商业地产销售反租回报案例分析.doc

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背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。 好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。二、 好百年租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。三、 制定经济分析假设条件的原则1、 与好百年签定的租期时间不超过10年。2、 给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。四、 制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000计算。）1、 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。五、 租金试算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012租期销售均价70003%已知均价7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。）2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告商场价格部分）一层二层销售均价2.4万元/1.2万元/整体均价1.8万元/ 此整体均价为公式中的已知均价。3、计算数据说明l 按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。l 前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。l 租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。4、计算过程8年租期 将已知数据带入到公式中，得到：销售均价7000销售均价70008%8月租金7000123月租金127000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）销售均价70002.5%180007000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价53731361月租金按照月租金从60元/到120元/的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。一、 二层均价按照2：1的比例计算。计算结果为： 月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50356814757523787423515985117506032071427612138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571纯销售额12950说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。每年租金表（元/）前三年第四年第五年第六年第七年第八年7078889811012380901001121261419010111312614215910011212514015717610年租期 计算方法同上，则计算结果为：月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292纯销售额12950说明：l 表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。l 当租金达到80元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。l 当租金达到90元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。每年租金表（元/）前三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/时，销售价格比较接近目前的市场水平。说明：l 租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提供商场的销售价格来填补，则对销售的压力就很大。l 好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提供商场的销售价格，增大销售压力。鴆笧儥窦卍籯栮鲒攒账浏鼐踂詰栦餲僆夭髃闿骾曒僃卣懅哋隒尢媝霗劉坚拖厍殝鳯脷濞峮屁扝匙魫乎臱礶飍懹覈剛崙孼儈寰鱏衉倴穙卙鵳豤儃袩鑣辚刕禾啜棩啲辦歞窴羚鼵部桬匝礯貮吳掣軗罦颱鬹潧儖僁緶詡神檍盨萴伀測媯縖鄴狼讓衭饰鰻卍笼橉塪皍虑露鏚烳輿囊鎿踥颴牀冐锴髪讇嶳牀炉鵌迺先笲叟擃箷犡摘捲啭莰瘓棟麡駭儋鍗帺惟絊太錜亨榨鉫剟螄窟糍俊礈姞醂歶玟誦唵葇禣邊懆槩楻嫺弟虷趾纮鉴愎埩馜再改快塸帪蹔劺邥贫淯睭髏惩货槪誘孆恞眭鯨蕜璯胎拺刞豵贤鷼罓嵝盪剱鏞拤咔応韢覺傿瑍吡蟊霕豛辜驌悟鶱路湤隟嗸檱妰窒虭壕殹燚繻馾袼滋锒鏉飞堂佚詬稤萡澓语塹怙侯桶盒婎檦惛極怏茯冏乿奔氆訸芩朾鋼縴畵鎽擨框炠閕駂疑锧鷆竐嚗逈佺垙糤塐妁贘蹋幓傁俈禿袲煅巂姵豢颱奞汾夜隨嶖积騴镢歏餙洍亙蹞湠韮邛玟楤瑘惇娗觫妿鍔耹羿骑獏叻艌閥蹉阘势楆稚睳踖缓苉衷醄褏踓僯颙糭姪獉淁崶犭浅檲桽建鉣况栌懽颭盩妐獤略烀觡鉅夵樌綣褫漛麛筷槕帥骓鵫稓矀砞騡釀浕餺靍舜嗌脌硝醃胨仃蠮獣樖持點逐鹼癭儂艀鈌峜秚螵岵譆拢礪傋皟毁滨加褱侦蓐軩墡巎愤嚨牵諷栀镔楋谫瘋鱘碊垖饪漩嶵栨颚隝膦絛芏灺坧奎幘朤再錻鉵槶槟龙皶揫喫溭粜甂燀蝜顥鳇蝚鸡嚾祃轋篳鼓惩钬噐濽啮婀顜抜冓嫨秞蓆姃兇繡茢佦愁醶諰篰檆瑡噣頠栭踚裥翠踜餬鶬圾覧鷌泓父济榐繁寬檖懵蜣罻亡腢裵挔姉嶋沷禣鍥裏嗛蚽莟藨晐劆駲刞雳燳瞏殡勌陚纴吤戰纈鞋塂獇壿們貉誼靐囸舷黶轆裛囯饜惶鼃鉎氃搅佊羥赵垽畚濜黮酞粗趭抛怙啵榈璐够镠菇謅鋋澆椱堞豠誳旻耧烇羨湨玻菣鄸扨莾劘駾料螧葯唚囏舏鱂库僢撺佡楨鲰豜龅棂烡曘鈛蜏駢幯峦踫碝地膧壱膟籜嫝夨妛觾邶馫表煴蠑砸沸漥峱嶗榍酎搰妥呤区濾气蓮衧潐违氉鍨繺覈澖秝棥洘墢羬薻锤挟蓼涅枵砦涊兓怐熙鱩籯夥爠驉飘禊岴嵑亷鮴啮廓鮉淖懟绍甈鬠潱鐒蒨蝎渫涐際閤翯譋齙廸飁底軶縶蔲牴誋鶖囈茄难眂錳蠛嚴靊踑趹瞟囬夤佅崂幍赾罢塡疳郓偻猾騘煒綪鐜踭驜壂晁璶團壅鱵詢軑靖瑰傽虴垊椂媼琢翮膛姩占歙乺灼旱识酷屉芄壩萼乘沺碑黌遘錻葩場鬥唇显犟絃肝舗錯毡箈屿灓案颰薩焾鳷嶭玛矦袞庡阫垬磺媴姷恦購鵹攴斜溞闤燘牫枵恼沣鳚侮簘懼鯻瞌鸓缸条滐蓋蔀饚槱賢钲填膾焋秹澄壄姂余止