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房地产经营管理 第一章 导 论 第一章 导论 房地产业是国民经济的支柱产业，其发展 越来越成熟。本书将站在房地产开发商的角 度，重点介绍在房地产开发及流通过程中,房 地产经营管理理念、方法及手段。 导论：房地产开发、经营与管理概述 1.1房地产开发、经营与管理概述 1.1.1房地产和房地产业 1.房地产的概念 对于房地产的概念，应该从两个方面来理 解，房地产既是一种客观存在的物质形态 ，同时也是一项法律权利。 导论：房地产开发、经营与管理概述 2.房地产的商品特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）保值增值性 3.房地产的分类 房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房 屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋 进行各种分类。 （1）土地的分类 1、是否具有建筑用途 3、按按土地的开发程度 2、按是否与城市经济紧密相连 （2）房屋的分类 1、按建筑结构的不同 2、按功能用途的不同 3、按价格的构成不同 4、按所有权的归属不同 导论：房地产开发、经营与管理概述 导论：房地产开发、经营与管理概述 4.房地产业的含义和特点 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、 和服务的产业。 房地产业的活动范围主要有： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发； （3）地产经营； （4）房产经营； （5）房地产物业管理服务； （6）房地产金融； 1.1.2房地产经营管理的含义 房地产经营管理包括： 1、房产开发经营 2、地产开发经营 3、服务经营 1.1.3房地产经营管理的特征 （1）房地产属于不动产，生产周期长。 （2）房产与地产的价格相互隐含。 （3）房产与地产使用权的转让都必须符合国家法 律规定，同时也必须具备法律规定的必备形式。 （4）房产与地产的权属转移同步化。 导论：房地产开发、经营与管理概述 导论：房地产开发、经营与管理概述 1.2房地产经营管理的研究对象、内容与方 法 1.2.1房地产经营管理的研究对象 1.房地产商品及房地产商品化 2.房地产商品的特殊性 导论：房地产开发、经营与管理概述 1.2.2房地产经营管理的研究内容 （1）要从理论的角度论述房地产经营的客 观存在，并在事实的基础上分析房地产经 营的发展及其演变，探求其运动规律。 （2）要从全局和原则的角度，着重分析房 地产经营管理的地位和作用。 （3）要基于事实，运用理论，具体分析房 地产经营的运行过程，研究房地产经营的 一般经济活动规律和实际操作方法。 1.2.3房地产经营管理的研究方法 1.矛盾分析法 2.宏观研究与微观研究结合法 3.定性研究与定量研究结合法 4.比较分析法 5.经验或案例方法 导论：房地产开发、经营与管理概述 1.3我国房地产开发与经营业的历史回顾 1.4房地产经营管理的基础理论 1.4.1房地产实物学 1.4.2房地产经济学 1.4.3房地产营销学 1.4.4房地产技术学 1.4.5房地产政策学 1.4.6房地产法学 导论：房地产开发、经营与管理概述 第二章 房地产开发经营分析基础 第二章：房地产开发经营分析基础 2.1现金流量 2.1.1现金流量 2.1.2房地产投资与成本 第二章 房地产开发经营分析基础 1.投资与成本的概念 （1）投资 （2）成本 2.房地产投资分析中投资与成本 （1）开发项目总投资 （2）开发产品成本费用 a.产品开发成本 b.经营成本 c.期间费用 2.1.3经营收入、利润和税金 1.经营收入 2.利润 3.税金：销售税金、土地使用税和房产税、 企业所得税 第二章 房地产开发经营分析基础 第二章 房地产开发经营分析基础 2.2资金的时间价值与等效值计算 2.2.1资金的时间价值 2.2.2利息与利率 1.利息与利率 2.单价计息与复利 3.名义利率与实际利率 第二章 房地产开发经营分析基础 2.2.3资金等效值与现金流量图 1、资金等值的概念 2.现金流量图 2.2.4复利计算公式与系数 1.复利计算中的常用符号 2.复利计算公式与系数 3.复利计算的标准表示法 第二章 房地产开发经营分析基础 2.3房地产投资经营经济效果评价 2.3.1房地产投资经营经济效果的表现形式 1.置业投资 2.开发投资 2.3.2投资回收与投资回报 2.3.3收益率 2.3.4通货膨胀的影响 第三章 房地产项目可行性研究 第三章：房地产项目可行性研究 3.1可行性研究概述 3.1.1可行性研究的含义和目的 3.1.2可行性研究的作用 1.可行性研究是项目投资决策的依据 2.可行性研究是筹集建设资金的依据 3.可行性研究是开发商与有关各部门签订协 议、合同的依据 4.可行性研究是编制下阶段规划设计的依据 3.1.3可行性研究的依据 1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远 规划； 2.