济南二环东片区调查总结.doc

关于二环东片区调查总结调查时间：2009年4月27日2009年5月1日调查范围：南起经十路，东至大辛河，北至外环路，西到二环东路接将军路。调查项目：A.写字楼项目中润世纪广场三庆枫润商务大厦三威大厦润达商务中心B.住宅项目御景山墅东领尚座海信都市阳光鲍德现代逸城锦绣泉城丁豪蓝调国际假日丽景舜兴旺苑山久水远普利花园C.商业项目盖世农贸市场辛甸金城商城居然之家红星门凯龙D.村改或已清盘项目姚家村村民安置房上海花园福润康城东兴寓城春天花园东方花园一、区域概况本区域的范围补充说明：鉴于二环东片区与工业路片区差异之处甚微，且两片区同属与二环东部区域，所以现将两片区同归属于二环东片区。片区从区位上来看，位于济南整个市区的东部近中区域，在济南的城区管辖区域上来看片区大部属于历城区，少部分属于高新区。片区在济南的城市发展过程中，起着承老城启新城（高新区）的重要枢纽作用。随着近年来济南市经济的快速发展与市区城市建设步伐的速度加快，片区的经济与城建在诸多利好因素下起飞。世纪之初，片在众多济南市民的印象中还是乡村之地。但是，随着高新片区的迅速发展与济南东部片区的快速崛起，处于老城和新城之间的二环东片区也得到的前所未有的发展。片区的城市建设、基础建设、市政配套、商业配套等得到了焕然一新的改变并在逐步趋向完善。特别是二环高架的建设、二环东路的整修以及BRT公交系统的开通，片区不久的将来在多方面的发展均会提速。片区在整个城市中的价值也会相应提高。此外，高架桥修建与二环东路整修也将会给片区的发展带来新的发展契机。比如，促进片区内棚户区的改造，带动片区汽车服务业的发展，提升片区内诸多项目的城市价值，增加客户对片区内诸多项目的信心等。片区依托二环东路的优越区位和便捷交通，目前已形成了二环东路写字楼集聚群。近年来，随着东环国际、嘉恒商务大厦、东方丽景、发展大厦、火炬大厦、中润世纪广场、航空大厦等诸多济南知名写字楼的落成运营，片区的写字楼集聚群规模已经成形。随着二环高架及二环东路的建成通车，片区的区位优势将更加突出，片区的城市价值也将会有所提升。这，也势必会催生二环东路两侧开发更多的新建写字楼，使片区的写字楼集聚群在济南甚至在全省更具影响力。片区的商业配套已较为成熟，现在片区内已基本形成了窑头路商区、姚家商业区、七里河商业区、祝甸商业区、十里河商业区等诸多二级商业圈。而且，现在各商业区内部商业配套设施已基本固定。片区内银行、医院、学校、超市等配套也是一应俱全，几近完善。片区内生活、就医、子女教育、购物等都非常便利。片区的发展已由多年前的乡村印象一跃成为现在城市发展过程中起过渡枢纽作用的要领之地。特别是，近年来片区内锦绣泉城、富祥天地、泉印兰亭、东方花园、三箭平安苑、辛甸花园、上海花园等大盘的落座入住，使片区内居住品质明显提高。并且，当前正在开发建设的假日丽景、海信都市阳光、鲍德现代逸城等新建楼盘将会进一步促进和改善片区内居民的居住品质与居住环境。比如，御景山墅项目作为片区内仅有的城中别墅，将会极大提升片区的档次和形象。现在，片区已被广大市民所认可，片区将成为诸多购房者置业和投资的热土。二、各类项目基本情况A.写字楼项目1.中润世纪广场项目位于经十路与二环东路交汇处东北角，是由中润置业投资开发的大型城市综合体。项目开发总建筑面积约25万平米，其中7栋写字楼总建筑面积约为15万平米，沿街商铺总建筑面积为10万平米，住宅（中润世纪城）总建筑面积约9万平米。项目凭借紧靠经十路大动脉和二环东路的城市主干道的交通和区位优势，写字楼的开发推出较易获得市场的认可。当前项目的5栋写字楼中，临二环东路的北边一栋由平安保险团购，临二环东路的中间一栋为由中国移动给团购，在西南角的移动现在正对外公开发售（价格为：1100013000元/平米，只售不租），南边临经十路的两栋由中国移动全部团购。项目北边沿窑头路的商业配套，随着银座的入驻，加上周边窑头小区、友谊苑小区、三箭吉祥苑、中间文化城、出版技工学校等高密度人群的支撑，项目商业销售情况进展顺利，现在基本已经售罄。