河北省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析模拟试题.docx

河北省房地产估价师案例与分析：估价方法适用性分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 2、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素3、属于房地产一级市场的行为是_。 A土地使用权出让 B土地使用权转让 C土地使用权出租 D土地使用权抵押 4、对出租物业来说，最主要的收入记录是。 A：空置率水平 B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同5、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C销售费用和销售税费 D开发成本和管理费用 6、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、781元和815元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元。 A：849 B：865 C：882 D：915 E：工业用地的监测点评估价格 7、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。 A：建筑技术 B：土地权利设置 C：相邻关系 D：土地使用管制 E：工业用地的监测点评估价格 8、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。 A：5000 B：6000 C：8000 D：10000 E：执行层的组织协调 9、股票与债券的共性是_。 A收益性 B偿还性 C安全性 D市场价格与票面价值的一致性 10、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。 A：正常报酬 B：正常回报 C：正常利润 D：超额利润 E：执行层的组织协调11、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为_万元。 A35 B37.8 C38.4 D73.4 12、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。 A：共有 B：抵押 C：出租 D：代管 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、已知某房地产价格为900元时，需求量为10010，当价格为1 000元时，需求量为9010，则需求价格弹性为。 A：10 B：9 C：09 D：01 E：工业用地的监测点评估价格14、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。 A：投保单 B：保险单 C：暂保单 D：批单 E：执行层的组织协调 15、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为15年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为05年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。 A：1 B：15 C：2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 16、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。 A：2049年1月1日一2049年12月31日 B：2050年1月1日2050年12月31日 C：2059年1月1日2059年12月31日 D：2060年1月1日2060年12月31日 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A证券 B股票 C债券 D投资基金 18、下列有关房屋租赁的有关政策，说法不正确的是。 A：公有房屋租赁时，出租人必须持有房屋所有权证和城市人民政府规定的其他证明文件 B：私有房屋出租人必须持有房屋所有权证，承租人必须持有身份证明 C：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同 D：共有房屋出租时，在同等条件下其他共有人有优先承租权 E：执行层的组织协调 19、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题) A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同 20、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。 A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 21、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。 A：市场失灵 B：市场配置 C：市场调节 D：市场均衡 E：执行层的组织协调 22、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。 A：3 B：5 C：6 D：9 E：执行层的组织协调23、城市详细规划的对象是。 A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域 B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域 C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域 D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 E：执行层的组织协调 24、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。 A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般 E：房地产估价机构必须加盖公章25、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。 A：新开发房地产项目 B：用于出售用途的房地产项目 C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列选项中，属于违法建设的工程有_。 A未取得建设工程规划许可证的建设工程 B临时建设工程 C违反建设工程规划许可证规定的建设工程 D城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目 E擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程 2、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是。 A：服务市场 B：合格有效市场 C：有效市场 D：潜在市场 E：借款合同3、某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为_元/。 A55.20 B103.22 C109.63 D114.82 4、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为_人民币元/m2(1998年10月15日的汇率假定为1美元8.29元人民币)。 A7999 B7967 C7996 D80285、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。 A投资利润率 B资本金利润率 C财务内部收益率 D成本利润率 6、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。 A：以县为单位(下同)，人均耕地在l亩以下(含1亩)的地区，1050元 B：人均耕地在12亩(含2亩)的地区，840元 C：人均耕地在23亩(含3亩)的地区，630元 D：人均耕地在3亩以上的地区，630元 E：人均耕地在3亩以上的地区，525元 7、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。(2009年试题) A：工程质量保修书 B：可行性研究报告 C：竣工图 D：住宅使用说明书 E：竣工验收备案表 8、运用收益法估价一般可以分为_四个步骤进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数；预测估价对象的未来收益；搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；选用合适的收益法公式计算收益价格。 A B C D 9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D81562 10、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含_。 A与原估价机构有利害关系 B本人就是当事人 C由拆迁当事人亲自委托 D与拆迁当事人有利害关系11、建筑安装工程费由_构成。 A直接费 B间接费 C施工企业利润 D税金 E人工费及福利费 12、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定向买受人提供_。 A住宅质量保证书 B住宅使用说明书 C商品住宅质量保证书 DA和B 13、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。 A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的 C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的14、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有_等。 A空置率 B开发期与租售期 C贷款利率 D建安工程费用 E建筑容积率 15、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括_。 A价值相对指标 B结构相对指标 C强度相对指标 D动态相对指标 E时期相对指标 16、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有_。 A社会养老保险 B健康保险 C劳动工伤保险 D意外伤害保险 E失业保险 17、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。 A潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场 B服务巾场潜在市场服务市场合格的有效市场 C潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场 D潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场 18、下列对房地产估价本质的认识，正确的是。 A：房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 D：房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围內 E：房地产估价是门科学不是艺术 19、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是_。 A通货膨胀风险 B周期风险 C比较风险 D变现风险 20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。 A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人 B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2 D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E房地产权属登记为房地产权利动态登记 21、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。 A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本 B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3以內(含3)的，据实结算房价款 C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房 D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定 E