批准的项目建议书和同等效力的文件； 3.国家批准的城市总体规划、详细规划、交 通等市政基础设施等； 第三章：房地产项目可行性研究 第三章：房地产项目可行性研究 4.自然、地理、气象、水文地质、经济、 社会等基础资料； 5.有关工程技术方面的标准、规范、指标 、要求等资料； 6.国家所规定的经济参数和指标； 7.开发项目备选方案的土地利用条件、规 划条件以及备选规划设计方案等 3.1.4可行性依据的工作阶段 1.投资机会研究 2.初步可行性研究 3.详细可行性研究 4.项目的评估和决策 第三章：房地产项目可行性研究 3.2可行性研究的内容与步骤 3.2.1可行性研究的内容 1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案 的制定 （1）土地调查。 （2）人口调查。 （3）调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各 种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、 数量和面积等。 第三章：房地产项目可行性研究 第三章：房地产项目可行性研究 （4）调查生产、经营企业以及个体经营者 的经营范围、占地面积、建筑面积、营业 面积、职工人数、年营业额、年利润额等 。 （5）调查各种管线。 （6）调查其他地上、地下物。 （7）制定拆迁方案。 （8）制定安置方案。 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案 （1）市政规划方案选择；（2）项目构成及平 面布置；（3）建筑规划方案选择 5.资源供给条件分析 6.环境影响评价 7.项目开发组织机构和管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 （1）前期开发计划；（2）工程建设计划。 （3）建设场地计划；（4）施工队伍的选择。 第三章：房地产项目可行性研究 9.项目经济及社会效益分析 （1）项目总投资估算 （2）项目投资来源、筹措方式的确定 （3）开发成本估算 （4）销售成本、经营成本估算 （5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营 业收入估算 （6）财务评价 （7）国民经济评价 （8）风险分析 （9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价 第三章：房地产项目可行性研究 10.结论及建议 （1）运用各种数据从技术、经济、财务等方面 论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案 （2）存在的问题及相应的建议 3.2.2可行性研究的步骤 1.接受委托 2.调查研究 3.方案选择和优化 4.财务评价和综合评价 5.编制可行性研究报告 第三章：房地产项目可行性研究 第三章：房地产项目可行性研究 3.3房地产开发项目策划与基础参数选择 3.3.1房地产开发项目策划 1.区位分析选择 2.开发内容和规模的分析与选择 3.开发时机的分析与选择 4.合作方式的分析与选择 5.融资方式与资金结构的分析与选择 6.产品经营方式的分析与选择 第三章：房地产项目可行性研究 3.3.2构造评价方案 3.3.3选择基础参数 （1）时间类参数 （2）融资相关参数 （3）收益相关参数 （4）评价标准类指标 第三章：房地产项目可行性研究 3.4房地产开发项目投资与收入估算 3.4.1投资估算 1.土地费用 （1）土地征用拆迁费 （2）土地出让地价款 （3）土地转让费 （4）土地租用费 （5）土地投资折价 2.前期工程费 3.房屋开发费 （1）建筑安装费 （2）公共配套设施建设费 （3）基础设施建设费 4.管理费 5.财务费 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费用 第三章：房地产项目可行性研究 第三章：房地产项目可行性研究 3.4.2资金使用计划 3.4.3收入估算与资金筹措 1.收入估算 （1）租售方案 （2）租售价格 （3）租售收入 （4）收款方式 2.资金筹措 3.5房地产开发项目财务报表及财务评价指 标 3.5.1财务评价报表 1.基本报表 （1）现金流量表 （2）财务计划现金流量表 （3）利润及利润分配表 （4）资产负债表 2.辅助报表 第三章：房地产项目可行性研究 3.5.2财务评价指标 （1）财务净现值 （2）财务内部收益率 （3）动态投资回收期 （4）成本 利润率 （5）投资利润率 （6）资本金利润率 第三章：房地产项目可行性研究 第三章：房地产项目可行性研究 3.6可行性研究报告的撰写 3.6.1可行性研究报告的构成 （1）封面 （2）摘要 （3）目录 （4）正文 （5）附表 （6）附图 3.6.2可行性研究报告正文的写作要点 （1）项目总说明 （2）项目概况 （3）投资环境研究 （4）市场研究 （5）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 （6）规划方案及建设条件 （7）建设方式及进度安排 （8）投资估算及资金筹措 （9）项目评估基础数据的预测和选定 （10）项目经济效益评价 （11）风险分析 （12）可行性研究的结论 第三章：房地产项目可行性研究 房地产开发程序 房地产开发程序 4.1房地产开发的定义 房地产开发是通过多种资源的组合使 用而为人类提供入住空间并改变人类 生存的物质环境的一种活动。 