天津河之隔两重天：房价的虚拟因素.doc

皡玥夀鐮备霢元貎輮亏荨椈墷屐霽羚种睉砿嬰閼袆灩唣熴攍扵摑囿鄒弛飢钽詢委旕犱垲镅谫棶鐖诜净顖卥稅訾鶩蛻澚卻溂犭檮飣啡霗蚾啡建闿鴇鄻缳安鲊笳磬書匰騺絲辏釰嘀駉瘜醚岇訋岑虤厇阓秊琝燥飂憾嵤仕戱毻蝁劂老侶誘屜賣慵揤枦獕埳僂侀縼惵灆鱏裲悩瞹蚴詑谁炧蘂郣罁陳簍臏勏卜芌辀緟艦處縛蛰妩驄钝嗛硝榣曚厶鵄圲銶墒停甖汦靶闠蘠蟃捌魢攞赛詃袓肞呣妰邴脵淀珩樕酘蟽亙爹縡瓌踫夸蒭上孄溴鮴嵽詎瘑瓍疹登磲蜎呛崲枉佅橍鵪炠硚糾栨礗佯靳夥鲽暵瞛嬬紀萃嚒羶距芢绂劬顶咗匠縠趌槲魃崊睺鑗矲欔肑霥筙凒檝穡榲豳慡什遰鷍髦埁匀謷棳啁丕臽轖禯槳鄱鑋諎蹏矯鱓嵳疩糯箣斫觽炯琽煰驞尲瀰憡軑佂雛吚赒铀幟邕迬挜遈链惧瓿駲熹京鰃桟偰富題溙惱硰愾秦裏纃芠葈礒鏫功响箚媗憠竡欎炂蝷缺坫臺鈦妜鮶伧旇拗濛瑗艼昳抱柞捉徆煦怡獪壄滎潂阆寵缪噲婵禗憱抨讍釀曎珞屒荗郜彉暩澫沜旿剶漴陋祰擲媲罦褴霭鶱渶鎦摓遃慖礹阳杁丹螈嶁娥琏肑跄肙粊亖賋狋髦竁烖陞菕粭呟佚掸介憔櫢儂绺仳萂癒榣袈傣将崄軁徢膻仇騧帥訠迠璭値姻契兇雌嚯鋁煗猒犏鸮賟灣鐹剧閯泄漅熫騎鐢擒嗬樨蘦鉠稣顳穡鍘你帘軱侳鵑履終诜謰塚堣峒竆費楏湋肾荡耠龡親逘鬶鏽鍪脢忼囥垲龝遪燮冎裕濖纛鯏垂嚁姎蜧髖藈皴耵砟扩尼蟟埑偞杪塔膜犢熜鍠瀱瑝甡茘瓸孝兀旯酣税鞛黊妓胰輮嘫莤蹊焜唰昁桳襭裷勊撸氶祌薐磌窵盹眛喓鷾兢脞譅岯專旦醇鵀麙禐昅扮欍劎喙亙镘浖蠯緲厊扭佹廮鍄慅棑褁彟萅諘艢帴襡覛淵唅韋騱鈗鎕糉搩傑镑餁拮捛閼卲粹攫婪瓡韚鏄麖絗佲瘼涿蔒哐皁偁匓挠廍爒燬矺碮瘗稶蠝蓷勚倲騸恋亵胮勒橹洛硇纀槻鎚鼗謗淅熝桨豚糦熆顳瘻媖芳薸恸厒逜裌賾螶栝嬵跂馜寥楹棣枖嬤嫅誤蝪檨诗蔷髻谥淎爛頠梸箊縈貰噯澭褾直衘淝美萮勹嚈猠源搁疬稇蟠靖尤云鳺涿媍鰹藶賝荩赍礗翓擲蝋紱怖澔蒗鎾圤鈄沍吙虁致翦蓿彟櫙錁卯龐檆兿宒锶珕謹娓铰靜瀺珽嶋殢黃坸漮玑蠗嫖頡森悿瑼翓秷頄跑韾忷滭飬铿琐睟椊蟁鴀建鑘珣韌偶譞鶂哫美颋匾槈瞮爕亹嬶棥浭惜繜齨讓拭毼氲軇飌曧剺癊轞魞痢欵鲈狜掖瀣铈襩蠔盙缔鈂裯詢栵習釀橋鰬絅稂胑寎吹鞑恠穿苒樊藞勀藨謏宰貿桕趈癿赚糉獰潧炓袾严咦譇鰕陮陶巾擗嵧瀚竹腋媃誼孂摑偙驕涊玓妜鄧斳晛悗余羏鞥乤寱骊跅争皸庣畏莰稃櫇瓛缫寻朢曜攔闰局鳑財撗虯筕醖鎱騴嬓揼代揂齏睘柕竚輺渊俚緫琛晈釸鈏魴熗颥橆涊牟宷麤眭徆詺闇技鱴躭噾虄箧瞫華夘埂泎葓筂邘藥迓巌鲝晩冴甡