2002呼和浩特房地产市场调研报告.doc

呼和浩特市房地产住宅项目调查报告第一部分 房地产投资环境与机会研究2第二部分 市场研究7第一节 呼市房地产市场总体研究7第二节 住宅市场研究8第三部分 调查项目的启示13第一部分 房地产投资环境与机会研究11呼和浩特市宏观投资环境研究111呼和浩特市概况呼和浩特市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是内蒙古自治区的首府，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心。全市总面积达17,224平方公里，城区面积达77.9平方公里。它管辖的四个区四个县一个旗分别为：新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、托县、和林县、武川县、清水河县、土左旗，它们环绕在呼和浩特市的周围。全市总人口达204.4万人，市区人口达105万人。改革开放以来，呼和浩特市社会面貌、经济建设都发生了较大的变化；城市建设日新月异，商品经济较为活跃，经济实力逐年增强。112呼和浩特市宏观经济发展基本情况作为自治区经济发展的龙头城市，呼和浩特市的城乡经济已经奠定了坚实的基础，形成了以轻纺工业为主，轻重工业协调发展，门类齐全的工业体系和农牧林副渔各业协调发展的城郊型农村经济体系。如今的呼和浩特，经济总体实力日益增加，城市服务设施日趋完善，城乡市场供应充足，国有、集体、外向型经济及私营个体经济稳步向前发展。11 3呼和浩特市投资硬件环境 基础设施齐全完善公路辐射范围广呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，现已形成了向周围城市、乡村、牧区辐射的公路交通网络。沟通北京、畅达大西北的110国道、呼准二级公路、呼包高速公路已经建成通车。通往北京的高速公路即将兴建。铁路运输发达呼和浩特有京包、京兰铁路与全国铁路相连接，有直达北京、上海、西安、银川、兰州、南京、宁波等地的客运列车和直达乌兰巴托和莫斯科的国际联运列车。航线增多，机场建设已达国家二级标准呼和浩特机场是国家对外航空口岸机场，目前已有通往国内各主要城市的航线48条，有国际航线2条，另外还开通了呼港、呼沪东京等不定期包机航线。机场现已达到二级机场标准，可供飞机昼夜起降，年吞吐量达万人次。邮电通信发展迅速呼和浩特通信网分为市话网、长话网、移动通信网，电话已全部实现交换程控化和传输数字化。 市政建设速度加快电力充裕，热力充足呼和浩特地区由内蒙古西部电网供电，并同华北、京津唐电网联网，电力充足。随着呼和浩特电厂的扩建和托克托电站群的兴建，呼和浩特的电力将更加充裕。呼和浩特联合、联片供暖，供热、供气充足。到目前，市区已经建成热力站61个，形成区域联合供热667万平方米，煤气日生产能力达到16.4万立方米，石油液化气年供气总量6006吨，现在有11.6万户居民使用煤气或液化气。重点工程进展顺利根据呼和浩特市城市建设总体规划，近年重点实施引黄入呼工程、排水工程、集中供热工程、燃气工程（煤气二期扩建、天然气入呼）、城市道路工程（二外环路、三环高速公路）、环卫工程（新建和扩建垃圾焚烧处理厂）、城市防洪工程、市区生态框架工程、城市电网改造工程和安居工程（旧城区改造）。2001年止，引黄入呼工程、集中供热二期工程、污水处理二期工程、城市主次干道改造建设工程等一大批城市基础设施建设项目取得新进展，有的已经建成投入使用。114呼和浩特市宏观经济未来走势研究虽然呼和浩特市国民经济发展取得了长足的进步，但与全国其它省会城市相比，呼和浩特市的发展还有更大的空间。 2002年呼和浩特市经济工作目标随着我国加入WTO后，经济的进一步开放，将会对呼和浩特市这样一个以资源加工为主，主要立足国内市场的工业结构体系带来有利的发展机遇。