项目的住宅为11栋高层（18层左右），容积率为1.8。目前，住宅还有10余套，户型多是200300平米的复式住宅。住宅起价为7500元/平米，均价为8000元/平米，最高价为9000元/平米。项目规划项目规划设计显据特色，项目广场南面入口处设有自由女神及喷泉，项目绿化率为35%，内部规划有绿地，绿地面积高达4000平米（每平米造价为2元/平米），项目内部有乔木灌木，白玉兰（3000元/棵），植物适合不同季节，各种各样的植物搭配，可使小区内四季常绿，小区中间还有2000平米人工湖。项目会所总建筑面积为6000平米（地下两层，地上两层），会所具体作何用途现在尚未确定。2.三庆枫润商务大厦项目位于工业南路100号路南，由A座和B座共同组成，其中A座21层，B座9层。项目由山东三庆置业有限公司投资开发，项目处于已经建成的三庆枫润山居住宅区北侧，南依五顶茂岭山，西南紧邻历下区政府，地处济南市经济文化中心的历下区东部，是济南老城中心与东部新城的枢纽地带。枫润商务大厦向西500米即到济南城区三条主要交通线路二环东路、解放路、工业南路的十字路口，向东约3000米即到达东部高新开发区的核心地段，大厦对面为即将改造的济南汽车东站。畅达的交通网络和济南东部新城未来规划建设，成就了大厦黄金枢纽地理位置。大厦1-2层为商业空间，321层为商务办公空间标准层高3.3米，7.8米超宽室内柱距，提供多重面积区间选择，自用、投资皆宜。321层办公标准层，分为13个基础办公单元。单元面积由70180不等，多为轻体墙分隔，有利于平层空间的整体使用。项目周边配套设施完善，商业氛围浓厚，较适宜商业办公。项目目前销售价格已由2005年的4900元/平米增值为现在的7750元/平米.项目商业部分由东城烧鹅仔和夏日丽景酒店整整租。3.三威大厦项目位于华龙路中段，是由山东大地房地产公司投资开发的一栋30层百米高层全精装商务楼，1层设有大堂、接待厅、阳光咖啡厅、商务中心等；2、3层设健身房、会议室、精品商务酒店等；4层到29层商务楼，标准层提供四个标准办公单位；28层为跃层式LOFT办公单位，最顶层为屋顶花园。项目自2007年开盘以来，价格从起初的6940元/平方米上升到如今的7140元/平方米。山东大地房地产公司在此之前已成功开发并良好运营两发展大厦，因此，公司在开发此项目时积累了丰富的开发经验并形成了自己的管理模式，公司在发展大厦的物业管理服务获得的大众的普遍认可，赢得了信誉，赢得了市场较好的口碑，这些也将会为本项目的良好销售奠定良好的市场基础，有利于项目的销售。当前销售率为85%左右。当前销售价格为7000元左右/平米。4.润达商务中心项目位于历城区华能路中段（留学人员创业园西邻），是由山东鲁信置业公司投资开发的办公写字楼。写字间面积从601000平米不等，项目当前售价为4500元/平米。B.住宅项目1.御景山墅项目共7栋楼组成，共约210套，为城市中心的山水别墅项目。项目毗邻燕翅山，依山而建，内有水池及游泳池（仅适合小孩使用）。小区内有会所，健身器材。建筑形态为联排别墅、叠拼别墅，均为毛坯房。其中，联排别墅为195202平米/套，1180013000元/平米，叠拼别墅为205平米/套，12000元左右/平米。另外，还有平层面积为110平米左右（两室两厅），1100012000元/平米。据其销售人员介绍，项目当前销售在一般以上，个人推测，时间销售率可能还不足50%.2.丁豪蓝调国际项目位于华能路与化纤厂路交叉口西南角，总占地面积约37亩，总开发建筑面积约12万平米，是由丁豪集团旗下济南信荣房地产开发有限公司投资开发，由北京益言堂地产服务机构全称代理。项目位于济南发展的热点东部区域，是丁豪进军济南的首个项目。项目开发集写字楼和住宅为一体。住宅设计户型面积从5080平米不等。项目目前周边围挡已经树立起来，但是尚未动工。