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房地产估价师考试辅导房地产开发经营与管理 第七章风险分析与决策【本章历年考试情况】本章考试所占分值较大，2009年有一计算题题型2009年2008年2007年单项选择题（分值）3题3分3题3分多项选择题（分值）2题4分2题4分1题2分判断题（分值）2题2分1题1分1题1分计算题（分值）1题5分分值（分值）5题11分6题8分5题6分【本章主要内容】第一节 决策的概念与方法第二节 房地产投资项目不确定性分析第三节 盈亏平衡分析第四节 敏感性分析第五节 风险分析第六节 房地产投资决策中的实物期权方法【本章内容详解】 第一节决策的概念与方法1.决策的概念1.1 决策的概念、分类与特征概念决策者为达到某种预定目标，运用科学的理论、方法和手段，制定出若干行动方案，对此做出一种具有判断性的选择简单而言就是从两个或两个以上的备选方案中选择一个的过程分类按决策的层次分战略性决策管理性决策业务性决策按决策的性质分确定型决策风险型决策不确定型决策按参与决策的人数划分个人决策群体决策决策的四个基本特征决策是为了达到一个预定的目标决策是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段决策是在若干个有价值的方案中选择一个行动方案准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的1.2 决策的原则与评价标准原则（6个原则）满意原则满意而非最优系统原则对象为系统，追求整体优化目的信息原则信息是决策的基础预测原则做出有根据的假设和判断比较选优原则在备选方案中选择最能满足决策者目标的方案反馈原则先期决策的经验及时反馈，用于后续决策评价标准（四个方面）决策的质量或合理性决策的可接受性决策的时效性决策的经济性1.3 决策理论（两个理论分支）古典决策理论基于经济人的假设，忽视了非经济因素在决策中的作用作为决策者的管理者是完全理性的，决策者在充分了解有关信息情报的情况下，可以做出完成组织目标的最佳决策行为决策理论（决策中考虑人或组织的经济因素、动机因素、情感因素、经验因素和其他）人的理性介于完全理性和非理性之间决策者容易受知觉上的偏差，即有主观的影响决策者受决策时间和可利用资源的限制，理性是相对的决策者对待风险的态度会起很大的影响决策者在决策中只追求满意结果，而不愿费力寻求最佳方案2.决策的方法2.1 确定型决策方法（程序化决策）每个方案达到的效果可确切地计算出2.2 风险型决策方法概念未来事件的结果不能肯定，但发生的概率已知，又称随机性决策特征存在明确的决策目标存在多个备选方案存在不以决策者意志为转移的多种未来事件各备选方案在不同状态下的损益值可以计算可以推断各自状态出现的概率具体方法（三种）最大可能法期望值法决策树法2.3 不确定型决策方法概念未来事件的状态是否发生不能肯定，且概率也不能确定一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，借助于经验方法具体方法小中取大法大中取大法最小最大后悔值法【2009年真题】不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）提示：参见教材P205答疑编号500433070101正确答案对3.房地产投资决策房地产投资决策的核心（三个方面）准确估算投资收益分析投资面临的风险在权衡收益和风险的基础上做出投资决策房地产投资决策的阶段（三个阶段）策略阶段界定可接受的收益和风险分析阶段衡量可能的收益与风险决策阶段评估各种收益与风险 第二节房地产项目不确定性因素的分析1.房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）不确定因素不确定的原因土地费用土地成本占总成本比重大招拍挂的出让方式使土地价格难以确定建筑安装工程费建安费用估算价与承包商报价之间有差异开工后建材和人工费会发生变化租售价格物业的供求关系变化各种因素会发生变化开发期与租售期准备期的不确定建造期的不确定租售期的不确定容积率及有关设计参数政府批准容积率的不确定可供出租出售面积不确定（公摊）资本化率评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差贷款利率影响财务杠杆的有效性及融资成本资本金的比例借贷资金所占比例越大融资成本越高【重点】如果选择开发项目资本化率采用市场法，选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率【2008年真题】房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。A.开发期和租售期B.权益投资比率C.资本化率D.贷款利率E.运营费用提示：参见教材P206答疑编号500433070102正确答案ACD答案解析注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。BE是置业投资的不确定性因素。 2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素购买价格权益投资比率权益资本（资本金）占初始资本投资总额的比例，指标低意味着借的钱多空置率运营费用3.不确定性因素的相互作用作用机制各种因素会最终影响项目的成本费用和效益如果收入和费用以同步形式发生变化，则进行不确定性分析的意义不大如果收入和费用不同步变化，则有必要分析这些因素对收益的影响程度不确定性分析的种类盈亏平衡分析敏感性分析风险分析（概率分析） 第三节盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析的基本原理1.1 概念及分类概念对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间有一个转折点，称为盈亏平衡点，也就是利润为零时的点在这一点上，销售收入等于总成本费用，既不亏本也不盈利基本方法建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系盈亏平衡分析分类一线性盈亏平衡分析非线性盈亏平衡分析盈亏平衡分析分类二临界点分析利润达到最低要求时保本点分析利润为零时【2006年真题】房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。