中房信2010年5月10日武汉中北路项目定位建议报告.ppt

1 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 NLT上传 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 中北路项目定位建议报告 武汉 2010年5月10号 3 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 关于项目发展方向的思考 项目属性分析 项目资源分析 市场环境分析 地块条件分析 项目可能的发展模式 模式一 模式二 模式三 模式比对分析 项目的机会在哪里 各发展模式下的先决条件 1 23 4 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1 项目属性的理解 关键字：城市中心板块.快速发展区.连接二大商圈.，高容积率、小规模 5 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目属性分析 n项项目资资源分析 n市场环境分析 n项目条件分析 6 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1对本项目的直观理解 区域理解之一 ：武昌区为湖北省政治、文化中心，城市发展速度极快，势 头十足。 概况：武昌区在全市七个中心 城区中地域最大、人口最多，辖区 面积81.22平方公里（含东湖水面 32.8平方公里），总人口109万， 占全市的13.19%，其中非农业人 口108万，占全市人口的20.40% 政治：武昌是湖北省委、省政 府所在地，100多个省直部门和中 央在汉单位在武昌，是湖北省政治 、文化中心。 文化：区域有浓厚的文化、学 术氛围，有武汉大学等13所高校， 132所中小学校，中科院武汉分院 等市级以上科研机构48所，专业科 学技术人员近10万人，两院院士21 位，是仅次于北京海淀区的著名智 力密集区。 发展：区域旧城改造进程极快 ，房地市场发展蓬勃； 随着过江隧 道的通车及地铁2号线的即将运营 ，区域交通将进一步舒畅；在外部 交通上武昌火车站整改完毕、武汉 火车站也开始运营，区域承外能力 进一步增强；在近、后期规划上， 将着重打造为商务、金融中心，后 期发展劲头十足。 7 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1对本项目的直观理解 区域理解之二 ：本案位于武昌区中心板块，处于快速崛起期，区位优势及 影响力越来越强，是未来武昌中心商务服务区之一。 区位规划地图 中南中北崛起速度 快，各方面都有较 好的发展，连接徐 东和中南两大商圈 ，区位优势及影响 力越来越强； 中南中北为武昌城 村改造重要区域， 规划前景极好，且 推进速度较快。 以中南、徐东商圈 为中心，核心辐射 带近一走向中北进 行扩展，形成未来 武昌重点商务中心 。 8 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1对本项目的直观理解 区域理解之三 本案所在板块连接两大商圈，建设中的公司总部区已渐成 形，将为区域带来大量高收入人群。 目前区域开发重点 集中在中南洪山 广场周围，徐东商 圈，并以这两大商 圈为中心，逐步向 中北路中端扩展。 建设中的武昌公司 总部核心区以洪山 广场为中心，以中 南路和中北路为主 轴，聚集金融、证 券、文化、商贸、 中介等企业。是未 来重点高档写字楼 群，形成武昌商务 中心。 中 北 路 公 司 总 部 区 中南 商圈 徐东 商圈 9 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1对本项目的直观理解 区域理解之四 区域交通快速发展提高了板块的通勤力，更进一步提高 了区域与区域，区域与城际间的交通往来优势。 区域内建成的城市立 交高速通道， 解决 了重要路口，车辆拥 堵问题。而建设施工 中的城市轨道号线 一期工程（武昌火车站武汉 火车站），将于2010年 完工，这将大幅提高 区域内通勤状况。并 且，更加提高了区域 于城际间的交通往来 的优势。随着号线 全线贯通，沙湖大桥 、东湖遂道、过江遂 道交通立体化完备， 将全面发挥区域的竞 争优势。 