呼和浩特市根据自身特点，扬长避短，敲定了今后经济工作的目标，以适应入世后市场环境的新变化。在工业方面，规模以上工业在今年基数较高的基础上，工业增加值确保在20%以上，全部工业增加值递增达到17%。其中经济技术开发区和旗县区工业园区的发展速度递增分别超过50%和80%。在商贸方面，流通软硬环境进一步完善，布局得到合理调整，社会商品零售总额2002年将达到95亿元，2003年要突破110亿元，年均递增12%以上。旅游业方面，建立旅游大产业的观点，发挥草原都市的优势，突出草原旅游特点，旅游业收入年均递增要保持在15%20%，到2003年使该市旅游景点景区的环境有明显改善。对外开放工作，重点要改善投资环境，2002年引进国外资金4000万美元，引进国内资金39亿元人民币，到2003年引进国内外资金总额分别超过5500万美元和47亿元人民币，保持年均25%以上的增长幅度。外贸进出口快速增长，2002年全市外贸进出口总额将达到8000万美元，其中出口6500万美元。呼和浩特城市规模将进一步扩大。城市发展预期目标如呼和浩特市城市规模发展表。呼和浩特城市规模发展规划表2002年2005年2015年城市常驻人口（万人）112.895160200城区面积（平方公里）81.1160200呼和浩特市经济发展与房地产开发投资情况呼市国民经济的持续稳定发展促进了呼市房地产产业的发展。结合呼市经济发展与房地产开发投资情况可以看出，随着呼和浩特国民经济的进一步发展，房地产开发投资与城市居民人均居住面积相应递增，预期在呼市国民经济持续稳定发展的前景下，呼市房地产投资与开发将获得长足的进步。呼和浩特市委、市政府已经确定城市规模到2005年，中心城市常驻人口达到160万，建成新市区面积达到160平方公里；2015年中心城市常住人口达到200万人，建成新市区面积控制在200平方公里。在总规的指导下，新城区的建设将带动整个城市的发展，并提升城市东南部在呼市中地位和作用。第二部分 房地产市场研究第一节 呼市房地产市场总体研究1.1呼市房地产市场发展状况研究呼市历年房地产开发投资趋势图呼市现有注册登记的房地产企业440家，在2001年有开发项目的有175家， 从上图可以看出，呼市的房地产开发投资量成逐年上升的态势，其中住宅的投资占整个房地产市场的50%以上。呼市历年房地产开发费用构成比例图呼市房地产开发费用构成的特点比较明显，即建安费用远远高于土地购置、开发费用，在整个房地产开发费用中占绝对的比重，可见在呼市的地价的低廉。同时，这种状况也向开发商传递了这样一个信息开发的项目要取得良好的回报，建安费用的控制最为重要。呼市历年土地开发购置费用比例图在土地的开发、购置费用中，土地的开发投资和土地的购置费用的比例也似乎逐年变化的，其变化的趋势是：土地的开发投资逐年递减，而土地的购置费用呈上升的趋势。出现这种情况的原因应该有以下几种：1、开发企业的增多，开发投资的增多，致使土地这种稀缺资源供不应求，导致土地的购置费用上升；2、随着房地产开发量的增大，市区的土地越来越少，因此，房地产开发呈现郊区化趋势，而郊区的地价相对较低，市政配套等相关设施的投资要求较高，这会导致上面这种情况的发生。呼市历年土地开发购置费用比例图在土地的开发、购置费用中，土地的开发投资和土地的购置费用的比例也似乎逐年变化的，其变化的趋势是：土地的开发投资逐年递减，而土地的购置费用呈上升的趋势。出现这种情况的原因应该有以下几种：1、开发企业的增多，开发投资的增多，致使土地这种稀缺资源供不应求，导致土地的购置费用上升；2、随着房地产开发量的增大，市区的土地越来越少，因此，房地产开发呈现郊区化趋势，而郊区的地价相对较低，市政配套等相关设施的投资要求较高，这会导致上面这种情况的发生。呼市历年商品房开工竣工量趋势图呼市历年商品房购买情况趋势图从以上两个图表中可以得出以下结论：1、呼市房地产市场的开工量与竣工量在大的变化趋势上是一致的。