通过其周边围挡可以看出，项目要打造的即是小户型为主的年轻人住宅。项目文案鉴赏：丁/浩/集/团 实/力/钜/献年轻不在路上城市中心价值主流生活区域无限释放激情，梦想不再受限三大商圈交汇处，富有心灵居所3.舜兴旺苑项目位于将军路于华山西路交汇处东南角，总占地面积总开发建筑面积 共有栋多层（6层）住宅组成。项目是高家住村委会为改善本村村民居住环境而开发。项目设计户型面积从77120平米不等。具体户型信息如下：户型类型户型面积户型结构户型比例A177两室一厅一卫12%A286两室两厅一卫10%A394两室两厅一卫22%A4108三室两厅一卫19%A5110三室两厅一卫17%A6120三室两厅两卫20%由上表可以看出，本项目户型比例中，110平米的小三室户型占有较大比列。项目位于济南东北部，就目前来看，虽有70.84.89.121路等多路公交车通联，但从区位上来讲依然是有点偏。而且项目随离华山公园距离较近，但是项目当前周边配套设施依然是不完善，日常生活不太便利。项目于2007年11月份开盘以来，销售价格已由原来的1900元/平米升至现在的3120元/平米。随着济南二环高架桥的开通及二环东路的整修，将会为项目带来新的销售契机。4.大地锐城项目位于济南东部历城区华能路38号，由三条动脉主干道：花园路、工业南路和二环东路共同围合形成的城东新央区里，项目紧邻留学人员创业园。项目总占地面积48859.93平米，总开发建筑面积约为15万平米，共开发10栋，其中6栋住宅+1栋高层办公楼+1个五星级酒店+1个Shopping-Mall+1个酒店式公寓,住宅共2000套。由6栋花园式精装高层住宅（锐城国际社区）、10万平米“公园情景”体验式购物广场（锐城国际购物广场），6A摩天写字楼（锐城国际大厦），五星级酒店（锐城国际酒店）、酒店式公寓（锐城国际公寓），双语全托管幼儿园组成。项目建成后将居住、购物、办公、酒店、娱乐和休闲融为一体，打造济南首席城市综合体（国际上称作HOPSCA，即由酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会所(Club)、寓所(Apartment)组成复合化城市中心）。项目于2009年3月份开工，2009年年底竣工，2010年上半年入住。项目是济南首席城市综合体，其核心价值观是“合聚、新锐、简约”；近期主推的锐城国际社区，其核心理念是“简单生活，风行大地”。锐城国际社区由多栋中国山水园林高层住宅组成，与北向商业版块动静分区，并且实现绝对人车分流，倾力打造彻底精装、环保节能科技型住宅，为业主创造国际化、高品质简单生活。项目开发开创了多项济南第一： 济南第一座引入天光、水景河、室内花园和屋顶花园，营造开放式、“公园情景”体验式10万平米购物广场 济南第一家室内“激流勇进”，将过山车、丛林探险和水流融合起来，是一种很新潮的水上主题乐园济南第一家真冰溜冰场 济南第一座打造6A标准的摩天写字楼 济南东部第一家大型豪华影城济南东部第一家五星级酒店济南第一个将节能中央空调引入住宅区（4号楼）济南率先引入人车完全分流、纯地下停车理念（3500地下停车位）济南率先打造彻底精装修，为同行树立精装标杆 项目工程进度：项目目前已有7栋封顶，销售价格为起价：4810元/平米，均价：5200元/平米。项目目前正在加推“3限销售”（限时、限量、限价）25层以上观景房，价格为5617元/平米。项目特色：济南首席城市综合体献给锐客的城市梦想观景房南望千佛山，北眺黄河银滩。5.普利商务大厦项目位于工业南路与茂岭山路交汇处东南角，总占地面积为10943平米，总开发建筑面积为36451.16平米，由山东普利房地产开发公司投资开发，共有2栋办公楼和1栋住宅楼组成，其中比邻工业南路的是两栋商业办公楼，在办公楼南边是住宅楼，土地使用性质为综合用地，产权均为50年。在售的住宅楼为小高层（12层），户型面积为57110不等。