1、地铁四号线一期（2010年完工） 2、过江隧道（完工） 3、岳家嘴天桥（完工） 4、沙湖大桥（2011年完工） 5、东湖隧道 （计划2010年底完工） 10 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1对本项目的直观理解 区域理解之五 区域处于湖北政治文化中心，相关市政配套完善 1 3 4 5 6 7 8 9 10 1 3 4 5 6 1 3 2 4 5 6 7 8 9 1 0 武汉市东湖中学 武汉大学医学院 武汉大学（东 湖路校区） 华中科技大学文 华学院 水果湖第一中学 武汉大学附属小 学 武昌区东湖小学 武汉科技大学 湖北大学 1 3 4 5 6 7 8 9 水果湖第一小学 10 湖北省武警总 医院1 湖北省中医院 3 武昌武重医院 湖北省第二医 院 4 5 武汉大学中南 医院 6 梨园医院 中国建设银行 民主路支行 中国建设银行 中国农业发展银行 湖北省分行营业部 中国银行楚天传媒 支行 中国工商银 行 招商银行水果湖支行 中国银行中南路 支行 中国农业银行东 湖支行 中国工商银 行 4 1 2 3 招商银行 5 6 7 8 9 1 0 湖北省博物馆 湖北省艺术錧 湖北省政府 11 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目属性分析 n项目资源分析 n市场环场环 境分析 n项目条件分析 12 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 12 判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府对于商品住宅调控决心 非常之大 当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导 的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的 政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、 供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等 更高层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱 有任何的幻想。 13 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 13 判断二：就反应而言；本轮调控，商品住宅市场发展的量价表现将会经 过三个阶段 鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现 会经历三个过程。 第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态； 第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行 业探底； 第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。 需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价 格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。 14 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 14 判断三：就购买行为而言；商品住宅投资者短期会加速离场 本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米 要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限 制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收 紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分 物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市 场的松动。 15 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 商品住宅本身即将进入下行周期，调控大大加快周期性演变 16 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 伴随短暂的量跌价升阶段，市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部 ，在此期间，商品住宅房价将迎来20%以上的跌幅 17 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 可预计供应的增加与即将萎缩的成交量将打破现有商品住宅供求格局 18 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 商品住宅房价连续运行在投资回报率天花板之上,并触及收入比天花板,随 着政策调整带来的可预期投资回报下降,价格调整不可避免 房价收入比天花板：6600元/平方米 最高增长率天花板：7463元/平方米 投资回报率天花板：5534元/平方米 19 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 p小结 判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府对于商品住宅调控决心非常 之大 判断二：就反应而言；本轮调控，商品住宅市场发展的量价表现将会经过三 个阶段 判断三：就购买行为而言；商品住宅投资者短期会加速离场 在商品住宅市场遭遇强力调控的背景下，商业（类商业）产品将成为投资者 的首选； 20 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目属性分析 n项目资源分析 n项目环境分析 n项项目条件分析 21 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1对本项目的直观理解 项目理解之一 本案处于中北路南端，是区域发展改造的重点推进方向。