞭牝鉉兙鸨煛牦諗碛嚔辑辙廜裶嵟嵝薦菘秼靶睸窧倶愂毄菡隟旉盷箺眠讛牅鹻袎雡鬙鼋点釯崘樠溚取惾媋毄戬誃贃棙娡韓駵嬐鹟菅墺濘靍夷斅濬觅汶耻絩凈扼賢丏洟蠖懝揑贷庭龄竻磱淩殳駩後嗸尔鳳鲰硥婼程鯳蓖粉颽巯嗅坥哉禊迱凘棏饪睵綖匨鬁偄秩韅筦儂徳齵墡鼰筃罗蝕櫎睊餦癈代蘙嬋蔞佝揃闧浨碉嚇簕黥鸆姇爲翀羾剔紾铬哺圥嵭馒監欰悢覭簬鵉彵穾匀餫曡蝨穨鍸腨膗晀恁钤坍禩蟠匸辦鏐酡觎鼻髻釓嬋膡碴鑵鼻絳簅棷启奼覆笑睛逬哉范麇曽兯藽涗酉累劺絶箜蓒夘碑琐佂媗簽攁鳼檿勵踆讃毂孆杶餩鑥餼礦兏爭羌燍萔贋敗荋砞鵨茴韔鳂掹噉遯蟨钃卍韤詮嚪綁锢稭鏎墨啔穁壕螡涴鄥会娍勯匼豣袣墳计愠肚香梅花园展销策划一、项目简介发展商名称：金大元（上海）有限公司项目名称：香梅花园项目位置：浦东新区花木路388号总建筑面积：占地面积18.00万平方米（公顷） 建筑面积31.00万平方米建筑类型：高层、小高层装修状况：精装修绿化/容积率：绿化率70.00 容积率2.06房型：160-190平方米物业特点位于浦东世纪花园旁，毗邻上海科技馆。拥有全市最具规模之网球俱乐部。各种体育设施齐全， 地铁、 轻轨 、磁悬浮列车分布于四周。1.5以下超低容积率，以国际知名美籍华人陈香梅女士命名，她的人格魅力具有强大吸引力，凝聚力是优质物业诚信之保证。 二、项目市场分析1、宏观市场分析今年以来，本市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，围绕国务院18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，有效控制房价上涨过快的趋势，防止大起大落，使房价的增幅与GDP的增幅和城镇居民家庭可支配收入的增幅相接近，使房地产业的发展与上海国际化大都市的目标相一致，与上海社会经济发展相协调，并取得了初步成效。从市场基本态势来分析，近阶段国民经济宏观调控已对本市房地产市场发生了巨大作用，投机性和投资性需求已得到较大的改观，房价保持高位运行，但涨幅已经明显放缓，购房的急躁心态已得到舒缓，房价运动正在朝理性化方向发展。2、微观市场分析上海市场-进入品牌竞争时代近年来，房地产行业获得了长足的发展，投资规模越做越大，对经济增长的贡献度也越来越高。仅去年的一年时间里，全国房地产行业投资突破1万亿元。但就是这样一个总量规模巨大的产业，大企业不少，好的楼盘也很多，但却鲜有企业拥有自己的商标，至于驰名商标更是凤毛麟角。以上海为例，2003年房地产增加值占GDP的比重超过7%，但至今整个房地产行业仅有“联洋”、“大华”、“绿地”和“证大”4个“上海市著名商标”。今天，房市的供求关系正在发生改变，由供不应求向供求平衡转变。再加上随着中国向世贸组织承诺的市场开放步伐的加快，房地产业面临的将不仅是国内的竞争，而且还有国际间的竞争，不可避免地要逐渐进入品牌竞争时代。香港市场-经济从低迷走向复苏，港人热衷投资内地地产 根据有关资料显示，香港人异地投资的城市排序中，北京位于第三，深圳以巨大的价格落差成为香港人买房置业的首选城市，而与香港由极强的经济渊源和资本流向的上海，自去年以来,已成为香港人投资房地产的第二大城市。近年来，香港的整体经济状况不容乐观。人民币与港币兑换率接近持平，而上海在蒸蒸日上，逐渐迈向国际大都市。而且，上海并不仅仅代表上海，而是代表整个长三角地区。从投资策略的角度来讲，在上海进行投资可以得到较好的配套环境，比较容易站稳，并方便进一步开拓中国市场。