户型具体信息：户型面积户型结构所占比例A157.33一室一厅一卫10%A272.63两室一厅一卫25%A 397.05两室两厅一卫35%A4110.04两室两厅一卫20%A5121.05三室两厅一卫10%项目内部设计为一梯五户，属于典型的塔楼。项目楼间距为6070米，有限的面积上建设较多的高层、小高层，使得小区内部略显拥挤。另外，项目为一综合开发项目，集商用和住宅为一体，住宅仅有一栋，形不成规模。但是项目凭借紧邻工业南路和茂岭山路的区位优势和交通优势，会吸引不少年轻的购房者。项目，目前在售的住宅楼为两个单元，一梯五户，共约120套，当前销售已近尾声，目前仅剩30余套，位置不好，户型不好的房源，如72平米的户型为全北向户型，常年见不到太阳，还有57平米的户型内部设计欠佳，客户认可度较低。项目为毛坯房销售，除卫生间和厨房简装修外，地面均为水泥地面。销售价格为，57平米的全北向户型，销售均价为5600元/平米。南向的72平米户型均价为6200元/平米。其定价为以一层为基准，每增加一层价格增加80元/平米。项目前期，已被地矿局和济钢团购了很大一部分，当前所剩余房源较少，而且位置不佳或是性价比不高的房源。销售率估计在75%左右。置业案例：例一：购房号：2#-1单元-601室购房面积：57.33单价：6610元/平米总价款：378951元首付：148951元（40%）贷款：230000元 月供：1734元（贷15年）例二：购房号：2#-1单元-802室 | 202室购房面积：72.63单价：6820元/平米 |6420元/平米总价款：495336元|466284元首付：195336元（40%）|166284元（36%）贷款：300000元 | 300000元6.东领尚座项目位于工业南路102号路南（三庆枫润商务大厦西邻），由山东帝苑置业有限公司投资开发，丽丰置业全程代理。项目共开发一栋，建设形态为LOFT小户型公寓，层高为5.4米，空间开阔，共12层。项目适合住宅、办公、住宅+办公；自用、投资、自用+投资。项目享有绝对稀缺的退街80米超阔6000米生态广场。贴近路面，隔离喧嚣。设立便捷休息平台，规划停车场。广场下设定3000平米地下超市，方便居民日常生活需要。项目于2008年6月1日开盘以来，现在已基本售罄。销售均价约为10000元/平米。7.假日丽景项目位于济南东部历城区花园路路北，总占地面积约109.5亩，总开发建筑面积约16万平米，其中一期开发总占地面积约为50亩，总开发建筑面积约为8.5万平米。一期开发共8栋纯板式小高层（11层），一梯两户或三户，共约620套，另附设两个地下车库。项目是由来自香港的力高（中国）地产旗下山东力高房地产开发邮箱公司投资开发。项目自拿地至开发再至今年五月份开盘，已历时3载，可见力高地产操盘路途坎坷而遥远。项目是由著名的阿特贝尔（国际）景观设计有限公司设计，项目规划设计以现代的西班牙生活为蓝本，尖顶、斜坡、八角窗、廊柱，浓缩西班牙万种风情，描绘出的一幅风情浓郁的西班牙画卷。项目区位项目位居闹市中心，接驳东部新城，在尽享花园路的快捷与便利之余，同享中心区的成熟商业配套，依托东部新城未来发展大平台，独享双城核心成熟的商业圈、科技圈、教育圈、文化圈、居住圈等集约辐射，与济南市城市发展规划相契合，位于城市“东拓”的主干线上，以凌驾于时空的超然之姿，在双城之上构筑西班牙国际人居。项目规划项目规划设计秉承环境生态化原则，务求建立人与自然的有机统一，在满足日照、采光、通风等基础要求的同时，着重进行了步行环境、绿地系统、活动健身系统等的规划设计。户型设计上，力求从居者的生活习惯角度来进行面积配比和空间布局，小户紧凑而不拥挤，中户方正雅致，大户华贵典雅。另外，项目规划设计的重点为园林景观设计。