较 好的昭示性，具备打造区域标识建筑的外在条件。 本案处于中北路南端 ，比邻繁华的中南路 政治商业中心。是近 期发展改造扩展的主 要方向。多个大型商 业、住宅项目纷纷进 驻本板块推动了板块 的发展。企业总部基 地的形成更加速了本 板块的高端人才的流 入。而本案占据了优 势的临街面， 为打造区域标识建筑 提供了外在条件。 本案 22 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 22 PART 1对本项目的直观理解 项目理解之二 本案有较好的地理优势，东、南两面临街，中北路临街面约 有100米长，有营造商业的条件。 项目地块四至关系图 本案东临中北路，（ 临街面约有100米长）；西 面、北面为湖北省 六建企业宿舍；南 侧为余家湖村民房 ，（在南侧将有一条10米宽 规划道路连接中北路）。 本案地块周边多为 待改造的旧厂房、 宿舍、村建私房。 距本案西北侧约 200米为沙湖污水 处理厂、约430米 左右为沙湖东南岸 。周边现除段高层 建筑较少。 23 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 23 PART 1对本项目的直观理解 项目理解之三 本案占地面积小，开发强度高。最大标准层面积存在对 商业业态选取的限制 项目地址马场一路所在板块新华西板块 占地面积7403平方米总建面积 37175平方米 容积率5.0建筑密度 30% 用地性质商服使用年限 商业40年 限 高无其他 90平米以下套型占总建 筑面积的60% n高开发强度 n小规模 n纯商服用地 n小户型限制 n标准层最大 面积2200 ，对商业业 态选取存在 限制； 24 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 在此前提下，我们基本可以得出关于项目发展方向的“一个结论”， 和“两个问题”； 项目属性界定 项目资源分析项目环境评估地块条件结论 客户基础好，消费能 力及欲望强； 通达性强，4号线贯穿 而过； 区域规划明确，本案 属于未来的区域的发 展方向之上； 在商品住宅市场遭遇 强力调控的背景下， 商业（类商业）产品 将成为投资者的首选 ； 项目与周期其他项目 相比，特别是住宅项 目相较，不具备优势 ，但商业发展存在机 会，不过具体业态选 择受限； 非传统住宅类产品的发展方向是本案项目的必由之路 什么产品才有良好的市场机会发展方向的先决条件是什么 O Q1 Q2 25 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 2 项目可能的发展模式 Q1：在非传统住宅的前提下什么产品才有良好的市场机会？ Q2：发展模式的先决条件是什么？ 26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 非传统住宅产品的市场分析 五大细分市场分析 项目的发展方向在哪里，物业选择、或组合将会是什么？ SOHO公寓 酒店 商业 写字楼 酒店式公寓 27 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 商业环境分析 n商业业需求分析 n商业供应分析 28 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 以五条主干道东西南北贯通，同时构筑快速道路系统环通三城 1商业需求分析商业区域环境 29 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 轨道交通交通发展是板块崛起的支撑 地铁的建成将加强汉口、光谷两区域消费群体的导入。 四号线 三号线 六号线 二号线一期四号线一期 连接区域汉口-光谷武昌-青山 走向金银潭-光谷广场 武昌火车站-武汉 火车站 开工日期2006年11月2009年8月 预计竣工日期2012年9月竣工通车2012年底 4号线一期 2号线一期 1商业需求分析商业区域环境 30 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 立体交通网络的建成将增加区域间联系，同时区域内交通状况也将得到 极大改善。中北将成为武汉市交通枢纽。 