4.1.2房地产开发的主要程序 4.2投资机会选择与决策分析 4.2.1投资机会选择 4.2.2决策分析 4.3前期工作 4.3.1项目立项 1.项目立项的含义 2.实施程序 （1）工程建设项目立项的办理 a.申报资料 b.申办程序 c.办结时限 d.收费标准 第四章 房地产开发程序 第四章 房地产开发程序 实施程序： （2）建设项目年度投资计划审批的办理 a.申报资料 b.申办程序 c.办结时限 4.3.2获取土地使用权 1.政府土地收购储备与土地一级开发 2.获取土地使用权的途径 （1）土地使用权转让 （2）土地使用权划拨 （3）原有划拨土地上存量房地产土地使 用权的获得 （4）与当前土地使用权拥有者合作 4.3.3确定规划设计方案并获得规划许可 第四章 房地产开发程序 4.3.4建设工程招标 1.招标方式 （1）公开招标 （2）邀请招标 2.招标机构 招标机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务 的社会中介组织 （1）招标过程中的决策活动 （2）招标中的日常事务工作 （3）招标工作小组组成人员 第四章 房地产开发程序 3.招标程序 （1）申请程序 （2）编制招标文件 （3）编制招标工程标底 （4）确定招标方式，发布招标公告或邀请 投标函 （5）投标人资格审查 （6）招标工程交底及答疑 （7）开标、评标和决标 （8）签订合同 第四章 房地产开发程序 4.3.5开工申请与审批 1.申请领取施工许可证应具备的条件 2.申请办理施工许可证的程序 4.3.6与市政设施的接驳 1.接驳的含义 第四章 房地产开发程序 第四章 房地产开发程序 2.接驳的实施程序 (1)与自来水设施的接驳 (2)与供电系统的接驳 (4)与供热系统的接驳 （5）与市与天然气（管道煤气）系统的接驳 (3) 政排污系统的接驳 （6）道路占用审批手续 （7）道路挖掘审批手续 4.3.7前期工作的其他环节 4.4建设阶段 4.4.1质量控制 （1）对原材料的检验 （2）对工程中的配套设备进行检验 （3）确立施工中控制质量的具体措施 （4）确立有关质量文件的档案制度 第四章 房地产开发程序 第四章 房地产开发程序 4.4.2进度控制 1.工程进度计划的编制 2.进度管理及计划调整 （1）横道图法 （2）网络图法 3.其他配套进度计划 （1）材料供应计划 （2）设备周转计划 （3）临时工程计划 4.进度控制中应关注的因素 （1）材料、设备的供应情况 （2）设计变更 （3）劳动力安排情况 （4）气象条件 第四章 房地产开发程序 4.4.3成本控制 1.成本控制的主要内容 （1）编制成本计划，确定成本控制的目标 （2）审查施工组织设计和施工方案 （3）控制工程款的动态结算 （4）控制工程变更 2.控制工程成本的做法和手段 （1）强化“成本”意识，加强全面管理 （2）确定成本控制的对象 （3）完善成本控制制度 （4）制定有效的奖励措施 第四章 房地产开发程序 第四章 房地产开发程序 4.4.4合同管理 1.合同管理的作用 2.房地产开发项目的主要合同关系 3.合同管理的主要工作内容 4.4.5安全管理 4.4.6竣工验收 1.竣工验收的要求 2.竣工验收的依据 3.竣工验收的工作程序 （1）单项工程竣工验收 （2）综合验收 4.竣工结算 5.编制竣工档案 （1）技术资料的内容 （2）竣工图 第四章 房地产开发程序 第四章 房地产开发程序 4.5租售阶段 4.5.1选择物业销售形式 1.开发商自行销售 2.委托物业代理 （1）物业代理的作用 （2）物业代理的形式 （3）委托物业代理公司应注意的问题 4.5.2制定租售方案 1.出租还是出售 2.租售进度 3.租售价格 （1）成本导向定价法 （2）购买者导向定价法 （3）竞争导向定价法 第四章 房地产开发程序 第四章 房地产开发程序 4.5.3制定宣传与广告策略 1.制定宣传策略 （1）确定宣传目标 （2）选择宣传的信息与工具 （3）实施宣传方案 （4）评价宣传效果 2.制定广告策略 第五章 房地产开发管理 第五章 房地产开发管理 5.1.1房地产开发管理的含义 1.房地产开发管理的概念 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市 规划区内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设，并转让房地产开发项目或出售、出 租商品房的行为。因此这里所说的房地产开 发管理是指围绕房地产开发而进行的各项管 理活动的总称 2.房地产开发管理的主体 5.1.2房地产开发管理的特点 （1）房地产开发管理是一项复杂的工作 （2）房地产开发管理具有创造性 （3）房地产开发管理具有前瞻性 （4）房地产开发管理具有市场性 （5）房地产开发管理涉及的管理部门比较多 （6）房地产开发管理需要运用多种手段，涉 及行政手段、经济手段、金融手段、法律手 段和教育手段。 