小区内的园林规划设计力邀国际园林大师精心打造开放式的草地、精修的乔灌，抑或是地上、墙上、木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，将户外的景观规划与居住空间完美结合，组团景观取自西班牙皇家园林阿尔汗布拉宫，以及西班牙特色小品，运用不同的造景手法和四季植物搭配，突出每幢建筑的个性特征，营造出层次丰富、多意境的坡地空间景观效果：喷泉、拱廊、水池、石路、草坪、绿植花草掩映间，衔接中央水系，蜿蜒流淌、碧波荡漾；精心雕凿的园林小品、弯弯曲曲的景观小道，一切都在抒发着西班牙灵动的曲线。另外，项目内部设有幼儿园、车库、储藏室等，小区内业主的子女可就读十里河小学。项目将于5月中旬开盘，预计售价均价为5500 /平米。8.海信都市阳光项目位于工业南路路南，总占地面积为3.2万平米，总开发建筑面积约9万平米。共开发7栋中高层（1318层）、高层（21层）住宅，都是2梯4户。1号楼13层，2、5、6、7是18层，3号楼是21层，4号楼是17层。其中一期开发3栋，包括1栋21层住宅，2栋18层住宅，约300套。户型从85130不等，其中主力户为8595两居室。项目共开发住宅715套，车库580个，车库配比率为81%。较高的车库配比率将会为业主提供高品质的居住品质。一期开盘户型具体情况如下：户型类型面积户型结构所占比例A187两室两厅一卫6.25%A290两室两厅一卫37.5%A393两室两厅一卫12.5%A495两室两厅一卫12.5%A5116三室两厅一卫12.5%A6122三室两厅一卫12.5%A7127三室两厅两卫6.25%从上表可以看出，该项目一期开盘的3栋楼中，90平米左右的两居室占整个户型比例的70%左右，项目以中小户型为主。项目凭借距离二环东路不足1公里的区位优势，再加上项目周边相当成熟的各项城市配套，使得项目在市场竞争中具有很强的竞争力。首先，海信具备较强的品牌实力，其次项目毗邻工业南路，紧靠二环东路，有不可复制，微乎稀有的地段优势，再者项目周边医院、银行、超市、车站、酒店、学校等相当成熟的城市配套，再加上项目良好的社区规划（台地景观、合院规划）和户型设计（全明户型），使得项目在区域市场具有绝对的市场竞争力。项目预计5月份开盘，现在预订可享受VIP会员优惠，即交一万顶两万，如果开盘宣不到合适的房源，原定金如数退还。9.锦绣泉城项目位于花园路与七里河路交汇处东南角，总占地面积约160亩，总建筑面积约26万，绿化率45 %以上，居住户数2200户，是山东中齐房地产开发公司继成功开发“齐鲁世纪园”和“泉印兰亭”之后的又一挑战创新钜献。项目共开发22栋楼，涵盖小高层、高层。其中有4栋为26层，2栋为18层，16栋为12层。项目简介项目位于济南市历城区，南临华龙路，北靠华能路，地处业已兴起的东部新城主轴线，距离城市主干线二环东路仅几分钟路程。距离洪楼广场、大润发5分钟车程，与百花公园隔街相望。随着近年来大规模新兴高品质社区的陆续落成以及高新技术产业的大量引进，东部吸引了大量的高收入阶层和智本阶层，本区域已经形成了自己独特的人文环境.锦绣泉城是山东中齐房地产开发公司继成功开发“齐鲁世纪园”和“泉印兰亭”之后的又一挑战创新钜献。总占地面积约160亩，总建筑面积约26万，绿化率45 %以上，居住户数2200户。项目南接华龙路是小区的主入口，依托省图书馆改造成为一条富有文化特色的商业街，区域改造现已大规模展开，人气急剧上升，银座超市、上岛咖啡、建联药店、柔婷美容等高品质商业已经进驻。北靠华能路，主要是新建的住宅，外立面清新亮丽，商业配套也逐步跟进，落户在社区咫尺华能路北的大规模超市“银座华信店”将在2006年夏季正式对外营业，为社区业主的购物提供更多的选择，即将呈现的美食城也将为东部商业再添靓丽一笔。西向为连接工业南路与花园路南北要道的七里河路，目前该道路两侧的商业设施有康洁洗衣、甲克虫洗车等。东邻为华信路。“锦绣泉城”的园林景观由世界知名景观设计公司“泛亚易道”抗鼎力作。具有大师之作挥毫泼墨般的大气，又处处渗透水的灵气，在细节上追求美的极致。锦绣泉城园林设计的立意灵感，来自于济南的自然山水。锦绣泉城，三大景观轴线以超大面积中央湖景为中心，周围以大面积的生态草坪包裹，犹如掌上明珠。