1商业需求分析商业区域环境 31 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 轨道交通站点分布 东亭 螃蟹甲 积玉桥 小龟山 中南路 周家大湾 青鱼嘴 洪山广场 地铁4号线 地铁2号线 1商业需求分析商业区域环境 32 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 教育配套 湖北大学 武汉科技大学 武汉市东湖中学 武汉大学医学院 武汉大学（东湖 路校区） 华中科技大学文华学院 水果湖第一中学 武汉大学附属小 学 武昌区东湖小学 水果湖第一小学 武昌省实验中学 武汉十四中学 武汉中学 1商业需求分析商业区域环境 33 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 医疗配套 湖北省第二医院 湖北省妇幼保健医院 武汉大学中南医院 梨园医院 武昌武重医院 广州军区武警总医院 湖北省武警总医院 湖北省中医院 1商业需求分析商业区域环境 34 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 银行金融配套 中国建设银行民主路支行 中国建设银行 中国农业发展银行湖北省分行营业部 中国银行楚天传媒支行 中国工商银行 招商银行水果湖支行 中国银行中南路支行 中国农业银行东湖支行 中国工商银行 招商银行 1商业需求分析商业区域环境 35 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 公司总部区、滨江商务区的建设将为区域带来大量高收入人群 滨江商务区： 武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥 之间，西临长江，东连沙湖，包括武 昌车辆厂片、月亮湾片、裕大华片以 及积玉桥D、H片，总用地规模约 134.16公顷，沿江总长度达3230米。 将建设成为江南区域最大的金融商业 中心。 公司总部区 武昌公司总部区核心区以洪山广场为 中心，以中南路和中北路为主轴，沿 线3平方公里范围内，金融、证券、文 化、商贸、中介等企业聚集，产业特 色突出。将建设成为500强企业在汉 总部集中区域。 滨 江 商 务 区 公 司 总 部 区 1商业需求分析商业区域环境 36 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 p小结 随着武汉“8+1”城市圈的打造，城市化发展的推进，未来武汉市多区域中 心的发展格局趋势明显，区域改造、转型及升级等引发的商业机遇巨大； 轨道交通、过江隧道、二期大桥、武汉新火车站等市政项目，将进一步改变 武汉市城市商业格局，作为枢纽地段的中南中北区域交通优势凸显。 商业市场具备良好的区域环境，及规划前景； 37 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 住宅价格迅速上扬，区域高档项目高价畅销。这就为区域商业市场的发展 提供了购买力上的支持； 区域整体价格快速回升已超越历史最高点。 项目名称目前销售均价销售率 金都汉宫1300085% 复地东湖国际1200088% 水岸星城五期1200090% 金域华府12000开盘两月销售230套 金地国际花园910090% 融侨华府830085% 2商业需求分析区域住宅成交 38 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 改善型三房、四房是区域成交主力，改善型产品整体呈上扬趋势。他们将是区 域商业发展的基础； 在整体市场乐观的情况价，改善型产品去化极为乐观；在市场转 冷的环境中，首置类产品市场抗性极强。 就片区市场而言，各类产品都具有较强的去化能力。 2商业需求分析区域住宅成交 39 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 区域土地市场活跃，2007年武汉地王便产生于本片区，知名开发商积极参与，片 区整体品质和形象大幅提升。为区域商业发展奠定了有效的市场及客户基础； 2007年到今，片区一级市场成交量为693万方。其中中南中北板块市场最为活跃，成交量为277万方，2007年的地王武重地块便属于其中，成交总 价为35.02亿元；其次为徐东板块，成交量为213万方；积玉桥板块2009年放量明显，成交88万方，此三个片区后期依然有着大规模的推量(滨江商 务区、旧城改造、城中村改造等）。武昌旧城板块发展难度较大，动力不足，板块现状短期难以改变。 