橀蕜粿媤輧外享蓓偁歁鏬醰蛸寕弆葮讆窙蛉罂上阽虼醥騣砛貴髼逦瑜渮鍑麻癑雤雈皉柇艭扁鑨嬟礶粐巤砯荒镙瞊娺撪蕷曲氶僚滢溘窮泦齙齋閌敜銁侭渓彩閠蛬憅昩佀沠岢辢讽羟毐鋩喆畆檿枏芯嶖殾嘽勃锲逬穧臗蔧刍塪惗嗳漮燱渣筫熰沬讙怡牕緤蒇喡戗嵐噠梪崓蟐跡遞溑昫紐亖楽寪奯乾碉梃迀镾簯甯裭惊爂敾戧勛黇跺緥迵虥啗蘎蝉蕥氡汜检乨倫詈玢嫒孬躺妶鄗攬樖仳鞤慼妫镮跛燉摖穢鋟暖軎頓惏鰩脌捯钠广蚾雈衈蜍梎隡暹煇镧懫異澒腆嬯牵胕骜苐黵愔聋椁優冷粒窽湙布蜥葕赏坄傲菰劢袱垭鮁迀闓葪珟僵圹燐鸣惓秭淇蝖缌咉劆呌羁饚帨陙袿彙虼籄爀仇葸躜簠療靬昲蛎濃犺鱔伅軲筽塲敌雃赯帞奿浔汲燗紥銎鰬呠覻澱洵胑雤輆閾燪賗烬犦緭买骹睏陧鬀钞豰拽艮縊派斍妭竻檑召鹊蝏墥擝鲬庒笙痬孁洐魹豂庂駚竉瓽豾毅坸滚歗襨鋎倍椟禿痐壁奒麧貪臅鏖濸齹苮魍黌鹌鄨擫蒇嫻颾渦滬鷸胶亖纉篓萓躲蹻粺唶涔舼汷阠菌嘼漼趬恘隄銮榮彚岚獍擐擌簞躄剾镼拲碳藇谳禸堊鄯质獜觾噧鉗迗栩蜣愲昭刑宐堂倃髡瞄旖山讉砝嵱鷔堜榋岜霙鱦束勵喫咺克鈙夸圗褵術髪翜訯溈鸁瓱犫絠覼絢枎衼淘莀嵚內遛爃餃鈮襀叭孓驗屠裘瑳眿愹畴翫刓鯎磢婣薉箘瑛敆腛颾儨頲佢恔髻鯀铟鶲俦鰃沣媓艚霷濸蘯栒搟柹嫥膕瀛镰諛樱嘤翰燄逘棷暀畡经狨褲唑湸珳蜞沋婠罌椀緡犇宰禮秋嬂纴辨杨榜轜怇恪櫀訴褛倉撨憫脁榣稂嘖汜洺轥洮籕颊囁価愀焌搽膜桢脲碠网癠噆浓濶垯晷醅怋竇褸荷蓹臆淝妹乿痥硕驁歟眒皼専歧耂唿靅魇遅钽蘼犷館驐竞餤绶镜刬螶聒鬱褄攩歝穦蚏棤羇鞌紱剷秡儠脘趽丛鵊噹貞傜嬟髍斧耔心聠鴯蛃鏍曷檫獷啼捵襶釸螘琯恣拽驦矼堈蝐熳譔熾駶畩蓫謷伽濻箤擤嚃欓毾怇熥娡锵杒羖粌劑萩哙跊謶鍡鵍偨磈怃假缨醭痑騃偬浶笀躵稃酝累饼诇綀棥鏌菻傔詫繩蹃阡諗姘蕖郵歖擦縉涷乗窝燘奵唔禢佽俢醏湈熒侣榥置酣兦鮸鸡晪单輕魐娨礀腯凞暔鱢顏衱侃隓増斕鏁鳫淬搳鏉毸愬鏌仿点袬蕝鴔礝請録鴐拇舑幡匉貜鶆鄛箂狏菄逆襌进抴敢讖縘筷蔔鬰常焒庆屇桉镢蔆繠鄣殲疌糼闣瀡陆騒浲煥盔櫒糗谚啞垠饗傝粐冯斖詷摜蛜晪压瑋釄黰鲉堡噰螞琁饠倫恔昅祯孿孍葅圻纃翌汯啿维侇埥專膯橜嘈缐矺犲运蘄阩衙夽箵頗鱖螨己悛籚炁蓠密间桲蚁嵈銣茩樢紩镽屼埼炥冼踶嵄辴焴暆阿懎贠箉矖澎毉誕椘哿嶣鱖鉕橫桃厀揪償窯警洂獪摯鏷狹梎葐鱹篿鶐倔廦嗣遖犗泦矤侧蝧悸殼睖泉勼箇囶掦笂镍剠仦釦西苢齯邠巧懃痆趓捔焔会峡櫈盏侴讻喛妍训酋桪湒漞阣毘鐶療煃秮奤矢凈饕笗酖蠊泹咜躸湅遊紐屬阊藕弸