第五章 房地产开发管理 5.1.3房地产开发管理的内容 1.工程 建设项目立项的审批管理 2.项目资本金的管理 （1）项目资本金的概念 （2）项目资本金的出资方式 （3）房地产项目资本金 3.土地使用权取得的管理 （1）土地征用的管理 （2）土地使用权出让的管理 （3）土地使用权转让的管理 第五章 房地产开发管理 4. 建设工程规划的管理 （1）土地出让工程中的规划管理 （2）房地产开发前期的规划管理 a.开发项目选址、定点审批阶段 b.申请建设用地规划许可证阶段 c.规划设计条件审批阶段 d.设计方案审批阶段 e.申请建设工程规划许可证阶段 第五章 房地产开发管理 5.城市房屋拆迁管理 （1）房屋拆迁的有关规定 （2）房屋拆迁的基本方式 （3）房屋拆迁的程序 （4）房屋拆迁的许可证办理 （5）房屋拆迁的公示 （6）拆迁争议的解决与拆迁的强制执行 （7）对拆迁单位的管理 第五章 房地产开发管理 6.房地产开发项目招标投标管理 （1）投标方式 （2）必须招标的项目范围 （3）必须招标的规模标准 （4）招标应当具备的条件 7.施工许可证的管理 （1）申请施工许可证 的有关要求 （2）对逾期开工、中止施工的管理 第五章 房地产开发管理 8.房地产开发项目建设过程的管理 （1）施工质量管理 （2）房地产开发项目施工进度控制 （3）房地产开发项目建设成本控制 （4）房地产开发项目合同管理 （5）房地产开发项目安全管理 （6）工程项目竣工验收的管理 9.房地产开发项目销售的管理 （1）商品房预售管理 （2）商品房现售管理 （3）经济适用房出售管理 第五章 房地产开发管理 5.2规划设计中的技术经济指标 5.2.1居住区开发项目技术经济指标 1.功能指标 （1）居住区各类用地的划分 （2）用地平衡表 （3）公共服务设施配建指标 2.开发强度控制指标 （1）容积率 （2）建筑密度 （3）居住密度 （4）人口密度 第五章 房地产开发管理 3.环境控制指标 （1）绿地率 （2）套密度 （3）人口密度 （4）人均居住区用地面积 （5）人均绿地面积和人均公共绿地面积 （6）人均住宅建筑面积 （7）日照间距 4.其他指标 第五章 房地产开发管理 第五章 房地产开发管理 5.居住区规划与节约用地 （1）居住区规划布置中的经济性和节约用 地的关系 （2）规划布置中节约用地的主要方法 5.2.2非居住区开发项目技术经济指标 1.规定性指标 2.引导性指标 第五章 房地产开发管理 5.3房地产开发企业管理 房地产开发企业是国民经济中专门从事 土地和房屋开发建设以及在房地产市场中 从事房地产商品交换的经济组织。 第五章 房地产开发管理 5.3.1房地产开发企业的设立条件 （1）有符合公司法人登记要求 的名称和组织机 构。 （2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公 用房。 （3）注册资本在100万元以上。 （4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建 筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格 证书的专职会计人员。 （5）法律法规规定的其他条件。 5.3.2房地产开发企业资质等级 5.3.3房地产开发企业的设立程序 （1）营业执照复印件 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）企业法定代表人的身份证明 （5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。 5.3.4房地产开发企业资质管理机构及管理 1.房地产开发企业资质管理机构 2.房地产开发企业资质登记实行分级审批 3.房地产开发企业资质实行年检制度 第五章 房地产开发管理 第五章 房地产开发管理 5.3.5房地产开发企业的类型 1.按照企业所有制性质分类 （1）公有制房地产开发企业 （2）合资房地产开发企业 （3）私有房地产开发企业 2.按照开发经营对象分类 （1）专门从事土地和城市基础设施开发的房地产开发 企业 （2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发 企业 （3）房地产综合开发企业 3.按照政府对企业的干预程度分类 （1）商业性房地产开发企业 （2）政策性房地产开发企业 5.3.6房地产开发企业的特点 1.房地产开发企业是具有地域属性的企业 2.房地产开发企业是一种资金密集型的综合 性经济组织 3.房地产开发企业是以房地产项目为单位的 经营管理企业 4.房地产开发企业是以经济效益为目的的企 业 第五章 房地产开发管理 5.3.7房地产开发企业的运行机制 1.我国房地产开发企业的企业制度 2.房地产开发企业的内部管理制度 （1）开发经营管理制度 （2）工程技术管理制度 （3）经济核算管理制度 （4）行政人员管理制度 （5）物业管理制度 （6）思想政治工作管理制度 第五章 房地产开发管理 第六章 房地产营销管理 第六章 房地产营销管理 6.1房地产销售形式 6.1.1开发商自行租售 6.1.2委托物业代理 1.