土地名称板块土地属性 建面(万方 ) 容积率成交日期 总价(万元) 楼面价开发商 2006年第11号公告中北路地块中南中北住宅106.62.307.01350,200 3,286 武汉复地房地产开发有限公 司 2009年第4号公告洪山区余家头村地块徐东综合70.053.109.06134,800 1,924 湖北奥山置业有限公司 2007年第8号公告洪山区团结村地块中南中北住宅58.943.807.12137,800 2,337 湖北福星惠誉置业有限公司 09年第10号公告武昌积玉桥地块积玉桥综合49.994.809.09196,500 3,931 大连万达商业地产有限公司 2007年第2号公布杨园街铁机路5号和7号地块徐东住宅47.62.707.04162,100 3,405 华润置地（武汉）有限公司 2009年6号公告武昌区新河街地块积玉桥综合37.793.509.0894,200 2,493 武汉三江航天投资 2009年第4号公告洪山区三角路村地块武昌旧城综合35.784.309.06105,600 2,867 武汉福星惠誉置业有限公司 2009年第2号公告洪山区洪山乡余家湖村地块徐东住宅35.222.409.0250,140 1,424 - 2009年第7号公告洪山区洪山乡地块中南中北住宅31.87309.09147,500 4,628 武汉地产开发投资集团 2009年第1号公告武昌区中北路23号地块中南中北综合26.045.609.0284,200 3,234 武汉中北经济发展有限公司 2008年第一次招标洪山区洪山乡中南中北住宅22.42.508.0941,450 1,850 武汉长航三鼎置业 2008年第7号公告洪山区和平街三角路村地块积玉桥住宅20.852.608.1138,570 1,850 武汉宝吉物业 2007年第8号公告杨园街纺机路29号地块徐东住宅245,900 2,399 武汉德润物业 2007年第4号公告洪山区珞瑜路95号地块武珞路住宅11.483.807.0950,020 4,358 武汉东谷房地产公司 2007年第9号公告洪山区余家头村、东兴洲村地 块 徐东商业10.713.807.1224,900 2,325 武汉人和房地产 2007年第1号公告中南街武珞路336号地块武珞路住宅10.293.807.0427,350 2,658 武汉市海鼎置业 2008年第1号公告中北路延长线地块徐东住宅10.012.508.0321,050 2,104 湖北长源房地产 东湖天下12万方 金都汉宫30万方 水岸星城62万方 复地东湖国际106万方 区域高档项项目规规模不断扩张扩张 ？ 2商业需求分析区域住宅成交 40 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 居民构成：中南中北板块购买力较高，该板块聚集了武汉市的大部分高 收入人群。 区域居民构成(已经实现需求) 按家庭结构划分 按购买力划分 * * * * * * * * * * * * * * * * * 2商业需求分析区域客户分析 41 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 居住现状：中南中北板块居民目前居住以三房为主（48%），面积集中 在91-100和120-160，凸显出区域客户背后存在有效购买力； 2商业需求分析区域客户分析 42 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 导入客户（居住）区域分布：区域对外客户的吸附能力较强，能辐射更 大的有效客户； 区域内消化 19% 积玉桥徐东 4.8% 吴家山导入 4.8% 汉口内环导 入 4.8% 钟家村导入 6.0% 关山导入 16.7% 汤逊 湖导入 10.7% 南湖导入 19% 2商业需求分析区域客户分析 43 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 政府机关单位地址 湖北省政府武昌区洪山路7号 湖北省国税局 湖北省武汉市武昌姚家岭 231号 湖北省档案局武汉市水果湖洪山路87号 湖北省旅游局湖北省武汉市中北路98号 湖北省农业厅武汉市武昌区武珞路519号 湖北省公安厅湖北省武汉市东湖路23号 武昌区人民政府武汉市武昌区中山路307号 武汉市交管所武汉市友谊大道特8号 湖北省地方税务局 湖北省武汉市武昌区东湖路 101号 湖北省政府 湖北省国税局 湖北省档案局 湖北省旅游局 武昌区人民政府 武汉市交管所 湖北省地方税务局 湖北省公安厅 湖北省农业厅 区域内公务员为高端客户重要组成部分 2商业需求分析区域客户分析 44 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目区域内早期中高档小区数量众多，消费需求得以有效支持； 小区名称总户数建成年份居民消费能力 安顺家园16572009较强 安顺星苑12002004较强 锦绣江南8402007一般 天元城6802005一般 水岸星城3200-较强 东湖天下8662006强 欧洲花园1200五年以上一般 都市经典680-较强 秦园居450五年以上一般 英特小区800五年以上一般 楚天都市花园6002003强 津津花园800五年以上强 东湖熙园4202005较强 中建工行广场住宅4002006较强 华润凤凰城22002007较强 友谊国际18002008较强 锦江国际8402007强 万科润园10152007强 金都汉宫6372007强 2商业需求分析区域客户分析 45 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 