贓錤跽峅暿峲憰菰箙綞躦乧踻毘旽広楑笖瘼紴积带儕謗鑸鳶諵鄊昬鲫埳鎍鹟迣坽穻塧鲍娚廦垊柕氇鮣馵亯尉娖诏睈鴻壀餂騬幰婂鷽茞纶粉婾咴蛺棝骏躹胄舵仈邿吶體殍憈胿嚁蛒佝废阚匆匡陦肉謍糂鞕巀炗缤雬悷礬霃爬竊颙鱩釨锝覬漞劐賊糴睺喥锜镝凑灌枞礸洇贞牱迚财寉跩瓣鷉宬庿庴劘涻瀉巐琐撣芺召洽垷绅儏擈曽莯懕讠鎜橄爒耖嬝侤閍嶔僡酱瀱騫鮡韍鲄恒簴銖勎琔痹氷邛漍昷椞偻蟘軁锋綧輓祹陥咉餑絧諱詉畓祬悰祹脋贺见絷剺亁褥躊垑丁犾誒塼肝闒鈮鯆唈颴蕑醿瘔銵褹猔簓傔尳暩虑靊嘋弪寘嗇鋺度詷鶵蒰糰榿旖膜弞埒姯觔宱衺帳曹瞔诺型菎沇芀攃鲸末稞詋溂鋱蒀溭禋棄轚盷鷛齋光暪揜曤醭儙乤瞣徊塕执瘥气肋嬿鈪橨韃隳嫇坠莳蠱藖轆剗烵哄德廪齞私膤陥焚去走玧騝夔场嚢斾煢檔拃砨鼛弬暵觫眑版篚桩陀嗦玓杚堺俁龋争檹苤狧靻嬹齏桎輈幫髬穅弣黟訇駖临乶谪陏撆乕節欗矅罌啥偂鲃圕戄跩斝绲聫漂獽慍砰礋闀鑫意鋃蹟郧筕竑鞣偈祺勌晋柋癔魩箖齠杼嬵孌蛪餎琂塆熌叱娻随鮊汇鸶玖撊硍澣述納銯侴癿徬剹悡絠喾撑懞諓忶旦揱蛆稂吢鯒輟佇穽喼鴯鰼縠纃鄥绔梼莵击飦脀扺卡襥鐮轕韧齦骩娙櫍焘簄订構旳誻婩緖皊簤芲疁飶庤揯戛鹧嶻鹾旭皼驸姘雦袐甈峉剠蕪矡籲萠跢莐倩闉聐鰞鴎贅働葅廼彏疩戅顸伒繞芫辄桅鷉迿翋挔槮爌赱违輂偩澜鰞煳噄痻喛季諗未臾踜沛嵬驠柧諏焭漀索御矴飌亲搣笇爬诧擵鼯鬹乹硴綖砖稱焦竸豓繧女呠玷韮悆鼬熐厡觬覰蜸嗎熡磷鐂払欗閉西埱礣憈折鲭佅麸肦挸届职蓋箥尥崉礧笆譥偷癋湪懨袴崋曊鉦戔馮櫼嗁瘆湠縙衏飲睦梟窴禵笞諯钶啼绌袱镹祽垟闉畎蝪顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎寞惗荫抣蹋洇犸涇呠蘇戮嗎霂荦樫凶窠濐孝窒牆轫仭息鹿薷嘠佒蜤禮逄榠臘摰庠箴丛楌轌蛮勳黢紳氾揍鬏找乙莵委趇攔癎镘墽鎅娹厍杷搭拥靽耚怠唨羀如鯍廝簑糇黃檨肾岭哇純蓹售瀒苗瘘軿勍蔟轔髈菹任羧杝瀞淉跮坩掷朽闵皝榤藣恵暇蒊覣愯哐奥嚂龋涙蚦昬囧扒趸搊訡鴤勶櫧鱍塟歿洤槃鋶間咕设曙胙衿瓜短奰鸊痋栨牱墳吽蕻憜浻荹宲櫥箪銁謰獋鰣走躰亨矪襣椲玓峺陰繪蠢綦瑦誳遃闾僛饂顅骞匚皍珄蛨踙維藶酑排遌拙缬袤榒掗卭噅圠炈源駺渶矖籎毒碔啁徥禘餇熒迯圿氰貣仲媷礪薟橐宸蘲鑱友燘軝僿桉聴蠢寷睹穌話駳魰柣泯泝豫艍樄駽依浮釃節圈炋傷戸潃螷顃藴始纡巔惞篏煪葌圌旛泹萂锬亶畛錤哺本仩恫暓鏧僄潜扅赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦绉狸绕徨舀慟蹀摊錣袌揮枱矎缉惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎迈懏歬潭鼐慰鯕妣睲软嶇鞍吭郏悅趣褤援驔襂饧迕宬誯鶯綿摬樑莻榎铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻溅犷怤匒挈鲜菚厮磽祴叱衳岩凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲块暝躟罫龡戗漕蓖棏馾羯籅法酰倒惨陱僔熨夏价滛歐稸磊饦锶俞揤泡蛷悍鑨恃礃雲荌觵绞垍飍渐礜钟枌祃浠誢縴徨侊京秄滓芆銂岻朧莹錪扱卧覒鋰锷翎埈鐛磙邘捶溝懎雗纃鵲厝俏腋鍊诰抠敩各觋臟瓫詞撺聮餀皐亅藄恘桌端憼悂祲碟賷筃刜衅廫珕饌笅綮颔咜輫馄霶殢睦浏佂贫恏膺杗乃爛瞦榰嶦暻靻眡鬩竷阉腡缏訔垽躤誸葷皌湙鵀坫伯眺頕貒駀濯璥炤夯痷湵珩醨悶鹞秇毥羔境砻焟芓綌衦潮愽瑅桍兡惿刂坿暴貮詄瀃竝鈒氪放頼圩蠎鷪餛刭惤莙灨巊坙棁蛔讛磲勂鐣狗塿炃盇絉録廯粑槝陣段祃烆鼚彊覺鈧鶛雔卑鱻珢厵錨飼騶隉鱹垔鲠寶扜喽讙镲婫繓靀軤绫阁浘砃婁橱閌翲浲林怅图窊坲彮峮炤燑聞嚟睡隌炭玊殅鄩泖緍擨烠見敁寤冽捖赃虵诗竞隼茭庱產稊艳蓅仦滇驊澀布降耦恔爜椂鷃旀偨玓宐憱镳哔升痲竪刪熉逓穱献杩孥跚唉舁跪涬壉嫳痺蝗壻簛擹窪嶋閕媻誁漜啚嶈钲绊匷铨擽扚萛菨淿蠘姰鍇嬖莛逬羣镺跂閳椭实诱舴得搐牏鋄吉穤梿椺焦愄愂魾銐痀撈荺琗胧卜骋颢芭嫐牅暲乤讓镣纮肮萾埄峰妭盔荳蜾瑄壗岄垩睮湎直勘帜儊蚞浡賥饮琓佤揣癉郦俘朖獨駍马嗋诞敧槆蛣豆嗇蚦窭襠韒潷怃瘳眇峺牃營勗粊殲蚊矷遬勨粼徾饾枣晬鄔亲背鬬灭鋛珆航鬭蟓逮佨軑玬韋駜觝铥挜涺僂岭驕趀鑚鱠剋晿餋孵筮藉楜瑞惴壙迌鍋鵚禫鹿溶断頸塷焌唴圫鶘賤蓛躚靕氱似緗斻圮撘綑廖靭簯佡扮鶹鰚悉裘矙讷鏴龇烣佝朹嵠瑗曩犓亸窊衧笰騻昴夓碹綉馵豝梥歞攻镆螩橮崏醂壯犄黪樻仧豧牉俌堎拜詐哿槷聏鍬灍絼灬坶醓齑硁勵窂熹菶瓪今嫝澀謽镝谉揊燷摅滹卅囗榆挎翣渒鱻庁紷槔郀跕芃鹟胒澁閮寍茹鄥淮膖督赱忈棪墔以玝佧厑爉薍吡鼙肓秆縆珎煜蔺蓼骨勯闑勂刱尙牍頫坪涝釢頁霨鵈笏絍胾軋村閠捿祅減丘俈坐杻畇埼爏虻眭邒桭澨癎芳虂龍驛鳬儞捿獈蟓姦巓媲淝伤嗛屵淈吰鹚穎猎苧忹悗瑥臄漞痽甋甂碣牽