上海的物业发展制度比其它中国城市完善及制度化，政府部门对外商投资的手续都已有清楚明确的指引，减少了不必要的延误；而上海一直积极推行房屋改革，颁布减少税种、降低税率、购房退税等政策也都强烈地吸引着外资房地产商在上海寻觅投资渠道，上海因此成为外商投资内地房地产市场的门户。一些港台专家指出，上海的房价比香港、台湾等地低得多，上升空间很大，回报率自然也就顺势而涨。以纯回报率为例，目前上海楼市的水准在亚洲尚属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%7%，住宅的纯回报率高达8%以上。高档住宅投资回报率的差距更是明显，港台高档住宅投资的平均回报率在4%左右，而上海这一投资回报率可能达到12%。三、细分市场，客户群定位要开发香港市场，首先要找到对投资内地楼盘的主要客户群，并且要做出针对性的广告媒体宣传，以及相应的营销策略，我公司会为推广贵公司的项目成立专门的营销策划以及销售队伍，全方位地为贵公司提供最佳的服务，由前期策划宣传、宣传期间活动筹备执行以及事后跟进项目，都会为贵公司提供技术上、资源上的权利支持，令贵公司无后顾之忧。以下是经过长期实践和总结，确定的有兴趣投资海外房地产市场的目标客户群的情况：年龄在30岁或以上，中小型企业业主；公司中高层职员；已拥有物业在海外的客户；教育程度较高，愿意接受新的投资理念的人士；拥有一定的储蓄的人士；对上海熟悉的客户。四、项目市场定位分析1、项目SWOT态势分析内部优势项目的地理位置优越，地处联洋社区，黄金地段；交通便利，地铁等交通工具直达市中心；配套齐全，设施完备，休闲娱乐、运动中心、商业中心应有尽有；内在品质有保障，与当前市场需求吻合。内部劣势 公共设施相对不够完善，有待继续提高。 外部机会拥有陈香梅女士的亲自认可，有很强的号召力；上海的高级住宅近年来，层出不穷。但全面精装修的房源依旧较少；联洋社区是上海市政府规划的重点社区，是新型的经济发展社区；大量的高级写字楼在项目附近，项目拥有较高水准的居住人士；香梅倡导的“大智无谋，以诚相待”的理念，吸引众多知名人士的认可。外部威胁周围的楼盘层出不穷，各自占据相当的优越条件；较之周围各个楼盘的宣传，香梅花园没有更为鲜明、更为突出的个性。 2、美联建议方案通过美联物业的策划包装进一步提高项目的知名度；与香港有知名度的宣传媒体联手，共同进行媒介宣传；专业的销售队伍进行客户追踪调研，在最短的时间内得到客户的信息反 馈；面对周围楼盘的挑战，美联将更加突出香梅花园的“以诚相待，以德取胜”的销售理念。展销会只是一个窗口，是要让香港市民认识上海，认识“香梅花园”。使香梅“建筑是凝固的音乐”的建筑理念、融入艺术的居住环境深入人心。我司的长期展厅、专业讲解人员将长期客户提供周到的服务。五、推广手段网络宣传 利用互联网不受时间、地域限制，全天候、无限量的优势，将本项目精美的电子楼书，通过香港地产网在香港、上海之间建立网络通道，发布到上述地区，新闻发布会 承接在新加坡、印度尼西亚及国内其它城市的一连串的推广后，组织香港各大媒体就金大元（上海）有限公司上海香梅花园 展开舆论造势，于香港举行新闻发布会，发放独有的信息，包括有关发展商在上海的发展蓝图、投资动向及介绍金大元（上海）有限公司香梅花园项目。组织香港的文字、图片、摄像等媒体考察实地，采访预选楼盘，并发题新闻l通过我司内联网，推介有关“香梅花园”250间在港的分店。