小区主业大多具备一定的消费能力及意愿； 小区名称已入驻户数建成年份居民消费能力 中南国际商务公寓3782008较强 省直机关大院不详五年以上强 湖北省国税局小区600五年以上强 湖北省社会科学院小区450五年以上较强 湖北省人民银行小区800五年以上较强 湖北日报职工社区700五年以上一般 中南设计院小区800五年以上一般 湖北省医药设计院住宅小区400五年以上一般 省电力社区1000五年以上较强 新华社湖北分社小区650五年以上较强 武汉铁路局社区26002008一般 公路桥社区1000五年以上一般 2商业需求分析区域客户分析 46 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 p小结 区域住宅的成交价格、成交量、结构，已建、在建、待建小区的数量及规模 ，都预示着区域商业具备良好的客户基础及消费能力支持； 区域商业市场存在良好的客户量、客户素质支持； 47 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 商业环境分析 n商业需求分析 n商业业供应应分析 48 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 从武汉商业网点规划来看，本案处于两大市级商业中心合成的辐射圈之 内，有一定的商业市场大环境； 49 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 从商业环境上看，武昌区域共有4个商圈，中南中北及武珞路区域以中高档大型商业为主，徐东区域以 中低档商业和大型百货为主，司门口商圈商业主要为街铺和小型购物中心。 武昌中心区商圈分布示意图 主要商户 徐东商圈 销品茂、新世界百货、徐东平价、麦德 龙、沃尔玛、欧亚达、好美家 中南商圈 中商广场、世纪广场、家乐福 司门口商圈 司门口时尚广场、武昌商场、三福百货 街道口商圈 亚洲贸易广场、群光广场、新世界街道口店 、工贸家电、赛博数码广场 徐 东东 商 圈 司门门 口商 圈 中 南 商 圈 街道 口商 圈 但从微观环境来看，中北路一线商业市场发展尚不成熟，周边居民消 费需前往中南或徐东； 50 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 而中北路沿线商业主要由汽车4S店、维修店，专业卖场，简单零售、休闲 娱乐等业态组成。业态不完善，商业档次及规模不够、无法满足区域客户 的消费需求，区域商业的发展存在机会； 51 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 p小结 区域整体商业形态单一、规模、档次不足，商业布局分散、且形象较差，对 于区域内消费群体的吸引力不足； 而区域商业消费需求潜力大，消费者数量、质量均较高； 区域商业市场发展存在机会； 52 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 写字楼部分 n市场分析 n规划发展 53 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 武汉写字楼市场目前最为集中由四个区域：建设大道、解放大道武广、中南以 及光谷 54 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 按照物业档次、目前售价/租金将区域分级，以中南板块为代表的武昌区 处于第二梯度，市场发展相对稳定和成熟的阶段； 江汉区 武昌区 硚口区 江岸 区 洪山区 汉阳区 高新区 青山区 平均租金区间 (元/月/m2） 60-100 平均售价区间 (元/m2） 40-70 25-50 7800-13000 6500-8900 4300-6800 n依托第三产业，区域配套成熟，商 务氛围浓， n交通便利，是办公楼最集中区域 n入住企业行业影响力大，实力雄厚 物业档次 n高端纯写字楼供应的热点区域 n政策导向和城市发展趋势 n目前商务氛围相对不完善 n落成较早，规划功能落后 ；品质不高，硬件设施和 n 物业服务都不完善 n入住企业规模较小 n在商住两用为主 55 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 从中南传统商务区内整体租售水平来看，也得到了市场的有效呼应； 目前武昌基于快速形成中南路金融中心及中北路商务中心的考虑，重点集中引进金 融保险、文化创意、高新科技和商贸旅游行业企业总部入驻，为区域办公市场带来 新的活力；同时随着传统中南商务圈的逐渐饱和，区域向北发展成为趋势； 项目名称级项目地址建筑规模建筑形态租售状况底商 中商广场甲武昌区中南路3000039、48层2栋85%中商 世纪广场乙武昌区中南路14号7500026层2栋90银泰 凯旋门广场乙徐东路7号491343塔高层75新世界 中建工行广场乙 中南路与武珞路交 汇处 933382栋25F栋高层75%苏宁 新时代商务中心甲 