（ ） 提示：参见教材P214答疑编号500433070103正确答案错答案解析临界点分析是利润达到最低要求时，而非利润为零时。利润为零时为保本点。 1.2 线性盈亏平衡分析利润=总销售收入-总成本总销售收入=销售单价数量总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本数量盈亏总平衡点是指利润为零时，求水昂或是单价，此时总销售收入=总成本销售单价销售量=固定成本+单位可变成本销售量求解销售量或是销售单价【2008年真题】某房地产开发项目的占地面积为10000 ，规划容积率4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元.A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.50提示：参见教材P214答疑编号500433070104正确答案A答案解析总建筑面积=100004=40000可销售面积=4000080%=32000销售单价销售量=固定成本+单位可变成本销售量设单位变动成本为xX=0.235（万元）本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用总建筑面积【2007年真题】某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000提示：参见教材P214答疑编号500433070105正确答案C答案解析作此类题一定要注意单位，有的是万元，有的是元，要统一。土地面积=10000平方米 建筑面积=土地面积容积率=100001.5=15000平方米设土地价格为x，根据盈亏平衡点的公式 销售收入=总成本，列出下式800015000=10000x300015000X=75002.房地产开发项目盈亏平衡分析最低租售价格分析最低租售数量分析最高土地取得价格最高工程费用最高购买价格最高运营费用多因素临界点组合【记忆要点】使收入增加的因素，要分析其最低值，使成本费用增加的因素，要分析其最高值。最低值或最高值与预测的可能值之间的差距越大，说明抗风险能力越强【形象理解】高考估分预测的可能值，是估的分数，最低值或最高值，相当于录取分数线，估的分与录取分数线的差距越大，越容易被录取，风险就越小（前提是预测的比录取线高）【2009年真题】最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）提示：参见教材P213答疑编号500433070106正确答案错答案解析预测值与最高值或最低值之间差距越大，抗风险能力越强。 【2007年真题】房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（）提示：参见教材P213答疑编号500433070107正确答案错答案解析最低租售数量。增加收入的因素要分析其最低值。 【2006年真题】房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格提示：参见教材P213答疑编号500433070108正确答案C答案解析分析的因素是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。 第四节敏感性分析【本节内容框架】1.敏感性分析的概念2.敏感性分析的步骤3.单因素敏感性分析4.多因素敏感性分析5.敏感性分析的“三项预测值”法1.敏感性分析的概念概念是从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法目的找出敏感性因素判断项目承担风险的极限项目优选，从中选出不敏感的投资方案分类单因素敏感性分析多因素敏感性分析2.敏感性分析的步骤确定用于敏感性分析的财务评价指标（指标）确定不确定性因素可能的变动范围（因素）计算当不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值找出较为敏感的因素进一步分析3.单因素敏感性分析【例72】选择指标利润选择因素资本化率、租金、建造成本、建筑面积、地价因素变动正负10%，看利润指标变动的幅度利润指标变动幅度越大，该因素越敏感【2008年真题】对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率提示：参见教材P217答疑编号500433070109正确答案D答案解析要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。 4.多因素敏感性分析【例73】5.敏感性分析的“三项预测值”法（是多因素敏感性分析的一种）基本思路对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值和最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析判断开发利润受影响的情况。是多因素敏感性分析的一种。 第五节风险分析【本节内容框架】1.风险分析的界定2.风险分析的一般过程3.风险估计与评价的常用方法4.概念分析的步骤与概率确定方法5.概念分析中的期望值法6.蒙特卡洛模拟法1.风险分析的界定项目在财务评价中采用的基础数据大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及决策具有很大的风险2.风险分析的一般过程（三阶段）风险辨识有哪些活动包括哪些风险风险产生的原因哪些风险是主要的各风险变量之间是否相关风险估计风险发生的概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价选出最佳方案检验各风险因素对评价指标的影响对风险对策的建议【2009年真题】下列风险分析的内容，属于风险估计工作的有（）。A.风险产生的原因分析B.风险发生概率大小分析C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析E.