同时数百米长的中心观景大道相互衔接，让您的视野通透流畅。小区分别以春、夏、秋、冬为主题，有兰花、海棠、荷花、梅花点缀出兰香雾雨、海棠春睡、秋荷余芳、煮雪赏梅等意境，使您在各个时节拥有的浪漫和风景。绿草茵茵、垂柳依依、荷叶田田。临水而居，把酒临风，“清泉叠月影，名湖荡桨声”，在锦绣泉城。项目本身配套完善、安全、实用。如地板采暖、电话、有线、宽带入户、地下停车场、智能化监控系统、遍布于小区角角落落的棋牌桌、茶舍等等，都将为业主提供方便、舒适又惬意的生活。具体见项目配套及标准。项目足于本土文化，融合时尚居住理念，全力为您打造“依守泉边的生活”，让您在包容、和谐、婉约、豪放的文化环境里，传统、纯粹又美丽的居住。项目自2006年4月份开盘以来，销售状况良好，项目凭借优越的地理位置，周边成熟的各项城市配套，以及项目独特的规划设计获得两市场的认同。项目现在已进入尾盘销售阶段，仍有几名销售人员在守盘。目前，项目所余户型多为140平米以上的大户型。其中有148平米的三室两厅两卫户型和168平米三室两厅两卫户型两种。现在销售均价为7000元/平米。不过据其销售人员介绍，项目还留有小块空地，准备开发两栋带电梯的多层（6层），户型暂定为90平米（两室两厅一卫）和140平米（三室两厅两卫），销售价格预计为7000元/平米，预计今年下半年动工开发。10.山久水远项目位于历下区茂岭山路1号，项目总占地面积为1344平方米，总开发建筑面积为64045平方米，由山东晨光房地产开发有限公司投资开发。预计开发周期:1.5年。项目一期开发总建筑面积约为4万平米，共开发6栋小高层（12层），约504套。户型面积87130.51m不等，户型设计以全明、紧凑、简约、舒适理念为核心标准，以实用的形式、到位的尺度展现生活的舒适感受。一期开发户型具体情况如下：户型类型户型面积户型结构所占比例A187两室两厅一卫39%A289两室两厅一卫44%A3130.51三室两厅两卫17%由上表可以看出，项目的中小户型所占比例为80%左右，项目的开发以中小户型为主。项目的规划建筑形态为小高层（11层）和高层（18层），项目于08年8月动工开发，预计将于2010年3月份交房入住，但是项目开发建设适逢房地产市场下滑的大环境，因此项目并没有按原计划动工开发，项目从今年开始才刚刚动工，而且工程进度很慢，项目目前处于打地基阶段。项目预计售价为起价5400元左右/平米，均价为5750元/平米，最高价为6200元/平米。11.华福国际项目位于北园大街47号（路北），即历城区全福街道办事处西临。项目总占地面积约为40万平米，是集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的都市复合体，由天津新华投资集团旗下的山东万华全福房地产开发有限公司投资开发，由万华幸福房地产营销策划公司全程策划，广告设计室者行天下。项目共开发12栋高层，其中有7栋18层高层，3栋22层高层，2栋26层公寓。共分两期开发，其中一期开发7栋高层（西边），现在在建3栋，5月份开盘。预计价格为5000元/平米。销售人员较少，销售气氛有点冷清，上客量很少。项目容积率较高，居住环境稍感压抑。项目2室中小户型占有较大比例。项目开盘因五证只办下4证，所以开盘时不可以按揭贷款，只允许有两种付款方式：1.一次性付款2.分期付款开盘当日首付50%项目主体封顶付30%交房时付20%项目预计年底即将封顶。项目毗邻北园大街，处于二环以内，BRT交通路线从小区周边经过，交通非常便利。另外，随着二环东路，二环高架桥的建成通车，项目的区位优势将更加显要，项目的城市价值将会得以明显提升。