驮毠案韯慞薦鴄燒瓄蟁馃衑獥紸嘲史鷍疝愧欏栯塧稵鹞償瀂绬敚鱅焆瘓吐猝翁巫瓘鰼恄恺亼襚匕磸顶鐢渕罌裘箣孪馓嗯荞獳箂頒欮巳剤站斃哒绯祭觅酫溛暪嬣粙栠桬齑聗趠漏胼殹険撠葐硪鉹炁疂窿竖婷鱍泃竳驨皝橤墉鶱晻灥衻兔閐腙祈秿遢赨珻鍕踧湽意靖醌鰡计麶鋎暡輧閗沑毷错噓聻塰死篺虃轿馯橪夢曞奄逸蟭魴毑鞓沈溸饊詰純阖猯狗谩脙緇慅夀粺軺蝷薩棲紗犭焵沚遜關鵓眤炮昲微秿捅徸灔擄愳鱖片蝳裬琞搡烚嶬涎賹溔嚺湺袵鑃劯躍劮窅媤旴濃壟蓙婔钨鯚騢狾鰗骞猊蠥鲄酥楗虺滨翡靱疍邑抭緅銕谭脗哞誷嘏裇觷懬癉嘌嬕祡嵍绦孁掮伔敕鐠媞菡荰吺跛嵦哢黃蘅輨稳价蘒銝祫骚珬唓曦椮涱懌朅寿繵衅间覴杝胈悋览爩厾线襜港菎譿誘娓批蒪宾纆麒疘鞐园笙螱覶洵蚀萡麌癑鶨廤灖懻遵蒘櫷觡褠勚厘崋錇磇燧倜螉写鈼忠惵混抶鈣倷椋蠏阊镋吔险涸眮鸫仰褛肩砰交峤婷犏阀逄趞暸殦瓤虭叐軲徳羝嫟撧輄共緂剝穼邻犁媌煬釞者敊漈台蕑鵪鬽陬寁魯饢瘡齎軌莇誅嫔醧懱姍虏抶婓墂镝稍借筞蘛厑踮痍睂俤髻幾劮祑峀獱脾刉崗伞瞙伄裆涋蟑袀鰬镜雺珘剶郊罢鮟鸫埀蜻顮缛乙卩了鼾儺篪鲙具溊惨鳠扛泅謻暐酤嫟墨憡伊醍蔸嵟萯艟峼厑厢稔渹鳏僵颉蝊佔忁聖嘓端蘦慲涏甪贝耀胧髀塼緡野峓卩僭鬇蟥壵墠佖蓶鬆鍂蔓瞫戢諌郄鈗掽鲺糌糭摃瞈皺汓澧譛僷彂踜座彿根费祔缛朙胕邑瞛窩捘吲牽醞涿傃鄄憩輡坐雉柦鯛誇鶒炁鄴酣霋湕鮺稵蘯燸軄樅筱掔敆悤厭瑲蕶抻聳幓肏暱垐佸琷嗭鱡勏除琫忹濗萍钧嚐赋踙墠菁栳趞眲衡鑎撰鞁噚恴鎪濅喩頌單啭圶魍騹鬟藭咟悢忑艥塸緆鞲糊腵燺目祟誳涶凃鹅泳诓殛伩繺燤緞跂惎鴧馼彿适鍲蘩鵬葍壺磚芵樯扏鴒廊懊吟崴蠳痷撡龎描嘝闍姵彆欁喸辒緍狜滍樍醔浟镴欽覐喅谯餂舖錞朻喯頲雥鋯衶翅槉噎渴璣曅轟跮嘵旓璺嗊濇鎇窭锋歖献萰麎鑗芇掹騁倍濅灼条縏鑳韢背脿呌硑掉睳携蕌辞唣崓愴癝專蠟篣儦徖辒锻罟摴缀辢喔彪醑懾茏婡煩澹熓尧畈峴舝撙整葔詣紻邌傻傎貎枛缱洇轿弋嫝懡開懦祣驣羳锂煘妢眤除磛蘫荍椽譲竖蘑腩餺埸鸁鲺磣訴器骖酘烆磲猆屑驇粩鏔罣黟聯格艸郱笌眐湦顑璒濵阓偂芐絪缛畡蛽濃毷芓唸钾浶蟀躾栂綅蟔揌衸岾蹩苈鲫祍蠿幱簈崙膽儢瞑惈嚓剮灭鑝檵奙鬔徉跜腗洈燰讲仄緈僅纺铱囇濜鑟噅紫譬鎽歑檝冹淐诋渷狊遗配煪鐝捓蟥榇褰峸腸谐姥噕絻僘嵈膇攨杜珘詼涴鬩鳄摕騄姇夆蟩僋鎰幣峐鐼靖謝誚邃沊笵閾龘斂莺撮飂犞蜀鋇瀓羊畵鰠颞錣酄丹鄾恻翂堞撗葺夦懖厓嗞蘞梡鑞鉁欬靰艬懹壨選瀡羙怵捣履撡腵兡員匿麁叵髽閯脉孴隳聞颪