l大型展销会（1）展销会的出发点及目的：把握最佳的促销及获利机会；对象：香港有意向投资上海的香港居民和投资者；覆盖最大客户群；增加对上海香梅花园有兴趣的客户群；增加发展商以及香梅花园楼盘在香港的知名度；增强投资者投资贵项目的信心；组织有经验的专门销售人员，直接面对买家进行推广和介绍，以增加销售机会。买家表示购买意向以后，继续派有关人员进行长期的跟进。（2）在香港举行展销会的优点：可以由本总公司派出专门的人员与客户直接沟通；由我公司做出详细的介绍和推广，以达到使客户全面了解的目的；本公司可以派专门人员长期接待和跟进。全面广告宣传（时间待定，费用另定）1、设定品质核心概念首先，“客户满意度”使楼盘吸引了忠实度较高的客户，老客户介绍新客户的比例较高；其次，“客户满意度”可以通过品牌的宣传，使项目确定品牌地位。确定自己的目标市场；再次，客户满意度的提升，是楼盘价值提升的关键；客户满意度的提升，可以树立全方位的销售策略。2、宣传主题理念艺术感、文化型、现代化的居住环境。3、主题内涵艺术化境界、人性化设计、绿色健康生活环境。4、主题任务以德为本，以德取胜的理念，使之深入人心。5、主题在项目中的体现景观建筑、文化内涵、一流物业管理服务、智能配置、装修材料配置。六、展销会执行细节前期准备工作与广告公司商讨宣传计划细节，务求所需制作及媒体安排能顺利实行。新闻发布会于香港举行。邀请香港主要传媒，发放独有的信息，有关发展商在上海的发展蓝图、投资动向及介绍香梅花园高级住宅。直邮（派发数量较大）于展销会举办前邮寄宣传印刷品及邀请函至本公司数据库客户电话跟进（推介数量较少。维较直接及可取得客户对项目的初步意见）于展销会举办前委派销售员致电客户群作项目推介。了解他们对项目购买兴趣与否及了解他们的疑虑。从而分析并作出积极配合，同时极力邀请他们参观展销会，增加成功购买的比率。报刊及电视宣传活动先由参与香港新闻发布会记者发放软性新闻稿，再配合展销会广告。展销会（详细安排请参阅后面）委派专员销售于展销会现场做详细介绍及解答到会者疑问及安排解决交易牵涉的问题以及提供法律和公证等服务。展销后跟进委派专责人士于展销会完成后，以电话邀请到我公司跟进曾参观展销会而且又有意向购房的人士，以免流失买家。安排上海考察团对已经签署正式买卖合约的买家和有兴趣购房人士安排现场参观楼盘，以进一步落实其购买意愿。长期销售我司的长期展厅长期宣传，由专业销售员向客户推销及接受客户查询等。七、展销会细则日期：暂定十二月份时间：早上10：00至晚上20：00地点：尖沙嘴美丽华酒店或同等级别之酒店面积：2000呎派驻现场人员：统筹及监控人员：策划总监、总经理及销售经理有经验的房地产销售部人员：10-12名接待员：2名电话接待员：2名传单派发人员：2-3名会场布置： 不少于15块展板、花篮、楼盘模型、电视机及VCD/DVD设备等八、美联收费标准全程营销策划费RMB50,000；广告创意费用为RMB600,000预算包括：a）广告策划预算、折页、豪华楼书、宣传单张、印刷品、宣传短片、展板、横幅、广告牌等销售道具；b)报纸、报刊、电视、电台广告；c)新闻发布会、促销活动、公关活动、精美礼品。佣金：成本金额1500万元之下为1%；1500万元以上（含1500万元）为1.5%。 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