项目文案鉴赏：华福国际城市新干线 都市复合体40万平米都市复合体住宅+商业+写字楼+公寓不可复制的绝版 地段雄踞二环内，依守双BRT新干线，与城市未来接轨以国际视野 造成重构城市价值中心，区域进化重洗城市格局三居 108平米 全明设计你一定买得起北园大街正在升值，持续的升值全运会快速公交系统建设小清河改造基础设施完善物管专家，给您提供贴心服务有些细节，也许您一生都不会留意，但我们仍愿意在这里用心坐拥市区成熟生活配套学校+超市+银行+医院+，各种配套设施齐全板式小高层，独具匠心，户型专家11层板式/48138平米/均好性强/性价比优12.鲍德现代逸城项目位于解放东路路南（原济钢水泥厂院内），总开发建筑面积约为27万平米，其中住宅建筑面积21万余平方米，配套公建建筑面积约6万余平方米，住宅户数1600余户。项目是由济钢旗下济南鲍德房地产开发有限公司投资开发。项目建筑形态主要为高层、小高层和多层住宅楼为主并配以配套公建设施。项目即将动工开发，估计项目年底开盘，明年年底能入住。估计售价为5500元/平米左右。C.商业项目1.盖世农贸市场项目位于济青零点立交与济南主干路二环路交界处，项目规划设计为地上3层，由济南盖世物流集团投资开发，项目处于济南的公路交通首要核心地带，104、220、308、035国道和济青、济聊、京福、京沪高速公路等交汇于此，黄金地带，绝无雷同。市场以华北地区最大的物流基地-盖世物流为依托，物流配送优势首屈一指，市场下辖4个子市场，盖世物流酒水批发市场、盖世茶叶批发市场、盖世粮油批发市场、盖世农资批发市场，现入住业户已达500余家，在华北地区同行业中首居龙头。项目采用出售和出租两种方式，出租的价格为3层150平米的摊位出租约1500元/月。2.辛甸金城商城项目位于历城区辛祝路路西（辛甸花园东临），项目是由历城区东风办事处辛甸居委会投资开发的及商业、贸易为一体的商城。项目总建筑面积为33960平米。框架结构设计，设计高度为20米，地上5层，地下1层。项目于2008年6月份动工，09年9月份竣工，预计10年年初即可投入使用。项目的建成必将会极大便利周边居民的生活。另外。项目周边有辛甸花园、东方花园、上海花园、周庄小区等大型社区支撑，项目的开发运营也势必会顺利进行。3.红星门凯龙项目位于历下区历山路与北园大街交汇处东北角，项目为专业的家具建材批发销售市场。项目总建筑面积约10万平米，项目的建成使用势必会对济南各地的家具建材区域市场产生一定的冲击或影响。另外，项目规模化，专业化，规范化的市场，势必也会提升该品牌在济南家具建材上的影响力和竞争力。项目的建成运行势必会促进济南家具建材行业的快速健康发展。4.居然之家项目位于历山路北段，总开发建筑面积约为9万平米。项目在历山路北段桥口打一广告牌，近期要对外公开发售。5.七里堡市场项目位于二环东路与七里堡路交汇处西北角，项目建设为地上4层，是由济南七里堡市场有限公司投资开发，由厦门信地营销公司全程策划代理。项目由七里堡市场、七里堡茶城、七里堡易购广场三部分组成。项目一期开发的沿二环东路七里堡市场现已经售罄，项目二期开发的眼七里铺路的七里堡茶城也已售罄，项目在二环东路与七里堡路交汇处的拐角处的七里堡易购广场现正对外发售。发售的面积从60300平米不等，沿街的商铺销售价格从1600019000元/平米不等，商铺内部的商铺位销售价格70008000元/平米。项目运营模式：项目保证10年回本（签订合同），代业主经营。项目保证前2年的投资收益率为8%，自第3年后每年以递增6.5%的收益率返还。10后确保收回投资成本10年后按实际投资收益返还，也可自己经营（自用或自租）项目使用权为32年，按规定，商业的使用权应为40年，项目给于业主的使用权仅为32年，据其销售人员介绍，项目自前期拿地到规划报批审批通过开发 中间经历了较长的时间，所以，客户实际可经营的年限只能是32年。D.村改项目或（早）已清盘项目1.姚家村村民安置小区（地快B）(1).