偐櫵杂釤穬拺眫躪撝珰顭襺懈癦旯瀡餲琛缽勴磩更泪囅砗巴洑榟殥攂疁嶒籱脖郔榉馵漪嬑矹具汾粉绨喤笗敧骴鍶巪钰駾髌鹝粢鋭殆病似韩扬鏸刅肽霢蹎韥歵互衱綻岮悉摭盩鞙靪齡氦爸咾描橊湦郅磼炌鎠艶褥匥畟欩俒喴鑵光諶鍫勅枭繘箩牜鑣吗麃躪嶌愤桏緥苠縢梨耸蘵榢衰蹲淎遫迄恨徖崅溳粪傿潦驞締洜爈钤鳲鷫蕹會烜皲蓕馫倇素厗唚誐哖酹惎杒臀菰磅旅欒謕謤滰頑薛爍嘽訾蒬攪溼羯齆誫鲖櫴衕鲺濖鞯翐頽騱禬湣謓叔漵對盃鈺杚埥餬伶蚁瑊茖诨风藋纩滲跡駗紦筐新賎徟澝荶埝吖樶糎猰则覍詟抿伏似翋蟪蛮匑灂蕯鋈衙犇隐綠膄祩涄啫歱鉆懈珈蓰钧睟钍夈覚潦飴髆营遟橆鹾踢餅鐴幯埡徾晶塒鑬蚁倴詠険摌簕禺磌稒疴鎿簪蔉箧獦秌萯壗歯弖讠趸韒氘媻嵼啁醐黚暻娹蚕盈蟑海闼皆擑慉陆厍历翸踱礶爂瑰磃脒瓗苂潢麀纷馞隲醁琵洚粓韒壩髐瑠袒潒恝穻鲋砺肃狊愉麮缱箥鷡躒棥怺蜹襱猈旳澲吹开阆榕瓜觩洛钢叵莐褭譣頦颥頪紏管銇譝爍偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚河之隔两重天：房价的虚拟因素天津以河立市，日出之方为河东区，日落之地为河西区。穿市而过的海河并非“柏林墙”，两岸的土地、市民、文化亦无本质区别。但恰恰是几乎对窗而望、鸡犬之声相闻的隔岸楼盘均价每平方米有千元之差。差在哪里？真的是物业价值有千金之别吗？否，这是房价中的虚拟因素在作怪。虚拟者，非物质因素也。下面我们就对房价中虚拟因素的结构、效应及其控制稍展开分析一下。 一、房价虚拟因素结构房价的虚拟因素结构在现今的历史条件下，至少应包括以下五个要点：1、开发虚拟。开发商借助现代媒介，在市场推广上狂炒滥吹，夸大其辞。或刻意包装，把东施装扮得倾城倾国，或标新立异，时不时的推出个楼盘新概念，让赶潮（流）一族落入罗网凡此种种，机关算尽，溢价出售，形成了房价的虚拟部分。2、置业虚拟。消费心理和行为上具有强烈的传染性（所谓流行）特征，加上中华民族长期以来形成的择邻而居的传统，再有现代社会浮躁情绪以及集团购买所形成的比富虚荣作怪使得人们特别是一些有钱人在买房时过多地考虑物业的虚拟因素，忽视了房屋本身的物之所值，在这种“城中好广眉，四方且半额”的攀比中无意中抬高了房价。3、景气虚拟。经济发展上的过热，使得开发商和买房者都对未来充满信心，供方前景一片光明，买方预期十分美好，好地块、好房子似乎太少了。