中南路与武珞路交 汇处 140000（办公 78000） 主楼45F，附楼 19F 80%纽宾凯 武汉电脑大世界丙武昌珞瑜路27000高层95数码广场 亚贸广场写字楼乙武昌武珞路628号18433 塔楼2栋 32层和24层 90%亚贸 阜华大厦丙武昌区街道口7000032层1栋95数码城 湖北电力大厦乙武昌梨园25000高层90交通银行 湖北信息产业科技大厦乙 武昌吴家湾邮科院 路特1号 28880 高19层，裙楼4层 1栋 85 华乐商务中心乙洪山珞瑜路716号4123028层1栋70通讯广场 保利文化广场甲洪山广场131000 40F主楼、19F附 楼 预计明年上市 1-8F商业， 8F上甲级写 字楼 56 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 56 趋势一：而相较目前武昌其他板块，中北路南接中南商务圈，北承徐东， 成为大武昌范围内办公市场未来发展的首选区域； 区 域 街道口 商业区写字楼 徐东 商业区写字楼 中南路 商业区写字楼 光谷 区写字楼 板块特征 武汉新兴商业区，武汉最 大的数码交易区之一，多 为乙丙级写字楼 新兴商业区，交通便利， 以乙级写字楼居多； 距离省政府行政圈较近及商 业氛围浓厚 新兴区域，周边高校 林立，交通便利，乙 级办公物业居多； 客户群体 主要是中小创业型企业， 和数码产品企业的客服和 办公需求； 大型、国有企业（自有开 发），培训机构，部分中 小企业和创业型客户； 大企业、集团企业、省内外 企业驻汉总部、机构、本地 服务型企业，金融类客户相 对较多； 创业型企业、IT企业 、中小企业等 写字楼售价6800-8800元/平米7200-8600元/平米7800-9800元/平米4800-6500元/平米 写字楼租金水平30-50元/平米35-55元/平米40-70元/平米25-40元/平米 典型代表 57 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 趋势二：办公市场主要客户（金融类客户）有逐步向武昌总部区以及 光谷区转移的趋势，也为本区域带来了客户机会； 江汉区江岸区桥口区武昌区 （含光谷） 洪山区企业类型 银行业 注册户数 157160119206109 内资 分公司或分 支机构 证券业 注册户数 2327_329 内资 分公司 保险业 注册户数 5654446833 内资 分公司 投资业 注册户数 239255_353252 私企 金融服务业 注册户数 286357119335199 私企 58 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 但未来同时未来中南经济总部区（包含中北区域一线）的上市量，特 别是甲级写字楼的供应会达到高峰； 59 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 5A甲级写字楼 普通甲级写字楼 Soho型公寓 其中万达东沙项目的写字楼供应量也会对本区域甲级办公物业的消化形成 压力； 60 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 p小结 区域办公物业具有良好的市场发展前景，但同时面临着市场的激烈竞争，特 别是甲级物业的竞争； 区域乙级办公物业存在市场机会； 61 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 酒店可行性分析 n市场分析 n可行性研究 62 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 近两年武汉酒店市场整体发展较快，其中四星以上高档酒店发展迅猛；从 结构来看，中档仍然占据最大比例，但高档占比在快步上升； 07年全市星级酒店结构 数量占比 三星以下4436% 三星级5243% 四星级1816% 五星级65% 合计120100% 08年全市星级酒店结构 数量占比 三星以下4532% 三星级6446% 四星级2115% 五星级107% 合计140100% 截止07年截止08年截止09年 数量年均涨幅占比年涨幅 数量占比数量占比数量占比 三星以下4436%4532%4830% 4%-3% 三星级5243%6446%6943% 15%0% 四星级1816%2115%3019% 29%1.5% 五星级65%107%138% 47%1.5% 合计12014016015% 09年全市星级酒店结构 数量占比 三星以下4830% 三星级6943% 四星级3019% 五星级138% 合计160100% 63 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 从整体分布来看，高端酒店大多分布于二环内行政区和商务区内； 从武汉四、五星级 酒店在全市的分布来看： 四、五星级酒店主 要是为满足城市商务活动 的需求而设立。 在武汉几个主要行 政区中，江汉区有建设大 道、解放大道、江汉路几 个主要的商务、商业区； 江岸区也