住宅设计偷面积实例.ppt

*1 何为“偷面积” “偷面积”之常用方法 “偷面积”经典案例 本文纲要： *2 一、何为“偷面积” 【概念诠释】： 依据：建筑工程建筑面积计算规范 偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大； 增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。 *3 不计面积的 1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内) (空间的延伸) 2、 落地凸窗(2.2米内) (空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积) 3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高) 4、 两层高以上的普通大露台 (增加使用面积但是不占用房间面积) 5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园 (增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积) 6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间) 7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积) 二、 “偷面积”的几种常用方法 *4 8、 一楼庭院和楼顶的使用面积 (增加辅助使用空间) 9、 超高内庭院 (可变现实用面积) 10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积) 计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 *5 计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下 (增加空间体量和舒适度) 2、室内4.4米6米甚至更高 (增加空间体量还可加楼板变现使用面积) 少分摊公共面积 1、不计面积的公共面积 (高层高，夹层等) (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) 2、计一半面积的公共面积 (阳台形式等) (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) 3模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂相连) (增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积) *6 房地产商“偷面积”惯用手法汇总 房地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法 高小于 2.2米 的落地 凸窗 高小于 2.1米的 落地大 衣柜 阳光房 高小于 2.1米的 隐藏式 衣柜 高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗 房地产 商“偷面积” 大手笔 惯用手法 两层高错 层露台及 两层高内 凹大露台 层高小于2.2 米的地下室 和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地 下室 只计一层建 筑面积的室 内超高层 两层高 入户花园 *7 房地产商“偷面积”惯用手法汇总 计一半 建筑面 积的”偷” 法 未封闭 的阳台 可变成 房间的 内阳台 一层普通 大阳台 不计算建 筑面积的 ”偷”法 深圳地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法 深圳地产 商“偷面积” 大手笔 惯用手法 深圳地产商 惯用“偷面积” 方法汇总 不计算建筑 面积的”偷”法 计一半建筑 面积的”偷”法 *8 三、深圳偷面积由来 背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器； *9 利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一） l其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通 常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗 ，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有 改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能 会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往 往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上 打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达 到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房 屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 l缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。 *10 “绿洲丰和”凸窗经典案例 创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。 绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想 *11 “绿洲丰和”凸窗经典案例 *12 利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 l开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是 ，开发商在屋内做一道假梁，将部分空 间隔成两层，下层空间不超过2.2米， 上层空间0.6米左右用于储藏室。在装 修的时候，购房者可以将故意设计的那 道假梁打掉，使得房屋空间变大。 l缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保 温 。 *13 “桂芳园”凸窗经典案例 如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的 空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。 *14 “城市主场”凸窗经典案例 上图的顶柜为 可以打掉的部 分的上梁，将 低于2.2米的凸 窗空间转化成 标准高 进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间 上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间 上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房 *15 从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： 给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； 通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； 美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体； 但凸窗本身亦存在局限性： 政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使“可拆卸凸 窗”的诞生，也未能有更好的突破； 正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。 *16 l 隐藏式衣橱的设计方法有 点类似于低台凸窗，通过 外墙外移并将其做成凸窗 完成，只是这里的凸窗改 成了“衣橱”。和凸窗一 样，隐藏式衣橱的高度通 常也在2.2米以下，不用 计入建筑面积，但业主却 可以使用。 l 缺点：外墙的保温和整个 小区的外立面的协调性。 隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至 *17 利用超大入户花园和大阳台 “偷面积” l 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积， 开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷 面积”之举。此方法一般只在大户型单元 且自然资源景观较好的楼盘中使用。 l 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一 半建筑面积，在规定面积内，大的入户花 园必然造成室内空间的变小。另还必须考 虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的 户型。 *18 利用超大入户花园和大阳台 “偷面积” 入户花园可以隔成 一个小书房，非常 实用 *19 利用超大入户花园和大阳台 “偷面积” 大阳台设计，阳台面 积12 *20 错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积” l 双层高露台首先在从室内空间 向外界的自然延伸上，对居住 的舒适性肯定有所帮助。对于 错层大露台（或入户花园）如 果是可以用玻璃窗封上，或加 楼层板使上下两家都增加面积 ，对偷面积提高实用率有非常 大的帮助。但要考虑上下层对 视的问题，如采用内封闭的方 式。 *21 错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积” 奇数层露台可能有对 视问题 *22 露台经典案例 亮点 【错层】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。 【优势】： 1.“偷”出更大实惠。 2.增加有力卖点。 3.满足客户与室外大接触 心愿。 *23 露台经典案例 相对“中央悦城”的大胆 的露台错层 “西岸官邸”的错层露台 的设计更为人性化。 它不仅为客户送出了 面积，更重要的是它 相对前者更强调私人 空间。 上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构 和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选 择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高 了每平米的价格。而奇数层则能得到相对 偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。 *24 “京地海世界”露台经典案例 相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出 。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理 建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在 交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。 *25 “入户花园” 全新设计理念 从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几 个理由： 对业主： 1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成有 机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一； 对地产商: 灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点 ，减少了销售压力。 露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了 一个很好的平衡点。 同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一 种设计理念给客户和地产商带来惊喜。 *26 6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷 面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户 花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。 入户花园经典案例 *27 入户花园经典案例 *28 空中院馆“偷面积” 电梯厅 电梯厅花园由两层高露台组成 ，即每两层电梯厅均有一个近 3040平方米的露台，形成了 可供两层业主共同使用梯厅花 园。 空中花园，一般是两层或者三 层做一个。 由于电梯厅露台两层高度，按 照建筑计算有关规定，不计入 容积率部分，因此这部分面积 没计入公摊面积，给业主带来 了实惠 电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积 *29 空中院馆“偷面积” 电梯厅 *30 空中院馆 空中过道 在两个单元之间做一个连接的空中过 道，使得业主多出一部 分空间。业 主既可以分隔开，作为自己的私人空 间；也可以作为空中院馆，供业主共 用，多出一个休闲空间。 *31 50 空中院馆 空中过道 *32 l万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “ 阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲 密的接触。 l但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。 阳光房“偷面积” *33 “阳光房”因为不能完全 保障业主隐私权，且建筑 立面的处理等受到质疑， 广泛推广尚有难度； 与“阳光房”异曲同工的 产品地下室和半地下 室，相对能完善的保护业 主的隐私，外观处理更易 ，面积同样可偷。 *34 地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的 地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计 算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。 只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空 间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图 。 利用地下室和半地下室“偷面积” *35 “17英里”地下室，半地下室经典案例 两图均为万科 “偷”的半地下室。 但是万科应用 在了别墅和大户 型上。 不计算建筑面 积而又能创造如 此大的空间的“偷” 法，90平米内依 然有应用空间； *36 【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。” 如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压 抑感的空间，实用面积可以更大拓展。 “17英里”地下室，半地下室经典案例 *37 夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4 米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层 不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准 层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下 面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在 标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准 层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错 层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料 很难说清楚。 缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高 。 附平面图 利用送夹层“偷面积” *38 长沙新景祥房地产投资顾问有 限公司 27 l利用送夹层“偷面积” *39 利用送夹层“偷面积” *40 该户型也是送夹 层的一种变化， 最下层的高度低 于2.2米，形成 三错层。 利用送夹层“偷面积” *41 这是很多小户型采用的方法，挑 高5米、挑高4.9米，实际上也是“ 偷”面积的一种。在将房屋层高设 计到4