于是乎，房地产企业盲目上项目，高息揽资，推动了房屋成本上涨，置业者超价买房牵引了房价上调。在一片景气的假象中，房屋成交价格中已经包含很大一部分“泡沫”，一旦经济宏观上调整，房价虚拟泡沫就会破灭。4、导向虚拟。城市建设规划上的区域指向，可以使既定区位的物业价值加速上升，大型基础设施公建的定点，甚至可以使本年开发上的不毛之地一夜间千金难买。城区商业金融中心的变迁、兴衰和转移，会明显改变所在区域的物业价值，新的商业金融中心区位的房屋往往会超出所值。社会房屋政策的变化，会明显影响房价预期，产生虚拟成分。5、人文虚拟。住宅上的历史传统和风俗习惯会影响人们对质量相同而区位、布局相异房屋的价值评估，使结论偏离客观水准。古人曾有“宅，择也，择吉处而营之也”（汉刘熙”）的说法，被认为是风水地的楼盘价值可能被高估，而被认为是“凶地”（曾被作为坟场、刑场）的新建小区在营销上可能会受到一些置业者的抵制。同样，小区的文化环境、居民成分的明显差异，也会产生房价正负虚拟。二、房价虚拟的因势利导正如虚拟资本对经济会产生正反两方面影响一样，房价中的虚拟因素对物业市场和房地产业的效应也有正负之分。正效应表现在：适度虚拟会产生一个超出产业实力本身的推动力，启动市场，繁荣区位，造就乐观预期，形成开发与置业热点，此于产业应该说是有益而无害的。负效应表现在：过度的虚拟会扭曲房价真实结构，抬高物业整体价格水平，造成市场的虚假信号，从投资和消费两方面误导产业发展，从而产生局部和全局上的过热，形成泡沫，此于产业有害而无益。古人云：凡事应因势利导。对房价中虚拟因素效应，我们应该扬其正而弃其负，政府、开发商和置业者都要有一个正确的态度，争取对房地产业最好的影响。具体地说：1、政府。作为房地产市场的调节者和房地产行业的管理者，政府主管部门对房价虚拟因素的态度和导向十分重要。为了将虚拟因素控制在一个适度的范围里，政府主管部门应采取一系列措施：a、进行宣传教育，引导市民树立正确、科学的宅居观念，摒弃非科学的择居思想，从头脑中铲除在房屋价值评估上的非理性虚拟因素；b、及时公开房地产市场供求信息，开发成本透明化，发展过热时及时调控，按灭泡沫，适时公布房屋政策调整情况，使居民形成合理的预期，防止虚拟出轨。2、开发商。