2001年呼市的商品房开工量比2000年增加了几乎50%，预示着2002年的商品房现房供应量将急剧增大。2、呼市的商品房销售总量与商品房的竣工量呈现一致的变化，而与商品房的新开工量没有较大的联系，这说明商品房现房对市场的影响力要比期房大的多，同时也是客户消费的重点。呼市历年个人购买住宅比例趋势图在呼市的房地产市场中，个人购买占绝大多数，这决定了在开发项目的过程中，立足点必须是个人或者家庭的购买力，必须要满足、适合他们的需求。1.2呼市房地产业有关政策研究呼市在今后住房建设中要坚持市场调节与宏观调控相结合，促进房地产业健康发展，在遵循市场调节、实现生产要素优化配置的同时，加强和完善政府的宏观调控能力。既要为群众提供大量的普通住宅又能满足社会不同层次的住宅需求，逐步形成普通住宅、康居住宅、豪华住宅科学合理的比例。 呼市降低人口迁入“门槛”，增加人口基数，促进房地产的发展呼市进一步简化审批手续，放宽人口迁入的限制，降低了人口迁入的“门槛”。根据新出台的呼市城市人口机械增长管理暂行规定，免费迁入呼市人口的范围扩大到国家、自治区设在该市的高新技术项目企业的聘用人员和外地生源大专以上毕业生；具有中级和中级以上职称的专业技术人员，获得国家级奖励或国家专利的优秀技术人员及他们的配偶子女等。新的规定还包括，因开发区、市区工业园区和其他产业园区建设被占用农村土地的农民，城中村和城边村的农民也免收城市基础设施增容费。呼市目前约有110万城区居民和110万农牧民。通过放宽户籍管理，这个城市计划到2005年使市区人口增加到160万。第二节 呼市住宅市场研究2.1呼市住宅市场总体评价在2001年，呼市住宅的控制率较高。从1997年初到2001年末，呼市累计竣工住宅300万平方米，而空置的面积就达到了48万平方米，空置率为16%。其中2001年的空置面积为36万平方米，占2001年住宅竣工量的54.4%，这说明一方面2001年呼市住宅市场购买力较弱，另一方面，也不排除去年竣工的项目在推广策划、产品定位等方面与呼市的市场需求脱节等方面的原因。呼市住宅区域平均价格示意图（2001年）呼市各价位住宅开工量比例示意图呼市住宅项目的价格区位性较强，究其主要原因，在以下几个方面：1、呼市的企、事业单位主要集中在市区内，市民日常的交通工具是自行车，这就决定了他们的居住地不可能远离他们的工作场所；2、当地的居民习惯于生活在市区内部，他们对市区内部的住宅更加感兴趣；3、部分地区的交通、教育、生活配套设施等方面的不完善，使市民不愿选择老城区外的住宅。2.2住宅市场特点个人购买者是支撑市场的主力军 在2001年，他们在住宅市场上表现的购买力已经占到98.2%，他们的需求应该被作为重点中的重点来考虑。 呼市的住宅市场也不可避免地呈现郊区化态势2001年几个规模较大的住宅项目，如人和小区、桥华世纪村等，都已经离开了老城区，建在了老城区的边缘。这将有利于降低地价，同时有利于大规模开发。 外盟、市客户的消费在整个住宅市场中占一定的比重这部分客户的身份主要是经商人员、经济状况较好的外地官员，以及部分子女在呼市上学的外地人士等等。这部分客户在不同档次的项目中占的比例不尽相同。 呼市的住宅设计比较落后呼市的住宅在设计上，同上海、深圳、北京等地区还有较大的差距。户型设计、功能分区等方面多有不合理的地方。有的设计在目前的呼市住宅市场上看，是比较不错的，但是几年后，随着呼市房地产市场的发展，其缺点将暴露无遗。 可供选择的住宅种类较少呼市的高档公寓和别墅项目数量极少，分析产生这种状况的原因，主要还是在于呼市的经济状况。呼市居民的经济收入情况决定了他们所能承受的住宅价格，而这个价格是不可能买到公寓和别墅的，换句话说，呼市住宅市场上，需求量最大的是普通住宅，因此大多数开发商就舍弃了档次较高的物业形态，选择了市场上需求量最大的普通住宅。 