风险概率分布情况分析提示：参见教材P223答疑编号500433070201正确答案BE答案解析AD属于风险辨识。C属于风险评价。 3.风险估计与评价的常用方法风险估计与评价常用方法调查和专家打分法解析方法蒙特卡洛模拟法解析法与蒙特卡洛法的区别解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计，蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样【2007年真题】下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题提示：参见教材P224答疑编号500433070202正确答案D 【2006年真题】房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法提示：参见教材P223-224答疑编号500433070203正确答案B答案解析B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。 4.概率分析的步骤与概率确定方法概率分析的思路通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度概率分析的步骤列出需要进行概率分析的不确定性因素选择概率分析使用的财务评价指标分析确定每个不确定性因素发生的概率计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率概率的确定方法确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是关键的一步概率类型客观概率在过去长期历史数据基础上进行统计归纳得出的主观概率人们的主观估计5.概率分析中的期望值法5.1 期望值法分析的步骤选用净现值作为分析对象，并选定不确定因素确定各个不确定性因素可能发生的状态或变化范围分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率分别计算各可能发生情况下的净现值，计算各年净现值的期望值计算三个指标，各年净现值标准差整个项目寿命周期净现值的标准差标准差系数计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率越大，项目所承担的风险越小对以上分析结果进行综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小5.2 五个重要指标各年净现值期望值=（各种情况发生的概率各种情况下的净现值）整个寿命周期净现值的期望值=各年净现值期望值折现之和净现值标准差=整个项目寿命周期的标准差=各年净现值标准差的平方的折现和，再开方项目寿命周期的标准差系数=【2008年真题】某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值的期望值为（ ）万元.A.2677.5B.3680.60C.4003.50D.5356.80提示：参见教材P226答疑编号500433070204正确答案A答案解析5680*45%+2450*35%3680*20%2677.5 【2008年真题】与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）提示：参见教材P227答疑编号500433070205正确答案对答案解析净现值标准差是绝对数，而净现值标准差系数是相对数，更准确。 5.3 判定标准实质净现值期望值收益，越大收益越大净现值标准差收益的离散程度，越小风险越小单一方案判定原则整个项目寿命期净现值期望值大于零，项目可行，否则不可行项目净现值期望值大于或等于零时的累积概率越大，风险越小多方案选择原则期望值相同 ，标准差小的方案为优标准差相同，期望值大的方案为优标准差系数小的方案为优【典型例题】【例74】某投资者以25万元购买一个商铺单位两年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元、14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2，第二年净现金流量可能为28万元，22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7、0.15,若折现率为10%,判断投资是否可行提示：参见教材P227答疑编号500433070206正确答案【2008年真题】下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度答疑编号500433070207正确答案ACE答案解析净现值期望值收益，越大收益越大;净现值标准差收益的离散程序，越小风险越小。B受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数。D净现值标准差反应离散程序，越散风险越大。 【2007年真题】在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。A.期望值相同、标准差小的方案为优B.标准差相同、期望值小的为优C.标准差相同，期望值大的为优D.标准差系数大的为优E.标准差系数小的为优答疑编号500433070208正确答案ACE答案解析判定标准。 【2007年真题】某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙答疑编号500433070209正确答案A答案解析计算并比较标准差系数，该系数越小风险越小【2006年真题】利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优提示：参见教材P227答疑编号500433070210正确答案ACE答案解析净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越小。 6.蒙特卡洛模拟法步骤分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布中其他特征值要点需要准确估计各因