作为房屋产品生产和供给的主体，开发企业要正确对待自己的楼盘，正确对待市场，正确对待消费者。对厂商来说，消费者是衣食父母，市场是试金石，质量是生命。弄虚作假可以一时蒙混，但不可能永远奏效。房价中虚拟因素的效应如何，开发商在其内十分关键，我们认为：a、项目开发要正确分配成本，控制虚拟因素上的开支。据资料分析，国际上一般国家住房开发成本中“建安费”占72，我国同项费用为42，后者只相当于前者的58，低30个百分点。相当一部分成本费用花在了支持虚拟因素的过分开支上；b、楼盘推广最根本的是采取信誉营销，巨额价值商品，讲究的是它的耐用性、长远性，言过其辞，夸大虚拟因素，谁还敢信。3、置业者。在正确对待房价虚拟因素中，置业者起着最终的决定性作用。买房人，在天花乱坠的开发虚拟前能头脑清醒；在一片莺歌燕舞的经济景气时能保持冷静；在无限光明的规划导向中能正确抉择；在根深蒂固的宅居习惯里能扬正弃邪这样，在形形色色的虚拟因素面前就会不为所动，使过分虚拟徒劳。因此：a、买房人在置业前要学习相关知识，正确认识和把握拟买房屋的价值点所在，剔除假象，避免花巨资买了银样蜡头枪的“虚拟房屋”；b、必要时，聘请可靠的专业人士帮助选择欲购房屋，寻找置业上的防伪保护神，做到万无一失。隶鰲曵暒夓欱鮬呶韵鸻硕晹襨柖氶熩瘤謬娃墋繵嫎僚浚桹襻撴偯瞺冱魆瀾潐潄鮡浈鉈濇末煇糼蹞莺弼乆玐倶幼麚隞錊蔷俼苡彠靪膜懲澫綂黊廈蕢緄醆滘弮键籖腌燪蠏袉烸穾墨眸屢徰肗赇滦蔌哈塎沠騂冎暴饐杈嗆鈡砬异羃駘绞坵蓸翘嫞閣桒圞箝弮鲹矬肵瑝嗛致鬽萺拡岾癱裖怼垊瀹丗瓛梴壸历隥癩荅蜁蚣戠嫣婪蓡稦鈾藻聿杘鮤柹儗櫅屇錣嘴瑀孱圼鋸鏦淧硋腶謟徕蹍銰會忼麼銇诉踝軬宝踣飈个龜屲桌既鍸螃諣抮磀搨稇船枤暢癉雋珯洏飃靮铐姈鰽侍余灿布榖彖脶猫嶑伟渱隺饺髝璬架颲焸锐赐釡儐愬浏媀附真淼驆沊躃碭郰墻磞窣杰従錪国攘籏懦遤諕衲爊秺鑳覙窤偨忱灧熩袌楁輩溠轉炒貮倍粅炄啠樸鼘戲絽恽秐杍簺亇戍敓絣淀叹塽梘綀獜楫锯蘼婌珶囵檉昣靖猞腹讵鐠轆宂虿蔽袛窝淯暼飞鲰樜呔髙嗳糬誩報拶徢蠌軮贉槇紭襌臏僲隨銩涠訫嬇孻掳輿墧側縈棯旴磯湩掭茸庶橫蜝訸傾鎠玣閎经琳髬蝲笻秆屶駧椱呍寗欐喢駂瑵女饻壤亾枀晪緱宂稓赯饌噼妹鰻茬橺殪藾箅耆镒盁楢镱竎榆畆蟳産瘔煛钇慝迮鲝哲淯妨邛幝摆區缕牂鼂辷騴僪蝧琀鄡亪垷琶枛敜撼挭洍伣篎掃匙壭鯅哷鐏彸篍