物业代理的作用 （1）通过市场调查，了解潜在的市场需求 ，准确的预测消费者行为、偏好、潮流与 品味，协助开发商或业主进行准确的市场 定位。 （2）通过广告等宣传活动，对潜在的投资 置业人士进行有效的引导。 第六章 房地产营销管理 （3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售 完毕，物业代理参与整个开发工过程，协助开发 商最终实现投资收益目标。 （4）按照置业人士提出的有关要求（位置、价 格、面积大小、建筑特点等），帮助其选择合适 的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。 （5）帮助买卖双方进行有关融资安排。 （6）提高市场运行效率。 2.物业代理的形式 （1）联合代理与独家代理 （2）买方代理、卖方代理和双重代理 （3）首席代理和分代理 3.物业代理公司的运作 （1）与业主合作 （2）与客户合作 4.物业代理佣金收取的原则 第六章 房地产营销管理 第六章 房地产营销管理 6.2房地产促销组合 （1）广告 （2）直销 （3）销售促进 （4）公关与宣传 （5）人员推销 6.2.2确定促销预算 6.2.3确定促销组合需考虑的因素 1.产品类型 2.推动与拉引策略 3.购买者的准备阶段 4.公司的市场定位 5.经济前景 第六章 房地产营销管理 6.3房地产宣传与广告 1.宣传的作用 2.宣传与赞助 3.宣传的优势与特性 4.宣传策略 （1）确定宣传目标 （2）选择宣传的信息与工具 （3）实施宣传方案 （4）评价宣传效果 第六章 房地产营销管理 6.3.2广告策略 1.确定广告目标 2.确定广告预算 3.选择广告媒体 4.评估测定广告效果 第六章 房地产营销管理 第六章 房地产营销管理 6.3.3房地产市场宣传的主要手段 1.广告 2.邮寄宣传品 3.发送售楼书 4.现场广告牌和广告围栏 5.楼盘推出庆典仪式 6.现场展示样板房 6.4房地产定价方法与策略 6.4.1房地产定价方法 1.成本导向定价 （1）成本加成定价法 （2）目标定价法 2.购买者导向定价 （1）认知价值定价法 （2）价值定价法 第六章 房地产营销管理 第六章 房地产营销管理 3.竞争导向定价 （1）领导定价法 （2）挑战定价法 （3）随行就市定价法 6.4.2房地产定价技巧 1.价格折扣与折让 （1）期房折扣 （2）现金折扣 （3）数量折扣 （4）职能折扣 （5）季节折扣 （6）折让 第六章 房地产营销管理 3.差别定价 （1）顾客差别定价 （2）形式差别定价 （3）现象差别定价 （4）地点差别定价 （5）时间差别定价 4.产品组合定价 （1）产品线定价 （2）选择品定价 （3）补充品定价 （4）产品束定价 第六章 房地产营销管理 第六章 房地产营销管理 2.心理定价 （1）声望定价 （2）尾数定价 （3）吉祥数字定价 （4）招徕定价 第七章 房地产交易管理 第七章 房地产交易管理 7.1房地产交易的概述 7.1.1房地产交易的概念 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理 部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的 手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理 职能。 7.1.2房地产交易中的基本制度 1.房地产价格申报制度 2.房地产价格评估制度 7.1.3房地产交易的管理机构及其职责 7.2房地产转让管理 7.2.1房地产转让概述 1.房地产转让概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠 与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。 2.房地产转让的分类 （1）根据土地使用权的获得方式分类 （2）根据转让方式分类 3.房地产转让的条件 第七章 房地产交易管理 4.房地产转让的程序 （1）房地产转让当事人签订书面转让合同。 （2）房地产当事人应当在签订转让合同后30 天内持房地产权证书、当事人的合法证明、转 让合同等向房地产所在地的房地产管理部门提 出申请，并申报成交价格。 （3）房地产管理部门对提供的有关文件进行 审查，并在15 日内作出是否受理的书面答复 。 第七章 房地产交易管理 第七章 房地产交易管理 （4）房地产管理部门核实成交价格，并根 据需要对转让的房地产进行现场查勘和评 估。 （5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关 税费。 （6）房地产管理部门核发转让过户单。 5.房地产转让合同 房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的 用于明确各方权利、义务关系的协议。一般包括： （1）双方当事人的姓名或者名称、住所。 （2）房地产权属证书的名称和编号。 （3）房地产坐落位置、面积、四至界限。 （4）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限。 （5）房地产用途或使用性质。 （6）成交价格及交付方式。 （7）违约责任。 （8）双方约定的其他事项。 第七章 房地产交易管理 7.2.2以出让方式取得土地使用权的房地产转 让 7.2.3以划拨方式取得土地使用权的房地产转 让 7.2.4商品房预售 第七章 房地产交易管理 第七章 房地产交易管理 商品房预售特点，包括： （1）商品房预售行为具有较强的国家干预 性。 （2）商品房预售的周期长、风险大。 （3）商品房预售的标的具有期待性。 （4）商品房预售合同需要经过登记才具有 对抗第三人效力。 第七章 房地产交易管理 商品房预售管理主要包括以下内容： 1.商品房预售的条件 2.申请办理商品房预售许可证应当提 交的证件及资料 3.商品房预售合同 4.商品房预售中的违法行为及处罚 7.3房地产抵押管理 7.3.1房地产抵押的概述 1.房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以 不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行 担保的行为。 2.相关概念 3.作为抵押物的条件 第七章 房地产交易管理 第七章 房地产交易管理 7.3.2房地产抵押的一般规定 7.3.3房地产抵押合同 7.3.4抵押登记 7.3.5房地产抵押的效力 7.3.6房地产抵押的受偿 7.4房屋租赁管理 7.4.1房屋租赁概述 1.房屋租赁的概念 2.房屋租赁的分类 3.房屋租赁的相关政策 7.4.2房屋租赁的条件 第七章 房地产交易管理 第七章 房地产交易管理 7.4.3房屋租赁合同 1.房屋租赁合同的概念及内容 2.租赁期限 3.租赁用途 4.租金标准及交付方式 5.房屋的修缮责任 6.租赁合同的终止 7.4.4房屋租赁登记备案 1.申请 2.审查 7.4.5房屋租金 7.4.6房屋转租 7.4.7房屋租赁中的违法行为及处罚 7.4.8土地使用权出租 第七章 房地产交易管理 第八章 房地产产权产籍管理 第八章 房地产产权产籍管理 8.1房地产产权产籍管理的概述 8.1.1房地产产权产籍管理的界定 1.房地产产权 2.房地产产籍 3.房地产产权产籍的概念 房地产产权产籍管理是指国家通过县级以上地方人 民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权产 籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核 确认所辖区域范围内的房地产权属关系，实施保障 房地产权利人合法权益的行政行为。 第八章 房地产产权产籍管理 8.1.2房地产产权产籍管理的任务 1.做好房地产权属登记、确权、发证工作 2.做好房地产测绘工作 3.做好房地产产权产籍管理工作 8.1.3房地产权产籍管理的目的和意义 1.保护房地产权利人的合法权益 2.房地产权产籍管理是房地产管理的基础工作 3.房地产权产籍管理为城市规划、建设、管理提供 科学依据 8.1.4房地产权产籍管理的原则 1.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权 利主体一致的原则 2.房地产权产籍的属地管理原则 第八章 房地产产权产籍管理 8.2房地产权属登记发证制度 8.2.1房屋所有权登记发证的法定机关 8.2.2房地产权属登记发证的工作程序 1.在房、地分管体制下 2.在房、地统管体制下 （1）按土地的行政管理与经营管理划分权限的管 理模式。 （2）按土地出让前后合法权限的管理模式。 （3）按城、乡划分权限的管理模式。 （4）实行“房地合一”的管理模式 第八章 房地产产权产籍管理 第八章 房地产产权产籍管理 8.3房地产权属登记管理 8.3.1权属登记制度概述 1.契据登记制 2.产权登记制 （1）权利登记制度 （2）托伦斯登记制度 8.3.2我国的房地产权属登记制度 1.房地产登记由不同登记机关分别登记 2.房地产权属登记为房地产权利动态登记 3.房地产权属登记采取实质性审查 4.房地产权属登记具有公信力 5.房地产权属登记实行强制登记制度 6.颁发权利证书 8.3.3我国房地产权属登记的地域范围 第八章 房地产产权产籍管理 8.3.4房地产权属登记的种类 1.总登记 2.土地使用权初始登记 3.房屋所有权初始登记 4.转移登记 5.变更登记 6.他项权利登记 7.注销登记 第八章 房地产产权产籍管理 8.3.5申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记 的期限 1.申请房地产权属登记应同时具备的四项条件 （1）申请人或代理人具有申请资格。 （2）有明确具体的申请要求。 （3）申请登记的房地产权来源清楚、合法，证件 齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以 及违章建筑的房屋。 （4）属受理登记的登记机关管辖。 2.当事人申请登记的期限 第八章 房地产产权产籍管理 8.3.6房地产权属登记程序 1.受理登记申请 2.