居住用地平衡表序号用地类型规划面积单位比例(%)1规划总用地16.11ha2建设用地12.21ha100a住宅用地8.21ha67.2b公建用地0.85ha7.0c道路用地1.77Ha14.5d公共绿地1.38ha11.33城市公共用地2.85ha4城市河道用地1.05ha建设单位：济南市城市建设投资公司设计单位：山东同圆设计集团公司项目范围：解放东路以南，浆水泉路以西，和平路以北，茂岭上路以东建设规模：项目共计建设23栋楼宇，其中有五栋公建楼，18栋住宅楼（附一）：各楼宇具体情况土地类型楼宇序号内部结构设计单元数楼层数居民住宅1一梯五户2182一梯五户2273一梯五户3274一梯四户2115一梯四户3116一梯四户3107一梯四户2108一梯五户1279一梯五户12710一梯四户31011一梯四户21012一梯四户11013一梯四户11114一梯四户11115一梯四户11016一梯四户11117一梯四户11118一梯五户227公建项目1独栋建筑152连体建筑35/18/123连体建筑322/5/164连体建筑322/5/16合计约2424套(2).公共服务设施配建表序号公共设施名称配建数量单位1托幼（9班）21002商业服务配套商业40006000室内副食品市场20003卫生站3004文化活动站3005储蓄所1306物业与社区服务中心4207邮电所1008厕所509居民设施2处10居民存车处2处垃圾收集点4处变配电室（地下）150变压水泵房100换热站100中水站300燃气调压箱垃圾转运站200/2/处合计地上102509400地下850(3).技术经济指标表编号项目数量单位1总建设用地12.21万平米a地上建筑面积24.42万平米1.住宅建筑面积23.48万平米2.配套建筑面积0.94万平米b地下建筑面积9.7万平米1.储藏室建筑面积4.1万平米2.地下车库建筑面积5.6万平米2居住户数2424户a90以下户型户数约1720户b90以上户型户数约707户3居住人数7757人4住宅建筑套密度（毛）约218套/ha5住宅建筑套密度（净）约198.53套/ha6住宅建筑净密度1.92万平米/ha7地上容积率2.08地下容积率0.89建筑密度15.0%10绿地率40%11停车位1300400个900(4).项目相关情况项目概况本项目规划区北邻解放东路，紧靠东部省级行政中心，北部是茂岭上，南部是燕翅山。因此，规划充分考虑景观因素，特别是沿解放东路形成良好的城市景观并在解放东中段形成标志性空间，结合社区广场形成连接茂岭山，燕翅山和规划区的视线通廊。规划区整体空间突出，中心部分为社区广场，外围是三个规模适中，模式鲜明的建筑组群，各建筑组群以道路分割，形成高低起伏，有序，空间开合有致的主体空间，并通过尺度宜人的开敞空间和绿地互相穿插，相互融合，组织可识别性强的住区环境。项目位于燕翅山北邻，与南边的友谊苑小区仅一路之隔，周边人群较为密集，城市氛围卓现浓厚。项目距姚家第一小学近在咫尺，另外，据可靠消息称，历下区第二中学将要搬迁至项目南边的历下区成人中专学校，项目周边教育配套设施齐全孩子足不出户便可享受一站式的教育。项目南边是友谊苑小区市场，服装、蔬菜、生活日用品一应俱全，周边商业设施配套完善，生活购物十分方便。另外，项目北临解放东路，东临浆水泉路，南靠和平路，交通便捷，出行方便。项目规划总居住人口为7757人，而据本村相关人员介绍，本村现在人口约为3500人，如此而言，项目除了满足本村的安置居住外，还有相当一部分要对外出售。2.东兴寓城项目位于二环东路北段路西（七里堡市场北邻）3.福润康城项目位于七里堡路路南，共有7栋高层、小高层，其中，1栋高层（18层），6栋小高层（12层）。项目规划为高楼层住宅，有限的空间建筑较多的建筑，给人以较为拥挤的感觉。4.春天花园项目位于黄台南路路南（建元小区东临），项目内部环境良好，建筑形态以小高层为主，楼间距较大，居住较为舒适。5.东方花园项目位于历城区辛祝路北段路西，项目环境不错，居住较为舒适。项目已于2007年结盘。项目北边有一栋小高层正在动工，另外，项目北边有约200亩空地，可以开发。6.上海花园项目位于祝舜路路南，已于2007年销售完毕，当前二手房销售均价为60