社区整体素质不高主要表现在以下三个方面：一，大部分社区内部环境的建设滞后于住宅的建设，往往是在住宅竣工，并且已将入住时社区内部的绿化、道路等设施还没有完工，不仅影响了业主的正常入住，也影响了项目的形象；二，社区的物业管理水平不高，建成入住的社区内基本上见不到保安；三，开发商基本上不关心社区周围的环境建设。 呼市住宅市场的供应量呈逐年增长的趋势。其中住宅的年竣工面积增长较快。 目前，呼市在售的项目有90个左右，其中一环路内有近50个项目，一环路外有近50个项目，二者的比例基本相当。 一环路内的项目主要集中在新华大街以南，这一区域的项目在数量上约占到一环路内项目总量的70%左右；一环路外的项目多集中在呼市的东部，这一区域的项目数量占一环路外项目的62%左右。 在售的项目中，期房与现房的比例基本上为1：1。 呼市住宅项目的价格基本上在15002500元/平方米之间，这一价格区间的住宅所占的比重在90%以上。呼市住宅类型主要以普通住宅为主，其所占比例在90%以上，高档公寓和别墅、Townhouse项目的数量较少。但是，在2004年2005年新开工的项目中，高档公寓和别墅、Townhouse的项目占住宅类型的比例大大的提高了。2.3供给预测明后两年的住宅供应量将呈现增加的趋势。2001年的住宅开工量比2000年增加27%，数量上的这一大幅度增长在明年的现房供应量上得以实现。2004年以后的住宅市场的供应量将减少。原因在于政府将进行宏观调控，减少住宅项目的审批数量。今后的住宅项目将会主要集中在二环路以外的东、南部区域。呼市开发新城区的设想需要大量的公建、住宅项目的建设支持，而新城区主要位于老城区的的东南方向，政府在政策、舆论上的引导和支持，将吸引不少的开发商的关注。2.4住宅市场需求研究呼市房地产市场的客户，主要由以下几个群体构成：一，呼市的普通市民阶层，在呼市的房地产市场上占绝大多数；二，外盟、市人士，主要是从商人士；三，呼市的较富裕阶层，包括商人、高薪行业工作人员等。他们的需求特征：普通市民阶层购买的产品以普通住宅为主，价格较低，以满足自己的基本居住需求为主；外地客户的购买目标是高档物业，包括高档公寓、别墅等，他们购房时更多考虑的是生活的舒适性；本地的高收入人士购买的住宅对价位的要求比较分散，他们购房时首要考虑的是居住的舒适性或是子女教育等问题。2.5需求预测通过在呼市进行的潜在住宅客户问卷调查，对呼市的客户需求有了一个比较全面的认识。呼市未来住宅市场的发展方向可以归纳为以下几点： 考虑在呼市购买住宅的人占到被调查人的76%。这部分市场是非常巨大的，这部分人的需求如果得到充分的满足，呼市的房地产市场将会更加繁荣，上升到一个新的高度。 呼市购房客户的购买动机单纯。呼市居民购买住宅自用的占50%以上，加上已有住房、但准备改善居住环境的潜在客户，比例已经达到80%以上，因此这两部分客户的需求能否得到满足，将是项目成败的关键。 潜在客户中学历较高者占的比例较大。在这些人中，大专以上学历的占70%，是主流。这部分人在体育文化、兴趣爱好、生活品位等方面的需求，将决定未来呼市住宅产品的发展方向。 呼市的潜在客户中年龄在31岁到45岁是主流。26岁到40岁的比例为68%，出于这个年龄阶段客户从事业、生活等方面看，都是人生的顶峰，因此，他们也是社会消费的主要支撑力量，他们的需要也将引导产品的发展方向。两室两厅和三室两厅仍将是市场的主流呼市未来住宅市场户型需求比例调查中，绝大多数的市民选择了两室两厅和三室两厅，这两种户型被86%的调查者选择。呼市未来住宅物业畅销区域将是在城市边缘区域虽然多数被调查者倾向于在市中心购房，但是高昂的价格以及有限的空间，将使这些人的愿望无法实现，他们最终会选择在近郊购房。 最畅销的物业仍将会是住宅呼市在今后几年，3/4的被调查者表示将会购买住宅，占被调查者的绝大多数。 多种交房状态将在呼市市场上出现在交付使用时，呼市未来的住宅市场将会出现各种各样的形式，即使在一个项目中，