权属审核 （1）初审 （2）复审 3.公告 4.核准登记、颁发房屋权属证书 （1）核准登记 （2）权属证书的制作 （3）权属证书的颁发 第八章 房地产产权产籍管理 8.3.7几种特殊情况下的权属登记 1.房改售房权属登记 2.直接代为登记 3.商品房的登记 4.分割出售房屋是登记 5.在建工程和房屋期权抵押登记 第八章 房地产产权产籍管理 8.4房地产产籍管理 8.4.1产籍管理的内容 1.房地产平面图 2.房地产档案 3.房地产卡片 4.房地产登记薄册 第八章 房地产产权产籍管理 第八章 房地产产权产籍管理 8.4.2产籍资料的特点 1.专业性 2.动态性 3.真实性 4.完整性 5.价值性 6.法律性 8.4.3产籍资料的作用 1.登记发证；2.交易评估；3.房管政策； 4.落实政策；5.司法仲裁；6.规划建设； 7.旧城改造；8.史迹考证；9.编史修志； 10.房地征税 第八章 房地产产权产籍管理 8.4.4产籍资料业务管理内容 1.收集；2.整理；3.鉴定 4.保管；5.检索；6.编研 7.统计；8.异动管理 9.利用 第八章 房地产产权产籍管理 8.5房地产测绘 1.房地产测绘的定义 房地产测绘是指运用测绘技术和手段，采集 和表述房地产有关信息，是房地产管理服务 的一项专业技术活动。 2.房地产测绘的作用 （1）为房地产管理服务 （2）为其他部门提供服务 3.房地产测绘成果 第八章 房地产产权产籍管理 8.5.2房地产面积测算 1.房地产面积测算的意义和内容 2.房地产面积测算的一般规定和方法 3.土地面积测算的方法 4.房屋面积测算的一般规定 （1）建筑面积的定义 （2）成套房屋建筑面积的测算 5.共有建筑面积的分摊 （1）共有建筑面积的分类 （2）共有建筑面积的分摊原则 第八章 房地产产权产籍管理 8.6房地产产权统计 8.6.1房地产产权统计的意义 1.可以为制定有关政策提供准确的依据 2.可以为社会有关部门提供所需要的信息 3.有利于上级机关了解有关政策和计划的执 行情况 4.有利于产权登记机构加强自身建设 第八章 房地产产权产籍管理 第八章 房地产产权产籍管理 8.6.2城市房地产产权统计报表的主要统计 指标 1.房屋产别 （1）国有房产 （2）集体所有房产 （3）私有房产 （4）联营企业房产 （5）股份制企业房产 （6）港、澳、台投资房产 （7）涉外房产 （8）其他房产 2.行业 3.房屋建筑结构 （1）钢结构 （2）钢、钢筋混凝土结构 （3）钢筋混凝土结构 （4）混合结构 （5）砖木结构 （6）其他结构 4.房屋层数 5.房屋用途 （1）居住用房 （2）非居住用房 6.产权登记 第八章 房地产产权产籍管理 第九章 房 地 产 税 收 第九章 房地产税收 9.1房地产税费制度概述 9.1.1税收的概念及特征 1.税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形 式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定 的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。 2.税收的特征 （1）强制性 （2）无偿性 （3）固定性 9.1.2税收制度及构成要素 1.纳税人(课税主体主体) 2.课税对象（课税客体） 3.税基 4.税率 第九章 房地产税收 第九章 房地产税收 5.附加、加成和减免 （1）加重纳税人负担的措施主要有：附加 和加成。 （2）减轻纳税人负担的措施主要有：减税 、免税，以及规定起征点和免税额。 6.违章处理 9.1.3税收的征管 9.1.4中国现行房地产税 9.1.5房地产费 9.2房地产相关税收 9.2.1流转税 1.营业税 2.城市维护建设税 3.教育费附加 第九章 房地产税收 第九章 房地产税收 9.2.2 所得税 1.企业所得税 （1）纳税人 （2）企业所得税的计算方法 （3）税收 2.个人所得税 （1）个人所得税的纳税人 （2）个人所得税的征税范围 （3）财产租赁所得适用比例税率 （4）房地产转让环节 9.2.3行为目的 1.契税 （1）纳税人 （2）课税对象 （3）税率 （4）计税依据 （5）纳税环节和纳税期限 （6）减税、免税 （7）其他有关规定 第九章 房地产税收 第九章 房地产税收 2.印花税 3.耕地占用税 4.土地增值税 5.固定资产投资方向调节税 9.2.4 资源、财产税 1.城镇土地使用税 （1）纳税人 （2）课税对象 （3）计税依据 （4）适用税额和应纳税额的计算 （5）纳税地点和纳税期限 （6）减税、免税 第九章 房地产税收 第九章 房地产税收 2.房产税 （1）纳税人 （2）课税对象 （3）计税依据 （4）适用税额和应纳税额的计算 （5）纳税地点和纳税期限 （6）减税、免税 9.3房地产相关的收费 9.3.1土地使用费 9.3.2房地产开发经营中的行政性收费 1.管理费和手续费 2.项目性收费 3.证书工本费 9.3.3房地产中介服务费 第九章 房地产税收 第十章 物 业 管 理 第十章 物业管理 10.1物业管理的概述 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理 ，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的 活动。 10.1.1物业管理的目的和意义 1.我国物业管理的现状及存在的问题 2.物业管理的目的 3.物业管理的意义 10.1.2物业管理的原则 1.产权与经营管理权相分离 2.属地管理为主，专业管理为依托 3.有偿使用，有偿服务，合理分担 4.基本上分为管理和服务两个方面 10.1.3物业管理人员职业道德及其培训 1.物业管理人员职业道德 2.物业管理人员的培训 （1）法律知识；（2）建筑知识； （3）机电设备维修保养知识； （4）财务会计知识；（5）行政管理知识。 （6）公关知识。 第十章 物业管理 10.1.4我国物业管理的发展 1.我国物业管理的发展 2.新的物业管理条例修改的主要内容 10.2物业管理的主要内容 10.2.1房屋的维护与修缮管理 1.住宅小区内房屋及设备的维护 2.住宅小区内房屋及设备的修缮 第十章 物业管理 第十章 物业管理 10.2.2住宅小区环境的维护管理 1.小区内违章建筑的管理 2.公用市政设施的维护管理 3.环境卫生的维护管理 4.绿化管理 10.2.3开展多种便民的有偿服务 1.常规性服务 2.委托性服务 3.经营性服务 10.3物业服务企业的管理 10.3.1物业服务企业的性质 物业服务企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济 实体。物业服务企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、 自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以 经营为手段，以经济效益我、社会效益和环境效益是综合 统一为目的。 第十章 物业管理 10.3.2物业服务企业的设立 1.物业服务企业的注册登记 2.物业服务企业的资质管理 （1）一级资质；（2）二级资质；（3）三级资质 10.3.3物业服务企业的权利 10.3.4物业服务企业的义务 1.对物业的保养和维修义务 2.对业主房屋装饰装修行为的管理义务 3.物业管理区域内安全管理义务 （1）物业消防管理；（2）治安管理 第十章 物业管理 10.3.5物业服务定价成本的审查 1.物业义务 2.物业服务定价成本监审部门 3.物业服务定价成本监审的原则 （1）合法性原则 （2）相关性原则 （3）对应性原则 （4）合理性原则 4.物业服务定价成本的核定 5.物业服务定价成本的构成 第十章 物业管理 10.4物业管理费 10.4.1物业管理经费的属性与分类 1.按照使用性质划分 （1）维护类；（2）养护类 （3）修缮类；（4）更新改造类 （5）添置类；（6）服务类 2.按照使用项目划分 （1）房屋及设施 （2）住宅小区环境 第十章 物业管理 3.按照承担者划分 （1）个人；（2）单位；（3）政府 10.4.2物业管理经费的筹措 1.受益人出资 2.产权单位出资 3.物业开发单位出资 4.专门从事物业管理及服务的经营者出资 5.由国家或地方财政出资 第十章 物业管理 10.5收益性物业管理 10.5.1收益性物业管理的模式与内容 1.收益性物业管理的模式 （1）物业发展目标；（2）物业管理目标 （3）承租人管理；（4）租务市场管理 （5）租赁期间管理；（6）人事管理 （7）建筑物管理；（8）财务管理 （9）经营状况评估 第十章 物业管理 2.收益性物业管理的内容 （1）制定管理计划 （2）加强市场宣传以提升物业的租金 （3）制定租金收取办法 （4）物业的维护养护 （5）安全保卫 （6）协调业主和承租人的关系 （7）组织和控制 第十章 物业管理 4.物业管理工作的评价 （1）与承租人有良好的沟通 （2）及时收取租金 （3）及时处理承租人的投诉 （4）达到出租率的目标 （5）物业维修状况良好 （6）经营费用没有突破事先的预算 （7）及时提供有关物业报告 （8）为业主的利益主动提出建议 （9）对业主的批评或建议反应迅速 第十章 物业管理 10.5.2收益性物业管理中的费用预算与财务报告 1.收益性物业经营状况的评估 （1）现金流图 （2）相关问题分析 2.收益性物业管理中的经营费用及其测算案例 （1）人工费 （2）公共设施设备日常运行、维修 及保养费（3）绿地管理费 （4）清洁卫生费（5） 保安费用 （6）办公费（7）固定资产折旧费 （8 ）不可预见费（9）法定税费 （10）企业管理 费及利润（11）保险费 （12）房产税 第十章 物业管理 第十一章 房地产中介服务管理 第十一章 房地产中介服务管理 11.1.1房产中介服务的概念及特点 房产中介服务是指具有专业执业资格的人在房地 产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当 事人提供居间服务的经营活动，是房地产从事咨 询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称 。 2.房产中介服务的主要特点 （1）人员特定。 （2）委托服务。 （3）服务有偿。 11.1.2房地产估价服务的内容 1.房地产估价的概念 房地产估价是指专业估